Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2200835

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 29 mars et 14 octobre 2022, la société les Myrtes, représentée par Me Matras, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler le permis de construire délivré par le maire de Cavalaire-sur-Mer

le 29 septembre 2021 à la société Arche Promotion SA, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cavalaire-sur-Mer la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable et a été notifiée à la commune et au pétitionnaire ;

- elle a intérêt à agir ; le projet va créer des vues directes sur sa propriété et une perte d'ensoleillement ;

- le dossier de permis de construire est incomplet et méconnaît les dispositions

des articles L. 431-2 et R. 431-5 et suivants du code de l'urbanisme ; il ne comporte pas de document permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement en méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC7 du règlement

du PLU ; la rampe d'accès au Nord et le mur qui la compose s'implantent à moins de deux mètres de la limite Nord de propriété ; au droit de la rampe d'accès, le projet a une côte de +26,63 soit une hauteur de 14,29 mètres et se situe pourtant à seulement 5 mètres de la limite séparative ; le plan du parking enterré à l'Ouest ne respecte pas les dispositions de l'article UC7.2 du règlement du PLU ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC9 du règlement

du PLU ; l'emprise au sol est supérieure à 60% soit 873 m² d'après le plan de toiture ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC10 du règlement

du PLU ; la hauteur maximale de la construction est de 14,5 mètres alors qu'elle est de plus

de 15 mètres ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC11.2.1 du règlement du PLU qui limitent les constructions à 4 niveaux en plus du rez-de-chaussée ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC12 du règlement

du PLU relatif aux places de stationnement ; les places 37 et 38 ne doivent pas être prises en compte car elles ne permettent pas " l'utilisation directe de cet emplacement " ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC13 du règlement

du PLU en ne prohibant pas expressément les essences autres que méditerranéennes.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 4 et 13 juillet 2022, la commune

de Cavalaire-sur-Mer, représentée par Me Pontier, conclut à titre principal à l'irrecevabilité

de la requête, à titre subsidiaire à son rejet et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la société requérante ne justifie pas de son intérêt pour agir ; la parcelle n'est pas bâtie de sorte que la perte d'ensoleillement n'est pas justifiée ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 5 octobre 2022, la société Arche Promotion, représentée par Me Reghin, conclut à titre principal à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet, à titre infiniment subsidiaire au sursis à statuer et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 3000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable en l'absence de notification ; la société requérante ne justifie pas de son intérêt pour agir

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Une ordonnance a fixé une clôture d'instruction immédiate le 2 novembre 2022,

en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Un mémoire en défense présenté pour la commune de Cavalaire-sur-Mer, enregistré

le 17 janvier 2022, après la clôture de l'instruction, n'a pas été communiqué, en application

des dispositions de l'article R. 613-3 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme A,

- les conclusions de Mme Helfter-Noah, rapporteure publique,

- les observations de Me Lopasso représentant la société les Myrtes, de Me Reghin représentant la société Arche Promotion et de Me Durand représentant la commune de Cavalaire-sur-Mer.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 29 septembre 2021, le maire de la commune de Cavalaire-sur-Mer a accordé un permis de construire autorisant la société Arche Promotion à réaliser un immeuble de 31 logements en R+4 sur la parcelle cadastrée en section BW 17, au n°187 rue de la baie sur la commune de Cavalaire-sur-Mer. La société les Myrtes demande au tribunal l'annulation de l'arrêté du 29 septembre 2021, ainsi que de la décision implicite rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la complétude du dossier :

2. Aux termes des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme :

" Le projet architectural comprend également () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans

le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. Si le société requérante soutient que le dossier de permis de construire ne comporte pas de document permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement proche et lointain notamment quant à ses dimensions, volumes et couleurs, il ressort au contraire

des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte différents plans et photographies des lieux, notamment un plan PC6 d'insertion, un plan PC 7 comportant

des photographies du terrain dans son environnement proche, un plan PC 8 avec

des photographies du terrain dans son environnement lointain et un plan PC27-A2 relatif au bâtiment à démolir. La lecture combinée de ces photographies a permis au service instructeur d'apprécier le volume du bâtiment et son insertion dans son environnement. Le moyen tiré

de l'incomplétude du dossier sera écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC7.1 et UC7.2

du règlement du PLU :

5. Aux termes des dispositions de l'article UC7 du règlement du PLU : " 7.1. Les constructions doivent être édifiées de telle manière que la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus proche de la limite séparative, soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces 2 points sans pouvoir être inférieure à 5 m. / 7.2. Des implantations différentes du 7.1 peuvent être admises : () pour les parcs de stationnement en souterrain et installations nécessaires au bon fonctionnement de ceux-ci, ainsi que pour les locaux à usage de caves et les locaux techniques aménagés en sous-sol, à condition de respecter le profil naturel du terrain ".

6. Si dans une première branche de ce moyen, la société requérante soutient que

la rampe d'accès et le mur qui la compose s'implantent à moins de deux mètres de la limite Nord de propriété, cette branche du moyen est inopérante en tant qu'elle vise la méconnaissance des dispositions de l'article UC7.1 du PLU, dès lors que des dispositions spécifiques du PLU s'appliquent aux parkings souterrains, à l'article UC7.2. Au surplus, le moyen sera écarté

dès lors que des implantations différentes sont admises pour les parcs de stationnement en souterrain et les installation nécessaires à leur fonctionnement, ce qui est le cas en l'espèce de la rampe d'accès située au Nord de la parcelle et qui dessert un sous-sol avec des places de parking.

7. Dans une seconde branche, la société requérante soutient que le plan du parking enterré à l'Ouest ne respecte pas le profil naturel du terrain. Il ressort cependant des différents plans de coupes de la façade que le profil naturel du terrain est respecté. Si l'entrée du parking souterrain vue de la façade Nord-Est fait apparaître que le terrain naturel a été légèrement excavé au niveau de la rampe d'accès, cette opération de terrassement était nécessaire pour permettre l'accès au garage souterrain et cette pente légère respecte le profil naturel du terrain. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC7 sera donc écarté en ses deux branches.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC9 du règlement du PLU :

8. Aux termes des dispositions de l'article UC9 du règlement du PLU : " Dans l'ensemble de la zone et ses secteurs (hors secteur UCd), l'emprise au sol des constructions ne

pourra excéder 60 % de la superficie du terrain ". Ce même règlement du PLU définit l'emprise au sol comme " la projection verticale des constructions aériennes couvertes au sol, exception faite des éléments de modénatures ou architecturaux (balcons, pergolas, pare-soleil, auvents, marquises, débords de toitures, oriels, constructions en porte à faux). Exemples de constructions dont l'emprise au sol est comptabilisée : maison, immeuble, abri de jardin, local technique de piscine, pool-house, place de stationnement couverte, terrasses couverte Exemples de constructions dont l'emprise au sol n'est comptabilisée : piscines et leurs plages, terrasses non couvertes, dallage (bétonné, pavé autobloquants, carrelage), rampe d'accès bétonnée, marquise, débord de toitures, balcon (non relié au sol), stationnement souterrain, sous-sols, caves ".

9. En l'espèce, il est constant que la parcelle est de 1 455 m² et que l'emprise au sol ne doit pas dépasser 873 m². Si la société requérante soutient que la surface au sol de 741,11 m² mentionnée par le pétitionnaire dans sa demande de permis de construire exclut des éléments de son calcul, elle n'apporte pas plus de précision sur cette méconnaissance et elle n'explique pas en quoi le calcul du pétitionnaire serait erroné, ni même quels sont les éléments exclus à tort.

Il ressort au contraire de la notice explicative, PC4b, que l'emprise du bâtiment représente 741,11m² soit une emprise de 50,93%, qu'il convient de ne pas confondre avec l'emprise du sous-sol et du stationnement souterrain qui n'a pas à être comptabilisée. Dans ces conditions et à défaut d'éléments plus précis de la part de la société requérante, le moyen sera écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC10 du règlement du PLU :

10. Aux termes des dispositions de l'article UC10 du règlement relatif à la hauteur des constructions " 1. Conditions de mesure / La hauteur des constructions doit être mesurée de tout point de l'égout de la toiture ou de l'acrotère au terrain naturel correspondant avant tout travaux. / Dans le cas de terrain en pente dont la pente moyenne est supérieure à 18%, en cas de décaissement du terrain, ces hauteurs seront mesurées de tout point des façades jusqu'au point le plus bas du terrain fini (point de référence). () / 2.1. Zone UC / La hauteur des constructions à toitures avec pentes ne peut excéder 11 m à l'égout du toit. La hauteur maximale pour les constructions à toitures terrasses est de 11,50 m à l'acrotère. Celle-ci peut être majorée d'un mètre dans le cas de toitures terrasses végétalisées ou de toitures terrasses accessibles. Les opérations immobilières comportant au moins 750 m² de surface de plancher destinés à l'habitation, et, comportant au moins 20 % en surface de plancher de logements locatifs sociaux bénéficieront d'une hauteur majorée de 20 %. (). / 3. Adaptations / Les hauteurs maximales autorisées ne considèrent pas les niveaux de stationnement souterrain, ainsi que les locaux à usage de caves et les locaux techniques aménagés en sous-sol, c'est-à-dire édifiés en dessous du terrain naturel avant tous travaux. () / Les garde-corps sont autorisés en dépassement à condition que ceux-ci soient ajourés (grilles, câbles) ou transparents, que leur hauteur soit limitée à 1,50 m et qu'ils s'intègrent à la construction ". Le lexique annexé au PLU définit le point de référence pour le calcul de la hauteur des constructions comme la " limite la plus basse du terrain situé à l'aplomb d'une façade ou de sa projection après travaux de décaissement à prendre en compte pour le calcul de la hauteur des constructions. "

11. En l'espèce, pour le calcul de la hauteur maximale autorisée, il n'est pas contesté que la construction comporte une toiture terrasse végétalisée, ni que le projet comporte au moins 750 m² de surface de plancher destinés à l'habitation et au moins 20 % en surface de plancher de logements locatifs sociaux. Le projet peut donc compter une majoration de 1 mètre et bénéficier également d'une hauteur majorée de 20 %. Dans un premier temps, la société requérante conteste l'ordre dans lequel le calcul de la hauteur doit être fait pour obtenir la hauteur maximale. Cependant, il ne ressort pas des dispositions précitées du PLU un ordre particulier pour effectuer ce calcul. Ainsi, en l'espèce, s'agissant d'une construction à toiture terrasse, sa hauteur est de 11,50 mètres, majorée d'un mètre, le projet comportant une toiture terrasse végétalisée, soit 12,5 mètres. En appliquant la majoration, non contestée, de 20%, on obtient une hauteur maximale de 15 mètres. Cette première branche du moyen sera donc écartée.

12. Dans une seconde branche, la société requérante soutient que le projet ne tiendrait pas compte du point de référence défini au lexique du PLU. Cependant, le point de référence tel que défini au lexique du PLU n'est utilisé que si la moyenne de la pente est supérieure à 18%,

ce qui n'est pas le cas en l'espèce, même s'il ressort des plans du dossier que le terrain présente une déclivité, mais qui n'est que de 16,9%. C'est donc bien le terrain naturel correspondant avant tous travaux qui doit être pris en compte pour la hauteur. Or, la société requérante n'établit pas que cette hauteur serait dépassée en mesurant la hauteur de la construction de tout point

de l'égout de la toiture au terrain naturel correspondant avant tous travaux, tout en excluant les niveaux de stationnement souterrain et les garde-corps ajourés. Le moyen tiré de

la méconnaissance de l'article UC10 du règlement du PLU sera donc écarté en ses deux branches.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC11.2.1

du règlement du PLU :

13. Aux termes des dispositions de l'article 11.2.1. du règlement du PLU : " En zone UC: un rez-de-chaussée surmonté de 3 niveaux (R+3) ; / Pour les opérations immobilières comportant au moins 20 % en surface de plancher de logements locatifs sociaux et bénéficiant d'une hauteur majorée de 20 %, le nombre maximal de niveaux sur les façades (hors niveaux souterrains) ne doit pas excéder un rez-de-chaussée surmonté de 4 niveaux (R+4) ".

14. Si la société requérante soutient, à juste titre, que le rez-de-chaussée semi-enterré est affecté pour partie au stationnement mais aussi à l'habitation, que trois logements y sont prévus et que le plan PC17-2 de répartition des logements fait apparaitre des logements en R+5 et au rez-de-chaussée, il ressort cependant des plans de façades Sud, Nord-Ouest et Nord-Est, PC5a, PC5b et PC5c, que la règle de R+4 est respectée sur un alignement vertical dès lors que

la construction s'insère dans la topographie du terrain qui présente une déclivité. Ainsi,

les différents niveaux de la construction ne sont pas superposés, mais situés en retrait du fait du terrain en pente. En outre, comme cela a été dit aux points 11 et 12 du présent jugement, la règle de hauteur n'est pas méconnue. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC11.2.1 du règlement du PLU sera donc écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC12 du règlement du PLU :

15. Aux termes des dispositions de l'article UC12 du PLU : " 1. () Chaque place de stationnement devra présenter des dégagements suffisants pour l'utilisation directe de cet emplacement. () / 2. Il doit être aménagé : / a) Pour tous projets de construction à usage d'habitation, 2 places de parking ou de garage par logement. Dans les immeubles comportant plus de 20 logements, 1 place de stationnement par logement doit être située en sous-sol ou être intégrée à l'immeuble. / b) En outre, pour les immeubles comportant au moins 5 logements, 1 place de stationnement dite visiteur devra être aménagée par tranche de 0 à 5 logements. / c) Pour les constructions à usage locatif financées par un prêt aidé de l'Etat, il ne peut être exigé qu'1 place de stationnement par logement. " Le lexique du PLU précise que : " A titre non exhaustif, sont considérés comme des logements locatifs sociaux : / Les logements PLAI (prêt locatif aidé d'intégration) : Logements destinés aux personnes ayant des difficultés particulières d'accès au logement ; / Les logements PLUS (prêt locatif à usage social) : Logements classiques ; / Les logements PLS (prêt locatif social) : Logements de type intermédiaire. "

16. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction d'un immeuble d'habitat collectif comprenant 31 logements dont 6 logements sociaux. Le Cerfa de demande de permis de construire précise à ce titre que 25 logements ne bénéficient d'aucun prêt aidé et que 6 logements bénéficient d'autres prêts aidés (PLUS, LES, PSLA, PLS, LLS). Dans ces conditions, c'est à juste titre que le projet comporte 61 places de stationnements : 50 places pour les logements " classiques " (25 x 2), 6 places pour les logements sociaux qui ne peuvent pas compter plus d'une place de stationnement par logement et 5 places en plus comptées pour les tranches de 0 à 5 logements. La première branche du moyen sera donc écartée.

17. La société requérante soutient que les places 37 et 38 sont en enfilades des places 33 et 34. Cependant, il ne ressort pas des dispositions du règlement du PLU que les places en enfilade seraient interdites. En outre, dès lors que l'article 12.2 du règlement du PLU impose deux places par logement, ces places peuvent être attribuées à un même logement et donc directement utilisables par leurs propriétaires. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 12 du règlement du PLU sera écarté en ses deux branches.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC13 du règlement du PLU :

18. Aux termes des dispositions de l'article UC13 du règlement du PLU :

" Les espaces libres de toute construction doivent être paysagers et/ou plantés. Ils devront être ornementés par des essences méditerranéennes. "

19. Si la société soutient que le permis de construire ne prohibe pas expressément

les essences autres que méditerranéennes, il ressort au contraire de la notice paysagère, PC4c, que les 24 arbres persistant de taille moyenne plantés sont des essences locales et que 6 oliviers seront aussi plantés. Le moyen sera donc écarté comme manquant en fait.

20. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions présentées par la société requérante tendant à l'annulation du permis de construire délivré par arrêté du 29 septembre 2021, ainsi que de la décision implicite rejetant le recours gracieux de l'association doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

21. En application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de laisser à chacune des parties

la charge de ses frais d'instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société les Myrtes est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Cavalaire-sur-Mer et de la société Arche Promotion présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société les Myrtes, à la société Arche Promotion et à la commune de Cavalaire-sur-Mer.

Délibéré après l'audience du 13 janvier 2023, à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

Mme Faucher, première conseillère,

M. Quaglierini, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2023.

La rapporteure,

signé

S. A

Le président,

signé

J-F. SautonLe greffier,

signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Ou par délégation le greffier,