Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2400954

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 2 et 19 février et le 24 mai 2024, Mme C, représentée par Me Charles Papon, demande au tribunal :

1°) d'annuler le permis de construire tacite délivré par le maire de Chevreuse à la SA Les Résidences, le 23 avril 2022, en vue de la réhabilitation de plusieurs constructions pour y aménager 4 logements sociaux, sur un terrain situé au 5 ruelle des Mandars ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Chevreuse et de la SA Les Résidences une somme de 2 000 euros chacune en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête n'est pas tardive, compte tenu de l'irrégularité de l'affichage du permis de construire ;

- elle a intérêt à agir ;

- le dossier de permis de construire est insuffisant ; le plan de masse n'est pas coté dans les trois dimensions ; la notice n'indique pas les matériaux utilisés ni les modalités d'exécution des travaux ; le dossier n'indique pas les aires de stationnement ni les réseaux ; le dossier ne comprend pas l'attestation de la règlementation thermique ; l'adresse de la parcelle est erronée ; la surface existante mentionnée est également erronée ;

- le projet ne prévoit la réalisation d'aucune place de stationnement, en méconnaissance des dispositions de l'article UA12 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ;

- le projet méconnaît l'article UA15 du règlement du PLU, en l'absence de pièces indiquant le respect de la règlementation thermique en vigueur ;

- le projet prévoit des démolitions qui ne sont pourtant pas mentionnées dans le dossier ; le projet se situant dans un site inscrit, aucun permis de construire tacite ne pouvait être délivré ;

- le projet est de nature à porter atteinte à la sécurité des personnes et des biens, compte tenu de l'étroitesse de la voie d'accès.

La requête a été communiquée à la commune de Chevreuse et à la SA Les Résidences, qui n'ont pas produit de mémoire en défense.

La clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 10 juin 2024.

Par un courrier du 10 juillet 2024, le tribunal a informé les parties, en application de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme, qu'il était susceptible de retenir comme fondés les moyens tirés de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire, s'agissant du raccordement aux réseaux et des matériaux utilisés, ainsi que de la méconnaissance de l'article UA12 du règlement du PLU, et de surseoir à statuer dans l'attente d'une régularisation. Les parties ont été invitées à présenter leurs observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Fejérdy, première conseillère,

- et les conclusions de Mme Mathé, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Le 23 décembre 2021, la SA Les Résidences a déposé auprès de la mairie de Chevreuse une demande de permis de construire, pour la réhabilitation de plusieurs bâtiments situés sur le terrain cadastré AT0004, en vue d'y créer quatre logements sociaux. Par un certificat du 2 août 2023, le maire de Chevreuse a confirmé que la SA Les Résidences était titulaire d'un permis de construire tacite depuis le 23 avril 2022. Mme B, voisine immédiate du projet, demande l'annulation de ce permis tacite.

Sur le moyen tiré de l'insuffisance des pièces du dossier de permis de construire :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R.431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / () 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / () d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; : () f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " Aux termes de l'article R.431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. " Aux termes de l'article R.431-14 du même code : " Lorsque le projet porte sur () un immeuble situé () dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l'article R.431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux ".

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. D'une part, si le plan de masse n'est pas coté dans les trois dimensions, il est toutefois utilement complété par divers plans de coupe de et de façade, dont plusieurs à l'échelle. En l'absence d'aire de stationnement prévue, les modalités d'accès à ces aires ne pouvaient être précisées. Si Mme B soutient que l'adresse mentionnée dans le formulaire Cerfa est erronée, le plan cadastral produit au dossier permet, en tout état de cause, d'identifier précisément la parcelle constituant le terrain d'assiette du projet. Enfin, contrairement à ce que soutient la requérante, la surface indiquée avant travaux n'avait pas à tenir compte du bâtiment principal, implanté sur la parcelle, mais non concerné par le projet.

5. D'autre part, en revanche, il ressort des pièces du dossier que le projet est situé dans les abords du château de la Madeleine, monument historique. Or, les modalités d'exécution des travaux ne sont pas indiquées dans le dossier de demande de permis de construire. Par ailleurs, seuls les matériaux des menuiseries y sont précisés, mais aucune indication n'est donnée s'agissant des façades ou des toitures, alors que, dans son avis du 15 avril 2022, l'architecte des bâtiments de France a défini plusieurs prescriptions relatives, notamment, aux matériaux utilisés et leurs couleurs, dans l'objectif de permettre une intégration harmonieuse du projet dans le centre bourg ancien dont la valeur esthétique est soulignée. Il s'ensuit que sur ces trois points, le dossier de demande de permis de construire est entaché d'insuffisance, insuffisance qui a été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. En second lieu, aux termes de l'article R.431-16 du code de l'urbanisme : " () j) L'attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu'elle est exigée en application de l'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation, ou l'attestation de respect de la réglementation thermique, lorsqu'elle est exigée en application de l'article R. 122-22 du même code ; () ". Aux termes de l'article R.122-22 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction en vigueur à la date du dépôt de la demande de permis de construire : " Le maître d'ouvrage de toute construction ou extension de bâtiment situé en France métropolitaine établit, pour chaque bâtiment concerné, un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération la réglementation thermique définie à l'article R. 172-2 () ".

7. Le projet, qui consiste en la réhabilitation et l'aménagement de plusieurs bâtiments existants, ne peut être regardé comme une construction au sens des dispositions de l'article R.122-22 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, aucune attestation de respect de la règlementation thermique n'était exigée.

Sur le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA12 du règlement du PLU :

8. Aux termes des dispositions de l'article UA12 du règlement du PLU : " () 2. Normes de stationnement des véhicules : / Il est exigé la création : / - pour les constructions à usage d'habitation : / 1 place par tranche de 40 m² de surface de plancher entamée, avec un maximum de 3 places par logement. / Pour les constructions de logements locatifs financés par un prêt aidé par l'Etat, il ne pourra être exigé la réalisation de plus d'une place par logement, sauf convention contraire établie par la commune. () / 4. Modalités de calcul et de réalisation des aires de stationnement / () En cas de changement de destination ou de nature d'activité, le nombre de places doit répondre aux besoins engendrés par la nouvelle destination ou le nouvel usage. () "

9. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en l'aménagement de 4 logements sociaux dans des bâtiments utilisés jusque là en tant qu'entrepôts. Il résulte des dispositions citées au point précédent que le projet devait donc prévoir 4 places de stationnement. Le projet n'en prévoyant aucune, il méconnaît les dispositions de l'article UA12 du règlement du PLU.

Sur le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA15 du règlement du PLU :

10. Aux termes de l'article UA15 du règlement du PLU : " Toute construction nouvelle devra respecter les normes et dispositions de la règlementation thermique en vigueur au jour du dépôt de la demande. "

11. Le projet litigieux consistant en l'aménagement de constructions existantes en logements, il ne peut être regardé comme une construction nouvelle et n'est donc pas concerné par les dispositions de l'article UA15. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions est inopérant et doit être écarté.

Sur le moyen tiré de l'insuffisance de la voie de desserte :

12. Il ressort des pièces du dossier que le terrain litigieux est desservi par la ruelle du Mandar, qui présente au droit du terrain une largeur de 3,50 mètres. Mme B n'établit pas, dans ces circonstances, que la voie de desserte ne permettrait pas l'accès aux véhicules de lutte contre l'incendie et de secours et que le projet présenterait dès lors un risque pour la sécurité publique.

Sur le moyen tiré de l'existence de démolitions :

13. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du formulaire Cerfa de demande de permis de construire, comme des diverses pièces jointes à ce formulaire, que le projet ne prévoit aucune démolition. Si Mme B soutient, en s'appuyant sur les déclarations d'un architecte consulté par ses soins, qu'une avancée située à l'ouest du bâtiment intitulé " dépendance " sera nécessairement démolie, et que ce même bâtiment fera l'objet de démolitions et reconstructions, cela ne ressort pas des pièces du dossier de permis de construire, sur la seule base duquel le projet a été autorisé. Il s'ensuit que contrairement à ce que soutient la requérante, la demande de permis de construire n'avait pas à porter également sur une autorisation de démolir.

14. Pour les mêmes motifs, Mme B n'est pas fondée à soutenir qu'aucun permis tacite ne pouvait naître, en raison de la situation du projet en site inscrit, situation dans laquelle le permis de démolir est subordonné à l'accord de l'architecte des bâtiments de France en application de l'article R424-2 du code de l'urbanisme.

Sur les conséquences des illégalités relevées :

15. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600 5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

16. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

17. Il résulte de tout ce qui précède que les vices mentionnés aux points 5 et 9 du présent jugement et dont est affecté le permis de construire attaqué sont susceptibles d'être régularisés sans que leur régularisation n'implique d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

18. Les parties ayant été invitées à présenter leurs observations et l'ensemble des moyens ayant été examinés, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d'annulation présentées par les requérants afin de permettre une éventuelle régularisation par la délivrance d'un permis de construire modificatif qui devra être communiqué au tribunal dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de Mme B pour permettre la production auprès du tribunal d'un permis de construire modificatif régularisant les vices mentionnés aux points 5 et 9 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'à la fin de l'instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme A C, à la commune de Chevreuse et à la société HLM les Résidences.

Délibéré après l'audience du 12 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Doré, président,

- Mme Fejérdy, première conseillère,

- Mme Ghiandoni, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024.

La rapporteure,

Signé

B. Fejérdy

Le président,

Signé

F. Doré

Le greffier,

Signé

C. Gueldry

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.