Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2304399

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 juin 2023, et un mémoire, enregistré le 19 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques de l'Essonne, représenté par Me Coutadeur, demande au juge des référés, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l'exécution de l'arrêté du 12 avril 2023 par lequel le maire du Coudray-Montceaux a exercé le droit de priorité sur un ensemble immobilier sis Rond-Point de la Demi-Lune, parcelles C 62, C 63, C 458 et C 461 appartenant à l'Etat ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Coudray-Montceaux la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la condition d'urgence est remplie, dès lors, outre la présomption d'urgence applicable en matière d'exercice du droit de préemption, d'une part, qu'elle est motivée par les intérêts financiers de l'Etat, précisant que le retard pris dans la vente cause un double préjudice aux finances publiques résultant du coût de gardiennage et du risque de perdre une offre d'achat intéressante, et, d'autre part, que la décision en litige porte atteinte à la sécurité publique, précisant que les bâtiments concernés sont amiantés, dégradés et exposés à des risques d'occupation illicite ;

- il existe des moyens propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige, dès lors que :

. il méconnaît les dispositions de l'article L. 240-3 du code de l'urbanisme, précisant que, pour purger le droit de priorité de la commune du Coudray-Montceaux avant de proposer l'acquisition aux tiers, l'exposante a notifié une déclaration d'intention d'aliéner au prix de 4 700 000 euros le 16 novembre 2020, que la commune a renoncé à son droit de priorité en gardant le silence pendant plus de deux mois, que, dans le délai de trois ans suivant la première déclaration, l'exposante a décidé d'aliéner le bien à un prix inférieur, soit 2 040 000 euros, ce nouveau prix ayant été notifié à la commune par une déclaration d'intention d'aliéner du 16 février 2023, et que, le 12 avril 2023, la commune a exercé son droit de priorité à un prix différent de la déclaration d'intention d'aliéner alors qu'elle ne pouvait que l'exercer au prix de cette déclaration ;

. il méconnaît les dispositions du premier alinéa de l'article L. 240-1 du code de l'urbanisme, précisant que le projet d'aménagement justifiant la mise en œuvre du droit de priorité est insuffisamment précis, estimant que la commune n'a fourni aucun des éléments permettant d'apprécier la réalité de ce projet, ajoutant, d'une part, que, la création d'un collège étant une compétence du département et non des communes, il ne peut pas sérieusement être soutenu que la commune aurait un tel projet et, d'autre part, que la commune avait indiqué à l'exposante, par courrier du 26 mars 2022, que le terrain concerné était situé en zone UFa1, ayant vocation à accueillir des activités économiques, notamment tertiaires, industrielles ou artisanales, et que la municipalité n'envisageait pas d'ouvrir l'urbanisation de ce secteur, excentré des autres zones d'habitat, aux logements, indiquant que la réalité du projet invoqué par la commune ne peut pas davantage être établie par la révision générale du plan local d'urbanisme en cours, la dernière délibération du conseil municipal relative à cette révision, en date du 16 décembre 2021 et relative au débat sur les orientations générales du plan d'aménagement et de développement durables, n'identifiant pas cet ensemble immobilier comme un secteur à enjeu pour y construire des logements sociaux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 juin 2023, la commune du Coudray-Montceaux, représentée par Me Pierrepont, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence n'est pas remplie, dès lors, d'une part, que la présomption en matière d'exercice du droit de préemption ne s'applique pas en matière d'exercice de droit de priorité et qu'en tout état de cause, la présomption d'urgence est établie au profit de l'acquéreur évincé et non du vendeur, d'autre part, s'agissant du prétendu préjudice aux finances publiques, que le coût de gardiennage n'est que potentiel, que la cession du bien est insusceptible d'intervenir avant l'été, que l'Etat a été manifestement peu diligent depuis l'acquisition du bien immobilier en cause, que le risque de perdre l'offre de l'acquéreur est inexistant, celui-ci patientant depuis le mois de juillet 2021 et ayant obtenu une division du prix par trois en quatre ans, et que l'Etat ne démontre pas ne pas avoir eu d'autres offres intéressantes dans le cadre de la procédure de cession, enfin, s'agissant de la prétendue atteinte à la sécurité publique, que la présence d'amiante n'implique pas nécessairement la destruction du bâtiment en cause et qu'au surplus, l'Etat ne produit aucun document montrant qu'il y aurait un risque particulier lié à la présence d'amiante ;

- il n'existe aucun moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige, dès lors que :

. il ne méconnaît pas les dispositions de l'article L. 240-3 du code de l'urbanisme, précisant qu'à quatre reprises, une condition substantielle de l'opération immobilière, à savoir le prix, a été modifiée, que ces variations de prix, dont l'Etat ne justifie nullement qu'elles correspondent à une réalité des échanges avec l'acquéreur, ni qu'elles sont bien fondées, caractérisent à chaque modification de la déclaration d'intention d'aliéner une opération nouvelle, qu'en notifiant à chaque fois une nouvelle déclaration, l'Etat a entendu se soumettre intégralement au processus prévu par l'article L. 240-3 du code de l'urbanisme ;

. il ne méconnaît pas les dispositions de l'article L. 240-1 du code de l'urbanisme, précisant que les projets susceptibles de fonder l'exercice du droit de priorité sont moins contraignants qu'en matière de préemption, qu'en toute hypothèse, le projet de réalisation d'un collège est réel et a fait l'objet de plusieurs courriers adressés tant au préfet de l'Essonne qu'au président du conseil départemental, la demande ayant été appuyée par d'autres élus locaux, estimant que la compétence départementale en matière de collège ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de priorité par la commune afin de mettre à disposition des parcelles foncières, ajoutant que l'ensemble immobilier est situé dans la zone UFa1 du plan local d'urbanisme, à proximité immédiate d'habitations, et que, dans le cadre de la révision en cours du plan local d'urbanisme, le débat sur les orientations du projet d'aménagement et de développement durables prévoit la construction de nouveaux logements sans étalement urbain et par reconversion de sites existants, indiquant que, dans cette perspective, le secteur de la Demi-Lune a été identifié comme un secteur à enjeux.

Vu les autres pièces du dossier, notamment la requête au fond n° 2304398 du requérant.

Vu :

- le code général de la propriété des personnes publiques ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Bélot, premier conseiller, en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique tenue le 19 juin 2023 à 10 heures, en présence de Mme Paulin, greffière d'audience :

- le rapport de M. Bélot, juge des référés,

- les observations de Me de Lagarde, substituant Me Coutadeur, représentant le directeur départemental des finances publiques de l'Essonne, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens,

- et les observations de Me Violette, substituant Me Pierrepont, représentant la commune du Coudray-Montceaux, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience à 10h54.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de certains de ces effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

2. Une déclaration d'intention d'aliéner du 16 novembre 2020, portant sur la vente par l'Etat d'un ensemble immobilier sis Rond-Point de la Demi-Lune, parcelles C 62, C 63, C 458 et C 461 sur le territoire de la commune du Coudray-Montceaux pour un prix de 4 700 000 euros, a été adressée à celle-ci, en tant que titulaire du droit de priorité, par le directeur départemental des finances publiques de l'Essonne. En l'absence de réalisation de la vente, ce dernier a adressé, le 13 juillet 2021, à la commune du Coudray-Montceaux une deuxième déclaration d'intention d'aliéner le même bien au prix de 3 026 000 euros, puis, le 20 décembre 2022, une troisième déclaration d'intention d'aliéner au prix de 1 737 180 euros, qui a fait l'objet d'un retrait, enfin, le 16 février 2023, une quatrième déclaration d'intention d'aliéner au prix de 2 040 000 euros. Par un arrêté du 12 avril 2023, le maire du Coudray-Montceaux a exercé le droit de priorité sur la vente de l'ensemble immobilier concerné au prix de 600 000 euros. Par la présente requête, le directeur départemental des finances publiques de l'Essonne demande au juge des référés, statuant par application des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, d'ordonner la suspension de l'exécution de cet arrêté.

Sur l'urgence :

3. La condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d'une demande tendant à la suspension d'une telle décision, d'apprécier concrètement, compte-tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue.

4. En l'espèce, il résulte de l'instruction que la commune de Coudray-Montceaux entend exercer le droit de priorité sur l'ensemble immobilier en cause à un prix plus de trois fois inférieur à celui proposé par l'Etat, qui justifie par ailleurs de manière probante, par la production notamment d'échanges de courriels, d'un acquéreur potentiel au prix proposé dans la déclaration d'intention d'aliéner du 16 février 2023. Il est également justifié d'un coût de gardiennage annuel de l'ensemble immobilier concerné d'environ 377 000 euros. Par suite, l'exécution de l'arrêté en litige est de nature à porter une atteinte suffisamment grave et immédiate aux intérêts des finances publiques de l'Etat. Il en résulte que la condition d'urgence prévue par les dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie.

Sur l'existence d'un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige :

5. Aux termes de l'article L. 240-1 du code de l'urbanisme : " Il est créé en faveur des communes () un droit de priorité sur tout projet de cession d'un immeuble ou de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble situé sur leur territoire et appartenant à l'Etat (), en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'actions ou d'opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 du présent code ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de telles actions ou opérations ". Aux termes de l'article L. 240-3 du même code : " L'Etat () notifient à la commune () leur intention d'aliéner leurs biens et droits immobiliers et en indiquent le prix de vente tel qu'il est estimé par le directeur départemental des finances publiques. La commune () peut, dans un délai de deux mois à compter de cette notification, décider d'acquérir les biens et droits immobiliers au prix déclaré ou proposer de les acquérir à un prix inférieur en application des articles L. 3211-7 et L. 3211-13-1 du code général de la propriété des personnes publiques. A défaut d'accord sur le prix, la commune () peut, dans le même délai ou dans un délai de quinze jours à compter de la notification de la réponse de l'Etat () à sa demande d'une diminution du prix de vente, saisir le juge de l'expropriation en vue de fixer le prix de l'immeuble et en informe le vendeur. Le prix est fixé comme en matière d'expropriation ; il est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de réemploi. La commune () dispose d'un délai de deux mois à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive pour décider d'acquérir les biens et droits immobiliers au prix fixé par le juge. A moins que le bien ne soit retiré de la vente, la commune () en règle le prix six mois au plus tard après sa décision d'acquérir. / En cas de refus d'acquérir au prix estimé par le directeur départemental des finances publiques, d'absence de saisine du juge de l'expropriation, de refus d'acquérir au prix fixé par lui ou à défaut de réponse dans le délai de deux mois mentionné dans la cinquième phrase du premier alinéa, la procédure d'aliénation des biens peut se poursuivre. / Si l'Etat () décident d'aliéner les biens et droits immobiliers à un prix inférieur à celui initialement proposé par le directeur départemental des finances publiques ou fixé par le juge de l'expropriation, ils en proposent l'acquisition à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale qui disposent d'un délai de deux mois pour répondre. / Si les biens et droits immobiliers n'ont pas été aliénés dans un délai de trois ans à compter de la notification de la déclaration d'intention d'aliéner ou de la décision devenue définitive du juge de l'expropriation, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale recouvre son droit de priorité ".

6. Il résulte notamment de ces dispositions que, lorsque l'Etat décide la mise en vente d'un bien immobilier, la commune sur le territoire de laquelle cet immeuble est situé dispose d'un droit de priorité pour acquérir ce bien. Il résulte également de ces dispositions, d'une part, que l'exercice de ce droit, lorsqu'il intervient après notification de la déclaration d'intention d'aliéner prévue au premier alinéa de l'article L. 240-3 du code de l'urbanisme, ne peut être mis en œuvre que soit au prix proposé par l'Etat, soit à un prix inférieur proposé par la commune et accepté par l'Etat, soit au prix fixé par le juge de l'expropriation saisi par la commune et, d'autre part, que l'exercice de ce même droit de priorité, lorsqu'il intervient, en application du troisième alinéa du même article, après proposition par l'Etat de l'acquisition à un prix inférieur au prix initialement proposé ou, le cas échéant, fixé par le juge de l'expropriation, ne peut être mis en œuvre qu'au prix ainsi proposé.

7. En l'état de l'instruction, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 240-3 du code de l'urbanisme, résultant de l'exercice par le maire du Coudray-Montceaux du droit de priorité de la commune à un prix inférieur au prix proposé par l'Etat pour l'acquisition de l'ensemble immobilier sis Rond-Point de la Demi-Lune, parcelles C 62, C 63, C 458 et C 461, est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté du 12 avril 2023.

8. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est, en l'état de l'instruction, de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige.

9. Il résulte de tout ce qui précède que les deux conditions prévues par les dispositions de l'article L. 521-1 du code de l'urbanisme sont réunies. Il y a lieu, dès lors, de suspendre l'exécution de l'arrêté du 12 avril 2023 du maire du Coudray-Montceaux jusqu'à ce qu'il soit statué sur la légalité de cet arrêté.

10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune du Coudray-Montceaux une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par l'Etat et non compris dans les dépens. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat la somme demandée par la commune du Coudray-Montceaux au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de l'arrêté du 12 avril 2023 par lequel le maire du Coudray-Montceaux a exercé le droit de priorité sur un ensemble immobilier sis Rond-Point de la Demi-Lune, parcelles C 62, C 63, C 458 et C 461 appartenant à l'Etat est suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité.

Article 2 : La commune du Coudray-Monceaux versera à l'Etat (direction départementale des finances publiques de l'Essonne) la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune du Coudray-Montceaux tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée au ministre de l'économie et des finances et à la commune du Coudray-Montceaux.

Copie en sera adressée au directeur départemental des finances publiques de l'Essonne

Fait à Versailles, le 30 juin 2023.

Le juge des référés,

Signé

S. Bélot

La République mande et ordonne au ministre de l'économie et des finances, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.