Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2202035

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 27 juillet 2022, M. A E, représenté par Me Cottet-Emard, demande au juge des référés statuant sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l'exécution de la décision du 23 mai 2022 par laquelle la société anonyme d'économie mixte Var Aménagement Développement a préempté le bien immobilier situé 17 rue Massillon, parcelle cadastrée section BB n°211, sur le territoire de la commune de Hyères et appartenant à la société civile immobilière Bethel ;

2°) de condamner la société anonyme d'économie mixte Var Aménagement Développement à lui verser la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il est soutenu que :

- M. E a un intérêt à agir en sa qualité d'acquéreur évincé et la requête a été déposée dans le délai de recours contentieux, sachant que la décision de préemption ne lui a pas été notifiée ;

- la condition d'urgence est présumée remplie, conformément à la jurisprudence du Conseil d'Etat, dès lors que M. E a la qualité d'acquéreur évincé et que la décision contestée a pour effet de bloquer la vente de son bien ;

- il existe des moyens sérieux de nature à entraîner l'annulation de la décision litigieuse ;

- en ce qui concerne l'illégalité externe : premièrement, la décision a été notifiée à l'office notarial le 7 juin 2022, soit au-delà du délai de deux mois non franc à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner imparti par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, lequel expirait le 26 mai 2022 à minuit, et la décision n'a pas fait l'objet d'une publication, en méconnaissance des mêmes dispositions ; deuxièmement, la société d'économie mixte Var Aménagement Développement n'était pas compétente pour préempter en raison de l'illégalité de la décision du 20 mai 2022 par laquelle le président de la métropole Toulon Provence Méditerranée lui avait délégué l'exercice du droit de préemption urbain ; en effet, il appartiendra à la métropole de démontrer que son président avait qualité et compétence pour signer la décision et que l'éventuelle délibération l'y autorisant a été régulièrement publiée et affichée ; troisièmement, la décision de préemption, signée par M. B C, est elle-même entachée d'incompétence de son auteur ; quatrièmement, la décision est insuffisamment motivée ; en effet, la société d'économie mixte Var Aménagement Développement ne fait apparaître dans sa décision ni la nature du projet envisagé ni ne justifie, à la date à laquelle le droit de préemption a été exercé, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, en méconnaissance de l'article L. 210-1 du même code ;

- en ce qui concerne l'illégalité interne, l'intérêt général qu'il y aurait à préempter le bien plutôt que de laisser œuvrer l'initiative privée n'est absolument pas démontré, en l'absence de projet clairement défini et d'opération d'aménagement au sens de l'article L.300-1 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire enregistré le 11 août 2022, la société anonyme d'économie mixte (SAEM) Var Aménagement Développement, représentée par Me Faure-Bonaccorsi, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de M. E sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, à la date de la décision de préemption, le requérant avait de facto renoncé à son acquisition, de sorte qu'il ne disposait pas, à la date du dépôt de sa requête en annulation d'un intérêt à agir ; en effet, la date butoir de réalisation de la promesse de vente régularisée entre la SCI Berthel et M. E était fixée au 20 avril 2022, à la suite de deux avenants en date des 21 et 25 mars 2022 et l'acquéreur n'a ni levé l'option ni versé les fonds dans les délais requis de sorte que la promesse de vente est devenue caduque au 20 avril 2022 ; l'indemnité d'immobilisation a d'ailleurs été restituée au notaire du bénéficiaire de la promesse de vente par virement bancaire en date du 10 juin 2022 ; par ailleurs, la décision de préemption a été entièrement exécutée, la SAEM Var Aménagement Développement a préempté aux prix et conditions figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner de sorte que la vente est réputée parfaite, ce que précise d'ailleurs expressément la décision contestée ; au surplus, le bien en cause a déjà été cédé, le 29 juillet 2022, à la SARL Reynouard, laquelle a accepté une offre de vente ;

- à titre subsidiaire, la présomption d'urgence qui s'attache au recours de l'acquéreur évincé tombe lorsque le transfert de propriété est intervenu ; en outre, il existe un intérêt à la réalisation rapide du projet dès lors que la réhabilitation d'ensemble du secteur, devant permettre de répondre favorablement aux objectifs de valorisation patrimoniale, de qualité d'usage des logements, de revitalisation commerciale du centre-ville et de mixité sociale, a été lancée ; le conseil municipal de la commune de Hyères a délibéré le 25 février 2022 sur le projet de déclaration d'utilité publique intégrant l'immeuble en cause ; le requérant ne fait nullement état de circonstances caractérisant la nécessité pour lui de réaliser immédiatement le projet envisagé sur la parcelle préemptée ;

- à titre subsidiaire également, aucun moyen ne fait peser un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée ; premièrement, le délai de préemption a été respecté dès lors que si la promesse de vente et deux avenants ont été transmis, il n'est pas justifié que l'ensemble des documents listés par l'article L. 271-4 du code de l'urbanisme auraient été communiqués à la suite de la demande du 7 avril 2022 ; deuxièmement, le président de la métropole Toulon Provence Méditerranée avait bien délégué l'exercice du DPU à la SAEM VAD par une décision du 20 mai 2022 prise sur le fondement d'une délibération du conseil métropolitain du

16 décembre 2021 ayant fait l'objet des mesures de publicité adaptées ; troisièmement, lors de sa séance du 1er octobre 2021, l'assemblée générale ordinaire de la SAEM VAD a donné tout pouvoir au directeur général pour agir en son nom ; quatrièmement, la décision de préemption est motivée ; le périmètre d'action dans lequel s'inscrit la mission de la SAEM VAD est clairement identifié et la décision de préemption en cause fait ainsi utilement référence à la concession d'aménagement conclue par la commune de Hyères avec la SAEM VAD visant à réaliser les opérations d'aménagement, de réhabilitation, d'études et d'animation liées à la mise en œuvre d'une démarche de renouvellement urbain, dans le périmètre dans lequel est inclus le bien préempté ; ont été joints à cette décision les délibérations citées ainsi que le traité de concession dont le périmètre est précisément défini ; la réalité d'un projet est caractérisée, d'une part, par la volonté d'améliorer l'habitat dégradé et de diversifier l'offre de logements (ce qui correspond aux trois étages de l'immeuble préempté) et, d'autre part, d'accompagner la redynamisation commerciale et artisanale du centre ancien notamment dans le cadre de la mise en œuvre du " Parcours des arts " initié par la commune (ce qui correspond au rez-de-chaussée de l'immeuble considéré à usage commercial) ; cinquièmement, l'existence d'un projet antérieur à la décision de préemption est avérée à la lecture de la délibération du conseil municipal de la commune de Hyères du 25 février 2022, un dossier de DUP relatif à l'opération de restauration immobilière " sud vieille ville " intégrant l'immeuble préempté ayant été élaboré avant la décision attaquée.

Vu :

- les autres pièces du dossier

- la requête n° 2202066 par laquelle M. E demande l'annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Riffard, premier conseiller, en qualité de juge des référés en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 11 août 2022 à 10 h 00, en présence de Mme Pouply, greffier d'audience :

- le rapport de M. D ;

- les observations de Me Cautenet substituant Me Cottet-Emard, représentant M. E, qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens exposés oralement ; elle ajoute que M. E détient un intérêt à contester la décision de préemption en sa seule qualité d'acquéreur évincé ; qu'à la date du 15 avril 2022, toutes les pièces complémentaires qui avaient été réclamées au propriétaire le 7 avril précédent par le titulaire du droit de préemption ont bien été réceptionnées, comme cela ressort des mentions de l'arrêté du préfet du Var du 11 mai 2022 portant délégation du droit de préemption urbain et du fait qu'aucune relance du préfet n'est intervenue ;

- les observations de Me Faure-Bonaccorsi, représentant la SAEM Var Aménagement Développement, qui conclut aux mêmes fins que ses écritures par les mêmes moyens exposés oralement.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue des observations des parties.

Considérant ce qui suit :

1. Le 23 décembre 2021, M. E a conclu avec la société civile immobilière (SCI) Bethel une promesse de vente aux fins d'acquérir un immeuble élevé de trois étages situé au n°17 de la rue Massillon, dans le centre ancien de la commune de Hyères. Par un avenant régularisé les 9 et 14 février 2022, les parties ont porté le prix de vente à la somme de 167 000 euros et, par un nouvel avenant daté du 25 mars 2022, les parties ont repoussé la date butoir de réalisation de la promesse de vente, initialement fixée au 31 mars 2022, au 20 avril 2022. Par une déclaration reçue à la mairie de Hyères le 15 février 2022, le notaire chargé de la vente a fait part de l'intention d'aliéner portant sur ce bien. Après que le préfet du Var ait renoncé le 11 mai 2022 à exercer le droit de préemption urbain en application de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme et que la métropole Toulon Provence Méditerranée ait délégué ce droit le 20 mai 2022 à la SAEM Var Aménagement Développement, cette dernière a, par une décision du

23 mai 2022 notifiée le 7 juin 2022, préempté l'immeuble aux prix et conditions figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner, dans un objectif de traitement de l'habitat indigne, de production de logements locatifs sociaux et de revitalisation commerciale et artisanal du centre ancien. Après avoir formé le 22 juin 2022 un recours gracieux contre la décision du 25 mai 2022, M. E, acquéreur évincé, demande principalement la suspension de l'exécution de cette décision.

Sur la persistance du litige :

2. Aux termes de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme : " En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique. / Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication ()" et aux termes de l'article L. 213-15 du même code : " L'ancien propriétaire d'un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu'au paiement intégral du prix ".

3. La mesure de suspension que le juge des référés peut prononcer sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative à l'égard d'une décision de préemption peut consister, selon les cas, non seulement à faire obstacle à la prise de possession du bien par la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également, si le transfert de propriété a été opéré à la date à laquelle il statue, à empêcher cette collectivité de faire usage de certaines des prérogatives qui s'attachent au droit de propriété de nature à éviter que l'usage ou la disposition qu'elle fera de ce bien jusqu'à ce qu'il soit statué sur le litige au fond rendent irréversible la décision de préemption, sous réserve cependant qu'à cette date la collectivité n'en ait pas déjà disposé - par exemple par la revente du bien à un tiers - de telle sorte que ces mesures seraient également devenues sans objet.

4. La SAEM Var Aménagement Développement fait valoir que le transfert de propriété du bien est intervenu dès lors qu'elle a décidé de préempter aux prix et conditions figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner, de sorte que la vente doit être réputée parfaite, conformément à l'article 1583 du code civil. Toutefois, ces dispositions ne sont plus applicables à la procédure suivie en matière de droits de préemption depuis l'entrée en vigueur, le 27 mars 2014, de l'article 149-I, 17° de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR qui a modifié la rédaction de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme dans les termes précisés au point 2. En l'espèce, il n'est pas établi ni d'ailleurs allégué que le paiement du prix ou sa consignation seraient intervenus. Dans ces conditions, en l'absence de transfert de propriété avéré, la seule circonstance que la SARL Raynouard aurait accepté le 29 juillet 2022 une offre de vente de l'immeuble préempté par la SAEM Var Aménagement Développement, n'a pas pour effet de priver d'objet les conclusions de l'acquéreur évincé tendant à la suspension de l'exécution de la décision de préemption.

Sur la recevabilité de la requête :

5. D'une part, il résulte des dispositions de l'article R. 522-1 du code de justice administrative qu'une demande tendant à la suspension de l'exécution d'une décision administrative ou de certains de ses effets est irrecevable si elle n'est pas accompagnée d'une copie de la demande à fin d'annulation ou de réformation de cette décision. Cette irrecevabilité est toutefois susceptible d'être couverte en cours d'instance, y compris lors de l'audience pendant laquelle se poursuit l'instruction de la demande de suspension. Il appartient alors au juge des référés de communiquer au défendeur la pièce ainsi produite, afin que soit respecté le caractère contradictoire de la procédure.

6. Si la demande de M. E tendant à la suspension de l'exécution de la décision de préemption du 25 mai 2022 n'était pas accompagnée d'une copie de la demande à fin d'annulation enregistrée le 27 juillet 2022 au greffe du tribunal sous le n° 2202066, le requérant a produit en cours d'instance cette pièce, laquelle a été communiquée au défendeur. La présente requête a donc été présentée conformément aux dispositions de l'article R. 522-1 du code de justice administrative.

7. D'autre part, la présence dans la promesse de vente signée entre M. E et la SCI Bethel d'une date limite de réalisation de cette promesse, reportée au 20 avril 2022 par avenant et expirée au jour de la décision de préemption litigieuse, ne fait pas obstacle à ce que, en cas d'annulation de la décision de préemption et si le propriétaire et l'acquéreur en sont d'accord, la vente puisse se poursuivre. Du reste, il n'est pas établi ni allégué que le compromis de vente mentionnerait que le dépassement de la date prévue pour la vente entraînerait la caducité du compromis. En tout état de cause, la présence d'une telle clause de caducité ne priverait pas l'acquéreur évincé par la décision de préemption d'un intérêt à contester la légalité de cette décision et à en demander la suspension. La fin de non-recevoir opposée en défense sur ce point doit être écartée.

Sur les conclusions tendant à la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

En ce qui concerne l'urgence :

8. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise. De même, la présomption n'a pas lieu de s'appliquer lorsque l'acquéreur est entré en possession du bien ou du droit objet de la décision de préemption litigieuse. Mais la circonstance qu'une promesse de vente comporte une clause de caducité dont le délai est atteint ou dont la mise en œuvre résulterait de l'exercice par la commune de son droit de préemption n'est pas de nature, par elle-même, à priver de tout caractère d'urgence la demande de suspension par l'acquéreur évincé de la décision de préemption, cette clause ne faisant pas obstacle à ce que, d'un commun accord, les parties donnent suite aux engagements contenus dans la promesse au-delà du délai prévu.

9. M. E bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomption d'urgence dans la mesure où, comme il a été dit au point 4, il n'est pas établi que le transfert de propriété du bien préempté serait intervenu. En outre, la circonstance que le compromis de vente comportait une date de réalisation de la vente, repoussée au 20 avril 2022 et expirée, n'est pas, par elle-même, de nature à priver de son caractère d'urgence la suspension de l'exécution de la décision de préemption. Enfin, si la SAEM Var Aménagement Développement invoque l'intérêt qui s'attache à la réalisation d'un projet de restauration immobilière intégrant l'immeuble situé au 17 rue Massillon, objet de la préemption litigieuse, qui permettrait de répondre aux objectifs de valorisation patrimoniale, de qualité d'usage des logements, de revitalisation commerciale du centre-ville et de mixité sociale, cette circonstance ne constitue pas une situation particulière susceptible de faire obstacle à ce qu'une situation d'urgence soit reconnue au profit de M. E, lequel précise dans sa demande qu'il entend réhabiliter les trois logements existants et le local commercial situé en rez-de-chaussée afin de proposer une offre mixte, commerce et habitation, de qualité. Par ailleurs, la circonstance que l'immeuble préempté, situé au 17 rue Massillon, soit également compris dans une opération de restauration immobilière portant sur le secteur " sud vieille ville " réalisée au titre d'une convention d'opération programmée d'amélioration de l'habitat en renouvellement urbain (OPAH-RU) et que, lors de sa séance du 25 février 2022, le conseil municipal de Hyères ait approuvé le bilan de la concertation de cette opération et autorisé le maire à déposer une demande de déclaration d'utilité publique, n'est pas davantage de nature à priver d'urgence la demande de suspension de la décision de préemption litigieuse.

En ce qui concerne l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision de préemption :

10. Le moyen tiré de ce que la décision de préemption n'a pas été notifiée au vendeur, au notaire et à l'acquéreur évincé dans le délai de deux mois suivant la déclaration d'intention d'aliéner en méconnaissance de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, paraît, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision du 23 mai 2022.

11. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Aucun autre moyen n'est susceptible de fonder, en l'état de l'instruction, la suspension de la décision attaquée.

En ce qui concerne les effets de la suspension :

12. Lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle au transfert de propriété ou à la prise de possession du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption, mais également de permettre au propriétaire et à l'acquéreur évincé de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent ces dispositions de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets mentionnées ci-dessus.

13. Il résulte de ce qui précède que le requérant est fondé à demander la suspension de la décision litigieuse, en tant qu'elle permet à la SAEM Var Aménagement Développement de disposer ou d'user du bien en cause dans des conditions qui rendraient irréversible cet acte. En revanche, aucun élément suffisant n'a été fourni par l'intéressé qui aurait permis de justifier de l'urgence pour lui à poursuivre la réalisation rapide du projet en cause, avant qu'il soit statué sur sa demande d'annulation. Il n'y a donc pas lieu, en l'état, de suspendre cette décision en tant qu'elle fait obstacle à l'aliénation du bien concerné à son profit.

14. Par suite, l'exécution de l'arrêté contesté est provisoirement suspendue, uniquement en tant que cet acte permet à la SAEM Var Aménagement Développement de disposer ou d'user du bien litigieux dans des conditions qui rendraient cette décision difficilement réversible.

Sur les frais liés au litige :

15. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".

16. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SAEM Var Aménagement Développement la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées par le défendeur sur le même fondement doivent, en revanche, être rejetées eu égard à sa qualité de partie perdante dans l'instance.

O R D O N N E

Article 1er : L'exécution de la décision du directeur général de la société anonyme d'économie mixte Var Aménagement Développement en date du 23 mai 2022 portant préemption de l'immeuble situé 17 rue Massillon sur le territoire de la commune de Hyères est suspendue uniquement en tant que cet acte permet à cette société de disposer ou d'user du bien litigieux dans des conditions qui rendraient la décision difficilement réversible, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la légalité de cette dernière.

Article 2 : La société anonyme d'économie mixte Var Aménagement Développement versera à M. E la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la société anonyme d'économie mixte Var Aménagement Développement tendant au bénéfice de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à M. A E, à la société anonyme d'économie mixte Var Aménagement Développement et à la SCI Bethel.

Fait à Toulon, le 12 août 2022.

Le juge des référés,

Signé

D. D

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,