Texte intégral
Vu les procédures suivantes :
I. Par une requête et un mémoire, respectivement enregistrés sous le numéro 2302861, les 21 août 2023 et 6 novembre 2025, M. B... A..., demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 6 mars 2023 par lequel la préfète de l’Oise a déclaré d’utilité publique les opérations de restaurations immobilières (ORI) des immeubles situés au ... sur le territoire de la commune de Creil.
Il doit être regardé comme soutenant que :
- la décision attaquée est entachée d’un vice de procédure dès lors que, lors de l’enquête publique, la commissaire enquêtrice n’a pas procédé aux investigations suffisantes pour lui permettre de rendre un avis éclairé sur le projet soumis à enquête ;
- l’immeuble dont il est propriétaire ne peut pas faire l’objet d’une procédure de restauration immobilière dès lors qu’il a été autorisé à le louer ;
- l’arrêté attaqué est entaché d’un détournement de pouvoir.
Par un mémoire en défense, enregistré le 24 avril 2024, la commune de Creil, représentée par Me Azogui, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du requérant le versement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que la requête est tardive et que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juillet 2024, la préfète de l’Oise conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que la requête est tardive et que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
II. Par une requête et un mémoire, respectivement enregistrés sous le numéro 2302862, le 21 août 2023 et le 6 novembre 2025, M. D... A..., demande au tribunal, d’annuler l’arrêté du 6 mars 2023 par lequel la préfète de l’Oise a déclaré d’utilité publique les opérations de restaurations immobilières (ORI) des immeubles situés au ... sur le territoire de la commune de Creil.
Il doit être regardé comme soutenant que :
- la décision attaquée est entachée d’un vice de procédure dès lors que, lors de l’enquête publique, la commissaire enquêtrice n’a pas procédé aux investigations suffisantes, notamment à la visite de l’ensemble des appartements des immeubles concernés par l’opération, pour lui permettre de rendre un avis éclairé sur le projet soumis à enquête ;
- l’immeuble dont il est propriétaire ne peut pas faire l’objet d’une procédure de restauration immobilière dès lors qu’il a été autorisé à le louer ;
- l’arrêté attaqué est entaché d’un détournement de pouvoir.
Par un mémoire en défense, enregistré le 24 avril 2024, la commune de Creil, représentée par Me Azogui, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du requérant le versement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que la requête est tardive et que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juillet 2024, la préfète de l’Oise conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que la requête est tardive et que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Fass, conseillère,
- les conclusions de Mme Pierre, rapporteure publique,
- et les observations de M. B... A..., les observations de M. D... A... ainsi que celles de Me Abadie, substituant Me Azogui, représentant la commune de Creil.
Considérant ce qui suit :
A la suite d’une enquête publique qui s’est déroulée du 31 octobre au
16 novembre 2022 et de l’avis favorable émis par la commissaire-enquêtrice, la préfète de l’Oise a, par un arrêté du 6 mars 2023, déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière concernant les immeubles sis ... sur le territoire de la commune de Creil. Le recours gracieux adressé respectivement par M. B... A... et par M. D... A... à la préfète de l’Oise le 22 mai 2023 étant resté sans réponse, les requérants, propriétaires d’immeubles concernés par l’opération déclarée d’utilité publique, demandent l’annulation de l’arrêté du
6 mars 2023 et du rejet implicite opposé à leur recours gracieux respectif.
Les requêtes, enregistrées sous les numéros 2302861 et 2302862, présentées respectivement par M. B... A... et M. D... A..., appellent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, aux termes de l’article R. 112-19 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique : « Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d'enquête examine les observations recueillies et entend toute personne qu'il lui paraît utile de consulter ainsi que l'expropriant, s'il en fait la demande. Pour ces auditions, le président peut déléguer l'un des membres de la commission. / Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d'enquête rédige un rapport énonçant ses conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables ou non à l'opération projetée. (…) ».
La circonstance, à la supposer établie, que la commissaire-enquêtrice n’a pas visité l’ensemble des appartements situés dans les immeubles concernés par l’opération en litige est sans incidence sur la régularité de cette enquête dès lors que d’une part, une telle obligation de visite ne ressort d’aucune disposition législative ou réglementaire ni d’aucun principe et que, d’autre part, il ressort des pièces du dossier que la commissaire enquêtrice, qui n’a pas manqué d’objectivité, a donné un avis personnel et circonstancié sur le maintien des immeubles dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique au regard de l’état tant des parties privatives que communes, après avoir apprécié la réalité et la pérennité des travaux réalisés. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de l’avis de la commissaire enquêtrice ne peut qu’être écarté.
En deuxième lieu, et d’une part, aux termes de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme : « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d'amélioration de l'habitat, comprenant l'aménagement, y compris par démolition, d'accès aux services de secours ou d'évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. / (…) Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique. ». L’article L. 313-4-1 du même code prévoit que : « Lorsque l'opération nécessite une déclaration d'utilité publique, celle-ci est prise, dans les conditions fixées par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à l'initiative de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour réaliser les opérations de restauration immobilière (…) ». Et aux termes de l’article L. 313-4-2 de ce même code : « Après le prononcé de la déclaration d'utilité publique, la personne qui en a pris l'initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu'elle fixe. / Cet arrêté est notifié à chaque propriétaire. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'arrêté est notifié à chaque copropriétaire et au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. / Lors de l'enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire ou copropriétaire le programme des travaux qui lui incombent. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le programme portant sur les parties communes est également notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié pour information, ou d'en confier la réalisation à l'organisme chargé de la restauration, son immeuble n'est pas compris dans l'arrêté de cessibilité ».
Il résulte de ces dispositions que lorsqu’une opération de restauration immobilière, engagée par une collectivité publique en vue de la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles, nécessite une déclaration d’utilité publique, cette déclaration, prise dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, vise notamment à permettre à la collectivité, si la réalisation effective de l’opération le nécessite, d’acquérir, par la voie de l’expropriation, les immeubles concernés par ladite opération. Après le prononcé de cette déclaration d’utilité publique, la collectivité qui en a pris l’initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, un programme détaillé de travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe, lequel programme est notifié à chaque propriétaire ou copropriétaire au cours de l’enquête parcellaire préalable à l’édiction d’un arrêté de cessibilité. Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a ainsi été notifié, ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, son immeuble n’est pas compris dans l’arrêté de cessibilité.
D’autre part, en vertu de l’article L. 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête (…) ». Il appartient au juge administratif, lorsqu’est contestée devant lui l’utilité publique d’une telle opération, de vérifier que celle-ci répond à la finalité d'intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d’habitabilité d’immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d'ordre social ou économique que comporte l'opération ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente.
En l’espèce, il ressort des constatations de l’enquête publique réalisée en novembre 2022 et des photographies qui y sont jointes que les immeubles ciblés par l’opération de restauration immobilière, et plus particulièrement l’immeuble situé au ... dont les requérants sont propriétaires, contient des logements dans un état vétuste et indigne, qu’un péril potentiel est observé au sein des parties communes, notamment en raison de l’affaissement du plancher haut du premier étage, en raison de la présence d’insectes, et qu’il comporte 11 logements pour une superficie habitable de 180 m2 soit 15 m2 par logement. Il ressort en outre des pièces du dossier qu’une restructuration et mise aux normes d’ensemble de l’immeuble induit une restructuration complète intérieure et extérieure ainsi qu’une réorganisation des lieux à chaque étage, notamment pour une mise aux normes de décence des parties communes et des logements et une réduction du nombre de logements est indiquée.
S’agissant, par ailleurs, de l’immeuble situé au ..., il ressort des mêmes constatations que des travaux d’économie d’énergie sont nécessaires sur l’immeuble, que le ravalement de façade est impératif et qu’il est essentiel d’agir sur la sécurisation et l’assainissement des parties communes, de la cour et de créer un local poubelles. Il ressort en outre du dossier d’enquête que si certains logements font l’objet de travaux lors du renouvellement des locataires, aucun travaux d’isolation ni de renouvellement du système de ventilation n’ont été effectués. Enfin, il ressort des pièces du dossier qu’une restructuration complète de l’immeuble et des logements, comprenant une réduction du nombre de logements, la mise aux normes et le réaménagement des parties communes ainsi que leur sécurisation et leur fermeture sont également prévus par l’ORI.
La circonstance que les requérants établissent avoir obtenu l’autorisation de mettre en location les logements dont ils sont propriétaires, compris dans ces immeubles, n’a pas d’incidence sur la légalité de la décision attaquée. Ainsi, eu égard à la nécessité de répondre à la dégradation du bâti impliquant des risques sanitaires ou de structures ainsi qu’aux dysfonctionnements identifiés au niveau de ces immeubles, et compte tenu également du fait que l’adoption de l’arrêté de déclaration d’utilité publique a d’abord pour finalité de conduire à la réalisation des travaux qu’il prévoit et que l’opération de restauration immobilière n’implique pas nécessairement l’expropriation des propriétaires ou copropriétaires des biens concernés, le caractère nécessaire des travaux prescrits est suffisamment établi.
En troisième lieu, si les requérants soutiennent que la décision attaquée est entachée d’un détournement de pouvoir, ils ne l’établissent par aucune pièce. Par suite, ce moyen doit être écarté.
Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de
non-recevoir, opposées en défense, que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 6 mars 2023, ensemble le rejet de leur recours gracieux respectif.
Sur les frais liés au litige :
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants une somme de 750 euros chacun à verser à la commune de Creil, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes n°s 2302861 et 2302862 présentées respectivement par M. B... A... et M. D... A... sont rejetées.
Article 2 : Il y a lieu de mettre à la charge de M. B... A... une somme de 750 euros à verser à la commune de Creil sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et à la charge de M. D... A... une somme de 750 euros à verser à la commune de Creil en application des mêmes dispositions.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A..., à M. D... A..., à la commune de Creil et à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.
Copie en sera adressée au préfet de l’Oise.
Délibéré après l'audience du 13 novembre 2025 à laquelle siégeaient :
- M. Binand, président,
- Mme C... et Mme Fass, conseillères.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.
La rapporteure,
signé
L. Fass
Le président,
signé
C. Binand
La greffière,
signé
F. Joly
La République mande et ordonne à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.