Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2108079

Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires enregistrés les 20 septembre 2021, le 13 avril 2023 et le 24 mai 2023, ce dernier n'ayant pas été communiqué, la SCI Les jardins de Molène, représentée par son gérant, et en dernier lieu par M. A, représentant légal du gérant / associé Dexim, demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 17 mars 2021 par lequel le maire de Chatou a refusé le permis de construire ayant pour objet la réalisation de travaux de surélévation d'une maison existante et sa transformation en deux logements, sur un terrain sis 75 route de Carrières-sur-Seine, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux.

La SCI soutient que :

- les cinq motifs de refus sont infondés et entachés d'erreur d'appréciation ;

- le projet respecte la division préalable obtenue, les ouvrages de desserte indiqués pouvant toujours être modifiés ou aménagés ; le terrain n'est pas enclavé ;

- l'acte de promesse de constitution de servitude a bien été enregistré par un notaire ;

- le projet de surélévation ne constitue pas une reconstruction ;

- le projet s'intègrera harmonieusement dans le paysage urbain ;

- le projet prévoit bien des places de stationnement, dans le cadre des aménagements autorisés par l'article 12.3 du plan local d'urbanisme :

- la décision est entachée d'un détournement de pouvoir, un permis de construire ayant été accordé par la commune sur la parcelle voisine pour une surélévation.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 mars 2023 la commune de Chatou, représentée par Me Lalanne, conclut :

- à titre principal, au non-lieu à statuer ;

- à titre subsidiaire, au rejet de la requête,

- à ce que soit mise à la charge de la SCI, la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que :

- il n'y a plus lieu de statuer sur la requête, dès lors que les propriétaires de l'ensemble parcellaire dont devait être issu le lot d'assiette du permis de construire sollicité par la SCI ont renoncé à leur division initiale en deux lots, qu'ils ont vendu le terrain et que le nouveau propriétaire a procédé à un nouveau découpage foncier en vue de bâtir et l'a mis en œuvre, un permis de construire ayant d'ailleurs été délivré sur l'un des nouveaux lots ;

- à titre subsidiaire, les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 11 mai 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 30 mai 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Mathou,

- les conclusions de Mme Benoit, rapporteure publique,

- et les observations de Me Lalanne, représentant la commune de Chatou.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 15 juin 2020, le maire de Chatou ne s'est pas opposé à une déclaration préalable, en vue de la division en deux lots dont un à bâtir d'un terrain déjà bâti de 1 092 m2 situé 75, route de Carrières-sur-Seine. Le 30 octobre 2020, la SCI Les jardins de Molène a déposé une demande de permis de construire tendant à la rénovation, en vue de la création de deux logements, d'une construction existante située sur une unité foncière composée des parcelles cadastrées section AD n° 683 et 686, et correspondant au lot n°2 de la division foncière. Par un arrêté du 17 mars 2021, le maire de Chatou a refusé le permis de construire sollicité. Par la requête visée ci-dessus, la SCI Les jardins de Molène demande au tribunal d'annuler l'arrêté attaqué ainsi que la décision rejetant son recours gracieux.

Sur l'exception de non-lieu à statuer :

2. Un recours pour excès de pouvoir dirigé contre un acte administratif n'a d'autre objet que d'en faire prononcer l'annulation avec effet rétroactif. Si, avant que le juge n'ait statué, l'acte attaqué est rapporté par l'autorité compétente et si le retrait ainsi opéré acquiert un caractère définitif faute d'être critiqué dans le délai du recours contentieux, il emporte alors disparition rétroactive de l'ordonnancement juridique de l'acte contesté, ce qui conduit à ce qu'il n'y ait lieu pour le juge de la légalité de statuer sur le mérite du pourvoi dont il était saisi. Il en va ainsi, quand bien même l'acte rapporté aurait reçu exécution. Dans le cas où l'administration se borne à procéder à l'abrogation de l'acte attaqué, cette circonstance prive d'objet le pourvoi formé à son encontre, à la double condition que cet acte n'ait reçu aucune exécution pendant la période où il était en vigueur et que la décision procédant à son abrogation soit devenue définitive.

3. Au cas d'espèce, il est constant que l'acte attaqué n'a été ni retiré, ni abrogé. La seule circonstance, à la supposer établie, que la société requérante ait fait l'objet d'une liquidation judiciaire, circonstance au demeurant contestée par la SCI elle-même, n'est pas de nature à priver d'objet le litige. Par suite, la requête présentée par la SCI Les jardins de Molène n'a pas perdu son objet et l'exception de non-lieu doit être écartée.

Sur les conclusions en annulation :

4. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux consiste à conserver l'emprise d'une maison existante, située en fond de parcelle, et de la transformer en deux logements de type loft, la structure principale du bâtiment étant conservée à l'identique sur le niveau du rez-de-chaussée, pour être rehaussée d'un étage. Une servitude de passage et de cour commune est aménagée sur le lot n°1 au profit du lot n°2 litigieux, l'accès aux futurs logements se faisant depuis la parcelle du lot n°1 au niveau de la rue de Carrières-sur-Seine. Il ressort des éléments du dossier et il est constant que la SCI Les jardins de Molène a modifié la localisation de la servitude de passage prévue sur le lot n°1 au profit du lot n°2, par rapport à la localisation envisagée au stade de la déclaration préalable de division, et que 3 places de stationnement sont prévues sur le lot n°1 au profit du lot n°2.

5. En premier lieu, il ne résulte ni des termes de l'arrêté en litige ni des pièces du dossier que le maire de Chatou se serait fondé, pour refuser le permis de construire, sur la circonstance que la demande de permis de construire ne respecterait pas la déclaration préalable ayant fait l'objet d'un arrêté de non-opposition le 15 juin 2020. La SCI Les jardins de Molène ne peut utilement soutenir que ce motif de refus serait entaché d'une erreur d'appréciation. Le maire s'est en revanche fondé sur le fait que, contrairement à la configuration prévue au stade de la déclaration préalable de division, le dossier de demande de permis de construire présente un accès totalement modifié au regard de celui de la déclaration préalable, nouvel accès " porté par un projet de permis de construire non définitif ", sur le lot n°1, justifié par une servitude non constituée, qui ne permet pas un accès automobile jusqu'au terrain d'assiette du projet.

6. Aux termes de l'article 3.2.2. de la zone UV du règlement du PLU applicable au projet : " Tout terrain doit disposer d'un accès sur une voie ouverte à la circulation générale, de statut public ou privé à l'exception des pistes cyclables, sentiers, voie ferrée, à partir desquels aucune opération ne peut avoir un accès automobile, à moins que son propriétaire ne justifie d'une servitude de passage suffisante. / Toute construction nouvelle doit disposer d'un accès de 3 mètres de large minimum. La largeur minimale de l'accès n'est pas exigée pour la réalisation de constructions annexes, ni pour les travaux d'aménagement, d'extension et de surélévation effectués sur des constructions existantes à la date d'approbation de la révision du PLU (09/11/2006) ".

7. D'une part, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si l'administration et le juge administratif doivent, pour l'application des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Les jardins de Molène justifiait de l'existence d'un avenant à la promesse de vente du terrain objet de la division, par acte portant constitution de servitudes, par lequel les parties s'engagent à constituer une servitude de passage sur le lot n°1 au profit du lot n°2, selon la configuration prévue dans la demande de permis de construire. Cet acte authentique, signé le 3 décembre 2020 devant notaire, et dont la commune avait connaissance, constitue un titre créant une servitude de passage. Une telle servitude permet l'accès du projet à la voie publique, dans les conditions prévues par l'article 3 du règlement de la zone précitée, la commune ne contestant pas que l'accès ainsi prévu aurait la largeur requise, et les dispositions précitées n'excluant pas que l'accès des véhicules à la voie publique soit relié à la parcelle par un cheminement piétonnier. Cette servitude de passage permet aux véhicules d'accéder au parc de stationnement prévu sur le lot n°1, puis aux piétons d'accéder au lot n°2 et au projet de construction litigieux. La circonstance que cette servitude serait prévue sur un terrain, celui du lot n°1, pour lequel une demande de permis de construire était en cours, ne pouvait fonder le refus du maire. Par suite, en refusant, au motif que le projet ne respectait pas l'article 3 de la zone UV du règlement du PLU de la commune, le permis de construire litigieux, le maire de Chatou a entaché son arrêté d'une erreur d'appréciation.

8. En deuxième lieu, aux termes de l'article UV 7 du règlement du PLU de la commune de Chatou : " Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : () 7.1 Définitions:/ Limites de terrain : Les limites séparatives latérales séparent deux propriétés et aboutissent à la voie. Les limites de fond de terrain séparent deux propriétés et sont opposées à la voie ;) / 7.2 - Règle d'implantation : 7.2.1 - Implantation des constructions dans la bande de constructibilité principale dans toute la zone UV excepté les secteurs UVv - ( ) En limites de fond de terrain : Dans les bandes de constructibilité principales les constructions doivent être implantées en retrait de la limite de fond de terrain. () / 7.4 - Dispositions particulières • Des implantations différentes de celles fixées au paragraphe 7.2 peuvent être autorisées dans les cas suivants : 1. lorsqu'il s'agit de travaux d'extension, de surélévation, ou d'amélioration de constructions existantes implantées différemment de la règle, les travaux peuvent être réalisés en respectant le même retrait que la construction existante. En cas de surélévation, les parties de construction comportant des baies éclairant des pièces principales doivent respecter les règles de retrait fixées au présent article ; () ".

9. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la surélévation d'un étage d'un bâtiment existant. La surélévation projetée, si elle comporte une reprise de la structure et des fondations, s'appuie sur les murs existants au rez-de-chaussée, pour monter d'un niveau, niveau qui sera percé de lucarnes. Elle ne nécessite ni démolition de l'existant, ni reconstruction du rez-de-chaussée, et devait donc se voir appliquer les dispositions de l'article 7.4 du règlement du PLU, spécialement applicables aux travaux d'extension, de surélévation, ou d'amélioration des constructions existante. Par suite, et à supposer même que le projet nécessite des reprises importantes en sous-œuvre, la circonstance que le projet ne respecterait pas les règles d'implantation de l'article 7 et ne rendrait pas la construction plus conforme aux dispositions du plan local d'urbanisme méconnues, ne pouvait, sans méconnaître les dispositions précitées, être opposée par le maire au projet litigieux.

10. En troisième lieu, aux termes de l'article 11 de la zone UV du règlement du PLU : " Par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, les constructions, les extensions de bâtiments () ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Pour rechercher l'existence d'une atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l'autorité compétente d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

11. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, d'une hauteur de 6 mètres, s'inscrit en second rang par rapport à la voie publique et en cœur d'îlot, dans un environnement de type pavillonnaire dépourvu d'homogénéité, dans lequel s'insèrent quelques immeubles collectifs et se situe à proximité d'un parc municipal faisant certes l'objet d'une protection au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme. La façade, qui reprend le style de la construction existante, composée de verrières horizontales de type verrières d'atelier, comporte du bois, de la brique et du métal, matériaux dont il n'est pas contesté qu'ils sont autorisés par le règlement du PLU, l'ensemble formant une construction relativement sobre, qui ne sera pas visible depuis la rue. Par suite, c'est au terme d'une appréciation erronée que le maire de la commune de Chatou a estimé que le projet, par sa composition architecturale, le choix de ses matériaux et couleurs, n'était pas de nature à s'intégrer harmonieusement dans le paysage urbain avoisinant.

12. En dernier lieu, aux termes de l'article 12 de la zone UV du règlement du PLU: " Le nombre de places de stationnement requis est différent selon la destination des constructions. / Pour les constructions à destination d'habitation : : - 1 place par logement de types T1 et T2. /- 1,5 place par logement de type T3. /- 2 places par logement de type T4 ou supérieur. () ". L'article 12.3 ajoute : " En cas de difficultés, justifiées par des raisons techniques (nature du sous-sol, ), architecturales ou urbanistiques, d'aménager sur le terrain d'assiette de l'opération ou dans son environnement immédiat, le nombre d'emplacements nécessaires au stationnement, le pétitionnaire peut être tenu quitte de ces obligations soit en réalisant les places de stationnement sur un terrain distinct situé dans son environnement immédiat, soit dans les conditions fixées par l'article L.151-33 du code de l'urbanisme ". L'article L. 151-33 du code de l'urbanisme dispose : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. ".

13. Il est constant que le projet prévoit la réalisation de trois places de stationnement sur le terrain du lot n°1, terrain distinct et contigu du terrain d'assiette, dans les conditions posées par l'article 12.3 du règlement du PLU qui prévoit l'aménagement des places de stationnement sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat sauf difficultés techniques architecturales ou urbanistiques et par le premier alinéa de l'article L. 151-33 précités. Ces trois places ont fait l'objet, entre les parties, le 3 décembre 2020, d'un acte sous seing privé prévoyant la mise à disposition de places de parking dédiées, sur le terrain du lot n°1 à bâtir, qui faisait l'objet d'une demande de permis de construire déposée par la société Dexim, permis, au demeurant, accordé tacitement le 4 mars 2021, le tribunal administratif de céans ayant en outre enjoint au maire de Chatou de délivrer à la société Dexim un certificat de permis de construire tacite, aux termes d'un jugement du 9 juin 2023. Ces places de stationnement, dont la commune ne critique ni les dimensions, ni le caractère accessible, et qui faisaient l'objet d'une convention entre les parties jointe au dossier de permis de construire, n'étaient pas, contrairement à ce que fait valoir la commune, dénuées d'existence. Par suite, c'est au terme d'une appréciation erronée que le maire de Chatou s'est fondé sur l'absence de réalisation effective des places de stationnement pour refuser le permis de construire sollicité.

14. Par application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par la SCI Les Jardins de Molène n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de la décision attaquée.

15. Il résulte de ce qui précède que l'arrêté du maire de Chatou du 17 mars 2021 doit être annulé.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la SCI Les jardins de Molène, qui n'est pas la partie perdante, soit condamnée à verser à la commune de Chatou la somme qu'elle demande à ce titre

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire de Chatou du 17 mars 2021 est annulé.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Chatou sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Les Jardins de Molène, à M. B A et à la commune de Chatou.

Délibéré après l'audience du 1er septembre 2023, à laquelle siégeaient :

- Mme Rollet-Perraud, présidente,

- Mme Mathou, première conseillère,

- Mme Milon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2023.

La rapporteure,

Signé

C. Mathou

La présidente,

Signé

C. Rollet-Perraud La greffière,

Signé

A. Lloria

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement.