Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2200860

Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 25 mars, 31 mars et 28 octobre 2022, la SCI Villa Montaza, M. A C et Mme E B, représentés par Me Casadei- Jung, demandent au tribunal :

1°) d'annuler le permis de construire délivré par le maire de Cavalaire-sur-Mer le 29 septembre 2021 à la société Arche Promotion SA, ensemble les décisions implicites rejetant leurs recours gracieux et l'arrêté du 19 novembre 2021 portant transfert de ce permis à la SCCV 457 Cavalaire rue de la baie ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cavalaire-sur-Mer la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir ; le projet va créer des vues directes sur leur propriété, une perte d'ensoleillement et de la vue mer ;

- l'annulation du permis de construire entraîne par voie de conséquence celle de l'arrêté portant transfert de ce permis de construire ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC6 du règlement du PLU ; le bâtiment est implanté à 4 mètres de l'alignement ; le mur construit en limite Sud-Est du terrain pour délimiter l'espace destiné à accueillir 5 places de stationnement à l'air libre ne respecte pas la distance de 5 mètres ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC7 du règlement du PLU ; la rampe d'accès s'implante dans la bande des 5 mètres de même que l'aire bétonnée dédiée aux 5 places de stationnement à l'air libre et des deux murs qui la bordent à l'Est et au Sud ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC9 du règlement du PLU ; l'emprise au sol doit inclure la surface du sous-sol accessible de plain-pied ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UC11 du règlement du PLU ; le projet porte attente à l'intérêt des lieux avoisinants.

Par un mémoire en défense enregistré le 18 octobre 2022, la commune de Cavalaire-sur- Mer, représentée par Me Pontier, conclut à titre principal à l'irrecevabilité de la requête en tant qu'elle demande l'annulation de l'arrêté de transfert, à titre subsidiaire à son rejet et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 2 500 euros en application de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la société requérante ne développe aucun moyen au soutien de sa demande d'annulation de l'arrêté de transfert ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 17 octobre 2022, la société Arche Promotion, représentée par Me Reghin, conclut à titre principal à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet, à titre infiniment subsidiaire au sursis à statuer et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la SCI ne justifie pas de son intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Une ordonnance a fixé une clôture d'instruction immédiate le 14 novembre 2022, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Par une lettre du 5 janvier 2023, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer sur la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, afin de permettre la délivrance éventuelle d'un permis de construire modificatif régularisant le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC6 du règlement du PLU car le mur construit en limite Sud-Est du terrain pour délimiter l'espace destiné à accueillir les places de stationnement à l'air libre ne respecte pas la distance de 5 mètres.

Une réponse à cette demande d'observations a été enregistrée le 10 janvier 2023 pour la commune de Cavalaire-sur-Mer.

Une réponse à cette demande d'observations a été enregistrée les 11 et 12 janvier 2023 pour les requérants.

Une réponse à cette demande d'observations a été enregistrée les 11 et 12 janvier 2023 pour la société Arche Promotion.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme D,

- les conclusions de Mme Helfter-Noah, rapporteure publique,

- les observations de Me Casadei-Jung représentant les requérants, de Me Reghin représentant la société Arche Promotion et de Me Durand représentant la commune de Cavalaire- sur-Mer.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 29 septembre 2021, le maire de la commune de Cavalaire-sur-Mer a accordé un permis de construire autorisant la société Arche Promotion à réaliser un immeuble de 31 logements en R+4 sur la parcelle cadastrée en section BW 17, au n°187 rue de la baie sur la commune de Cavalaire-sur-Mer. La SCI Villa Montaza et M. et Mme C demandent au tribunal l'annulation de l'arrêté du 29 septembre 2021, de l'arrêté du 19 novembre 2021 portant transfert de ce permis à la SCCV 457 Cavalaire rue de la baie, ainsi que des décisions implicites rejetant leurs recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense tirée du défaut d'intérêt pour agir de la SCI Villa Montaza :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire () que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement () ".

3. Il résulte des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant, le cas échéant, les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. En l'espèce, il n'est pas contesté que la SCI Villa Montaza est propriétaire de la parcelle cadastrée en section BW 16, immédiatement voisine au Sud du terrain d'assiette du projet, dont les époux C sont les occupants. Il ressort également des pièces du dossier que le permis de construire en litige porte sur la réalisation d'un immeuble de 31 logements en R+4 avec 61 places de parking. Dans ces conditions, eu égard à la nature de la construction envisagée, à sa hauteur et à la proximité des deux parcelles, le projet est de nature à affecter directement les conditions de jouissance du bien de la SCI par la création de vues directes sur leur propriété et par une perte d'ensoleillement. Dès lors, au même titre que les époux C dont l'intérêt à agir n'est pas différent, la SCI Villa Montaza justifie d'un intérêt lui donnant intérêt pour agir. Par suite, il y a lieu d'écarter la fin de non-recevoir opposée par la commune.

Sur la fin de non-recevoir concernant les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté de transfert :

5. Dès lors que l'annulation du permis de construire entraîne par voie de conséquence celle de l'arrêté portant transfert de ce permis de construire, la fin de non-recevoir tirée du défaut de moyen invoqué à l'appui de la demande d'annulation de l'arrêté de transfert sera écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC6 du règlement du

PLU :

6. D'une part, aux termes des dispositions de l'article 6.1. du règlement du PLU : " Les constructions (balcons et débords de toiture non compris) doivent être implantées à une distance minimale de 5 m de l'alignement existant ou projeté des voies et/ou emprises publiques ou des voies privées, existantes, à modifier ou à créer. "

7. D'autre part, aux termes des dispositions de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme : " Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme : / 1° Peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ; () ".

8. Il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire, de déterminer si le projet qui lui est soumis ne méconnaît pas les dispositions du plan local d'urbanisme applicables, y compris telles qu'elles résultent le cas échéant d'adaptations mineures lorsque la nature particulière du sol, la configuration des parcelles d'assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinantes l'exige. Le pétitionnaire peut, à l'appui de sa contestation, devant le juge de l'excès de pouvoir, du refus opposé à sa demande, se prévaloir de la conformité de son projet aux règles d'urbanisme applicables, le cas échéant assorties d'adaptations mineures dans les conditions précisées ci-dessus, alors même qu'il n'a pas fait état, dans sa demande à l'autorité administrative, de l'exigence de telles adaptations.

9. En l'espèce, il ressort du plan annexe " 1er niveau " que le mur pignon de la façade Sud-Est est implanté à une distance de 4,96 mètres de la voie publique, au lieu de la distance de 5 mètres prévue par l'article UC6 précité du règlement du PLU. Si la société pétitionnaire invoque la configuration de la parcelle et la déclivité du terrain, elle ne justifie pas les raisons qui expliquent que la topographie du terrain l'empêchait de respecter cette distance de 5 mètres. Or, le simple constat du très faible écart ne rendait pas à lui seul nécessaire une adaptation mineure aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme. En outre, si la commune soutient qu'il

s'agit d'un mur de soutènement, cette affirmation n'est pas étayée par les pièces du dossier justifiant que l'on puisse retenir la qualification de " mur de soutènement " et donc appliquer les règles d'implantation dérogatoires prévues à l'article 6.2 du règlement du PLU. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC6 du règlement du PLU doit être accueilli.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC7 du règlement du

PLU :

10. Aux termes des dispositions de l'article UC7 du règlement du PLU : " 7.1. Les constructions doivent être édifiées de telle manière que la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus proche de la limite séparative, soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces 2 points sans pouvoir être inférieure à 5 m. / 7.2. Des implantations différentes du 7.1 peuvent être admises : () pour les parcs de stationnement en souterrain et installations nécessaires au bon fonctionnement de ceux-ci, ainsi que pour les locaux à usage de caves et les locaux techniques aménagés en sous-sol, à condition de respecter le profil naturel du terrain ".

11. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le parc le stationnement semi- enterré s'implante dans la bande des 5 mètres, de même que l'aire bétonnée dédiée aux 5 places de stationnement à l'air libre et les deux murs qui la bordent à l'Est et au Sud. En outre, il ressort des plans de coupe AA et CC que sur une partie de la construction, le parking est totalement enterré et situé sous le niveau du terrain naturel, alors que les 5 places de stationnement visiteurs situées à l'air libre ne sont pas enterrées et affleurent le niveau du terrain naturel. Dans ces conditions, au regard des dispositions de l'article 7.2 du règlement du PLU, le parc de stationnement souterrain et enterré pouvait avoir légalement une implantation différente de la règle des 5 mètres exigée à l'article 7.1 du PLU. En revanche, il en va différemment des places visiteurs à l'air libre qui ne peuvent être regardées comme un parc de stationnement en souterrain et qui doivent donc respecter la règle de recul de 5 mètres. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC7 du règlement du PLU sera donc accueilli à l'encontre des 5 places de stationnement visiteurs à air libre.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC9 du règlement du

PLU :

12. Aux termes des dispositions de l'article UC9 du règlement du PLU : " Dans l'ensemble de la zone et ses secteurs (hors secteur UCd), l'emprise au sol des constructions ne pourra excéder 60 % de la superficie du terrain ". Ce même règlement du PLU définit l'emprise au sol comme " la projection verticale des constructions aériennes couvertes au sol, exception faite des éléments de modénatures ou architecturaux (balcons, pergolas, pare-soleil, auvents, marquises, débords de toitures, oriels, constructions en porte à faux). Exemples de constructions dont l'emprise au sol est comptabilisée : maison, immeuble, abri de jardin, local technique de piscine, pool-house, place de stationnement couverte, terrasses couverte Exemples de constructions dont l'emprise au sol n'est comptabilisée : piscines et leurs plages, terrasses non couvertes, dallage (bétonné, pavé autobloquants, carrelage), rampe d'accès bétonnée, marquise, débord de toitures, balcon (non relié au sol), stationnement souterrain, sous-sols, caves ".

13. Les requérants soutiennent que l'emprise au sol doit inclure la surface du sous-sol accessible de plain-pied et qui se situe au même niveau que certains logements prévus en rez-de- chaussée. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de façade Sud et des

plans de coupe AA et CC, qu'une partie du parking est totalement sous le niveau du terrain naturel et enterré. Son emprise au sol n'a donc pas à être comptabilisée. En ce qui concerne les cinq places de parking à l'air libre, les dispositions précitées du PLU précisent que seules les places de stationnement couvertes sont comptabilisées si elles ne sont pas en sous-sol. Dans ces conditions, les places à l'air libre ne doivent pas être comptabilisées non plus. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC9 du règlement du PLU sera écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC11 du règlement

du PLU :

14. Aux termes des dispositions de l'article UC11 du règlement du PLU :

" Conformément à l'article R111-27 du Code de l'Urbanisme, les constructions et autres modes d'occupation des sols, par leur implantation et leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, architecturales et végétales ".

15. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage naturel au sens de cet article, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

16. Les requérants soutiennent que le projet est massif alors que le secteur dans lequel se situe leur parcelle est une zone d'habitat à faible densité, UEb. Cependant, il est constant que le terrain d'assiette du projet est en zone UC. En outre, il ressort des pièces du dossier que ce secteur comporte d'autre immeubles à usage d'habitation de même gabarit et qu'un camping est implanté à proximité immédiate à l'Ouest. Enfin, si le quartier comporte également des maisons individuelles, le style architectural ne présente pas d'intérêt spécifique. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC11 du règlement du PLU doit être écarté.

17. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à soutenir que le permis de construire délivré le 29 septembre 2021 à la société Arche Promotion, ensemble les décision de rejet de leurs recours gracieux, et par voie de conséquence l'arrêté du 19 novembre 2021 portant transfert de ce permis à la SCCV 457 Cavalaire rue de la baie, méconnaissent les articles UC6 et UC7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Cavalaire-sur-Mer.

Sur les conséquences du motif d'annulation retenu :

18. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non- opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".

19. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée,

sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article

L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

20. En l'espèce, les moyens tirés de la méconnaissance des articles UC6 et UC7 du plan local d'urbanisme sont fondés. Il y a lieu de ne procéder qu'à une annulation partielle du permis de construire litigieux, dès lors que ces vices n'affectent qu'une partie identifiable du projet et qu'ils sont régularisables sans que la nature même de ce projet en soit modifiée. Il y a lieu par voie de conséquence d'annuler le permis de construire délivré le 29 septembre 2021 et l'arrêté de transfert en tant seulement qu'ils méconnaissent les dispositions précitées, à charge pour son bénéficiaire de déposer un permis de construire modificatif afin de régulariser ces vices, dans un délai de six mois.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Cavalaire-sur-Mer et la société Arche Promotion demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

22. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la commune de Cavalaire-sur-Mer et de la société Arche Promotion le versement aux requérants de la somme de 1 000 euros chacune.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire délivré le 29 septembre 2021 par la commune de Cavalaire- sur-Mer à la société Arche Promotion est annulé en tant qu'il méconnaît les articles UC6 et UC7 du plan local d'urbanisme, ensemble dans cette mesure les décisions implicites rejetant les recours gracieux et, par voie de conséquence, dans cette mesure l'arrêté du 19 novembre 2021 portant transfert de ce permis à la SCCV 457 Cavalaire rue de la baie.

Article 2 : La société Arche Promotion dispose d'un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement pour présenter une demande de permis de construire de régularisation.

Article 3 : La commune de Cavalaire-sur-Mer versera aux requérants la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La société Arche Promotion versera aux requérants la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Villa Montaza, M. A C et Mme E B, à la société Arche Promotion et à la commune de Cavalaire-sur-Mer.

Délibéré après l'audience du 13 janvier 2023, à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

Mme Faucher, première conseillère,

M. Quaglierini, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2023.

La rapporteure, signé

S. D

Le président, signé

J-F. Sauton

Le greffier, signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme, Pour la greffière en chef,

Ou par délégation le greffier,