Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2206531

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 29 août 2022 et 27 janvier 2023, Mme B A, représentée par Me Valérie Farrugia, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 7 avril 2022 par laquelle le maire du Vésinet a délivré à la société Immobilière 3F (I3F) un permis de construire pour l'édification d'un bâtiment de 21 logements sociaux et d'un local d'activités sur la parcelle cadastrée AI2, sise 26 rue Alexandre Dumas, 1 bis avenue des Courses, ensemble la décision du 28 juin 2022 rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Vésinet et de la société I3F une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ; elle a intérêt à agir ;

- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant ; il contient des informations inexactes relatives au mur mitoyen ; le projet architectural est insuffisant au regard des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, s'agissant de la description de l'environnement proche ; les plans ne précisent pas l'emprise au sol du projet ; en méconnaissance de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme, le dossier ne comprend pas l'accord du gestionnaire du domaine public ;

- le projet méconnaît l'article 3.3 du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) de la ville du Vésinet, à défaut d'étage d'attique du côté de l'avenue des courses ; il méconnaît l'article 3.4 du règlement à défaut d'harmonisation avec les bâtiments voisins ;

- le projet crée l'émergence de murs pignons, en méconnaissance de la modification simplifiée n°4 du plan local d'urbanisme (PLU).

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 janvier et 13 février 2023, le dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, la commune du Vésinet, représentée par Me Bernard Lamorlette, conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la mise à la charge de la requérante de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 octobre 2022, la société I3F, représentée par Me Thomas Simon, conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la mise à la charge de la requérante de la somme de 3 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, en raison de l'absence de notification du recours gracieux conformément à l'article R.600-1 du code de l'urbanisme ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

La clôture de l'instruction a été fixée au 16 février 2023.

Par un courrier du 3 février 2023, le tribunal a informé les parties, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de ce que dans l'hypothèse où il retiendrait comme fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3.3 du règlement de l'AVAP, il déciderait en conséquence de surseoir à statuer, pendant un délai qu'il fixerait, dans l'attente de la régularisation du permis de construire attaqué.

La commune du Vésinet a produit des observations le 16 février 2023.

La société I3F a produit des observations le 17 février 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Fejérdy, première conseillère,

- les conclusions de M. Maitre, rapporteur public,

- et les observations de Me Farrugia, représentant Mme A, de Me Estellon, représentant la commune du Vésinet, et de Me Simon, représentant la société I3F.

Une note en délibéré, enregistrée le 10 mars 2023, a été produite par Mme A.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 7 avril 2022, le maire du Vésinet a délivré à la société I3F un permis de construire concernant la parcelle AI2, sise 26 rue Alexandre Dumas, 1 bis avenue des Courses, et visant à la démolition des bâtiments existants ainsi qu'à la construction d'un immeuble de 21 logements sociaux et d'un local d'activités. Mme A, voisine immédiate du projet, demande l'annulation de cet arrêté ainsi que de la décision du 28 juin 2022 par laquelle le maire a rejeté son recours gracieux.

Sur la recevabilité de la requête :

2. Aux termes de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. () L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. () "

3. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du certificat de dépôt du courrier recommandé adressé à la société I3F, ainsi que de la capture d'écran du site internet de la Poste relatif à ce même courrier précisément numéroté, pièces produites par la requérante dans le cadre de son mémoire en réplique, que Mme A a notifié son recours gracieux à la société pétitionnaire par un envoi en date du 2 juin 2022. Ce recours ayant eu pour effet de prolonger le délai de recours contentieux, la requête, enregistrée avant expiration de celui-ci, n'est pas tardive. La fin de non-recevoir opposée par la société I3F doit donc être écartée.

Sur l'insuffisance du dossier de permis de construire :

4. En premier lieu, Mme A soutient que le plan de masse indique de façon erronée que le mur qui sépare le terrain d'assiette de la parcelle dont elle est propriétaire présente une mitoyenneté limitée au droit d'ancrage du garage ainsi qu'au droit d'ancrage du portail, alors que, selon elle, la mitoyenneté de ce mur serait totale. Il ressort toutefois d'un plan de bornage contradictoire, dressé le 15 juin 2021, et signé de la requérante, que la mitoyenneté du mur litigieux est limitée aux tronçons indiqués dans le plan de masse. Il s'ensuit que, alors qu'aucune disposition législative ou règlementaire n'impose, en tout état de cause, de préciser dans le dossier de demande de permis de construire qui est délivré sous réserve du droit des tiers, le statut des murs situés en bordure de parcelle, le moyen doit être écarté.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article R.431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. "

6. Le dossier de demande de permis de construire comprend en l'espèce 7 photographies de l'environnement du terrain, prises sous différents angles de vue. Si ces photographies ne font pas figurer les quelques maisons individuelles qui existent le long de l'avenue des Courses, cette omission ne peut être regardée comme une insuffisance du dossier au regard des prescriptions de l'article R.431-10 d) du code de l'urbanisme, alors au demeurant que le document d'insertion, comme le schéma représenté sur la notice descriptive, font apparaître ces maisons individuelles.

7. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que les plans sont cotés et comportent une échelle, ce qui permet de déterminer la hauteur des bâtiments ainsi que leur emprise au sol, alors qu'aucune disposition législative ou règlementaire n'impose d'indiquer cette dernière sur les plans de masse.

8. En quatrième lieu, si Mme A fait valoir que le gestionnaire de la voirie public n'a pas été consulté sur le projet, le moyen manque en fait, le dossier comportant l'avis du service interdépartemental de la voirie.

Sur le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3.5 du secteur 1, partie 1 règles relatives à l'intégration urbaine et architecturale du règlement de l'AVAP :

9. Aux termes de l'article 3.5 du secteur 1, partie 1 règles relatives à l'intégration urbaine et architecturale du règlement de l'AVAP : " Relation avec les constructions voisines. / Une attention particulière doit être apportée au raccordement avec les constructions voisines ou limitrophes () ". Par ailleurs, aux termes de l'article 1.1 de la partie 2 du même règlement : " Principes généraux / Les bâtiments nouveaux doivent s'inscrire dans la continuité de la ville (). / Selon ce principe, deux types de traitement sont envisageables : () - des bâtiments d'écriture actuelle, respectant la continuité de l'ensemble urbain, par les gabarits notamment. " Aux termes de l'article 1.2 du même texte : " Le volume doit être en harmonie avec la dimension de la parcelle et avec ceux des constructions environnantes. () "

10. Mme A fait valoir que le projet, constitué d'un immeuble collectif en R+4, est de dimensions plus importantes que les quelques maisons individuelles situées à proximité le long de l'avenue des Courses. Il ressort toutefois des pièces du dossier que le quartier de l'îlot des Courses comprend des bâtiments de toutes tailles, notamment de nombreux immeubles collectifs, y compris à proximité directe du projet. Par ailleurs, les caractéristiques ce dernier ont été définies pour qu'il puisse s'implanter, côté rue Alexandre Dumas, dans la continuité des immeubles qui l'entourent, et côté avenue des Courses, avec un retrait suffisant par rapport à la maison voisine pour ménager un espace végétalisé permettant d'assurer une transition. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écarté.

Sur le moyen tiré de l'émergence irrégulière de murs pignons :

11. Si Mme A fait valoir que le projet a pour conséquence l'émergence de plusieurs murs pignons, alors que la modification simplifiée du PLU n°4, adoptée pour permettre la réalisation du projet, avait pour objectif, aux termes du rapport de présentation, la disparition de ces murs, aucune disposition règlementaire, notamment du PLU, n'interdit les constructions ayant pour conséquence l'émergence de tels murs. Le moyen doit, dès lors, être écarté.

Sur le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3.3 du secteur 1, partie 1 règles relatives à l'intégration urbaine et architecturale du règlement de l'AVAP :

12. L'article 3 du secteur 1, partie 1 " règles relatives à l'intégration urbaine et architecturale " du règlement de l'AVAP est intitulé " Hauteur relative des bâtiments donnant sur l'espace public ". Aux termes de l'article 3.1 de cette même partie de l'AVAP : " La hauteur du bâtiment nouveau ou modifié s'inscrira dans le velum général de l'alignement dans lequel il prend place, sans prendre en compte les bâtiments manifestement trop bas ou trop haut ". Aux termes de l'article 3.3 de cette même partie de l'AVAP relatif à la hauteur et au traitement des différents niveaux des constructions : " () Le niveau du couronnement du bâtiment doit correspondre : / - à un étage d'attique (niveau plus bas que les niveaux courants) couvert en toiture terrasse ou à pentes faibles. Ce dernier niveau sera implanté avec un retrait minimum de 0,50 mètre de l'aplomb de la façade. () / - à un comble d'un seul niveau habitable, couvert à 2 ou plusieurs pentes, ou à comble brisé (comble à la Mansart) ; () ".

13. Il résulte de ces dispositions que le niveau le plus élevé du bâtiment dès lors qu'il donne sur l'espace public et ne se trouve de ce fait pas en cœur d'ilot, doit correspondre, sans qu'ait d'incidence la circonstance qu'il soit implanté ou non à l'alignement par rapport à la voie publique, soit à un niveau en attique, soit à des combles habitables.

14. Il ressort des pièces du dossier, ainsi que la soutient la requérante, que le projet, dans sa partie située du côté de l'avenue des Courses, comprend un dernier niveau qui ne correspond ni à un niveau en attique, ni à des combles. Dès lors, il méconnaît les dispositions de l'article 3.3 du secteur 1, partie 1 du règlement de l'AVAP.

Sur les conséquences à tirer de l'illégalité du permis de construire :

15. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

16. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

17. Il résulte de ce qui précède que Mme A est seulement fondée à soutenir que le permis de construire attaqué est entaché d'un vice tiré de l'absence, côté avenue des Courses, d'un niveau en attique, sur toutes les façades à l'exception de celles situées en limite séparative, ou d'un dernier niveau en combles. Ce vice, qui est régularisable par l'obtention d'un permis de construire modificatif, affecte une partie identifiable du projet. Dans ces conditions, dès lors que les autres moyens de la requête ont été écartés, il y a lieu, en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, d'annuler l'arrêté du maire du Vésinet du 7 avril 2022 dans cette seule mesure et de fixer à quatre mois à compter de la notification du présent jugement le délai dans lequel la société I3F pourra en demander la régularisation par le dépôt, à la mairie du Vésinet, d'une demande de permis de construire modificatif.

18. Dès lors que, pour le seul vice identifié, il est fait application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, il n'y pas lieu de faire application, pour le même vice, des dispositions concurrentes de l'article L. 600-5-1 du même code.

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :

19. Ces dispositions font obstacle à ce que soient mises à la charge de la requérante, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes que demandent la commune du Vésinet et la société I3F au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune du Vésinet la somme de 1 500 euros, à verser à Mme A au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire du Vésinet du 7 avril 2022 est annulé en tant que le projet autorisé prévoit, côté avenue des Courses, un dernier niveau qui n'est ni en attique, ni en combles, en méconnaissance des dispositions de l'article 3.3 du règlement de l'AVAP.

Article 2 : La société I3F pourra demander la régularisation du permis de construire délivré dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune du Vésinet versera à Mme A la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de Mme A est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune du Vésinet et la société I3F au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à Mme B A, à la commune du Vésinet et à la société Immobilière 3F.

Délibéré après l'audience du 10 mars 2023, à laquelle siégeaient :

- Mme Rollet-Perraud, présidente,

- Mme Fejérdy, première conseillère,

- Mme Amar-Cid, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2023.

La rapporteure,

Signé

B. Fejérdy

La présidente,

Signé

C. Rollet-Perraud

La greffière,

Signé

A. Lloria

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.