Tribunal Administratif de Montreuil — Décision N° TA93-2112909

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 et 23 septembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Hassani Immo, alors représentée par Me Théobald, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 9 juillet 2021 par laquelle le maire de la commune de La Courneuve a préempté un bien cadastré AB n° 30 situé au 9, rue de l'Abreuvoir sur son territoire ;

2°) de mettre à la charge de la commune de La Courneuve une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SCI Hassani Immo soutient, dans le dernier état de ses écritures :

- que la décision attaquée est insuffisamment motivée, dès lors que la nature du projet envisagé n'est pas identifiable ;

- qu'elle méconnait les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, faute d'être intervenue dans un délai de deux mois à compter de la réception, par les services de la commune, de la déclaration d'intention d'aliéner du propriétaire du bien préempté ;

- qu'elle méconnaît les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dès lors que la réalité du projet envisagé n'est pas établie et que l'étude urbaine de 2007 et le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de l'établissement public territorial (EPT) Plaine Commune dont se prévaut la commune ne font pas état de l'intention de mettre en œuvre ledit projet ;

- qu'elle méconnait les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dès lors que le projet de la commune ne répond pas à un intérêt général suffisant, dans la mesure où le projet n'occupera qu'une portion minime de la parcelle, d'une superficie de 1 591 m², et que son coût d'acquisition, de 620 000 euros, est excessif.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 février 2022, la commune de La Courneuve, représentée par Me Lherminier conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu :

- la décision attaquée ;

- l'avis envoyé aux parties, en date du 28 février 2022, en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, informant les parties que l'affaire était susceptible d'être inscrite au rôle d'une audience du deuxième trimestre 2022 et que la clôture d'instruction était susceptible d'intervenir à compter du 4 avril 2022 ;

- l'ordonnance du 4 avril 2022 portant clôture immédiate de l'instruction ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Hardy, rapporteure,

- les conclusions de M. Löns, rapporteur public,

- les observations de Me Laffitte, représentant la commune de La Courneuve.

Considérant ce qui suit :

1. Par une décision du 9 juillet 2021, le maire de la commune de La Courneuve a préempté un bien situé 9, rue de l'Abreuvoir. Par la présente requête, la société requérante, acquéreuse évincée du bien, demande son annulation.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. () ".

3. Il résulte de ces dispositions, qui visent notamment à garantir que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption puissent savoir de façon certaine et dans les plus brefs délais s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise, que lorsque le titulaire du droit de préemption a décidé de renoncer à exercer ce droit, que ce soit par l'effet de l'expiration du délai de deux mois imparti par la loi ou par une décision explicite prise avant l'expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement décider de préempter le bien mis en vente.

4. Il est constant que le propriétaire du bien préempté a déclaré son intention de l'aliéner à la commune le 20 avril 2021. Il ressort des pièces du dossier que, le 10 juin 2021, cette dernière a adressé au propriétaire du bien, par courrier recommandé avec accusé de réception, une demande de visite, qu'il a réceptionnée le 14 juin 2021, cette réception étant de nature à interrompre le délai de deux mois institué par les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme précitées. Il ressort du procès-verbal de visite versé aux débats par la commune que celle-ci s'est déroulée le 24 juin 2021, date à laquelle le délai de deux mois précité a recommencé à courir pour une durée de six jours. Cette durée étant inférieure un mois, le maire de la commune disposait, à compter du 24 juin 2021, d'un nouveau délai d'un mois pour décider de préempter le bien, soit jusqu'au 24 juillet 2021. La décision de préemption, intervenue le 9 juillet 2021 et transmise au contrôle de légalité le 16 juillet 2021, a été signifiée par huissier à la société requérante le 20 juillet 2021, et lui a été notifiée le 22 juillet 2021, avant l'expiration du délai imparti au maire pour décider de préempter le bien. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme doit être écarté.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations () ".

6. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

7. D'une part, il ressort des termes de la décision attaquée, qui vise les dispositions du chapitre I et III du titre premier du livre II du code de l'urbanisme, que la commune de La Courneuve a préempté le bien situé 9, rue de l'Abreuvoir afin de réaliser une liaison douce entre le parc de la Liberté, qui accueille des manifestations organisées par la commune, et l'îlot Carême Prenant, qui regroupe des jardins familiaux partagés. La décision attaquée fait donc apparaître, par ces seules mentions, la nature du projet en vue duquel le droit de préemption est exercé. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance de motivation doit être écarté.

8. D'autre part, il ressort des pièces du dossier qu'une étude urbaine relative à l'îlot Carême Prenant et à ses abords, réalisée par un architecte en 2007, prévoyait la réalisation de liaisons douces en centre-ville, qui figurent sur les cartes d'orientation paysagère. Il ressort en outre des pièces du dossier que la commune, qui a acquis 80 % des parcelles attenantes à la parcelle préemptée afin de développer et de relier les espaces verts sur son territoire, a inauguré, en 2015, l'ouverture au public du parc de la liberté et des jardins familiaux partagés de l'îlot Carême Prenant. Par ailleurs, il ressort de la justification des choix du rapport de présentation du PLUi que la parcelle préemptée a été classée en zone P19 du plan de zonage, qui correspond à son intégration au sein d'un périmètre d'attente de projet d'aménagement global (PAPAG), afin d'aménager les terrains d'habitat pavillonnaire du secteur Abreuvoir dans le cadre du maintien de la trame verte et de renforcer, précisément, la continuité entre le parc de la liberté et les jardins familiaux partagés de l'îlot Carême Prenant, dans le respect des orientations institués par le PADD et l'OAP " Environnement et santé " du PLUi qui visent à développer de nouveaux espaces verts ouverts au public, à créer des continuités vertes et à lutter contre les îlots de chaleur en centre-ville. La commune verse enfin aux débats une délibération du 8 octobre 2020 dont l'article 8 tend, notamment, à développer les espaces verts et la biodiversité en centre-ville et à lutter contre les canicules. Par suite, et contrairement à ce que soutient la société requérante, il ressort de façon constante que la commune de La Courneuve avait l'intention de renforcer la création d'espaces verts et de créer, à cet effet, une voie de circulation douce entre les deux parcs, création correspondant à une opération d'aménagement entrant dans le champ de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de ce que la commune de La Courneuve ne justifie pas d'un projet réel préexistant doit être écarté.

9. En troisième lieu, la SCI Hassani Immo fait valoir que la préemption ne répond pas à un intérêt général suffisant, dès lors que la superficie de 1 591 m² de la parcelle préemptée est d'une taille disproportionnée au regard du projet envisagé. Il ressort cependant des pièces du dossier, d'une part, que, compte tenu de sa forme en longueur, la parcelle est adaptée à la réalisation d'une voie de liaison douce entre le parc de la liberté et les jardins partagés de l'îlot Carême Prenant, et, d'autre part, qu'une préemption limitée à une partie seulement du terrain concerné par la déclaration d'intention d'aliéner n'était pas possible. A cet égard, la circonstance que la commune est propriétaire des parcelles attenantes à la parcelle préemptée, qui pourraient, selon la société requérante, mieux accueillir son projet au regard de leurs superficies, est sans incidence sur la légalité de la décision de préemption. Enfin, contrairement à ce qu'allègue la SCI Hassani Immo, il ne ressort pas des pièces du dossier que le prix d'acquisition de la parcelle, de 620 000 euros, serait, au regard de sa superficie et de sa localisation, excessif au regard de la finalité du projet. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision de préemption attaquée ne poursuit pas un objectif d'intérêt général.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI Hassani Immo doit être rejetée.

Sur les frais de justice :

11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de La Courneuve, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Hassani Immo demande au titre des frais liés au litige. En revanche, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCI Hassani Immo le versement d'une somme de 2 000 euros à la commune de La Courneuve.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Hassani Immo est rejetée.

Article 2 : La SCI Hassani Immo versera une somme de 2 000 (deux-mille) euros à la commune de La Courneuve en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Hassani Immo, à la commune de La Courneuve et à M. et Mme C.

Délibéré après l'audience du 6 octobre 2022, à laquelle siégeaient :

- Mme Weidenfeld, présidente,

- Mme Jasmin-Sverdlin, première conseillère,

- Mme Hardy, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2022.

La rapporteure,

Signé

M. B

La présidente,

Signé

K. Weidenfeld

La greffière,

Signé

M. A

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.