Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2202370

Vu la procédure suivante :

I- Par une requête N° 2202370 enregistrée le 29 août 2022, et des mémoires enregistrés les 22 décembre 2022 et 20 mars 2023, l'Association pour la Protection de l'Environnement et pour l'amélioration du cadre de vie de la presqu'île de Saint-Mandrier (APE), représentée par Me Porta, demande au Tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté en date du 29 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer a accordé un permis de construire à la SNC IP1R pour l'édification au 6 chemin des Roses d'un complexe immobilier de 5 bâtiments de 3 ou 4 niveaux comprenant 100 logements, dont 50 logements destinés à la location sociale, ainsi que 150 places de stationnement, ensemble la décision expresse de rejet de son recours gracieux, datée du 28 juin 2022 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Mandrier et de la SNC IP1R une somme de 6 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le permis de construire délivré à la SNC IP1R le 29 avril 2022 a fait l'objet d'un retrait par le maire de la commune en date du 21 juillet 2022 ; toutefois, son recours conserve son objet dans la mesure où le retrait n'a pas acquis un caractère définitif, ayant fait l'objet effectivement d'un recours initié par la société pétitionnaire, la SNC.

En ce qui concerne la légalité externe :

- la décision attaquée est entachée d'un vice de procédure car le maire aurait dû recueillir l'avis du préfet du Var avant de statuer sur la demande de permis de construire ; les parcelles cadastrées section AH n° 1050 et 1051, qui font partie du terrain d'assiette du projet, sont incluses dans un espace littoral remarquable, au sens de l'article L. 121-23 du code de l'urbanisme, ainsi que l'a jugé la Cour administrative d'appel (CAA) de Marseille dans un arrêt du 6 juin 2013, revêtu de l'autorité absolue de chose jugée ; les travaux projetés étaient donc potentiellement soumis à une étude d'impact, au cas par cas, par application des dispositions des articles L. 122-1 et R. 122-3-1 du code de l'environnement ;

- la décision attaquée méconnaît les dispositions des articles L. 425-6 et R. 431-19 du code de l'urbanisme car le permis de construire aurait dû être précédé de l'obtention d'une autorisation de défrichement ; le terrain d'assiette du projet est demeuré à l'état naturel et présente une superficie de plus d'un hectare, et il était donc soumis à une autorisation de défrichement ;

- les avis émis par le président de la Métropole Toulon Provence Méditerranée (TPM) et la commission d'urbanisme sont affectés d'irrégularités et sont susceptibles d'avoir une incidence sur la décision attaquée ; les prescriptions émises sur la décision attaquée du 29 avril 2022 sont insuffisantes car elles ont été émises à partir d'un dossier déficient ; en outre, ces prescriptions insuffisantes ont été intégrées à l'article 2 de l'arrêté litigieux à titre de prescriptions obligatoires.

En ce qui concerne la légalité interne :

- la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme car le dossier de demande de permis de construire ne comprend pas la décision de l'autorité chargée de l'examen au cas par cas dispensant le projet d'évaluation environnementale, ni de ladite étude, le projet prévoyant des aménagements dans un espace littoral remarquable ; en outre, le projet litigieux est également soumis à une déclaration " loi sur l'eau " au regard des dispositions de l'article L. 241-1 et suivants du code de l'environnement ;

- la décision attaquée méconnaît les dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ; le projet ne développe pas suffisamment les qualités intrinsèques exceptionnelles du terrain d'assiette du projet et de plus aucune étude sur l'insertion du projet n'est produite ; en outre, le parti d'insertion n'est pas présenté dans le cadre du permis ;

- le dossier de demande de permis de construire contient des contradictions quant à la quantité de surface imperméabilisée ; si la notice descriptive indique que le projet prévoit l'imperméabilisation de 3 566 mètres carrés, d'autres informations dans la notice conduisent à un chiffre de 4 531 mètres carrés de surface imperméabilisée ; cette différence a conduit à une sous-estimation du bassin de rétention nécessaire ;

- le projet litigieux était prévu de s'implanter pour partie dans la zone UBb de La Coudoulière et pour partie dans la zone Npr du plan local d'urbanisme approuvé le 27 novembre 2017, et modifié le 27 mars 2019, tous les bâtiments du projet étant prévus de s'implanter en zone UBb ; la CAA de Marseille ayant, par un arrêt n° 20MA00470 du 23 juin 2022, passé en force de chose jugée, annulé la zone UBb de La Coudoulière, pour des motifs touchant à la légalité interne, la légalité de l'autorisation d'urbanisme litigieuse doit être examinée au regard des dispositions immédiatement antérieures au plan local d'urbanisme ainsi annulé par la CAA de Marseille, remises en vigueur par cette annulation, par application des dispositions de l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme ; la zone d'assiette du projet litigieux était donc couverte, au moment de la décision attaquée, d'une part par la zone UDb du plan d'occupation des sols, approuvé le 20 novembre 1992 en ce qui concerne les parcelles cadastrées section AH n° 101, 102, 103, pour sa partie ouest, et d'autre part par un classement hors " plan d'occupation des sols " soumis au règlement national d'urbanisme s'agissant des parcelles cadastrées section AH n° 103 pour sa partie Est et AH n° 104, et enfin par un classement en zone Npr du plan local d'urbanisme, tel que modifié le 27 mars 2019 pour ce qui concerne les parcelles cadastrées section AH n° 105 et 139 (anciennement AH n° 1050 et 1051) ;

- les bâtiments A1, A2, B et E projetés sont donc situés dans la zone UDb du plan d'occupation des sols ainsi remise en vigueur ; cette zone UDb interdit les groupements d'habitations et immeubles ; en outre, la zone UD du plan d'occupation des sols limitait la hauteur à 7 mètres, alors que la hauteur des bâtiments projetés est comprise entre 9 et 12 mètres ; le projet méconnaît les dispositions des articles UD 1, UD 3, UD 4, UD 5, UD10 et UD 14 du règlement du plan d'occupation des sols ;

- le projet méconnaît en outre les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en raison de l'atteinte à la sécurité publique du fait de la configuration de la voie de desserte du projet, le chemin des Roses, trop étroite et qui ne prévoit pas de dispositifs pour les piétons ; en outre, le projet méconnaît également ces dispositions du fait du risque de ruissellement lié au fait que l'imperméabilisation générée par le projet n'est pas entièrement compensée ;

- les bâtiments C et D situés dans le secteur soumis au règlement national d'urbanisme (RNU) méconnaissent les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, car le projet ne se situe pas dans les parties actuellement urbanisées de la commune ;

- enfin, l'aire de jeux prévue d'être implantée sur la parcelle cadastrée section AH n° 139 en zone Npr du plan local d'urbanisme méconnaît d'une part le règlement de ladite zone Npr qui n'admet aucune occupation de ce type, et d'autre part les dispositions de l'article R. 121-5 du code de l'urbanisme qui définit limitativement les aménagements autorisés dans les espaces littoraux remarquables ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme ; sa mise en œuvre nécessite la réalisation de travaux sur les réseaux publics d'eau, d'assainissement et d'électricité et il ne résulte pas des pièces du dossier qu'à la date à laquelle elle a statué, l'autorité décisionnaire était en mesure d'indiquer quelle collectivité prendrait en charge ces travaux et dans quels délais ils seraient réalisés ;

- le terrain d'assiette du projet est situé au sein d'un espace proche du rivage au sens de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la CAA de Marseille dans son arrêt n° 20MA00470 du 23 juin 2022 ; le projet, compte tenu de ses caractéristiques, méconnaît le caractère limité de l'urbanisation admise dans les espaces proches du rivage ; en outre, l'autorité décisionnaire devait recueillir l'avis de la commission départementale de la nature, des sites et des paysages (CDNPS), ce qui n'a pas été fait en méconnaissance de ces dispositions ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-26 du code de l'urbanisme car le terrain est resté en grande partie naturel, et il abrite deux parcelles dont le caractère d'espace remarquable a été reconnu ;

- la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ; le site d'insertion du projet est à dominante naturelle, situé à proximité du rivage et fortement visible dans le paysage littoral ; en outre, le projet par ses dimensions, le caractère pentu du terrain et l'absence de mesure d'insertion, va porter atteinte au paysage naturel ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme pour les parties non couvertes par un document d'urbanisme, c'est-à-dire les parcelles cadastrées section AH n° 102, 103 et 104.

Par un mémoire en défense enregistré le 25 octobre 2022, la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer, représentée par Me Marchesini, conclut à ce qu'un non-lieu à statuer sur la requête soit prononcé et demande à ce qu'il soit mis à la charge de l'APE une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer a procédé au retrait de l'arrêté du 29 avril 2022 par un arrêté du 21 juillet 2022 ;

- il y a donc lieu de prononcer un non-lieu-à statuer en application des dispositions de l'article R. 222-1 du code de justice administrative.

Par des mémoires en défense enregistrés les 19 octobre 2022 et 3 mars 2023, la SNC IP1R, représentée par Me Rosenfeld, conclut à titre principal au rejet de la requête et à titre subsidiaire à ce qu'un sursis-à-statuer soit prononcé sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pendant un délai déterminé afin de permettre à la société pétitionnaire de régulariser la situation avec un permis de construire modificatif, et à titre plus subsidiaire de prononcer une annulation partielle sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme. En tout état de cause, elle demande à ce qu'il soit mis à la charge de l'APE une somme de 3 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les moyens nouveaux soulevés par l'association requérante dans son mémoire enregistré le 22 décembre 2022 sont irrecevables par application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ;

- les autres moyens soulevés par l'association requérante ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 30 mars 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 25 avril 2023 à 12 heures.

II- Par une requête N° 2202385 enregistrée le 1er septembre 2022 et un mémoire enregistré le 3 mars 2023, la SNC IP1R, représentée par Me Rosenfeld, demande au Tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 21 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer a retiré et refusé de délivrer le permis de construire accordé initialement à la SNC IP1R le 29 avril 2022 pour la construction d'un immeuble comprenant 100 logements et 150 places de stationnement sur un terrain situé au 6 chemin des Roses et cadastré section AH n° 102, 103, 104, 105 et 139 sur le territoire communal ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme ; le permis de construire du 29 avril 2022 a été retiré le 21 juillet 2022 mais la notification de ce retrait n'est intervenue que le 1er août 2022, soit postérieurement au délai de trois mois fixé par l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme ;

- la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration ; la procédure contradictoire n'a pas été respectée car la société pétitionnaire a produit des observations dans le délai qui lui était imparti et ces observations n'ont pas été prises en compte, l'arrêté ayant été signé avant la réception desdites observations.

En ce qui concerne le bien-fondé du retrait :

- le règlement national d'urbanisme est redevenu applicable après l'annulation partielle du plan local d'urbanisme par la CAA de Marseille dans son arrêt du 23 juin 2022 ; le maire n'a pas démontré que le terrain d'assiette du projet serait situé en dehors des espaces urbanisés de la commune, par application des dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ; en l'espèce, le terrain d'assiette du projet doit être considéré comme étant dans les parties urbanisées de la commune ; il n'y a pas d'extension des parties urbanisées de la commune car les futurs bâtiments vont prendre place au maximum sur les emprises des bâtiments supprimés ;

- la commune ne peut pas se fonder sur le plan d'occupation des sols pour demander une substitution de motifs car les dispositions du plan d'occupation des sols n'étaient pas applicables au projet ;

- la mise en place de jeux en bois sur le terrain d'assiette du projet, qui constitue un aménagement léger au regard des dispositions des articles L. 121-4 et R. 121-5 du code de l'urbanisme, n'emporte création d'aucune construction au sens du droit de l'urbanisme.

En ce qui concerne l'intervention volontaire de l'Association pour la Protection de l'Environnement et pour l'amélioration du cadre de vie de la presqu'île de Saint-Mandrier :

- le terrain d'assiette du projet est situé au sein des parties urbanisées de la commune ; ainsi, le moyen tiré de l'absence de constructibilité limitée est donc inopérant ;

- les moyens tirés de l'absence de saisine préalable du préfet du Var et de l'exception d'illégalité du plan local d'urbanisme suite à l'arrêt de la CAA de Marseille du 23 juin 2022 sont inopérants car ces moyens n'avaient pas été développés dans le recours gracieux de l'association ; en tout état de cause, le moyen tiré de l'absence de saisine du préfet du Var n'est pas soulevé de manière suffisamment précise pour en apprécier le bien-fondé ; les parcelles cadastrées AH n° 1050 et 1051 ont bien été classées en secteur Npr suite à l'arrêt de la CAA de Marseille mais ces parcelles n'accueillent pas de constructions dans le cadre du projet litigieux.

Par des mémoires en défense enregistrés les 9 janvier 2023 et 12 avril 2023, la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer, représentée par Me Marchesini, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu'il soit mis à la charge de la société SNC IP1R une somme de 2 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les moyens de la requête sont infondés ;

- la décision aurait également pu être fondée sur les motifs tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UD 1 et UD 10 du règlement du plan d'occupation des sols et de l'article DP-AN1 du règlement du plan local d'urbanisme de la zone Npr.

Par des mémoires en intervention volontaire enregistrés les 13 janvier 2023 et 9 avril 2023, l'Association pour la Protection de l'Environnement et pour l'amélioration du cadre de vie de la presqu'île de Saint-Mandrier (APE), représentée par Me Porta, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- elle a un intérêt direct et certain à intervenir ; elle a été à l'origine de l'annulation du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer, et en particulier de la zone de La Coudoulière ; elle a introduit un recours contentieux à l'encontre du permis de construire délivré à la SNC IP1R le 29 avril 2022 ;

- le maire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer était en situation de compétence liée dès lors que l'association requérante avait effectué un recours gracieux dans le délai de recours contentieux ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 est illégal ; le maire aurait dû saisir le préfet du Var avant de délivrer le permis de construire, en application des dispositions des articles L. 122-1 et R. 122-3-1 du code de l'environnement ; la zone UDb de La Coudoulière a été annulée par un arrêt de la CAA de Marseille du 23 juin 2022, qui avait retenu des vices de légalité interne ; la légalité de l'autorisation d'urbanisme doit donc être étudiée, par application des dispositions de l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme, au regard des dispositions d'urbanisme immédiatement antérieures au plan local d'urbanisme annulé ; sur les parcelles cadastrées section AH n° 105 et 139, le projet doit être examiné au regard des dispositions de la zone Npr du plan local d'urbanisme approuvé le 27 mars 2019 ; sur les parcelles cadastrées section AH n° 101, 102 et 103 (pour sa partie Est), le projet doit être examiné au regard des dispositions de la zone UDb du règlement du plan d'occupation des sols approuvé le 20 novembre 1992 ; pour les parcelles cadastrées section AH n° 104 et 103 (pour sa partie ouest), le projet doit être examiné au regard des dispositions du règlement national d'urbanisme ; les bâtiments A1, A2, B et E méconnaissent les dispositions des articles UD 1 et UD 10 du règlement du plan d'occupation des sols ainsi remis en vigueur ; les bâtiments C et D méconnaissent les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ; l'aire de jeux projetée sur la parcelle cadastrée section AH n° 104 méconnaît les dispositions des articles L. 121-4 et R. 121-5 du code de l'urbanisme ;

- s'il était jugé que le plan d'occupation des sols n'a pas été remis en vigueur suite à l'annulation du plan local d'urbanisme, mais que ce sont les dispositions du règlement national d'urbanisme qui sont applicables, les bâtiments A, B et E méconnaissent les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme car le terrain d'assiette du projet doit être considéré comme un espace proche du rivage ; le projet méconnaît le caractère limité de l'urbanisation admise dans ces espaces proches du rivage ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 est illégal en méconnaissance des dispositions de l'article L. 425-6 du code de l'urbanisme en l'absence d'autorisation de défrichement obtenue avant la délivrance du permis de construire ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 est illégal en raison de l'illégalité des avis émis lors de l'instruction du dossier ; ces avis reposent sur un dossier de demande de permis de construire déficient ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions de l'article R. 431-19 du code de l'urbanisme en l'absence de l'autorisation de défrichement ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ; en outre, le dossier de demande de permis de construire est entaché de contradictions en ce qui concerne les surfaces imperméabilisées ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions de l'article UD 3 du règlement du plan local d'urbanisme et l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en raison de la configuration du chemin des Roses, voie de desserte du projet ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions de l'article UD 4 du règlement du plan d'occupation des sols ;

- L'arrêté du 29 avril 2022 méconnait les dispositions des articles UD 5 et UD 14 du règlement du plan d'occupation des sols ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme ; le projet nécessite de vastes travaux sur les réseaux d'eau potable, d'assainissement et d'électricité ; il ne ressort pas des pièces du dossier que l'autorité décisionnaire était en mesure d'indiquer quelle collectivité aurait en charge ces travaux et dans quel délai ils seraient réalisés ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme car d'une part le volume de rétention des eaux a été sous-évalué et d'autre part en raison du risque lié à l'augmentation du trafic automobile et rencontré par les usagers du chemin des Roses ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions de l'article R. 111-26 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté du 29 avril 2022 méconnaît les dispositions de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme, pour les parties non couvertes par un document d'urbanisme.

Par une ordonnance du 13 avril 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 10 mai 2023 à 12 heures.

Par une lettre du 31 mai 2023, les parties ont été informées dans les deux instances qu'en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, la décision à intervenir était susceptible d'être fondée sur le moyen relevé d'office, tiré du fait que dans l'hypothèse où les conclusions, formulées dans la requête n° 2202385, d'annulation de la décision du 21 juillet 2022 du maire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer par laquelle celui-ci a retiré l'arrêté de permis de construire délivré le 29 avril 2022 à la SNC IP1R seraient rejetées, il serait alors fait application de la jurisprudence du Conseil d'Etat M. A, 5/05/2017, 391925 en A, et un non-lieu à statuer serait alors prononcé sur les conclusions à fin d'annulation de la décision du 29 avril 2022, formulées dans la requête n° 2202370, qui aura fait l'objet d'une jonction avec la requête n° 2202385 ".

Vu :

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 20 juin 2023 :

- le rapport de M. Bailleux ;

- les conclusions de M. Cros, rapporteur public ;

- les observations de Me Porta, représentant l'APE ;

- les observations de Me Gonzalez-Lopez, représentant la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer ;

- et les observations de Me Plantin, représentant la SNC IP1R.

Considérant ce qui suit :

1. Les requêtes n° 2202370 et n° 2202385 portent sur le même projet de construction de 100 logements et 150 places de stationnement sur le terrain situé chemin des Roses au lieu-dit La Coudoulière sur la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer et elles ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu ainsi de les joindre pour statuer par une seule et même décision.

Sur la requête N° 2202385 :

En ce qui concerne l'intervention de l'Association pour la Protection de l'Environnement et l'amélioration du cadre de vie de la Presqu'île de Saint-Mandrier (APE) :

2. Aux termes de l'article R. 632-1 du code de justice administrative : " L'intervention est formée par mémoire distinct. Les dispositions du chapitre IV du titre Ier du livre IV relatif à la transmission des requêtes par voie électronique sont applicables aux interventions. Le président de la formation de jugement ou le président de la chambre chargée de l'instruction ordonne, s'il y a lieu, que ce mémoire en intervention soit communiqué aux parties et fixe le délai imparti à celles-ci pour y répondre. Néanmoins, le jugement de l'affaire principale qui est instruite ne peut être retardé par une intervention ".

3. L'APE est une association loi 1901 créée en 1982, et dont les statuts ont été déposés en préfecture le 25 mai 1983. Il est par ailleurs constant qu'elle a fait l'objet d'un agrément par la préfecture au titre des articles L. 121-8 et L. 160-1 du code de l'urbanisme (1989). L'association soutient sans être contestée que l'article 2 des statuts de l'APE, qu'elle verse à l'instance, indique que : " Cette association a pour but, la protection de l'environnement et l'amélioration du cadre de vie. Pour ce faire, elle agira notamment pour : 1- la protection de la nature, des sites, des côtes, des ports, de la mer et de l'atmosphère. 2- l'amélioration du cadre de vie : urbanisme, habitat, équipement et services. 3- la préservation des paysages et du patrimoine bâti et historique. () ".

4. Il n'est pas contesté que le permis de construire délivré par le maire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer à la SNC IP1R le 29 avril 2022 est en rapport direct avec l'objet social tel que défini par ces statuts de l'APE, et il n'est en outre pas contesté que le projet, de par son importance et son ampleur, pourra avoir un impact sur l'environnement. Enfin, le ressort géographique de l'APE est précisément limité à la presqu'île de Saint-Mandrier, comme le définit son titre, l'intérêt à agir de cette association avait d'ailleurs été retenu, ainsi qu'elle le fait valoir, lorsqu'elle avait exercé un recours contentieux à l'encontre du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer. Ainsi, l'association ayant un intérêt à agir à l'encontre du permis de construire délivré à la SNC IP1R le 29 avril 2022, elle dispose ainsi d'un intérêt à agir en intervention en défense à l'encontre de la décision du 21 juillet 2022 retirant et refusant de délivrer le permis de construire litigieux. Il ressort donc de l'ensemble des pièces du dossier que l'intervention en défense de l'APE doit être admise dans la présente instance.

En ce qui concerne les conclusions à fin d'annulation :

S'agissant de la légalité externe :

5. En premier lieu, aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. La délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessite pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emporte pas retrait implicite de cette dernière ". Compte tenu de l'objectif de sécurité juridique poursuivi par le législateur, qui ressort des travaux préparatoires de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 dont ces dispositions sont issues, l'autorité compétente ne peut rapporter un permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, que si la décision de retrait est notifiée au bénéficiaire du permis avant l'expiration du délai de trois mois suivant la date à laquelle ce permis a été accordé.

6. Il est constant que la décision attaquée a été délivrée le 29 avril 2022, et qu'ainsi le délai de 3 mois fixé à l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme précité, expirait au 29 juillet 2022. En outre, la commune fait valoir que cette décision de retrait a été notifiée à la société pétitionnaire le 29 juillet 2022, et elle produit à ce titre l'accusé réception de son envoi en recommandé à la société SNC IP1R, à l'adresse mentionnée dans le formulaire CERFA de demande de permis de construire.

7. Il ressort donc des pièces du dossier que la commune a notifié la décision de retrait du permis de construire litigieux le 29 juillet 2022, soit dans le délai de trois mois prescrit par les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme. Ainsi, le moyen soulevé par la société requérante tiré de la tardiveté du retrait en méconnaissance des dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme doit être écarté comme manquant en fait.

8. En second lieu, aux termes de l'article L. 121-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l'article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d'une procédure contradictoire préalable ". En outre, selon les dispositions de l'article L.211-2 du même code, " Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : () ; 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits () ".

9. D'une part, il est constant que la société pétitionnaire a reçu, le 7 juillet 2022, un courrier de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer du 27 juin 2022, l'informant de son intention, suite à l'arrêt de la CAA de Marseille du 23 juin 2022 ayant annulé partiellement le plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer, en particulier la zone UBb de La Coudoulière, de retirer le permis de construire qui lui a été accordé le 29 avril 2022. Ce courrier indique en outre que la procédure contradictoire préalable sera mise en œuvre, préalablement au retrait, et que la société pétitionnaire dispose d'un délai de quinze jours à compter de la réception dudit courrier, pour faire valoir ses observations écrites ou orales.

10. La commune fait valoir, sans être contestée sur ce point, que la société pétitionnaire a présenté des observations en date du 15 juillet 2022, envoyées à la fois par courriel et par courrier en recommandé. La commune produit d'ailleurs le courriel de la société Icade, qui fait apparaître en pièce jointe, la correspondance signée du directeur délégué PACA. Enfin, ainsi que le fait valoir la commune sur ce point, l'arrêté litigieux du 21 juillet 2022 vise les observations de la société pétitionnaire reçues par la commune en date du 15 juillet 2022. Contrairement à ce que soutient la société requérante, le fait que le courrier en recommandé ait été reçu postérieurement à la signature, le 21 juillet 2022, de l'arrêté litigieux, n'a pas d'incidence sur la légalité de la décision, en ce que les observations écrites avaient bien été reçues par courriel et qu'elles ont été prises en compte avant que l'arrêté litigieux ne soit signé.

11. D'autre part, la société requérante reproche à l'arrêté attaqué d'avoir été pris le 21 juillet 2022, soit avant l'expiration du délai de quinze jours fixé dans le courrier engageant la procédure contradictoire.

12. Toutefois, un vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie. Le respect, par l'autorité administrative compétente, de la procédure prévue par les dispositions de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000, constitue une garantie pour le titulaire du permis que le maire envisage de retirer. La décision de retrait prise par le maire est ainsi illégale s'il ressort de l'ensemble des circonstances de l'espèce que le titulaire du permis a été effectivement privé de cette garantie.

13. En l'espèce, il est constant que l'arrêté attaqué a été signé un jour avant l'expiration du délai imparti dans la lettre initiant la procédure contradictoire. Toutefois, ainsi que rappelé précédemment, la société requérante a adressé une lettre d'observations qui a été dûment prise en compte puis visée dans l'arrêté attaqué, et ladite société ne soutient pas avoir eu l'intention de présenter des observations écrites complémentaires, ni des observations orales. Ainsi, elle n'établit pas qu'elle aurait été empêchée, à un jour près, de compléter sa défense. Dans ces conditions, elle ne peut pas être regardée comme ayant été privée d'une garantie.

14. Il ressort donc de l'ensemble des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision attaquée serait entachée d'un vice de procédure en ce que la procédure contradictoire préalable n'aurait pas été mise en œuvre. Le moyen tiré de l'absence de procédure contradictoire préalable doit être écarté comme manquant en fait.

S'agissant de la légalité interne :

15. Aux termes de l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme : " Sous réserve de l'application des articles L. 600-12-1 et L. 442-14, l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ". En outre, selon les dispositions de l'article L. 600-12-1 du même code : " L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale sont par elles-mêmes sans incidence sur les décisions relatives à l'utilisation du sol ou à l'occupation des sols régies par le présent code délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou déclarations d'illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet. Le présent article n'est pas applicable aux décisions de refus de permis ou d'opposition à déclaration préalable. Pour ces décisions, l'annulation ou l'illégalité du document d'urbanisme leur ayant servi de fondement entraîne l'annulation de ladite décision ".

16. Il résulte de l'article L. 600-12-1 que l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un document local d'urbanisme n'entraine pas l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées lorsque cette annulation ou déclaration d'illégalité repose sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet en cause. Il appartient au juge, saisi d'un moyen tiré de l'illégalité du document local d'urbanisme à l'appui d'un recours contre une autorisation d'urbanisme, de vérifier d'abord si l'un au moins des motifs d'illégalité du document local d'urbanisme est en rapport direct avec les règles applicables à l'autorisation d'urbanisme. Un vice de légalité externe est étranger à ces règles, sauf s'il a été de nature à exercer une influence directe sur des règles d'urbanisme applicables au projet. En revanche, sauf s'il concerne des règles qui ne sont pas applicables au projet, un vice de légalité interne ne leur est pas étranger. Lorsque le document local d'urbanisme sous l'empire duquel a été délivrée l'autorisation contestée est annulé ou déclaré illégal pour un ou plusieurs motifs non étrangers aux règles applicables au projet en cause, la détermination du document d'urbanisme au regard duquel doit être appréciée la légalité de cette autorisation obéit, eu égard aux effets de la règle posée à l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme, aux règles suivantes : " () - lorsque ce ou ces motifs affectent seulement une partie divisible du territoire que couvre le document local d'urbanisme, ce sont les dispositions du document immédiatement antérieur relatives à cette zone géographique qui sont remises en vigueur () ".

17. Enfin, selon les dispositions de l'article L. 174-1 du code de l'urbanisme : " Les plans d'occupation des sols qui n'ont pas été mis en forme de plan local d'urbanisme, en application du titre V du présent livre, au plus tard le 31 décembre 2015 sont caducs à compter de cette date, sous réserve des dispositions des articles L. 174-2 à L. 174-5. La caducité du plan d'occupation des sols ne remet pas en vigueur le document d'urbanisme antérieur. A compter du 1er janvier 2016, le règlement national d'urbanisme mentionné aux articles L. 111-1 et L. 422-6 s'applique sur le territoire communal dont le plan d'occupation des sols est caduc ". Par ailleurs, l'article L. 174-3 du même code dispose que : " Lorsqu'une procédure de révision du plan d'occupation des sols a été engagée avant le 31 décembre 2015, cette procédure peut être menée à terme en application des articles L. 123-1 et suivants, dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sous réserve d'être achevée au plus tard le 26 mars 2017 ou, dans les communes d'outre-mer, le 26 septembre 2018. Les dispositions du plan d'occupation des sols restent en vigueur jusqu'à l'approbation du plan local d'urbanisme et au plus tard jusqu'à cette dernière date ".

18. Le plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer approuvé le 27 novembre 2017 classait l'essentiel du terrain d'assiette du projet en zone urbaine UBb et le reliquat (sur la frange Sud) en zone inconstructible Npr. En outre, il est constant que l'ensemble des 5 bâtiments projetés doivent être implantés sur la partie de terrain classée UBb. Toutefois, par un arrêt n° 20MA00470 du 23 juin 2022, devenu définitif à la suite de la non-admission du pourvoi en cassation formé par la métropole TPM, la CAA de Marseille a partiellement annulé le plan local d'urbanisme en tant précisément qu'il crée la zone UBb de La Coudoulière. Cette annulation partielle du plan local d'urbanisme, qui porte sur le zonage même du terrain d'assiette, est en rapport direct avec les règles d'urbanisme applicables au projet, et concerne une partie divisible du territoire communal, de sorte qu'il convient de déterminer les dispositions remises en vigueur et opposables au projet.

19. Il est constant que l'ancien plan local d'urbanisme approuvé le 1er octobre 2007 a été définitivement annulé par un arrêt de la CAA de Marseille du 6 juin 2013, de sorte qu'il n'est pas applicable en l'espèce.

20. En outre, il ressort du rapport de présentation du plan local d'urbanisme approuvé le 27 novembre 2017, que la commune a prescrit la procédure de révision du plan d'occupation des sols valant élaboration du plan local d'urbanisme le 30 octobre 2015, donc avant le 31 décembre 2015. Toutefois, cette procédure n'ayant pas été achevée avant le 27 mars 2017, date limite fixée par les dispositions précitées, issues de la loi ALUR, le plan d'occupation des sols est devenu caduc à cette date et le règlement national d'urbanisme est corrélativement devenu applicable, et ce, jusqu'à l'approbation du plan local d'urbanisme le 27 novembre 2017. Par conséquent, l'annulation partielle du plan local d'urbanisme en tant qu'il crée la zone UBb de La Coudoulière, par l'arrêt définitif de la CAA de Marseille du 23 juin 2022, n'a pas eu pour effet de remettre en vigueur le plan d'occupation des sols en application des dispositions des articles L. 600-12 et L. 174-6 du code de l'urbanisme, puisque ce document, étant devenu caduc, ne peut pas être regardé comme le document immédiatement antérieur au plan local d'urbanisme partiellement annulé. Il résulte donc de ce qui précède que le règlement national d'urbanisme est applicable sur les parcelles affectées par l'annulation du zonage UBb, c'est-à-dire sur la partie du terrain d'assiette du projet où sont prévus de s'implanter les 5 bâtiments projetés.

21. Aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme : " En l'absence de plan local d'urbanisme, de tout document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune ", c'est-à-dire des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Il en résulte qu'en dehors du cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par l'article L. 111-4 du même code, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune. Pour apprécier si un projet a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, il est tenu compte de sa proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune ainsi que du nombre et de la densité des constructions projetées. ".

22. Ces dispositions interdisent en principe, en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, les constructions implantées " en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune ", c'est-à-dire des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Il en résulte qu'en dehors du cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune.

23. En l'espèce, les parcelles cadastrées section AH n° 102, 103 et 104, d'une superficie globale de 8 215 mètres carrés, sont partiellement bâties et situées, côté nord et Est, dans la continuité des parties urbanisées de la commune. En revanche, il résulte des vues Geoportail et des vues aériennes figurant au dossier, qu'à l'ouest, au sud et au sud-ouest de ces parcelles se trouvent des zones agricoles ou boisées, faisant partie d'une partie non urbanisée de la commune. Cette vaste zone a d'ailleurs été classée par le plan local d'urbanisme de 2017 en zone Apr et Npr. En particulier, la zone bâtie située au sud du terrain d'assiette du projet (de part et d'autre du chemin des Roses) ne peut pas être regardée comme une partie urbanisée de la commune, dès lors qu'elle ne comporte qu'une dizaine de constructions dispersées, dont le nombre et la densité ne sont pas significatifs, cette zone ayant été rattachée par le plan local d'urbanisme de 2017 à la zone Npr.

24. Dans son arrêt précité du 23 juin 2022, la CAA de Marseille avait indiqué sur ce point : " Or, si la zone UBb de La Coudoulière est située au sud et à l'ouest de secteurs urbanisés classés en zone UB et UCc, elle est également située au nord et à l'est de zones Apr ou Npr, c'est-à-dire de zones classées pour leurs caractères remarquables. Ainsi, comme le soutient l'association requérante, la zone UBb n'est pas située au sein d'un tissu urbanisé dense, mais à l'interface entre des zones urbanisées de densité moyenne à forte et des zones naturelles et agricoles remarquables. () ".

25. Ainsi, que le font valoir la commune et l'APE, les parcelles litigieuses devant recevoir le futur projet ne peuvent donc être considérées comme faisant partie des secteurs urbanisés de la commune mais en bordure de ces espaces. Ainsi, et contrairement à ce que soutient la société requérante, le terrain d'assiette du projet ne constitue pas une dent creuse au sein des parties urbanisées, mais se situe au contraire en limite de ces parties urbanisées, à la limite de la vaste zone naturelle et agricole.

26. En outre, le projet développe 5 bâtiments de 3 ou 4 niveaux comprenant 100 logements et 150 places de stationnement, dont 115 en sous-sol. La surface de plancher va être multipliée par un facteur supérieur à 3. En outre, si 2 des 5 bâtiments projetés (D et E) sont prévus d'être implantés sur l'emprise des constructions existantes au nord du terrain, en revanche, les 3 autres bâtiments (A, B et C) s'implantent sur la partie sud du terrain, qui n'est pas bâtie jusque là, au niveau des parties naturelles et boisées des parcelles. Dans ces conditions, il ne peut être contesté que le projet a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, même s'il est situé en continuité avec elle et desservi par la voirie et les réseaux. Il ressort donc de l'ensemble des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision attaquée du 29 avril 2022 méconnaitrait les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme. Ainsi, le projet, en ce qu'il va conduire à une extension de la partie urbanisée de la commune, méconnaît les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, remises en vigueur par l'annulation du plan local d'urbanisme de la commune suite à l'arrêt de la CAA de Marseille du 23 juin 2022. Ainsi, la décision du 21 juillet 2022, de retrait et de refus du permis de construire délivré le 29 avril 2022, qui retire un permis de construire illégal, est donc légale.

27. Ce motif de la décision fondé sur la méconnaissance des dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme suffit à justifier la décision dans son ensemble, la partie du projet créant une aire de jeux en zone Npr n'ayant pas de sens sans les constructions principales.

28. L'ensemble des moyens de la requête n° 2202385 dirigée contre le retrait du permis de construire du 29 avril 2022 ayant été écartés, il y a lieu de rejeter les conclusions à fin d'annulation de cette requête, et ce sans qu'il soit besoin d'examiner les demandes de substitution de motifs présentés par la commune sur le fondement du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme, ni les moyens soulevés par l'association en intervention.

Sur la requête N° 2202370 :

S'agissant des conclusions à fin d'annulation de la décision du 29 avril 2022 par laquelle le maire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer a délivré à la SNC IP1R un permis de construire de 100 logements :

29. Lorsque le juge est parallèlement saisi de conclusions tendant, d'une part, à l'annulation d'une décision et, d'autre part, à celle de son retrait et qu'il statue par une même décision, il lui appartient de se prononcer sur les conclusions dirigées contre le retrait puis, sauf si, par l'effet de l'annulation qu'il prononce, la décision retirée est rétablie dans l'ordonnancement juridique, de constater qu'il n'y a plus lieu pour lui de statuer sur les conclusions dirigées contre cette dernière.

30. Il ressort des pièces du dossier que la décision du 21 juillet 2022 a expressément retiré la décision du maire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer du 29 avril 2022 par laquelle celui-ci a délivré à la SNC IP1R un permis de construire pour la construction de 100 logements et 150 places de stationnement sur un terrain cadastré section AH n° 102, 103, 104, 105 et 139 sur le territoire communal. La présente décision ayant, pour les motifs qui précèdent, rejeté les conclusions dirigées contre la décision du 21 juillet 2022, il n'y a plus lieu, par conséquent, de statuer sur les conclusions dirigées contre la décision du 29 avril 2022 qui a délivré le permis de construire à la SNC IP1R.

31. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'il y a lieu de prononcer un non-lieu à statuer sur les conclusions contenues dans la requête N° 2202370.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

32. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de laisser à chaque partie la charge de ces frais.

DECIDE

Article 1er : L'intervention en défense de l'APE dans l'instance n° 2202385 est admise.

Article 2 : La requête n° 2202385 est rejetée.

Article 3 : Il n'y a pas lieu de statuer sur la requête n° 2202370.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer, de la SNC IP1R et de l'APE sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente décision sera notifiée à l'Association pour la Protection de l'Environnement et pour l'amélioration du cadre de vie de la presqu'île de Saint-Mandrier, à la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer et à la SNC IP1R.

Délibéré après l'audience du 20 juin 2023, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M. Riffard, premier conseiller,

M. Bailleux, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition du greffe le 21 juillet 2023.

Le rapporteur,

Signé :

F. BAILLEUX

Le président,

Signé :

J-M. PRIVAT La greffière,

Signé :

G. RICCI

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.

2, 2202385