Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2203226

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 25 avril 2022 et 23 juillet 2023, la société civile immobilière (SCI) Miint, représentée par Me Kaya, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision en date du 1er mars 2022 par laquelle le maire de Sartrouville a exercé son droit de préemption urbain sur la parcelle bâtie cadastrée section BE 125 sise 43, avenue Jean Jaurès ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sartrouville la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision est insuffisamment motivée en fait ;

- elle méconnaît les dispositions de l'alinéa 4 de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme dès lors que la déclaration d'intention d'aliéner a été reçue en mairie de Sartrouville le 15 décembre 2021 et qu'ainsi le maire ne pouvait exercer son droit de préemption que jusqu'au 16 février 2022 ;

- aucune information n'est mentionnée dans la décision attaquée afin de s'assurer du respect des dispositions de l'article D. 213-13-1 du code de l'urbanisme ;

- la commune a préempté le bien visé par la décision attaquée pour des considérations étrangères à celles mentionnées par l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

- le droit de préemption exercé par la commune méconnaît les objectifs de son plan local d'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 juin 2023 et 20 octobre 2023, la Commune de Sartrouville, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 000 euros soit mise à la charge de la SCI Miint sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 21 mars 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 30 avril 2024.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Ghiandoni,

- les conclusions de Mme Mathé, rapporteure publique,

- et les observations de Mme A, représentant la commune de Sartrouville.

Considérant ce qui suit :

1. Par une déclaration reçue en mairie le 15 décembre 2021, M. et Mme B ont fait part à la commune de Sartrouville de leur intention d'aliéner le bien immobilier dont ils étaient propriétaires sur la parcelle cadastrée section BE 125 sise 43, avenue Jean Jaurès sur le territoire de la commune, au bénéfice de la SCI Miint. Par une décision du 1er mars 2022, la commune a exercé le droit de préemption urbain sur ce bien. La SCI Miint demande l'annulation de cette décision.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " () Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. () ". Aux termes de l'article D. 213-13-1 de ce code : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. () ".

3. Il ressort des pièces du dossier que le maire de Sartrouville a adressé, par écrit, à M. et Mme B, ainsi qu'à leur notaire, Me Hibon, une demande de visite du bien situé au 43, avenue Jean Jaurès sur le territoire de la commune. Cette demande, datée du 25 janvier 2022, a été réceptionnée par M. et Mme B et par leur notaire le 3 février 2022. Dès lors, le moyen tiré du vice de procédure dont serait entachée la décision en litige au regard des dispositions précitées de l'article D. 213-13-1 du code de l'urbanisme manque en fait.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. () Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents () / () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption / () Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter () du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. () ". Aux termes de l'article D. 213-13-2 du même code : " () La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. / () / Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. () ".

5. Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme B ont fait part à la commune de Sartrouville de leur intention d'aliéner leur bien situé sur la parcelle cadastrée section BE 125 sise 43, avenue Jean Jaurès sur le territoire de la commune par une déclaration reçue en mairie le 15 décembre 2021. Ainsi qu'il a été exposé au point 3 du présent jugement, le maire de Sartrouville a adressé, le 25 janvier 2022, à M. et Mme B et leur notaire une demande de communication de documents et de visite de leur bien. Cette demande, réceptionnée le 3 février 2022, a donné lieu à la communication des documents sollicités par l'étude notariale des vendeurs le 4 février 2022 puis à une visite du bien le 17 février 2022. Ainsi, la décision attaquée, adoptée le 1er mars 2022, transmise en préfecture le 10 mars 2022 et notifiée à M. et Mme B le 14 mars suivant, a été prise dans le délai d'exercice du droit de préemption prévu à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme. La circonstance que la décision attaquée ne mentionne pas la date à laquelle la visite du bien concerné a eu lieu est sans incidence sur ce délai. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté.

6. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Et aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. ".

7. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Par ailleurs, la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. Le juge de l'excès de pouvoir vérifie si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit.

8. En l'espèce, la décision de préemption litigieuse vise le code de l'urbanisme et notamment ses articles L. 211-1 et suivants, la délibération du 31 mai 2007 du conseil municipal de Sartrouville délimitant un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat et instituant un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerces et les baux commerciaux ainsi que la délibération du 26 juin 2008 qui l'a modifiée. Elle ajoute que le bien préempté est situé au sein du périmètre de linéaire commercial créé par la délibération du 31 janvier 2019 approuvant la modification n° 7 du PLU dont, selon la décision attaquée, " l'objectif vise à favoriser le maintien de l'animation de certaines rues commerçantes, restructurer et développer le centre-ville en vue de lui donner à terme les caractéristiques d'un centre-ville animé, attractif et qualitatif avec des espaces publics et des commerces de qualité et diversifiés ". La décision attaquée précise également que " la Ville est bénéficiaire du dispositif " Action Cœur de Ville " au terme d'une convention cadre pluriannuelle conclue le 2 octobre 2018 et homologuée en convention d'opération de revitalisation du territoire par un arrêté préfectoral du 26 décembre 2019, dont l'un des enjeux principaux est d'améliorer la qualité et la diversité commerciale du centre-ville, de permettre la restructuration des cellules commerciales et de favoriser la maîtrise des loyers commerciaux pratiqués. Enfin, la décision attaquée précise que l'acquisition du bien en litige a pour objet de " poursuivre la revitalisation de l'artère commerciale structurante du centre-ville ". Dans ces conditions, alors même que la décision attaquée ne précise pas expressément la volonté de la commune de pérenniser l'activité commerciale de vente de vêtements pour enfants de la société Baby Shop'R, occupante du local commercial de ce bien, par la conclusion d'un bail commercial d'une durée de 9 ans, la commune a néanmoins suffisamment précisé la nature du projet d'action qu'elle entendait mener en préemptant ce bien. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision attaquée serait insuffisamment motivée. En outre, si la société requérante se prévaut d'une promesse de bail conclue avec la société Baby Shop'R le 19 novembre 2021 pour la conclusion d'un bail commercial, régi par les dispositions de l'article L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, à compter du 1er mars 2022, elle ne démontre pas avoir porté ce document à la connaissance de la commune qui n'a été destinataire que des baux dérogatoires successivement conclus entre la société Baby Shop'R et M. B à compter de 2019 pour des périodes n'excédant pas un an et d'un courrier de ce dernier, en date du 4 février 2022, se bornant à informer la commune de ce que " [s]on acheteur souhaite conserver [s]on locataire commercial actuel dans les lieux ". Dans ces conditions, la SCI Miint n'est pas fondée à soutenir que la commune de Sartrouville ne justifiait pas, à la date de la décision de préemption litigieuse, de la réalité d'un projet entrant dans les prévisions des dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.

9. En quatrième et dernier lieu, il ne ressort ni de la décision attaquée, ni d'aucune autre pièce du dossier que la commune de Sartrouville aurait entendu mettre fin à la location du local commercial du bien en litige par la société Baby Shop'R. Dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que, pour ce motif, la décision attaquée est en contradiction avec les objectifs du plan local d'urbanisme de la commune.

10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions présentées par la SCI Miint aux fins d'annulation de la décision en date du 1er mars 2022 par laquelle le maire de Sartrouville a exercé son droit de préemption urbain sur la parcelle bâtie cadastrée section BE 125 sise 43 avenue Jean Jaurès ne peuvent qu'être rejetées.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Sartrouville, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Miint sollicite au titre des frais qu'elle a exposés non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la SCI Miint la somme demandée par la commune de Sartrouville en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la commune, qui n'est pas représentée par un avocat, ne justifiant pas avoir exposé des frais dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Miint est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Sartrouville sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Miint, à la commune de Sartrouville et à M. et Mme B.

Délibéré après l'audience du 8 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Féral, président,

M. Kaczynski, premier conseiller,

Mme Ghiandoni, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.

La rapporteure,

Signé

S. Ghiandoni

Le président,

Signé

R. FéralLe greffier,

Signé

C. Gueldry

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.