Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 4 juin 2025, la société civile Chifcasi, représentée par Me Consalvi, demande au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 2 avril 2025 par lequel la commune de Saint-Tropez a délivré un permis de construire à la SAS Sisaya Capital pour la démolition totale de deux maisons, division parcellaire en trois lots et construction de trois maisons avec annexe, sur un terrain cadastré section BI n° 37, situé 61 chemin de Saint-Antoine sur le territoire communal ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Tropez une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l’arrêté attaqué a été obtenu par fraude ; la société pétitionnaire n’est pas propriétaire du terrain d’assiette du projet litigieux et elle n’a pas été autorisée à exécuter les travaux de construction ;
- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme ; le projet ne contient pas de justification que la voie commune sera soumise au statut de la copropriété ou que cette voie sera transférée dans le domaine communal ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UD 10 du règlement du plan local d'urbanisme ; le projet porte atteinte au site inscrit, au paysage et au caractère des lieux avoisinants.
Par un mémoire en défense, enregistré le 30 juillet 2025, la commune de Saint-Tropez conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la société Chifcasi une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Une ordonnance de clôture immédiate d’instruction a été prise le 16 décembre 2025.
Un mémoire, présenté pour la société Chifcasi a été enregistré le 17 décembre 2025, postérieurement à la clôture de l’instruction et n’a pas été communiqué.
Un mémoire en défense, présenté pour la société Sisaya Capital, représentée par Me Sergent, a été enregistré le 27 février 2026, postérieurement à la clôture de l’instruction, et n’a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 3 mars 2026 :
- le rapport de Mme Chaumont, première conseillère,
- les conclusions de M. Bailleux, rapporteur public,
- et les observations de Me Consalvi, représentant la société Chifcasi et de Me Boiron-Bertrand, représentant la commune de Saint-Tropez.
Une note en délibéré a été enregistrée le 6 mars 2026 pour la société Chifcasi.
Considérant ce qui suit :
La SAS Sisaya Capital a sollicité la délivrance d’un permis de construire pour la démolition totale de deux maisons, division parcellaire en trois lots et construction de trois maisons avec annexe sur un terrain cadastré section BI n° 37 situé 61 chemin de Saint-Antoine à Saint-Tropez. Par un arrêté du 2 avril 2025, le maire de la commune de Saint-Tropez lui a délivré le permis de construire sollicité. Par la présente requête, la société Chifcasi demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 2 avril 2025.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l'urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ». Aux termes de l’article R. 431-35 du même code : « (…) / La déclaration comporte également l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une déclaration préalable. (…) ».
Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient soutenir utilement, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, faire grief à l'administration de ne pas en avoir vérifié l'exactitude. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.
Le formulaire de demande de permis de construire comportait l’attestation signée par la société Sisaya Capital selon laquelle elle disposait de la qualité pour présenter cette demande. Il ne ressort pas des pièces du dossier que, à la date à laquelle l’autorité compétente s’est prononcé sur la demande de permis de construire en litige, elle aurait disposé d’informations de nature à établir le caractère frauduleux de cette demande ou faisant apparaître que ce pétitionnaire ne disposait d’aucun droit pour déposer cette demande. Par suite, la société Chifcasi n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l’article R. 435-1 du code de l'urbanisme.
En ce qui concerne la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme :
En second lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ».
La société requérante soutint que le permis de construire litigieux méconnaît l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier de la demande de permis de construire ne contient pas de justification que la voie commune sera soumise au statut de la copropriété ou que cette voie sera transférée dans le domaine communal.
Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que la pétitionnaire a coché, dans le formulaire Cerfa, la case « le terrain doit être divisé en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de la (ou des) construction(s) » et a joint un plan de division du terrain . Il ressort également des pièces du dossier, notamment de la notice projet (PC 4.1) que « les accès aux maisons se feront via une voie existante perpendiculaire au chemin Saint-Antoine (…). Une servitude de passage sera créée avec la division de propriété pour rendre accessible aux trois nouvelles parcelles ». Il suit de là que la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté méconnaît l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme.
En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l'urbanisme :
« Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ». Et aux termes de l’article UD 10 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère : « Sous réserve des dispositions générales du règlement figurant au chapitre 1 : / Le projet peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère résidentiel ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales (…) ».
Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ou de celles du règlement d’un plan local d’urbanisme ayant le même objet et dont les exigences ne sont pas moindres, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
Le terrain d’assiette du projet se situe à l’Est de la commune de Saint-Tropez et est bordé au Nord par des champs de vignes et à l’Est, à l’Ouest et au Sud par des parcelles accueillant des villas individuelles de style méditerranéen qui ne présentent pas une qualité paysagère particulière. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la création de trois villas sur trois niveaux d’une superficie respective de 214 m², 221,1 m² et 231,8 m² avec chacune une piscine et un pool house. Il ressort notamment de la notice projet que le projet allie tradition et contemporanéité, que les architectures sont pensées de manière à conserver au maximum les arbres de haute tige existants ainsi que le terrain naturel de la parcelle. La notice descriptive du projet montre également que les recommandations de l’architecte des bâtiments de France ont été prises en compte notamment sur l’orientation des futures villas et la composition des volumes afin qu’elles s’intègrent parfaitement dans le paysage environnant. Dans ces conditions, ledit projet n’est pas de nature à porter une atteinte manifeste à l’intérêt des lieux avoisinants. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article UD 10 du règlement du PLU et R. 111-27 du code de l’urbanisme doivent être écartés.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par la société civile Chifcasi doivent être rejetées.
Sur les frais de procédure :
Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ».
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la société Chifcasi au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Saint-Tropez qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société Chifcasi une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Saint-Tropez au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société Chifcasi est rejetée.
Article 2 : La société Chifcasi versera à la commune de Saint-Tropez la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Chifcasi, à la commune de Saint-Tropez et à la société Sisaya Capital.
Délibéré après l'audience du 3 mars 2026, à laquelle siégeaient :
M. Privat, président,
Mme Chaumont, première conseillère,
Mme Le Gars, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.
La rapporteure,
Signé :
A-C. CHAUMONT
Le président,
Signé :
J-M. PRIVAT
La greffière,
Signé :
K. BAILET
La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
Ou par délégation la greffière.