Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2205841

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 juillet et 22 novembre 2022, Mme F C et M. B D, représentés par Me Samandjeu, doivent être regardés comme demandant au tribunal :

1°) d'annuler la délibération du 30 juin 2022 par laquelle le conseil communautaire de la communauté de communes du pays houdanais a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur le bien situé sur la parcelle cadastrée section ZH n° 293 sur le territoire de la commune de Houdan ;

2°) de mettre à la charge de la communauté de communes du pays houdanais une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- contrairement à ce qui est soutenu en défense, ils justifient d'un intérêt à agir dans la présente instance ;

- la décision de préemption est intervenue au-delà du délai de deux mois dont disposait la communauté de communes pour exercer ce droit ;

- elle est entachée d'une insuffisance de motivation au regard des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

- la réalité du projet ayant justifié l'exercice du droit de préemption n'est pas établie.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 17 novembre et 20 décembre 2022, la communauté de communes du pays houdanais, représentée par Me Ansquer, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que la somme de 13 euros au titre du droit de plaidoirie, sur le fondement des articles L. 723-3 et R. 723-26-1 du code de la sécurité sociale.

Elle soutient que :

- à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir, la promesse de vente prévoyant que l'exercice du droit de préemption la rend sans effet entre les parties, même en cas d'annulation de la préemption ;

- à titre subsidiaire, les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 23 décembre 2022, l'instruction a été close, en dernier lieu, au 23 janvier 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la sécurité sociale ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Milon,

- les conclusions de Mme Benoit, rapporteure publique,

- les observations de Mme C et celles de Me Ansquer, représentant la communauté de communes du pays houdanais.

Considérant ce qui suit :

1. Par une déclaration en date du 22 février 2022, le notaire de Mme A, propriétaire du terrain cadastré section ZH n°293 sur le territoire de la commune de Houdan, a fait part de l'intention de sa cliente d'aliéner ce terrain, au bénéfice de Mme C et de M. D. Par une délibération du 30 juin 2022, le conseil communautaire de la communauté de communes du pays houdanais a décidé d'exercer son droit de préemption sur cette parcelle. Par la requête visée ci-dessus, Mme C et M. D doivent être regardés comme demandant au tribunal d'annuler cette délibération.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Il ressort des pièces du dossier que Mme C et M. D ont signé, le 20 janvier 2022, avec Mme A, la promesse de vente concernant la parcelle concernée par la décision de préemption en litige. Pour contester l'intérêt à agir que les requérants tirent de leur qualité d'acquéreurs évincés, la communauté de communes fait valoir, en défense, que la promesse de vente stipule qu'en cas d'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit, " les présentes ne produiront pas leurs effets entre les parties, et ce même en cas d'annulation de la préemption ou de renonciation ultérieure à l'exercice de ce droit de la part de son bénéficiaire ". Toutefois, si elle peut avoir pour effet de mettre fin aux obligations que la promesse de vente impose aux parties, cette clause est sans incidence sur la qualité d'acquéreur évincé conférée aux requérants par le seul exercice, par la communauté de communes, de son droit de préemption. Dès lors, les requérants justifient d'un intérêt leur donnant qualité pour agir à l'encontre de la décision de préemption en litige et la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions en annulation :

3. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. () ". Aux termes de l'article R. 213-5 du même code : " La déclaration par laquelle le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption manifeste l'intention d'aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. / Cette déclaration doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l'aliénation projetée y compris, s'il y a lieu, le prix d'estimation de l'immeuble ou du droit offert en contrepartie. / Elle est adressée à la mairie de la commune où se trouve situé le bien, par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique en un seul exemplaire dans les conditions prévues par les articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration. ". Aux termes de l'article R. 213-6 du même code : " Dès réception de la déclaration, le maire en transmet copie au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis. / Le maire transmet également copie de la déclaration au délégataire éventuel du droit de préemption lorsque le titulaire de ce droit est la commune. Dans les autres cas, il transmet copie de la déclaration au titulaire du droit de préemption, à charge pour ce dernier de la transmettre à son tour à l'éventuel délégataire. / Les transmissions visées aux deux alinéas précédents, qui peuvent être effectuées par voie électronique, indiquent la date de l'avis de réception postal, du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration ou de la décharge de la déclaration. / I. - Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit. / Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R. 213-5. () ".

4. Il ressort des pièces du dossier que le notaire chargé de la vente du terrain concerné par la décision de préemption en litige a, conformément aux dispositions citées au point précédent, adressé la déclaration d'intention d'aliéner à la commune de Houdan, qui l'a réceptionnée le 24 février 2022. Il ne ressort pas des pièces du dossier, et n'est pas même allégué en défense, qu'une demande de complément aurait été adressée à la propriétaire de la parcelle concernée dans le délai de deux mois qui a couru à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner. Ce délai de deux mois, au terme duquel le silence de l'administration vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption, n'a donc pas été prorogé. Il résulte, en outre, des dispositions citées au point précédent que ce délai de deux mois a commencé à courir à compter du 24 février 2022, alors même que la commune de Houdan n'était pas titulaire du droit de préemption, la déclaration d'intention d'aliéner déposée auprès de la mairie devant, dans un tel cas, être transmise au titulaire du droit de préemption. S'il ressort des pièces du dossier que, faisant suite à une demande adressée en ce sens par la commune de Houdan, le notaire chargé de la vente a, le 31 mars 2022, adressé la déclaration d'intention d'aliéner à la communauté de communes du pays houdanais, titulaire du droit de préemption, cette circonstance n'est pas de nature à avoir suspendu ou prorogé le délai de deux mois qui a commencé à courir à réception en mairie de la déclaration d'intention d'aliéner et qui a donc expiré le 24 avril 2022. Enfin, à supposer même qu'elle puisse être analysée comme une demande de précision complémentaire, la lettre du 30 mai 2022 par laquelle le président de la communauté de communes du pays houdanais a sollicité une précision concernant " les éléments constitutifs du prix " ne peut davantage avoir prorogé le délai de deux mois dès lors qu'elle a été adressée après son expiration. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que la décision de préemption est intervenue au-delà du délai de deux mois dont disposait la communauté de communes pour exercer ce droit, en méconnaissance des dispositions citées au point 3.

5. En second lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () " Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. ".

6. Il résulte des dispositions citées au point précédent que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

7. En l'espèce, la délibération en litige évoque un projet de développement d'un nouvel ensemble " pépinières - hôtel d'entreprises ", rendu possible par la mutation simultanée de différents terrains situés dans une zone d'activités de la commune de Houdan, à laquelle appartient la parcelle concernée par la préemption. La délibération fait état, à cet égard, de " contacts " avec les acheteurs promoteurs d'une parcelle contiguë à celle concernée par la préemption en litige, lesquels auraient montré un " intérêt de discussion sur les perspectives d'aménagement global de l'ensemble des parcelles ". La délibération mentionne enfin qu'un permis de construire sollicité sur la parcelle concernée par la préemption a fait l'objet d'un refus en raison de l'insuffisance des réseaux et de la nécessité d'assurer la tranquillité des riverains, que les acquéreurs de la parcelle ZH 144, contiguë à celle concernée par la préemption en litige, auraient accepté d'assurer la desserte de celle-ci en voirie et réseaux divers en contrepartie d'une contribution et qu'aucune autre emprise foncière située dans la zone d'aménagement ne permettrait la réalisation de l'équipement souhaité. Toutefois, par ces allégations non étayées, la communauté de communes ne peut être regardée comme justifiant de la réalité, à la date de la décision attaquée, d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et le moyen tiré du non-respect de ces dispositions doit être retenu.

8. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l'annulation de la délibération du 30 juin 2022 par laquelle le conseil communautaire de la communauté de communes du pays houdanais a décidé d'exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée ZH n°293 sur le territoire de la commune de Houdan, le troisième moyen soulevé par les requérants n'étant pas susceptible, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, d'entraîner l'annulation de la délibération attaquée.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et au versement du droit de plaidoirie :

9. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la communauté de communes du pays houdanais la somme de 1 800 euros, à verser aux requérants au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées sur le même fondement par la communauté de communes. Les conclusions de cette dernière tendant au versement du droit de plaidoirie de 13 euros prévu par les articles R. 652-26-à R. 652-28 du code de la sécurité sociale doivent également être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La délibération du 30 juin 2022 par laquelle le conseil communautaire de la communauté de communes du pays houdanais a décidé d'exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée ZH n°293 sur le territoire de la commune de Houdan est annulée.

Article 2 : La communauté de communes du pays houdanais versera à Mme C et M. D la somme globale de 1 800 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la communauté de communes du pays houdanais au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et au titre du droit de plaidoirie prévu par les articles R. 652-26-à R. 652-28 du code de la sécurité sociale sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme F C et M. B D, à la communauté de communes du pays houdanais et à l'indivision E.

Délibéré après l'audience du 28 juin 2024, à laquelle siégeaient :

- Mme Rollet-Perraud, présidente,

- Mme Milon, première conseillère,

- M. Connin, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024.

La rapporteure,

Signé

A. Milon

La présidente,

Signé

C. Rollet-Perraud

La greffière,

Signé

A. Lloria

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.