Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 26 décembre 2023, le 23 janvier 2024 et le 24 janvier 2024, et un mémoire enregistré le 2 mars 2026 qui n’a pas été communiqué, Mme N... I... demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 30 octobre 2023 par lequel L... de la Charente-Maritime a approuvé la modification des statuts de l’association syndicale autorisée (ASA) du lotissement du domaine des Fées situé à Vaux-sur-Mer.
Elle soutient que :
- la règle de la majorité qualifiée prévue à l’article 45 des statuts de l’ASA en ce qui concerne les délibérations de l’assemblée des propriétaires concernant les modifications de ses statuts n’a pas été respectée dès lors que les résolutions de la délibération du 12 août 2023 ont été adoptées à la majorité simple ; par ailleurs, la règle du vote à la majorité simple n’a pas été rappelée dans la convocation des membres propriétaires à l’assemblée générale extraordinaire ;
- le mode de vote électronique par smartphone choisi par le syndicat de l’ASA est irrégulier dès lors qu’il n’est pas prévu par l’ordonnance du 1er juillet 2004, ni par les statuts de l’ASA de sorte que seul le vote en personne ou par procuration est valable ; par ailleurs, le vote électronique n’a pas permis aux membres de vérifier la régularité du scrutin ;
- les documents joints à la convocation à l’assemblée générale du 12 août 2023, qui lui ont été adressés le 21 juillet 2023, n’étaient plus accessibles dès le 27 juillet 2023 en raison de l’expiration du lien internet de transmission ;
- des irrégularités ont été constatées dans le contenu de la délibération dès lors qu’il est fait état d’un « plan Lanoue » qui n’était pas annexé au projet de délibération, qu’il a été soutenu lors de la séance que le plan parcellaire était inchangé, ce qui est inexact compte tenu des nombreuses divisions cadastrales, et que finalement deux plans ont été annexés au procès-verbal de l’assemblée générale ;
- la liste des parcelles incluses dans le périmètre de l’association qui était jointe à la convocation à l’assemblée générale était inexacte et elle a été modifiée avant la tenue de l’assemblée générale ;
- la décision attaquée est illégale au motif de la modification de la base de répartition de dépenses.
Par un mémoire en défense enregistré le 14 octobre 2025, L... de la Charente-Maritime conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.
Par un mémoire en intervention enregistré le 14 octobre 2025, l’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées, représentée par Me Riffaud-Declercq, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à la modulation dans le temps des effets de la mesure prononcée et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de Mme I... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- aucun des moyens n’est fondé ;
- l’annulation des actes attaqués priverait de base légale les actes pris par l’ASA depuis le 12 août 2023 ce qui porterait une atteinte à son bon fonctionnement et justifierait une modulation dans le temps des effets du jugement à intervenir.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ;
- le décret n°2006-504 du 3 mai 2006 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Boutet,
- les conclusions de Mme Guilbaud, rapporteure publique,
- et les observations de Me Riffaud-Declercq, représentant l’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées.
Considérant ce qui suit :
Mme I... est propriétaire d’une résidence incluse dans le périmètre du lotissement du domaine des Fées situé à Vaux-sur-Mer (Charente-Maritime) relevant d’un association syndicale autorisée (ASA) créée par arrêté du préfet de la Charente-Maritime du 3 mars 1935. En 2010, les statuts de l’ASA du domaine des Fées ont fait l’objet d’une première mise en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 relatif aux associations syndicales de propriétaires, qui a été approuvée par l’arrêté du préfet de la Charente-Maritime du 21 décembre 2010. En 2022, le syndicat de l’ASA a proposé de modifier à nouveau les statuts dans le but de corriger les non-conformités qui subsistaient par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004. Par délibération du 12 août 2023, les membres propriétaires de l’ASA réunis en assemblée générale extraordinaire ont voté la modification des statuts dans le cadre de la procédure prévue à l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée. Par arrêté du 30 octobre 2023, dont Mme I... demande l’annulation par la présente requête, L... de la Charente-Maritime a approuvé la modification des statuts.
Sur la recevabilité de la requête :
Si Mme I... indique présenter sa requête « tant en son nom personnel qu’avec l’assistance » de M. B... G..., M. D... A..., M. K... J..., Mme F... et M. C... H..., M. M... E..., également propriétaires de lots inclus le domaine des Fées, elle ne justifie pas d’un mandat permettant de les représenter dans le cadre de la présente instance. Par suite, la requête de Mme I... est recevable seulement en tant qu’elle est présentée en son nom personnel.
Sur la recevabilité de l’intervention de l’ASA du lotissement du domaine des Fées :
Est recevable à former une intervention devant le juge du fond toute personne qui justifie d'un intérêt suffisant eu égard à la nature et à l'objet du litige. En l’espèce, l’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées justifie d’un intérêt suffisant à intervenir dans la présente instance tendant à l’annulation de l’arrêté préfectoral du 30 octobre 2023 approuvant la modification de ses statuts.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, aux termes de l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2024 relative aux associations syndicales de propriétaires : « Les modifications statutaires autres que celles prévues aux articles 37 [extension du périmètre d'une association syndicale autorisée ou changement de son objet] et 38 [distraction] font l'objet, sur proposition du syndicat ou du dixième des propriétaires, d'une délibération de l'assemblée des propriétaires convoquée en session extraordinaire à cet effet. La délibération correspondante est transmise à l'autorité administrative qui peut autoriser la modification statutaire par acte publié et notifié dans les conditions prévues à l'article 15 ». Aux termes de l’article 19 de la même ordonnance : « L’assemblée des propriétaires se réunit en session ordinaire ou extraordinaire et délibère dans des conditions définies par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 62 ».
Aux termes de l’article 19 du décret du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance du 1er juillet 2024 relative aux associations syndicales de propriétaires : « Le président convoque l'assemblée par courrier envoyé à chaque membre quinze jours au moins avant la réunion et indiquant le jour, l'heure, le lieu et l'ordre du jour de la séance. Les convocations peuvent également être envoyées par télécopie ou courrier électronique ou être remises en main propre. En cas d'urgence, le délai de convocation peut être abrégé à cinq jours. (…) L'assemblée des propriétaires délibère valablement quand le total des voix des membres présents et représentés est au moins égal à la moitié plus une du total des voix de ses membres. Lorsque cette condition n'est pas remplie, l'assemblée est à nouveau convoquée sur le même ordre du jour dans des délais fixés par les statuts. L'assemblée délibère alors valablement sans condition de quorum. Les délibérations sont adoptées à la majorité des voix des membres présents et représentés. En cas de partage égal, la voix du président est prépondérante. Sauf dispositions contraires prévues par les statuts, le vote a lieu au scrutin secret à la demande du tiers des voix des membres présents et représentés ». Aux termes de l’article 20 du même décret : « En cas de consultation écrite, la délibération soumise au vote ainsi que les documents nécessaires à l'information des membres de l'assemblée sont adressés à chacun d'eux par courrier recommandé avec demande d'avis de réception. Ce courrier précise le délai, qui ne peut être inférieur à quinze jours et qui court à compter de la date de réception de ces documents, imparti à chaque membre pour voter par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, le cachet de la poste faisant foi. Il informe le destinataire qu'en l'absence de réponse écrite de sa part dans ce délai, il est réputé favorable à la délibération. Les délibérations sont prises à la majorité des voix ».
Par ailleurs, aux termes de l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée : « I. Les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance. \ Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu’à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 62. A l’exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l’autorité administrative ou, à défaut d’approbation, et après mise en demeure adressée au président de l’association et restée sans effet à l’expiration d’un délai de trois mois, l’autorité administrative procède d’office aux modifications statutaires nécessaires. (…) ». Le décret mentionné par ces dispositions a été adopté le 3 mai 2006 et publié le 5 mai 2006.
Enfin, aux termes de l’article 45 de statuts de l’ASA du domaine des Fées dans sa version mise à jour par l’arrêté préfectoral du 21 décembre 2010 applicable à la date de la délibération du 12 août 2023 : « Modifications : Les modifications aux présents statuts ne peuvent être effectués qu’après un vote en assemblée général extraordinaire dans les conditions de forme prévues aux articles 37, 38 et 39 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et aux conditions de majorité de l’article 14 de ladite ordonnance , soit majorité des propriétaires détenant au moins 2/3 de la superficie du domaine, soit les 2/3 des propriétaires détenant au moins la moitié des superficies ».
Il ressort du procès-verbal de la session de l’assemblée générale extraordinaire du 12 août 2023 que 98 propriétaires représentants 1 286 voix étant présents ou représentées sur un total de 146 propriétaires représentant 1 675 voix et que les résolutions concernant la modification des statuts en litige ont été adoptées à la majorité simple. La requérante soutient que la modification des statuts approuvée par l’arrêté préfectoral en litige nécessitait, en application de l’article 45 des statuts de l’ASA précités, d’être approuvée soit à la majorité des propriétaires détenant au moins deux tiers de la superficie du domaine, soit les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié des superficies. Il résulte toutefois des dispositions combinées de l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 cité au point 2 et de l’article 19 du décret du 3 mai 2006 pris pour son application, citées au point 5, qu’une modification des statuts d’une association syndicale autorisée n’impliquant pas de changement d’objet ou de périmètre, ni de distraction, sont adoptées en assemblée générale extraordinaire à la majorité simple. Si la requérante se prévaut des dispositions de l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 citées au point 6 qui permettaient d’appliquer les statuts en vigueur à la date de publication de cette ordonnance jusqu’à leur mise en conformité, ces dispositions transitoires ont expiré au terme du délai de deux ans prévu pour mettre les statuts en conformité, c’est-à-dire depuis le 6 mai 2008. Il en résulte qu’à la date de la délibération du 12 août 2023, l’ASA était fondée à écarter l’application de l’article 45 de ses statuts devenu illégal, et à considérer que la modification des statuts de l’association dans le cadre de l’article 39 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, c’est à dire sans modification de l’objet ou du périmètre, ni distraction, devait être approuvée à la majorité simple. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 45 de statuts de l’ASA doit par suite être écarté.
En deuxième lieu, si la requérante soutient que la règle du vote à la majorité simple n’a pas été rappelée dans la convocation des membres propriétaires à l’assemblée générale extraordinaire du 12 août 2023, elle ne se prévaut d’aucune disposition imposant la mention du mode du scrutin sur une telle convocation. Par suite, le moyen invoqué doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes de l’article 18 du décret du 3 mai 2006 : « (…) Les statuts peuvent prévoir que sauf lorsqu'elle procède à l'élection du syndicat l'assemblée délibère par voie de consultation écrite de ses membres. Toutefois l'assemblée délibère en réunion lorsque L..., le tiers de ses membres ou la majorité du syndicat le demande dans le délai de quinze jours à compter de la réception du courrier soumettant une délibération à la consultation écrite. Ce courrier mentionne cette possibilité et le délai dans lequel la demande doit être faite. (…) ».
Par ailleurs, l’article 9/a des statuts, dans leur version modifiée par l’arrêté du 13 novembre 2010 applicable au moment des faits dispose que : « Vote par correspondance : A l’exception de l’assemblée générale ordinaire annuelle et des élections, le syndicat pourra le cas échéant décider de faire délibère l’assemblée des propriétaires par voix de consultation écrite. M. L... ou le tiers des membres de l’assemblée peuvent cependant s’opposer à l’utilisation de cette procédure dans le délai de quinze jours à compter de la réception du courrier soumettant une délibération à la consultation écrite et demander une délibération en réunion ».
La requérante soutient que le mode de vote électronique par smartphone, via l’application VOTEER, choisi par le syndicat pour l’assemblée générale des propriétaires du 12 août 2023 est irrégulier dès lors qu’il n’est pas prévu par l’ordonnance du 1er juillet 2004 ni par les statuts, de sorte que seul le vote en personne ou par procuration est valable. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la délibération du 12 août 2023 modifiant les statuts de l’ASA a été votée en présence des membres propriétaires et non pas par consultation écrite. La requérante ne se prévaut d’aucune disposition qui ferait obstacle à ce que le vote soit réalisé en séance par voie dématérialisé. Si elle fait valoir que ces modalités de vote n’ont pas permis aux membres de vérifier la régularité du scrutin, l’ASA produit une attestation datée du 30 août 2023 du représentant de la société en charge de l’application confirmant le bon déroulement des opérations et certifiant la sincérité du scrutin. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure de vote dématérialisé doit être écarté.
En quatrième lieu, la requérante fait valoir que les documents joints à la convocation à l’assemblée générale du 12 août 2023, qui lui ont été adressés le 21 juillet 2023, n’étaient plus accessibles dès le 27 juillet 2023 en raison de l’expiration du lien internet de transmission. Toutefois, aucune disposition ne prévoit l’obligation de joindre à la convocation la délibération soumise au vote ainsi que les documents nécessaires à l'information des membres de l'assemblée, sauf en cas de consultation écrite, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque l’assemblée s’est tenue en présence de ses membres. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir que la délibération de l’assemblée des propriétaires est entachée d’un vice de procédure. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que les membres propriétaires ayant signalé au syndicat l’expiration du lien ont pu recevoir un lien réactualisé leur permettant d’accéder aux documents, que l’ensemble des membres a reçu le 3 août 2023 un courriel de l’application de vote dématérialisée leur permettant d’accéder aux documents via cette application et que les membres propriétaires ont pu bénéficier d’une réunion d’information sur le projet de modification des statuts qui s’est tenue le 28 juillet 2023. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’expiration du lien de transmission des documents d’information a été de nature à influer sur le sens de la décision prise par L... ou qu’elle aurait privé la requérante d’une garantie. Le moyen invoqué doit par suite être écarté.
En cinquième lieu, la requérante soutient que des irrégularités ont été constatées dans la procédure de modification des statuts dès lors qu’il est fait état d’un « plan Lanoue » qui n’était pas annexé au projet de délibération de l’assemblée générale extraordinaire du 12 août 2023, qu’il a été soutenu lors de la séance que le plan parcellaire était inchangé ce qui est inexact compte tenu des nombreuses divisions cadastrales et que finalement deux plans ont été annexé au procès-verbal de l’assemblée générale. Toutefois, contrairement à ce que soutient la requérante, la modification des statuts de l’ASA approuvée par l’arrêté préfectoral en litige n’avait pas pour objet de modifier le périmètre du lotissement. La requérante, en se bornant à invoquer de « nombreuses divisions parcellaires » et « l’incorporation de l’avenue de la Duchesse dans une propriété privée », n’établit pas que cet arrêté aurait eu pour conséquence de valider implicitement une modification du périmètre du lotissement, alors que les plans parcellaires joint à cet arrêté sont identiques à ceux annexés au précédent arrêté préfectoral du 21 décembre 2010 approuvant une précédente modification des statuts de l’ASA. Le moyen invoqué doit par suite être écarté.
En sixième lieu, aux termes de l’article 7 du décret du 3 mai 2006 susvisé : « Les statuts de l'association syndicale autorisée fixent notamment : (…) 4° La liste des immeubles compris dans son périmètre ; (…) ».
La requérante soutient que la liste des parcelles comprises dans le périmètre de l’association jointe à la convocation à l’assemblée générale était inexacte et qu’elle a été modifiée avant la tenue de l’assemblée générale du 12 août 2023. Toutefois, comme cela a été exposé au point 13, aucune disposition n’imposait de joindre un tel document à la convocation à l’assemblée générale des propriétaires qui, en tout état de cause, n’avait pas pour objet de modifier le périmètre de l’association comme cela a été exposé au point 14. Le moyen invoqué doit par suite être écarté.
En septième et dernier lieu, si la requérante soutient, dans son mémoire du 24 janvier 2024, que la décision attaquée est illégale au motif de la modification de la base de répartition de dépenses, le moyen invoqué est dépourvu des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé.
Sur les frais liés à l’instance :
Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ».
L’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées aurait eu qualité pour former tierce opposition si elle n’était pas intervenue dans l’instance. Elle doit, par suite, être regardée comme une partie pour l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de cet article et de mettre à la charge de Mme I... une somme de 1 300 euros au titre des frais exposés par l’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er :
L’intervention de l’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées est admise.
Article 2 :
La requête de Mme I... est rejetée.
Article 3 :
Mme I... versera la somme de 1 300 euros à l’association syndicale autorisée du lotissement du domaine des Fées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 :
Le présent jugement sera notifié à Mme N... I..., au préfet de la Charente-Maritime et à l'association syndicale autorisée du lotissement du Domaine des Fées.
Délibéré après l'audience du 5 mars 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Le Bris, présidente,
Mme Boutet, première conseillère,
Mme Balsan-Jossa, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.
La rapporteure,
Signé
M. BOUTET
La présidente,
Signé
I. LE BRIS
La greffière,
Signé
D. MADRANGE
La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
La greffière,
Signé
D. MADRANGE