Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2300126

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 6 janvier 2023, la société Columbus Participation 1, représentée par Me Jorion, demande au juge des référés, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l'exécution de la décision du 16 septembre 2022 par laquelle le maire de Gif-sur-Yvette a préempté l'ensemble commercial constitué des lots de copropriété 101, 102, 103, 105, 107, 108, 113, 115 et 116 de l'immeuble sis 1, 3, 5, 7, 9 et 11, place du marché neuf, situé sur les parcelles cadastrées AH n° 47, 48, 50, 365, 366, 367, 368, 369 et 370 afin d'empêcher cette commune de disposer du bien ainsi que d'en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible la décision de préemption ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Gif-sur-Yvette la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence est remplie, dès lors qu'en matière de préemption, cette condition est présumée remplie lorsque l'acquéreur évincé en demande la suspension et qu'en l'espèce, en tout état de cause, la mise en balance, d'une part, de l'intérêt à l'éventuelle réalisation rapide de son projet par la commune de Gif-sur-Yvette, dont il n'est pas justifié, et, d'autre part, de l'intérêt de la société requérante à l'acquisition du bien préempté, son activité consistant à louer et exploiter des biens commerciaux et la commune pouvant être tentée de revendre rapidement un bien acquis à un prix élevé, ne peut que conduire à regarder la condition d'urgence comme remplie ;

- il existe des moyens propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige, dès lors que :

. elle a été signée par une autorité incompétente dans la mesure où, d'une part, la compétence en matière d'exercice du droit de préemption relevait de la communauté d'agglomération Paris-Saclay en application des dispositions de l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme et de l'article L. 5216-5 du code général des collectivités territoriales et, d'autre part, au sein d'une commune, cette compétence appartient au conseil municipal, qui peut la déléguer au maire, précisant qu'en l'espèce, il n'est pas justifié d'une délégation régulière de l'exercice du droit de préemption ;

. elle est intervenue au terme d'une procédure irrégulière, en l'absence de l'avis préalable de la direction de l'immobilier de l'Etat prévu par les dispositions de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme, précisant que cet avis constitue une garantie ;

. elle est insuffisamment motivée, en l'absence de référence à un projet antérieur suffisamment précis, en méconnaissance des dispositions du troisième alinéa de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

. il n'est pas établi que le droit de préemption a été régulièrement institué sur le territoire de la commune de Gif-sur-Yvette, conformément aux dispositions des articles R. 211-2 et R. 211-3 du code de l'urbanisme ;

. la décision attaquée est potentiellement tardive, d'une part, en méconnaissance du délai prévu par les dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et, d'autre part, en ce qu'il n'est pas établi que la demande de visite a bien été adressée au notaire, que la visite a bien eu lieu le 23 août 2022, qu'un relevé contradictoire régulier a été établi à cette date et que les pièces demandées, adressées par le notaire instrumentaire, n'ont été reçues que le 18 août 2022, conformément aux dispositions des articles D. 213-13-1 à D. 213-13-4 du code de l'urbanisme ;

. elle ne correspond à aucun projet suffisamment réel de la commune de Gif-sur-Yvette sur le bien en cause, en méconnaissance des dispositions combinées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme, ajoutant que la référence au plan d'aménagement et de développement durable ne saurait, à elle-seule, établir la réalité d'un projet, une règlementation d'urbanisme ne pouvant servir à définir un projet suffisamment réel en matière de préemption, estimant que l'acquisition depuis plusieurs années de locaux commerciaux dans le quartier concerné et la destination de ces acquisitions à la préservation et à la favorisation de la diversification de l'offre commerciale de proximité de centre-ville ne sont pas établies ;

. elle est entachée d'une erreur de droit, précisant que les finalités prévues par l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, lequel renvoie à l'article L. 300-1 du même code, sont énumérées de façon limitative et que l'objectif retenu par la commune relève de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme relatif au droit de préemption des fonds de commerce et non de l'article L. 213-13 relatif au droit de préemption urbain.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 janvier 2023, la commune de Gif-sur-Yvette, représentée par Me Ceccarelli-Le Guen, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société Colombus Participation 1 la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence n'est pas remplie, dès lors que le transfert de propriété est déjà intervenu, qu'elle n'entend pas revendre le bien préempté, ce qui écarte tout caractère irréversible des effets de la préemption, et qu'il existe un intérêt public à mener rapidement à bien le projet entrepris sur le centre commercial de Chevry afin de remédier au manque de dynamisme de celui-ci alors que le projet de la société requérante ne présente aucune urgence, ajoutant qu'un délai de près de deux mois s'est écoulé depuis l'introduction de la requête au fond ;

- il n'existe aucun moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige, dès lors que :

. elle a conservé la compétence en matière de plan local d'urbanisme et, par conséquent, en matière d'exercice du droit de préemption, dès lors que les vingt-sept communes membres de la communauté d'agglomération Paris-Saclay se sont opposées au transfert de cette compétence, en application de l'article 136 II de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ;

. le maire bénéficiait d'une délégation de compétence du conseil municipal par une délibération du 28 mai 2020, régulièrement transmise au préfet et publiée ;

. le pôle d'évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de l'Essonne a rendu un avis le 16 septembre 2022, qui a été reçu par la commune préalablement à l'édiction de la décision en litige, qui n'est, dans ces conditions, pas intervenue au termes d'une procédure irrégulière ;

. la décision en litige est suffisamment motivée, dès lors notamment qu'elle cite les textes applicables, rappellent les différentes étapes de la procédure et décrit les motifs de la préemption, en particulier l'objectif poursuivi, son inscription dans les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable (PADD) et les caractéristiques du bien préempté ;

. le droit de préemption a été régulièrement institué sur le territoire de la commune, conformément à l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, par une délibération du 19 décembre 1995, régulièrement modifiée, exécutoire et devenue définitive, ayant fait l'objet des mesures prévues par les articles R. 211-2 et R. 211-4 du même code, précisant que les formalités de l'article R. 211-3 sont sans incidence sur le caractère exécutoire de la délibération, ajoutant qu'en tout état de cause, dès lors que la délibération instituant le droit de préemption urbain a acquis un caractère définitif, le moyen tiré de son illégalité ne peut plus être soulevé contre une décision de préemption ;

. la décision en litige n'est pas intervenue de manière tardive, dès lors que le délai de deux mois prévu par le quatrième alinéa de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme a fait l'objet d'une suspension, en application du cinquième alinéa du même article et du II de l'article R. 213-7, en raison de demandes de visite et de pièces complémentaires, et expirait le 23 septembre 2022, précisant que la décision en litige a été reçue par le préfet le 16 septembre 2022 et notifiée au propriétaire et signifiée au notaire le 19 septembre 2022 ;

. le projet présente un caractère suffisamment réel, précisant que le maintien et le développement d'activités économiques ou commerciales entrent dans le champ d'application de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, que la politique communale d'acquisition de murs des locaux commerciaux a été engagée en 2007 et régulièrement mise en œuvre, par acquisitions amiables et par l'exercice du droit de préemption, et évoquée dans la communication municipale, que le PADD comporte bien des dispositions relatives à la valorisation et au confortement de l'offre commerciale et des services de proximité en centre-ville, en particulier à la diversification des commerces, estimant que, si les caractéristiques définitives du projet ne sont pas encore pleinement précisées, il y a bien un réel projet mené par la commune depuis plusieurs années sur le centre commercial de Chevry, qui s'inscrit dans la politique affichée de dynamisation de l'offre commerciale, ajoutant que la commune s'est dotée des moyens nécessaires, notamment organisationnels et humains, pour mettre en œuvre cette politique ;

. la décision en litige n'est pas entachée d'erreur de droit, estimant que les dispositions de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme concernent uniquement l'exercice du droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux ou sur des terrains à bâtir et non sur des murs de locaux commerciaux.

Vu les autres pièces du dossier, notamment la requête au fond n° 2208424 de la société requérante.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Bélot, premier conseiller, en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique tenue le 23 janvier 2023 à 11h30, en présence de Mme Jean, greffière d'audience :

- le rapport de M. Bélot, juge des référés,

- les observations de Me Jorion, représentant la société Columbus Participation 1, qui a repris ses écritures en les développant, précisant qu'il renonce aux moyens tirés de l'incompétence de la commune en matière d'exercice du droit de préemption, du vice de procédure en l'absence d'avis préalable de la direction de l'immobilier de l'Etat et de la tardiveté, que, s'agissant de la condition tenant à l'urgence, le transfert de propriété ne fait pas obstacle à une décision de suspension portant sur la libre disposition du bien et l'utilisation de manière irréversible, qui ne fera pas obstacle à l'utilisation du centre commercial, que, s'agissant des moyens, la délégation accordée par le conseil municipal au maire est insuffisamment précise en ce qu'elle n'énonce pas quels droits de préemption, prévus par le code de l'urbanisme, sont visés, que, s'agissant de la motivation, son contenu est insuffisant dès lors que valoriser et conforter l'offre commerciale, qui ne constitue pas une réalisation, ne correspond pas à l'objet du droit de préemption, que la commune ne justifie pas suffisamment de l'affichage pendant un mois de la délibération instituant le droit de préemption, compte tenu de la date à laquelle a été établi le document censé en justifier, que, s'agissant de la réalité du projet, le seul élément invoqué est le PADD du plan local d'urbanisme, alors que ce document n'est pas précis, ne fait pas référence à d'éventuelles acquisitions et n'évoque pas le quartier de Chevry, ajoutant que le PADD ne peut pas servir à justifier la mise en œuvre du droit de préemption, compte tenu de son caractère trop général, estimant que la commune produit ou cite de nombreux documents, souvent anciens, émanant de l'opposition, concernant d'autres quartiers ou d'autres activités, rappelant les termes de la loi ou évoquant l'existence d'un adjoint au commerce, mais rien se rapportant à un projet précis et antérieur, que l'erreur de droit résulte de la confusion entre le droit de préemption urbain et celui portant sur les fonds de commerce, ce dernier étant destiné à assurer la diversité commerciale, estimant qu'acheter les murs est sans lien avec le dynamisme commercial et la régulation des fonds de commerce,

- et les observations de Me Ricard, substituant Me Ceccarelli-Le Guen, représentant la commune de Gif-sur-Yvette, qui a repris ses écriture en les développant, précisant que l'objet de l'acquisition est de maintenir les commerces existants et permettre l'installation de nouveaux commerçants, exprimant ainsi la volonté de reprendre en direct la gestion du centre commercial, ce dont les commerçants concernés ont été informés, que, s'agissant de la condition tenant à l'urgence, si la présomption s'applique en l'espèce, elle n'est pas irréfragable et, en l'absence de projet de revente prévu par la commune, le seul sujet d'inquiétude de la société requérante n'est pas fondé, estimant que la suspension de l'exécution de la décision en litige n'aurait aucun effet utile pour l'intéressée, que l'imprécision de la décision de délégation ne peut être invoquée, dès lors qu'il s'agit d'un acte réglementaire devenu définitif, que la motivation est suffisante compte tenu des éléments mentionnés, de la référence au PADD, et de l'indication de son caractère stratégique et de la perspective de reprise de la gestion en direct par la commune, que le certificat d'affichage fait foi jusqu'à preuve du contraire, quelle que soit sa date d'établissement, que la réalité du projet est établie, notamment par le PADD, les services mis en place au sein de la commune, la volonté d'acquisition exprimée depuis plusieurs années,

- les observations de Mme B et de M. A, pour la commune de Gif-sur-Yvette.

La clôture de l'instruction a été reportée au 25 janvier 2023 à 12 heures.

Par un mémoire, enregistré le 24 janvier 2023, la commune de Gif-Sur-Yvette conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens et précise, en outre, que, l'arrêté de délégation du conseil municipal au maire, qui constitue un acte réglementaire, n'étant plus susceptible d'un recours direct, il n'est pas permis à la société requérante de se prévaloir d'un vice de forme entachant cet arrêté, notamment son éventuelle imprécision, ajoutant qu'en tout état de cause, les termes de cette délibération, qui visent tous les droits de préemption prévus par le code de l'urbanisme, sont suffisamment précis, que le certificat d'affichage produit est suffisant, aucune obligation n'étant faite au titulaire du droit de préemption de démontrer la fin de l'affichage à l'issue du délai d'un mois, qu'en tout état de cause, la commune verse au dossier un certificat d'affichage postérieur au délai d'un mois prévu par l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de certains de ces effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

2. Une déclaration d'intention d'aliéner, portant sur la vente par la société Preims Euros à la société Colombus Participation 1 d'un ensemble commercial constitué des lots de copropriété 101, 102, 103, 105, 107, 108, 113, 115 et 116 de l'immeuble sis 1, 3, 5, 7, 9 et 11, place du marché neuf, situé sur les parcelles cadastrées AH n° 47, 48, 50, 365, 366, 367, 368, 369 et 370 sur le territoire de la commune de Gif-sur-Yvette, a été reçue par celle-ci le 16 juin 2022. Par une décision du 16 septembre 2022, le maire de Gif-sur-Yvette a exercé le droit de préemption urbain sur la vente de ce bien. Par la présente requête, la société Colombus Participation 1 demande au juge des référés, statuant par application des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, d'ordonner la suspension de l'exécution de cette décision afin d'empêcher la commune de disposer du bien et d'en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible la décision de préemption.

3. En l'état de l'instruction, aucun des moyens soulevés par la société Colombus Participation 1, ci-dessus visés, n'est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. Par suite, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la condition d'urgence, les conclusions aux fins de suspension de l'exécution de la décision du 16 septembre 2022 du maire de Gif-sur-Yvette doivent être rejetées.

4. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Gif-sur-Yvette la somme demandée par la société Colombus Participation 1 au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Colombus Participation 1 une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la commune de Gif-sur-Yvette et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de la société Colombus Participation 1 est rejetée.

Article 2 : La société Colombus Participation 1 versera à la commune de Gif-sur-Yvette la somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société Colombus Participation 1, à la commune de Gif-sur-Yvette et à la société Preims Euros.

Fait à Versailles, le 30 janvier 2023.

Le juge des référés,

Signé

S. Bélot

La République mande et ordonne au préfet de l'Essonne, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.