Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2200030

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 3 janvier 2022, la SAS Nexity Lamy , représentée par Me Jobelot, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 5 juillet 2021 par laquelle la direction départementale de la protection des populations (DDPP) des Yvelines lui a enjoint de se mettre en conformité avec certaines dispositions du code de la consommation et du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ;

- la décision en litige, tout comme la lettre d'information avant injonction en date du 22 avril 2021, sont entachées d'incompétence de leurs signataires, qui ne justifient pas de délégation de signature ;

- elle est entachée d'un vice de procédure, dès lors que la DDPP s'est saisie de sa propre initiative des pratiques de la société, en méconnaissance de l'article 13-3 de la loi du 2 janvier 1970, qui prévoit une saisine par le conseil national de la transaction et de la gestion immobilières après un vote de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières ;

- elle est entachée d'une erreur de droit au regard des dispositions de l'article L. 511-7 du code de la consommation ; s'agissant de la facturation du document unique d'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs (DUERST), la DDPP ne pouvait légalement contrôler la compétence du syndic pour commander une prestation ; s'agissant de la facturation des " honoraires pour impayés " et du " suivi dossier banque de France ", la DDPP ne pouvait légalement contrôler la légalité d'une décision adoptée par l'assemblée générale du syndicat de copropriétaires ;

- l'injonction relative à la facturation du DUERST est entachée d'erreur de qualification juridique dès lors que seule la " mise en place " de ce document, qui fait partie intégrante des obligations du syndicat, est comprise dans la rémunération forfaitaire, tandis que " l'établissement " de ce document peut donner lieu à rémunération complémentaire ;

- l'injonction relative aux " honoraires pour impayés " et " dossier banque de France " est entachée d'erreur de qualification juridique dès lors que les prestations correspondantes sont bien des prestations complémentaires au sens du contrat type et pouvaient donc donner lieu à rémunération complémentaire ;

- cette même injonction est entachée d'erreur de droit dès lors que les articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9.1 du contrat type annexé au décret du 17 mars 1967 n'empêchent pas le syndic de facturer ses honoraires au syndicat des copropriétaires, à défaut d'avoir pu les percevoir des copropriétaires eux-mêmes ;

- l'injonction relative à l'imputation des honoraires en cas de dispense d'un accès en ligne méconnaît les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 7.1.5 du contrat type dès lors que d'une part, l'assemblée générale du syndicat de copropriétaires peut dispenser le syndic de proposer un extranet sans que le forfait se trouve imputé de la charge correspondante, et d'autre part, qu'une décision contraire de l'assemblée générale du syndicat ne peut être prise qu'avec son accord ;

- l'injonction relative à la facture des frais postaux méconnaît les points 7.1.5 et 7.2.1 du contrat type dès lors que ces derniers prévoient le remboursement au syndic des frais d'affranchissement ou d'acheminement engagés au titre des prestations de forfait et particulières, et que l'envoi d'une lettre de relance ou de mise en demeure relève de ces prestations.

Par un mémoire en défense enregistré le 29 mars 2022, le préfet des Yvelines conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la SAS Nexity Lamy ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 30 mars 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 2 mai 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la consommation ;

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

- la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. de Miguel,

- les conclusions de Mme Cerf, rapporteure publique,

- et les observations de Me d'Aspe représentant la société Nexity Lamy et de Mme C représentant le préfet des Yvelines.

Considérant ce qui suit :

1. Suite à un contrôle sur place le 9 mars 2021 par la direction départementale de la protection des populations (DDPP) des Yvelines, la SAS Nexity Lamy s'est vue notifier une lettre avant injonction le 22 avril 2021, listant les agissements relevés et l'invitant à produire des observations, ce qu'elle a fait le 7 mai 2021. Par une lettre du 5 juillet 2021, la DDPP lui a enjoint de mettre un terme à certains agissements, qu'elle estime contraires au code de la consommation et au décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sous un délai de deux mois. La SAS Nexity Lamy a formé un recours gracieux, qui a été implicitement rejeté le 2 novembre 2021. Par la présente requête, la SAS Nexity Lamy demande au tribunal d'annuler la décision du 5 juillet 2021 de la DDPP des Yvelines.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la compétence de l'auteur de l'acte :

2. Aux termes de l'article L. 511-1 du code de la consommation : " La recherche et la constatation des infractions et des manquements mentionnés au présent code sont effectuées conformément aux habilitations et aux pouvoirs d'enquête définis au présent livre ". Selon l'article L. 511-2 du même code : " Les agents habilités peuvent exercer les pouvoirs qu'ils tiennent des dispositions du présent livre et mettre en œuvre les mesures prévues au chapitre Ier du titre II sur toute l'étendue du territoire national ". L'article L. 511-3 du même code prévoit que " Les agents de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes sont habilités à rechercher et constater les infractions ou les manquements aux dispositions mentionnées à la présente section dans les conditions définies par celles-ci ". Aux termes de l'article L. 511-5 du même code dans sa version applicable au litige : " Les agents sont habilités à rechercher et à constater les infractions ou les manquements aux dispositions suivantes : 1° Les sections 1,2,5,10 et 11 du chapitre Ier du titre II du livre Ier ; () 3° Les chapitres Ier, II et III du titre II du livre II (). Ils disposent à cet effet des pouvoirs définis à la section 1, aux sous-sections 1 à 5 de la section 2 ainsi qu'à la section 3 du chapitre II du présent titre et peuvent mettre en œuvre les mesures prévues à la section 1 du chapitre Ier du titre II ". Aux termes de l'article L. 511-6 du même code dans sa version applicable au litige : " Les agents sont habilités à rechercher et à constater les infractions ou les manquements aux dispositions suivantes : () 3° Les chapitres Ier, II, III, IV, V, VI et VII du titre Ier du livre II ; () Ils disposent à cet effet des pouvoirs définis à la section 1 et aux sous-sections 1 à 5 de la section 2 du chapitre II du présent titre et peuvent mettre en œuvre les mesures prévues à la section 1 du chapitre Ier du titre II ". Aux termes de l'article L. 511-7 dans sa version applicable au litige : " Les agents sont habilités à rechercher et à constater les infractions ou les manquements aux dispositions : () 16° De l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; () Ils disposent à cet effet des pouvoirs définis à la section 1, aux sous-sections 1 à 5 de la section 2 ainsi qu'à la section 3 du chapitre II du présent titre et peuvent mettre en œuvre les mesures prévues à la section 1 du chapitre Ier du titre II ". L'article L. 521-1 du même code dans sa version applicable au litige dispose que : " Lorsque les agents habilités constatent un manquement ou une infraction avec les pouvoirs prévus au présent livre, ils peuvent, après une procédure contradictoire, enjoindre à un professionnel, en lui impartissant un délai raisonnable qu'ils fixent, de se conformer à ses obligations ".

3. La décision en litige du 5 juillet 2021, tout comme la lettre avant injonction en date du 22 avril 2021, ont été signées par Mme B A, inspectrice de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, affectée à la DDPP des Yvelines par un arrêté du 26 juillet 2010 et qui était, en sa qualité d'agente de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, directement compétente pour les signer, en vertu des dispositions du code de la consommation citées au point précédent. Par suite le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte ne peut qu'être écarté.

En ce qui concerne la régularité de la procédure :

4. Aux termes de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : " Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : () / 9° L'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. () " L'article 8-3 de cette loi dispose que : " I. - Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières mentionné à l'article 13-1 de la présente loi transmet à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation toute information relative à des infractions ou manquements mentionnés aux articles L. 511-5 à L. 511-7 du code de la consommation susceptibles d'être imputables à des personnes mentionnées à l'article 1er de la présente loi. / II. - Les personnes mentionnées au même article 1er sont soumises à des contrôles menés par les agents mentionnés aux articles L. 511-3 et L. 511-21 du code de la consommation, dans les conditions prévues à l'article L. 511-7 du même code ". Enfin, aux termes de l'article 13-3 de cette loi : " Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières comprend une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui instruit les cas de pratiques abusives portées à la connaissance du conseil. / La commission adresse son rapport pour avis au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. Le président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières propose à la délibération du conseil la transmission du rapport à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation conformément aux dispositions de l'article 8-3. () ".

5. Il résulte des dispositions combinées de l'article L. 511-3 du code de la consommation et des articles 1er et 8-3 de la loi du 2 janvier 1970 que le contrôle de l'activité des syndics de copropriété relève de la compétence propre des agents de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, sans préjudice de l'obligation faite au conseil national de la transaction et de la gestion immobilières de transmettre à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation toute information relative à des infractions ou manquements qui auraient été portés à sa connaissance. Ainsi, contrairement à ce que soutient la SAS Nexity Lamy, les dispositions de l'article 13-3 de la loi du 2 janvier 1970 n'ont pas pour effet de conditionner le déclenchement d'un contrôle de la DDPP à une saisine préalable du conseil national de la transaction et de la gestion immobilières et à l'instruction des pratiques abusives portées à sa connaissance par la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure dont serait entachée la décision en litige doit être écarté.

En ce qui concerne l'injonction relative à la facturation au titre de l'établissement du DUERST :

6. Aux termes de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " I.- La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat. () / Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat () ". Aux termes de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret. () / La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire conformément à l'alinéa 1 de l'article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret. " Enfin, le point VI-26° de l'annexe au contrat type prévu par le décret du 17 mars 1967, non limitative, mentionne, parmi les prestations obligatoirement incluses dans le forfait, la " Mise en place et mise à jour du document unique d'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs ". L'annexe 2 au décret du 17 mars 1967, portant liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire, ne prévoit aucun versement spécifique complémentaire relatif à l'établissement du document unique d'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs (DUERST).

7. Il résulte de ces dispositions que les frais de mise en place du document unique d'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs relèvent de la rémunération forfaitaire du syndic et ne peuvent donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire. Eu égard à leur objet, qui est de préciser la liste des prestations dont le coût est obligatoirement inclus dans le forfait facturé par le syndic, les dispositions précitées de l'annexe 1 ne sauraient être interprétées comme limitant les frais de gestion courante à la seule mission de vérification par le syndic de l'existence d'un document unique, mais doivent être comprises comme incluant au contraire les frais de réalisation de ce document dans le forfait, sans qu'ait d'incidence la circonstance que son élaboration serait confiée à un prestataire extérieur. Contrairement à ce que soutient la SAS Nexity Lamy, l'établissement de ce document figure au nombre des prestations qu'elle est tenue de fournir au titre de sa mission en matière de gestion du personnel dans le cadre du contrat type donnant lieu à une rémunération forfaitaire. En l'espèce, il est constant que l'établissement de ce document a été délégué à un prestataire extérieur, et que la facturation de cette prestation a été mise à la charge des syndicats de copropriétés. Il appartenait toutefois à la seule société SAS Nexity Lamy de prendre en charge les frais inhérents à la réalisation de ce document, quand bien même elle avait décidé de déléguer cette prestation et n'aurait pas émis de facturation en son nom propre. Par suite, les inspecteurs de la direction de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, habilités par l'article L. 511-7 précité du code de la consommation à rechercher et constater les infractions ou les manquements aux dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui comprennent l'obligation pour un syndic de proposer un contrat respectant un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, ont pu légalement relever que la SAS Nexity Lamy avait commis un manquement aux règles de rémunération forfaitaire des syndics.

En ce qui concerne l'injonction relative à la facturation au titre des " honoraires pour impayés " et du " suivi dossier banque de France " :

8. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : / a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur () ". Le point 9 de l'annexe 1 du décret du 17 mai 1967, relatif aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, indique que : " Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné ". Ce point 9 comprend ensuite notamment la subdivision 9.1 " Frais de recouvrement ", qui établit la liste des prestations concernées. Ces dispositions ne sauraient cependant être regardées comme ayant pour objet de laisser à la charge du syndic ces frais et honoraires si ce copropriétaire est définitivement insolvable.

9. La SAS Nexity Lamy soutient d'une part, que la DDPP n'avait pas compétence pour contrôler les factures libellées " honoraires pour impayés " et " suivi dossier banque de France " dès lors qu'elles ont été approuvées par l'assemblée générale de copropriétaires et, d'autre part, que ces factures, relatives à des prestations de constitution et de suivi du dossier dans le cadre d'une procédure de recouvrement de charges, pouvaient être mises à la charge du syndicat de copropriétaires et faire l'objet d'une rémunération complémentaire. Toutefois, la requérante se borne à indiquer que la décision en litige ne pouvait lui interdire de faire du syndicat de copropriété le débiteur de ces frais en cas d'insolvabilité du copropriétaire concerné, ce qui n'était au demeurant pas l'objet de l'injonction adressée par la DDPP, sans établir ni même alléguer l'insolvabilité définitive du copropriétaire concerné par les frais en cause. Par suite, et en tout état de cause, la DDPP, qui est matériellement compétente pour relever tout manquement au contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, a pu légalement retenir que la SAS Nexity Lamy avait commis un manquement aux règles de rémunération forfaitaire des syndics.

En ce qui concerne l'injonction relative à l'imputation des honoraires du contrat type en cas de dispense d'extranet :

10. Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : " Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé : () / -de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. () " Selon le point 7.1.4 de l'annexe 1 du décret du 17 mai 1967, relatif aux prestations qui peuvent être exclues des missions du syndic sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires : " En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires peut, par décision spéciale prise aux conditions précisées par cet article : / -dispenser le syndic d'offrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés () ". Le point 7.1.5 prévoit par ailleurs que, dans cette hypothèse, la rémunération forfaitaire versée au syndic au titre de la gestion courante est réduite d'une somme convenue entre les parties ou correspondant à la valeur de la prestation facturée au syndicat par le tiers qui s'est substitué au syndic.

11. Il résulte des termes mêmes des dispositions citées au point précédent que, dans le cas où l'assemblée générale du syndicat de copropriété décide de dispenser le syndic de proposer un extranet par une délibération spéciale qui ne nécessite nullement, contrairement à ce que soutient la requérante, l'accord du syndic, le coût de ces prestations est nécessairement exclu de la rémunération forfaitaire qu'il perçoit. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et du point 7.1.5 du contrat type doit être écarté.

En ce qui concerne l'injonction relative à la facturation des frais postaux de relances adressées aux copropriétaires débiteurs :

12. Aux termes du point 7.1.5 de l'annexe 1 du décret du 17 mai 1967 : " () L'envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d'affranchissement ou d'acheminement engagés () ". Le point III-10° de l'annexe au contrat type prévu par le décret du 17 mars 1967, non limitative, mentionne, parmi les prestations obligatoirement incluses dans le forfait, le " recouvrement des créances auprès des tiers : relance par lettre simple avant mise en demeure ". Le point 9.1 de l'annexe 1 du décret du 17 mai 1967 cite, parmi les frais de recouvrement imputables aux seuls copropriétaires : " Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; Relance après mise en demeure () ".

13. Si la requérante soutient que l'envoi d'une lettre de relance avant mise en demeure fait partie intégrante du forfait, de sorte qu'en application du point 7.1.5 du contrat type, elle peut facturer les frais postaux afférents au syndic, il résulte des dispositions citées au point précédent que le forfait ne comprend l'envoi d'une lettre de relance avant mise en demeure que pour le recouvrement des créances dont le débiteur est un tiers. S'agissant des créances dues par les copropriétaires, la lettre de relance doit être émise après l'envoi d'une mise en demeure pour être intégrée dans le forfait. Dans ces conditions, les frais postaux correspondants à l'envoi d'une lettre de relance émise avant une mise en demeure en vue de recouvrer une créance détenue par un copropriétaire ne peuvent être mis à la charge du syndic. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des points 7.1.5 et 7.2.1 du contrat type doit être écarté.

14. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Nexity Lamy n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision du 5 juillet 2021 de la direction départementale de la protection des populations des Yvelines.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SAS Nexity Lamy au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Nexity Lamy est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Nexity Lamy et au préfet des Yvelines.

Délibéré après l'audience du 25 avril 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Ouardes, président,

- M. de Miguel, premier conseiller,

- M. Lutz, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024.

Le rapporteur,

Signé

F-X de MiguelLe président,

Signé

P. Ouardes

La greffière,

Signé

C. Benoit-Lamaitrie

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.