Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2307498

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 septembre 2023 et 26 janvier 2024, Mme C G, M. K N, Mme B I, Mme E J et Mme M F épouse D, représentés par Me Martin, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 30 janvier 2023 par lequel le maire de la commune d'Arpajon a délivré à M. et Mme L un permis de construire un immeuble comportant trois logements d'une surface de plancher totale de 284 mètres carrés situé au 119 Grande Rue, sur le territoire de la commune, et la décision implicite née le 15 juillet 2023 par laquelle leur recours gracieux formé contre cet arrêté a été rejeté ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Arpajon la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable dès lors qu'elle a été introduite dans le délai de recours contentieux de deux mois et qu'ils justifient d'un intérêt à agir ;

- le permis de construire est entaché d'un vice de procédure dès lors que le maire n'a pas recueilli l'avis du service départemental d'incendie et de secours ;

- le permis de construire en litige a été obtenu de façon frauduleuse en méconnaissance de l'article L. 423-1 du code de l'urbanisme dès lors que les pétitionnaires ne disposaient pas d'une autorisation régulière de la copropriété ;

- il a été délivré sur la base d'un dossier incomplet dès lors qu'il omet de préciser certains éléments relatifs aux abords du terrain ; les photographies jointes au dossier ne font pas apparaitre la présence de baies sur la façade arrière du bâtiment existant ; les mentions du plan de masse relatives à la largeur du chemin d'accès ne sont pas conformes à la réalité ; il est entaché d'insuffisance dès lors que le formulaire Cerfa mentionne seulement la parcelle AI n° 317 comme terrain d'assiette du projet ;

- il méconnaît les dispositions de l'article Ud3 du règlement du PLU dès lors que la voie d'accès dispose d'une largeur inférieure à 5 mètres ;

- il méconnaît les dispositions de l'article Ud8 du règlement du PLU dès lors que la façade de la construction projetée est située à moins de 8 mètres de celle de la construction existante, laquelle comporte des baies.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 20 décembre 2023 et 13 février 2024, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, M. H et Mme A L, représentés par Me Sadoun, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistrés le 26 décembre 2023, la commune d'Arpajon conclut au rejet de la requête, à ce qu'il soit fait application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme en fixant un délai de 4 mois pour procéder à la régularisation du permis de construire, et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 29 janvier 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 14 février 2024 à 12 heures.

Par une lettre du 10 mai 2024, le tribunal a invité les parties à présenter leurs observations sur la mise en œuvre éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, dans le cas où le tribunal accueillerait le moyen tiré de l'incomplétude, de l'insuffisance et de l'incohérence du dossier de demande de permis de construire dès lors que les mentions du plan de masse relatives à la largeur du chemin d'accès ne sont pas conformes à la réalité, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ud3 du règlement du PLU dès lors que le projet présente un chemin d'accès d'une largeur inférieure à 5 mètres et le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ud8 du règlement du PLU dès lors que la distance entre la façade de la construction existante, qui comporte des baies, et celle du projet situé sur la même emprise foncière est inférieure à 8 mètres.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Maljevic, conseiller,

- les conclusions de Mme Amar-Cid, rapporteure publique,

- et les observations de Me Sadoun représentant M. et Mme L qui énonce qu'un délai de 8 mois serait nécessaire pour la régularisation.

Considérant ce qui suit :

1. M. L est copropriétaire d'un ensemble immobilier situé au 119 Grande Rue à Arpajon, sur les parcelles cadastrées section AI n° 316 et n° 317. La première de ces deux parcelles, qui jouxte la voie publique, accueille un immeuble d'habitation. La seconde située en fond de terrain est non bâtie et à l'état naturel. M. L détient deux lots de cette copropriété, dont un premier lot constitué d'un appartement et de caves situés dans l'immeuble situé sur la parcelle AI n° 316 et un second lot, portant le numéro 21, constitué par la jouissance privative du terrain situé à l'arrière de cet immeuble et correspondant à la parcelle AI n° 317. Par un arrêté du 30 janvier 2023, le maire de la commune d'Arpajon a délivré à M. et Mme L un permis de construire un immeuble comportant trois logements d'une surface de plancher totale de 284 mètres carrés. Par un courrier du 15 mai 2023, notifié le même jour, Mme G et d'autres copropriétaires de l'immeuble d'habitation situé sur la parcelle AI n° 316 ont demandé au maire de la commune de retirer cet arrêté. Le silence gardé par le maire sur cette demande a fait naître, le 15 juillet 2023, une décision implicite de rejet. Par la présente requête, les requérants demandent au tribunal d'annuler l'arrêté de permis de construire du 30 janvier 2023 et le rejet implicite de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la procédure :

2. Aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ".

3. Les requérants n'invoquent aucune disposition législative ou réglementaire qui aurait imposé à la commune d'Arpajon, dans le cadre de l'instruction de la demande de permis de construire litigieuse, de recueillir l'avis du service départemental d'incendie et de secours. Par suite, ce moyen tiré du vice de procédure ne peut qu'être écarté.

En ce qui concerne la qualité du pétitionnaire pour demander le permis de construire :

4. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux () ". Aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : / a) L'identité du ou des déclarants ; () / La déclaration comporte également l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable ".

5. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il en résulte également qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative au défaut d'autorisation des travaux par l'assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l'administration sur la qualité qu'il invoque à l'appui de sa demande d'autorisation d'urbanisme, l'absence d'une telle autorisation comme un refus d'autorisation des travaux envisagés par l'assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d'incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d'autorisation d'urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l'autorisation délivrée.

6. Il résulte de ce qui précède que les requérants ne peuvent utilement faire valoir que M. et Mme L n'avaient pas, au préalable, obtenu l'accord des copropriétaires concernés pour le projet de construction autorisé ni, d'ailleurs, une autorisation régulière de la copropriété pour les réaliser. Par suite, le moyen tiré de ce que les pétitionnaires ont frauduleusement attesté avoir qualité pour déposer leur demande de permis de construire ne peut, dès lors, qu'être écarté.

En ce qui concerne l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire :

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants () ".

9. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une notice et plusieurs photographies faisant apparaître l'état initial du terrain, en particulier ses abords, lesquelles ont permis au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les requérants, ces photographies font apparaître la présence des baies présentes sur la façade arrière du bâtiment existant. Par suite, les moyens tirés de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire quant à la présentation de l'état initial du terrain ne peuvent qu'être écartés.

10. En second lieu, si le formulaire Cerfa de demande de permis de construire mentionne comme terrain d'assiette du projet la seule parcelle AI n° 317, la notice jointe au dossier de demande présente, quant à elle, celui-ci comme étant également constitué de la parcelle AI n° 316. Dans ces conditions, l'omission litigieuse n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En ce qui concerne le chemin d'accès :

11. Aux termes de l'article Ud 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune d'Arpajon, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public : " Règle générale / Pour être constructible tout terrain doit avoir un accès aux voies ouvertes à la circulation publique () La largeur d'emprise des voies nouvelles de desserte et d'accès est définie de la manière suivante : / - les voies ne desservant qu'un seul logement (ou local d'activités), doivent avoir une emprise d'une largeur au moins égale à 3,5 mètres, / - les voies desservant de deux à cinq logements (ou locaux d'activités) doivent avoir une emprise d'une largeur au moins égale à 5 mètres sur toute leur longueur à partir de l'alignement, () ".

12. Aux termes du lexique du règlement du même PLU, les voies d'accès sont définies de façon suivante : " Espace par lequel les véhicules pénètrent sur les terrains depuis la voie de desserte. Cet espace peut être : / - soit clos par un portail en limite du terrain sur la voie de desserte, ou non clos / - soit clos par un porche pratiqué dans la construction édifiée en limite de la voie de desserte. / Les rampes d'accès d'un parking débouchant directement sur la voie de desserte et les voies pénétrant sur un terrain et provenant d'un terrain voisin constituent des voies d'accès. () ".

13. Il ressort des pièces du dossier que la bande de terrain située sur l'unité foncière qui longe le bâtiment existant et permet d'accéder, depuis la voie publique, à la construction projetée constitue une voie d'accès au sens des dispositions du lexique du PLU citées au point précèdent.

14. D'une part, il est constant que les cotes mentionnées sur les plans de masse indiquent que la largeur de la voie d'accès, qui dessert la construction, varie entre 4,85 et 4,92 mètres. D'autre part, il résulte des mentions du procès-verbal de constat établi le 16 janvier 2024 que la largeur réelle de la voie d'accès en litige s'échelonne entre 3,90 et 4,66 mètres et que le portail présente quant à lui une largeur de 2,43 mètres. S'il résulte de ces circonstances que les indications fournies par les plans de masse quant à la largeur réelle de cette bande de terrain sont erronées, les largeurs indiquées par les plans du dossier de permis de construire étaient, en tout état de cause, inférieures à celle exigée par les dispositions précitées de l'article Ud 3 en cas de desserte de trois logements. Ainsi, cette présentation erronée n'était pas de nature, par elle-même, à fausser l'appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet aux dispositions combinées citées aux points 11 et 12. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance et de l'incohérence du dossier de demande de permis de construire relatif à la largeur de la voie d'accès doit être écarté. Toutefois, pour les mêmes motifs, le moyen tiré de la méconnaissance par le projet des dispositions de l'article Ud8 du règlement du PLU doit être accueilli.

En ce qui concerne l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété :

15. Aux termes de l'article Ud 8 du règlement du PLU, relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : " La distance horizontale comptée entre tous points des bâtiments est au moins égale à 8 mètres en cas de baie et 4 mètres si aucune des façades ne comporte de baie. / Ne sont pas considérées comme baies, les portes d'entrée, les châssis fixes équipés de verre translucide, les jours de souffrance. / La distance d'implantation entre une construction principale et une annexe n'est pas réglementée ".

16. D'une part, si les dispositions de l'article 6 du règlement de copropriété prévoient que la jouissance privative du lot numéro 21 comprend pour les pétitionnaires la libre disposition de ce lot et la propriété exclusive et particulière de toutes édifications qui seraient effectuées, elles ne sont de nature à conférer à ces derniers que la propriété pleine et entière des seules constructions qu'ils y feraient édifier, mais pas celle du fond sur lequel elles seraient édifiées qui demeure propriété de la copropriété. Ainsi, les parcelles cadastrées section AI n° 316 et 317, qui appartiennent à la même copropriété, forment une seule et même unité foncière dont les constructions susceptibles d'y être édifiées relèvent des dispositions de l'article Ud 8 du règlement du PLU applicables au projet de construction en cause.

17. D'autre part, il est constant que la façade arrière du bâtiment existant situé sur la parcelle AI n° 316 comporte des baies qui donnent sur la façade de la construction projetée. Or, le projet autorisé, qui est situé à une distance comprise entre 4,40 et 5,40 mètres de la construction existante, ne respecte pas le retrait minimal de 8 mètres prévu par les dispositions de l'article Ud 8 du règlement du PLU. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être accueilli.

Sur les conséquences des illégalités relevées :

18. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600 5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

19. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

20. Il résulte de tout ce qui précède que les vices mentionnés aux points 14, 16 et 17 du présent jugement et dont est affecté le permis de construire attaqué sont susceptibles d'être régularisés sans que leur régularisation n'implique d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

21. Les parties ayant été invitées à présenter leurs observations et l'ensemble des moyens ayant été examinés, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d'annulation présentées par les requérants afin de permettre une éventuelle régularisation par la délivrance d'un permis de construire modificatif qui devra être communiqué au tribunal dans un délai de huit mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de Mme G et autre pour permettre la production auprès du tribunal d'un permis de construire modificatif régularisant les vices mentionnés aux points 14, 16 et 17 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à huit mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'à la fin de l'instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme B I, en sa qualité de représentante unique des requérants, à M. H et Mme A L et à la commune d'Arpajon.

Délibéré après l'audience du 28 mai 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Boukheloua, présidente,

Mme Caron, première conseillère,

M. Maljevic, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juin 2024.

Le rapporteur,

signé

S. Maljevic

La présidente,

signé

N. Boukheloua

La greffière,

signé

B. Bartyzel

La République mande et ordonne à la préfète de l'Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.