Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 21 septembre 2023 et les 3 juin et 15 octobre 2024, la société civile immobilière (SCI) Ferme de Voise, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Les Écuries de Voise et M. et Mme A..., représentés par Me Garderes, doivent être regardés comme demandant au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) de condamner la commune de La Celle-les-Bordes à verser à la SCI Ferme de Voise une somme de 137 217 euros, à parfaire, et à verser à B... une somme de 108 574 euros, à parfaire, en réparation des préjudices financiers qu’elles estiment avoir subi en raison des fautes commises par la commune, constituées, d’une part, par son comportement ambigu vis-à-vis de la réglementation d’urbanisme applicable aux bâtiments implantés sur les parcelles cadastrées n° E 436, n° E 439, n° E 440, et n° E 442 dont la SCI est la propriétaire, situées au lieu-dit « Voise », d’autre part, par le caractère erroné des informations contenues dans le certificat d’urbanisme d’information délivré le 19 août 2022 et dans le courrier du 12 septembre 2022 adressés au notaire gérant la vente de ces bâtiments et, enfin par l’attitude hostile du maire envers le projet de vente de leurs gérants ;
2°) de condamner la commune de La Celle-les-Bordes à verser aux gérants des deux sociétés, M. et Mme A..., une somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral qu’ils estiment avoir subi en raison de ces fautes ;
3°) de mettre à la charge de la commune de La Celle-les-Bordes une somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent, dans le dernier état de leurs écritures, que :
la commune a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité, constituées, d’une part, par son comportement ambigu vis-à-vis de la réglementation d’urbanisme applicable aux bâtiments implantés sur les parcelles cadastrées n° E 436, n° E 439, n° E 440, et n° E 442 dont la SCI est la propriétaire, d’autre part, par le caractère erroné des informations contenues dans le certificat d’urbanisme d’information délivré le 19 août 2022 et dans le courrier du 12 septembre 2022 adressés au notaire gérant la vente de ces bâtiments, et, enfin, par l’attitude hostile du maire envers le projet de vente de leurs gérants ;
du fait de ces fautes, la SCI Ferme de Voise a subi un préjudice financier qu’elle évalue à 137 217 euros, à parfaire, tiré de l’impossibilité de vendre les biens dans les délais impartis par les promesses unilatérales de vente conclues avec deux acheteurs intéressés et de bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus-values immobilières; B... a subi un préjudice financier, qu’elle évalue à 108 574 euros, à parfaire, en raison de l’impossibilité de bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus-values immobilières ; les gérants, M. et Mme A..., ont subi un préjudice moral, qu’ils évaluent à 20 000 euros, en raison de l’absence de réalisation des ventes et du comportement hostile du maire vis-à-vis de ces ventes.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 6 mars et 12 septembre 2024 et le 30 janvier 2025, la commune de La Celle-les-Bordes, représentée par Me Le Baut, conclut au rejet de la requête.
Elle oppose une fin de non-recevoir, tirée de ce que les conclusions indemnitaires de la requête sont irrecevables en tant qu’elles sont présentées par B..., dès lors que cette dernière ne lui a adressé aucune réclamation préalable indemnitaire tendant à la réparation de son préjudice financier. Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
le code de l’urbanisme,
l’arrêté de la ministre du logement et de l’habitat durable du 10 novembre 2016,
le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Hardy, rapporteure ;
- les conclusions de M. Fraisseix, rapporteur public ;
- les observations de Me Garderes, représentant les requérants, en présence de M. A..., et de Me Le Baut, représentant la commune de La-Celle-les-Bordes.
Considérant ce qui suit :
M. et Mme A... gèrent la SCI Ferme de Voise, propriétaire des parcelles cadastrées n° E 436, n° E 439, n° E 440, et n° E 442 situées au lieu-dit « Voise », sur le territoire de la commune de La Celle-les-Bordes. Ils gèrent également B..., qui exploite un établissement hippique ainsi qu’une activité de location de locaux nus et meublés. Le 16 juin 2023, la SCI Ferme de Voise et M. et Mme A... ont adressé une première réclamation préalable indemnitaire à la commune, par laquelle ils ont sollicité la réparation de leurs préjudices financier et moral, constitués par l’absence de réalisation des ventes de ces quatre parcelles et par le comportement hostile du maire vis-à-vis de ces ventes. Le 6 juin 2024, la SCI Ferme de Voise, M. et Mme A... et B... ont adressé une seconde réclamation préalable indemnitaire à la commune, par laquelle ils ont sollicité la réparation du préjudice financier de la SCI Ferme de Voise, constitué par l’impossibilité de pouvoir bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus-values immobilières. Par la présente requête, les requérants demandent au tribunal de condamner la commune de La Celle-les-Bordes au versement d’une somme totale de 265 791 en réparation des préjudices financiers de la SCI Ferme de Voise et de B... et du préjudice moral de M. et Mme A....
Sur la responsabilité de la commune :
Aux termes de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : « Les destinations de constructions sont : / 1° Exploitation agricole et forestière ; / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service ; / 4° Equipements d'intérêt collectif et services publics ; / 5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire ». Aux termes de l’article R. 151-28 de ce code, dans sa rédaction alors applicable : « Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : / 1° Pour la destination " exploitation agricole et forestière " : exploitation agricole, exploitation forestière ; / 2° Pour la destination " habitation " : logement, hébergement ; / 3° Pour la destination " commerce et activités de service " : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ; / 4° Pour la destination " équipements d'intérêt collectif et services publics " : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ; / 5° Pour la destination " autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire " : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition ». L’article R. 151-29 du même code précise que : « Les définitions et le contenu des sous-destinations mentionnées à l'article R. 151-28 sont précisées par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme (…) ».
Aux termes de l’article 2 de l’arrêté de la ministre du logement et de l'habitat durable du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu : « La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement. / La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. / La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service (…) ».
L’article 3 de ce même arrêté dispose que : « La destination de construction « commerce et activité de service » prévue au 3° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les six sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma. / (…) La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens. / (…) ».
Aux termes de l’article N1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de La Celle-les-Bordes, applicable en zone N, dans sa version applicable au litige : « Occupations et utilisation du sol interdites / Tout mode d’occupation ou d’utilisation du sol, à l’exception de deux indiqués à l’article N2 ». Aux termes de l’article N2 de ce même règlement, dans sa version applicable au litige : « Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières / Dans la zone N et le secteur Na (…) / Dans le secteur Na sont admis en outre / 1. Les changements de destination des bâtiments en artisanat, activités hôtelières et para-hôtelières, bureaux et services s'ils sont compatibles avec le voisinage des zones habitées en termes de nuisance et d’aspect extérieur. / Toutefois, ces changements de destination ne pourront être réalisés que dans l'emprise des bâtiments anciens, construits en maçonnerie de pierres ».
D’une part, il résulte de l’instruction que, par un arrêté du 9 août 2017, le maire de La Celle-les-Bordes a délivré à B... un permis de construire pour l’aménagement de quatre gîtes ruraux au sein de deux bâtiments existants et la construction d’une extension et d’un accès sur les parcelles cadastrées dont la SCI Ferme de Voise est la propriétaire. Si le formulaire de demande de permis de construire renseigné par la société pétitionnaire indique que « quatre logements » ont vocation à être créés, et qu’une surface de plancher de 377,50 m² est destinée à l’habitation, il ressort très clairement de la notice descriptive que le projet autorisé consistait à créer quatre gîtes ruraux sur le site, implanté en zone Na, constituant une activité para-hôtelière expressément autorisée par les dispositions de l’article N2 du règlement du plan local d’urbanisme en vigueur, citées au point 5. Il résulte des dispositions citées aux points 2 à 5 que les quatre gîtes exploités par la pétitionnaire constituent des hébergements touristiques loués à des particuliers, pour une durée limitée. Ils relèvent, dès lors, de la destination « commerce et activités de service » et de la sous-destination « hébergement touristique », et non de la destination « logement », qui recouvre les logements destinés au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages, et qui n’est pas autorisée au sein de la zone Na. Par suite, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le maire a délivré le permis de construire du 9 août 2017 pour la réalisation de quatre gîtes destinés aux touristes exclusivement, et non de quatre logements permanents destinés à l’installation des ménages, en conformité, ainsi qu’ils l’admettent eux-mêmes, avec les dispositions précitées de l’article N2 applicable en zone N du plan local d’urbanisme, qu’ils n’étaient pas censés ignorer, quand bien même l’arrêté afférent indique par erreur qu’il s’agit de « quatre logements ». Par ailleurs, les circonstances que la direction départementale des territoires, la direction départementale des finances publiques ou qu’un architecte ont informé les requérants de ce que les locaux en question relèvent de la destination « logement » et qu’ils aient réglé des taxes d’aménagement et des taxes foncières sont sans incidence sur la destination de ces locaux qui ressort du permis de construire du 9 août 2017.
D’autre part, il résulte de l’instruction que le certificat d’urbanisme d’information du 9 août 2022 et le courrier du 12 septembre 2022 du maire de La Celle-les-Bordes adressés au notaire alors chargé de la vente des parcelles rappellent la réglementation d’urbanisme applicable au site et indiquent que la destination « habitation » n’est, conformément à cette règlementation, pas autorisée. Le courrier du 12 septembre 2022 procède également à un rappel des pouvoirs conférés au maire par la loi, qu’il lui incombe de mettre en œuvre, en application des dispositions de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme, lorsqu’il constate, sur le territoire de la commune, une infraction à la législation d’urbanisme, en dressant un procès-verbal d’infraction et en l’adressant au procureur de la République. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu’en rappelant la réglementation d’urbanisme pertinente et applicable au site, le maire n’a commis aucun agissement, et notamment, aucun abus de droit ni aucune atteinte au droit de propriété, ni aucune illégalité de nature à engager la responsabilité de la commune. Par ailleurs, il ne résulte pas de l’instruction que le maire se serait « personnellement » opposé aux ventes ou qu’il aurait exercé une quelconque pression sur le notaire chargé des ventes, ou sur M. et Mme A..., qui demeurent libres de ventre leurs biens, ces derniers ne pouvant seulement pas recevoir la qualification d’habitation.
Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité des conclusions de la requête, que le maire de La Celle-les-Bordes n’a commis aucune faute de nature à engager la responsabilité de la commune. Par suite, les conclusions indemnitaires de la SCI Ferme de Voise, de la SASU Les Ecuries de Voise et de M. et Mme A... ne peuvent qu’être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit fait droit aux conclusions présentées en application de ces dispositions par la SCI Ferme de Voise, la SASU Les Ecuries de Voise et M. et Mme A..., parties perdantes au présent litige. Il y a en revanche lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI Ferme de Voise, de la SASU Les Ecuries de Voise et de M. et Mme A... une somme de 1 500 euros à verser à la commune de La Celle-les-Bordes sur le fondement de ces mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête est rejetée.
Article 2 : La SCI Ferme de Voise, la SASU Les Ecuries de Voise et M. et Mme A... verseront à la commune de La Celle-les-Bordes une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière La Ferme de Voise, à la société par actions simplifiée unipersonnelle Les Écuries de Voise, à M. et Mme A... et à la commune de La Celle-les-Bordes.
Délibéré après l'audience du 17 février 2026, à laquelle siégeaient :
- M. Doré, président,
- Mme L’Hermine, première conseillère,
- Mme Hardy, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.
La rapporteure,
signé
M. Hardy
Le président,
signé
F. Doré
La greffière,
signé
S. Paulin
La République mande et ordonne au préfet des Yvelines, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.