Tribunal Administratif de Montreuil — Décision N° TA93-2114689

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 25 octobre 2021 et 3 août 2022, la SCI Cinehotel d'Epinay, représentée par la société Tax Team et Conseils, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de réduire la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019 d'un montant de 191 745 euros, à raison de locaux situés

10 rue du Mont à Epinay-sur-Seine ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative.

La SCI Cinehotel d'Epinay soutient que :

- la décision de rejet de sa réclamation est entachée d'un défaut de base légale dès l'administration n'est pas fondée à écarter un acte de vente notarié à une date proche de l'année de référence pour évaluer la valeur locative de l'ensemble immobilier ;

- compte tenu de son agencement, l'ensemble immobilier en cause ne peut être regardé que comme destiné à être utilisé par un seul et unique occupant ; il doit dès lors être regardé comme relevant de la catégorie EXC1, et sa valeur locative doit donc être évaluée par application de la méthode d'appréciation directe prévue au A du III de l'article 1498 du code général des impôts sur la base d'une valeur vénale de 3 000 000 euros ;

- la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 doit être évaluée de manière globale ; elle doit être évaluée à 116 368 euros ;

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 juin 2022, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au non-lieu à statuer à hauteur d'un dégrèvement d'un montant de 49 378 euros prononcé par une décision du 13 juin 2022, et au rejet des conclusions de la requête pour le surplus.

Il fait valoir que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Charret, vice-président, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Charret ;

- les conclusions de Mme Therby-Vale, rapporteure publique ;

- les observations de Me De Ginestet, avocat de la SCI Cinehotel d'Epinay, et de M. A, représentant le directeur départemental des finances publiques de la

Seine-Saint-Denis.

La SCI Cinehotel d'Epinay a présenté une note en délibéré, enregistrée le

14 juin 2023, qui n'a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Cinehotel d'Epinay, propriétaire de locaux situés au 10, rue du Mont à Epinay-sur-Seine a formé une réclamation le 9 septembre 2019 contre la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019, en contestant la catégorie dans laquelle son bien a été classé et, par suite, la méthode retenue pour l'évaluation de la valeur locative du bien. Cette réclamation ayant été implicitement rejetée, elle demande au tribunal de réduire la cotisation de taxe foncière due au titre de l'année 2019 d'un montant de 191 745 euros.

Sur l'étendue du litige :

2. Il résulte de l'instruction que, par avis du 13 juin 2022, émis postérieurement à l'introduction de la requête, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis a prononcé un dégrèvement de la cotisation de taxe foncière en litige, à hauteur d'une somme de 49 378 euros. Les conclusions à fin de décharge présentées par la société requérante, sont donc devenues, à concurrence de cette somme, sans objet et il n'y a plus lieu d'y statuer.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative du bien litigieux :

3. Aux termes des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article./ Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. ()/ III. - A. - La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. / () B. - La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l'année de leur création ". L'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts, applicable en l'espèce depuis l'entrée en vigueur du décret n° 2018-535 du 28 juin 2018, qui fixe les sous-groupes et les catégories au sein de ces sous-groupes, pour les locaux professionnels, précise : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classés selon les sous-groupes et catégories suivants : Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : () / Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables : / Catégorie 1 : locaux à usage de bureaux d'agencement ancien. / Catégorie 2 : locaux à usage de bureaux d'agencement récent. / Catégorie 3 : locaux assimilables à des bureaux, mais présentant des aménagements spécifiques. / Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / () Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. / Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert. () / Sous-groupe IV : ateliers et autres locaux assimilables : / Catégorie 1 : ateliers artisanaux. / Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : () / Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs : / Catégorie 1 : salles de spectacles et locaux assimilables. () / Sous-groupe VII : établissements d'enseignement et locaux assimilables : () / Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social : () / Sous-groupe IX : carrières et établissements industriels non évalués selon la méthode comptable : () / Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : / Catégorie 1 : locaux ne relevant d'aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l'ordinaire ".

4. Aux termes des dispositions de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée () pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinées à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 324 A de l'annexe III audit code : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : / 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : / a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l'ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; / b. En ce qui concerne les établissements industriels l'ensemble des sols terrains bâtiments et installations qui concourent à une même exploitation et font partie du même groupement topographique. / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : / a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; / b. L'établissement industriel dont les éléments concourent à une même exploitation () ". Il résulte de ces dispositions que les parties d'un ensemble immobilier constituent des " fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte " au sens de l'article 1494 du code général des impôts lorsqu'elles sont susceptibles de faire l'objet chacune d'une utilisation distincte par un même occupant.

5. D'une part, il résulte de l'instruction que l'ensemble immobilier en cause, d'une superficie totale de 14 090 mètres carrés, se compose de plateaux de tournage, d'ateliers de fabrication de décors, de locaux de montage, d'une salle de projection, de loges d'artistes, de bureaux, de locaux de stockage et de locaux techniques, lesquels bâtiments, regroupés autour d'une aire de stationnement de 5 800 mètres carrés, constituent des studios de tournage de productions audiovisuelles. Si l'administration fiscale fait valoir que certains de ces bâtiments, ainsi que l'aire de stationnement, peuvent faire l'objet d'une utilisation distincte par un même occupant, il résulte toutefois de l'instruction que la réunion sur un même site clôturé de ces différentes parties, dont il n'est pas contesté qu'elles sont louées à des sociétés de production dans le cadre d'offres globales, est destinée à permettre la collaboration efficace de l'ensemble des corps de métier et entreprises qui concourent simultanément, sous la direction d'une même société, à la production d'un film ou d'une série télévisée, sans que ces multiples intervenants ne puissent être regardés comme procédant à une utilisation distincte des différentes locaux au sens de l'article 1494 du code général des impôts précité.

6. Il résulte de ce qui précède que les différentes parties de l'ensemble en cause ne pouvant être regardées comme constituant des fractions de propriété destinées à des utilisations distinctes par un même occupant, la société requérante est fondée à solliciter que l'évaluation de la valeur locative de l'ensemble immobilier litigieux soit réalisée globalement pour l'ensemble du bien en cause. Eu égard à sa superficie, à la nature particulière des parties qui le composent et au fait que ses différentes parties sont aménagées de manière à permettre le bon déroulement d'un tournage, la société requérante est fondée à soutenir que le bien litigieux appartient au sous-groupe des établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles et à la catégorie des locaux ne relevant d'aucune des autres catégories, par leurs caractéristiques sortant de l'ordinaire et, par suite, que sa valeur locative doit être déterminée conformément aux dispositions précitées du A du III de l'article 1498 du code général des impôts.

7. D'autre part, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société, ont une date la plus proche possible du 1er janvier 2013 ou du 1er janvier de l'année de leur création pour les immeubles créés après le 1er janvier 2017. Toutefois en l'absence d'acte ou de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, ou si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes dès lors qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à la date précitée, l'administration se réfère à des transactions portant sur des immeubles de nature comparable, à la date la plus proche possible de celle à appliquer à l'immeuble à évaluer.

8. Il résulte de l'instruction que, par un acte de vente notarié du 30 octobre 2014, la SCI Cinehotel d'Epinay a acquis l'ensemble immobilier en litige d'une surface totale de 14 090 mètres carrés et d'une surface pondérée de 9 028 mètres carrés pour le prix de 3 000 000 euros, soit 332 euros / m² pondéré. L'administration, qui soutient en défense que l'ensemble immobilier a été vendu à un prix inférieur à sa valeur vénale, verse aux débats deux transactions, d'une part, un acte notarié établi le 27 mai 2014 pour la vente d'un terrain nu situé à Epinay-sur-Seine d'une superficie totale de 2 908 mètres carrés pour le prix de 1 269 382 euros hors taxe, soit 437 euros / m², et, d'autre part, les prix de vente au mètre carré d'entrepôts ou ateliers, relevant certes d'une catégorie différente pour l'application de la taxe foncière, mais révélant un prix au mètre carré du bien en litige manifestement sous-évalué au regard de ses caractéristiques. La commune intention des parties de convenir d'un prix d'acquisition manifestement sous-évalué ne saurait avoir pour effet, par la voie de l'appréciation directe applicable à de tels biens, d'éluder l'impôt dû au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a pu, malgré la proximité chronologique de l'acte de vente des biens en litige avec la date du 1er janvier 2013 servant de référence à l'appréciation directe applicable à l'impôt en litige, écarter le prix d'acquisition convenu dans cet acte pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble, cette dernière ne constituant pas une estimation du prix de ce dernier susceptible d'être retenue, au sens des dispositions susrappelées de l'article 1498 du code général des impôts.

9. Pour procéder à l'évaluation du bien en litige, l'administration fiscale a ensuite utilisé le prix issu de la vente en l'état futur d'achèvement des plateaux de tournage de la Cité du Cinéma, située à Saint-Denis, conclue le 25 mars 2010. La société requérante conteste la méthode d'évaluation par comparaison ainsi retenue, en faisant valoir les différences de caractéristiques des biens, malgré leur proximité géographique, l'incohérence de la méthode aboutissant à un prix au mètre carré de valeur supérieur de 66% à celui applicable à la cité du Cinéma, malgré l'état d'usure plus avancé du bien lui appartenant.

10. Par ailleurs, il résulte des sources publiques accessibles à tous que le prix de 36 119 200 euros inscrit dans l'acte de ventre en l'état de futur achèvement comprend notamment l'amortissement des importants travaux de restructuration dont le bien a fait l'objet en vue de sa mise en activité en 2012, avec un accès au public destiné pour partie à financer le coût de ces travaux. Le prix ainsi retenu ne saurait pas conséquent à lui seul être retenu pour déterminer la valeur vénale du bien, sans en extraire les différentes composantes venues s'ajouter à cette valeur vénale. A cet égard, l'abattement de 20 % du prix ainsi retenu, pratiqué par l'administration, ne correspond pas à la prise en compte des différents coûts additionnels. C'est donc à tort que l'administration fiscale s'est bornée à retenir le prix de 36 119 200 euros comme terme de comparaison pertinent pour déterminer la valeur vénale du bien à évaluer pour la taxe foncière sur les propriétés bâties due par la société requérante, sans rechercher à adapter ce prix aux différences de caractéristiques entre les deux biens, aux différences de mode de financement des deux opérations et aux différents coûts induits par l'une et par l'autre. Dans ces conditions, le tribunal ne dispose pas, en l'état de l'instruction, de termes de comparaison suffisamment pertinents permettant de déterminer la valeur locative des locaux exploités par la société requérante. Il y a lieu, avant de statuer sur le surplus des conclusions de sa requête, d'ordonner qu'il soit procédé à un supplément d'instruction aux fins, pour le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis, de proposer un ou plusieurs locaux-types susceptibles de fournir un terme de comparaison pertinent permettant de déterminer la valeur locative des locaux à évaluer, soit en affinant l'estimation du prix d'acquisition de la Cité du Cinéma à Saint-Denis initialement retenu, soit en apportant aux débats un autre terme de comparaison, ainsi que d'apporter au tribunal les éléments de prise en compte des conséquences de ce choix sur le montant de l'imposition en litige ou, à défaut, de préciser les modalités d'une appréciation directe de la valeur locative desdits locaux.

En ce qui concerne l'application des mécanismes de planchonnement et de lissage :

11. Aux termes de l'article 1518 quinquies A du code général des impôts, applicable à l'imposition de 2019 : " () III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. () ". Et aux termes de l'article 1406 du code précité, applicable à l'imposition de 2019 : " I. - Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. Il en est de même pour les changements d'utilisation des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 et pour les changements de méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500 () ".

12. Il résulte de l'instruction que par une déclaration rectificative du 19 avril 2019, l'ensemble immobilier en litige a été classé dans la catégorie des établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles. Dans ces conditions, dès lors que le changement d'affectation de l'ensemble immobilier est intervenu après le 1er janvier 2017, la SCI Cinehotel d'Epinay n'est pas fondée à se prévaloir du bénéfice de l'application des mécanismes de planchonnement et de lissage.

D E C I D E :

Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions à fin de décharge à hauteur de la somme de 49 378 euros.

Article 2 : Les conclusions tendant à l'application des mécanismes de planchonnement et de lissage sont rejetées.

Article 3 : Il sera, avant de statuer sur la demande de la SCI Cinehotel tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle été assujettie au titre de l'année 2019, procédé par le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis, contradictoirement avec la société requérante, aux suppléments d'instruction dont les objets sont définis dans les motifs de la présente décision.

Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'a pas été statué sont réservés.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Cinehotel d'Epinay et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023.

Le magistrat désigné,

J. Charret

La greffière,

D. Ferreira

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.