Tribunal Administratif de Montreuil — Décision N° TA93-2202065

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 7 février et 30 mai 2022, la SCI Namawa, représentée par Me Rougeot, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 2 septembre 2021 par lequel le maire de la commune des Lilas a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la réalisation d'une maison individuelle sur un terrain situé 116 Avenue Pasteur, ensemble la décision du 7 décembre 2021 portant rejet implicite de son recours gracieux ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune des Lilas, à titre principal, de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, ou, à titre subsidiaire, de procéder au réexamen, dans le même délai et sous la même astreinte, de sa demande de permis de construire ;

3°) de mettre à la charge de la commune des Lilas une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence ;

- le motif tiré de ce que le projet méconnait les dispositions de l'article III. 1. a du PLUi d'Est Ensemble est entaché d'illégalité, dès lors, d'une part, que ces dispositions sont applicables uniquement aux affouillements sans rapport avec des travaux soumis à permis de construire, et, d'autre part, que les mouvements de sol prévus sont, en tout état de cause, liés à la réalisation du projet, dès lors qu'ils sont nécessaires à la création d'une cour anglaise ;

- le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et celles de l'article III. 1. b du PLUi est entaché d'erreur d'appréciation, dès lors qu'il s'intègre dans son environnement urbain ;

- le motif tiré de ce que le projet méconnait les dispositions de l'article IV. 3. b du PLUi est entaché d'illégalité, dès lors que la terrasse est implantée d'une limite séparative à une autre, et, qu'en tout état de cause, le maire aurait dû édicter des prescriptions spéciales tendant soit à la non-réalisation de la terrasse, soit à l'observation de toute autre mesure particulière pour que le projet respecte les règles du PLUi, ou bien accorder une adaptation mineure ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l'article IV. 3. d du PLUi est entaché d'illégalité, dès lors que les pièces du dossier de permis de construire démontrent que l'espace implanté au sous-sol est destiné à abriter une piscine privée et qu'il n'est donc pas assimilable à un espace de logement ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l'article III. 1. h du PLUi est entaché d'illégalité, dès lors qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'imposait de répertorier sur les plans joints au dossier de demande de permis de construire les emplacements destinés au stockage des ordures ménagères, qu'un espace de stockage des bacs à ordures est intégré dans le volume du bâti, puisque la construction projetée sera implantée à l'alignement, et qu'en tout état de cause, le maire aurait dû assortir le projet d'une prescription spéciale sur ce point.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 avril 2022, la commune des Lilas conclut au rejet de la requête.

Elle soutient, à titre principal, que la requête est irrecevable, et, à titre subsidiaire, que les moyens soulevés par la société requérante sont infondés.

Vu :

- l'arrêté attaqué ;

- l'avis envoyé aux parties, en date du 25 avril 2022, en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, informant les parties que l'affaire était susceptible d'être inscrite au rôle d'une audience du second semestre 2022 et que la clôture d'instruction était susceptible d'intervenir à compter du 30 mai 2022 ;

- l'ordonnance du 4 juillet 2022 portant clôture immédiate de l'instruction ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Hardy, rapporteure,

- les conclusions de M. Löns, rapporteur public,

- les observations de Me Rougeot, représentant la SCI Namawa et de M. C, représentant la commune des Lilas.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 2 septembre 2021, le maire de la commune des Lilas a refusé de délivrer un permis de construire à la SCI Namawa en vue de réaliser une maison individuelle d'habitation sur un terrain situé au 116 Avenue Pasteur. Par la présente requête, la SCI Namawa demande l'annulation de cet arrêté, ensemble la décision du 7 décembre 2021 portant rejet implicite de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article III. 1. a. du règlement du PLUi d'Est Ensemble alors applicable : " Dispositions communes en toutes zones / 1. Dispositions écrites : / a. Destinations et sous destinations autorisées, interdites ou autorisées sous conditions / Occupation et utilisations du sol interdites : / () Les affouillements et exhaussements des sols qui ne sont pas nécessaires à la réalisation des travaux de construction ou d'aménagements admis par le présent règlement () ".

3. D'une part, les dispositions des documents d'urbanisme interdisant les affouillements ne sont pas applicables aux travaux de mise en état des terrains d'assiette de bâtiments ayant fait l'objet d'un permis de construire et ne concernent que les travaux de construction ou d'aménagement non soumis à la réglementation du permis de construire. D'autre part, et en tout état de cause, il n'est pas contesté que l'affouillement projeté s'inscrit dans le cadre de la réalisation d'une cour anglaise et que ce dernier est nécessaire à la réalisation des travaux de construction projetés. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le motif tiré de ce que le projet méconnait les dispositions de l'article III. 1. a. du règlement du PLUi précitées est entaché d'illégalité.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Aux termes de l'article III. 1. b. du règlement du PLUi d'Est Ensemble alors applicable : " Règle générale : / Les constructions doivent être adaptées par leur type ou leur conception à la topographie du terrain. / Par leur volume, leur architecture, les matériaux employés, les couleurs, les constructions doivent être intégrées de manière harmonieuse dans le paysage urbain dans lequel elles sont situées. / Tout projet peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions particulières si les constructions ou utilisations du sol concernées, par leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. / Il est recommandé que les extensions des constructions existantes prennent en compte le gabarit, le rythme des façades et l'organisation de la ou des construction(s) existantes dans un souci de bonne intégration architecturale et paysagère. / Les constructions devront prendre en compte les orientations de l'Orientation d'Aménagement et de Programmation "habitat", dans le volet "qualité de l'habitat" sur la qualité de l'habitat ".

5. D'une part, les dispositions de l'article III. 1. b. du règlement du PLUi d'Est Ensemble ont le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, qui sont d'ailleurs reprises dans cet article III. 1. b. et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de l'article R. 111-27. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du PLUi que doit être appréciée la légalité du refus de permis de construire en litige.

6. D'autre part, pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l'autorité compétente d'apprécier, dans un premier temps, le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce secteur.

7. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l'impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l'ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d'autres législations.

8. En l'espèce, tout d'abord, le maire des Lilas a relevé que le projet n'est " pas de nature à s'intégrer de façon satisfaisante dans l'environnement urbain " et qu'il est " de nature à porter atteinte à la qualité urbaine () [du] secteur marqué par la proximité immédiate d'un ensemble urbain et paysager remarquable () ".

9. Il ressort des pièces du dossier que si l'environnement du projet est composé majoritairement de pavillons individuels en R + 1 ou R + 2 et d'immeubles collectifs en R + 2 à R + 5 érigés au début du 20e siècle, des bâtiments à usage d'habitation très récents sont également situés à proximité immédiate du projet. Il ressort de ces mêmes pièces que la maison individuelle à usage d'habitation projetée, de style contemporain en R + 3, se compose, sur rue, d'un rez-de-chaussée d'une hauteur de 3,50 mètres revêtu d'un parement en pierre d'une hauteur de 2 mètres et d'une façade recouverte, des niveaux R + 1 à R + 3, d'un enduit blanc cassé et comportant, à chaque niveau, des fenêtres de formes et de dimensions variées, et, sur cour, d'une façade recouverte d'un enduit beige comportant également des fenêtres de formes et de dimensions variées, ainsi que l'implantation d'un balcon sur chacun des niveaux R + 1 à R + 3. Il s'ensuit qu'eu égard aux efforts d'animation des façades, aux 4 partis retenus et à l'absence d'unité architecturale particulière de l'environnement, le projet ne peut être regardé comme de nature à porter atteinte à la qualité urbaine du secteur.

10. Ensuite, le maire des Lilas a estimé que le projet présente " une volumétrie générale complexe, et disproportionnée pour du logement individuel, sans rapport avec les formes urbaines du secteur et l'échelle de l'habitat individuel environnant ". Toutefois, d'une part, il n'y a pas lieu, pour apprécier l'atteinte du projet à l'environnement bâti, de procéder à une distinction entre habitat individuel et collectif, et, d'autre part, si le pavillon individuel à usage d'habitation situé à droite du projet est de type R + 1, l'immeuble mitoyen situé à gauche est de type R + 5. Par suite, la construction n'est pas disproportionnée au regard de son environnement bâti.

11. Enfin, le maire a relevé que le projet est d' " une composition architecturale générale qui ne dialogue pas avec les constructions environnantes et ne semble pas en harmonie avec elles ", qu'il se caractérise " [p]ar une façade avant, à l'alignement de l'avenue Pasteur, marquée par une variété des formes et dimensions des baies, incohérentes à l'échelle de la façade et du projet, ainsi que par rapport au contexte architectural des façades composant les fronts de rue de l'avenue Pasteur, et par un rez-de-chaussée d'une hauteur de 3,5 m, incohérent avec des proportions d'habitat individuel, avec une absence de rythme et d'animation du fait d'un traitement minéral en parement pierre, sans aucun percement, sur une hauteur de 2 mètres minimum, soit à hauteur de piéton ", que la façade arrière est " implantée en biais et avec une élévation en dévers, qui est constituée de balcons et terrasses toute largeur à chaque niveau, sans lien avec le style architectural caractérisant le secteur ", et que le pignon sud-ouest, " de grande dimension et à l'impact visuel important depuis l'espace public, () ne fait l'objet d'aucun traitement architectural particulier ".

12. Il ressort des plans de façades que la variété des formes et des dimensions des fenêtres des deuxième et troisième étages est limitée, et que si le projet prévoit l'implantation de balcons et d'une terrasse à tous les étages côté jardin, l'immeuble immédiatement voisin comporte, au dernier étage, un balcon filant. Par ailleurs, la circonstance que le parement en pierre du rez-de-chaussée, qui, au demeurant, permet de rythmer la façade, n'est pas sans percement, dès lors qu'une porte d'entrée y est intégrée, et est d'une hauteur de deux mètres, serait inhabituelle pour un logement individuel est sans incidence sur l'intégration du projet dans son environnement, comme il a été dit au point 10. Enfin, si le pignon sud-ouest de la construction projetée ne fait l'objet d'aucun traitement architectural particulier, il permettra toutefois d'atténuer l'effet visuel du pignon sud-ouest de l'immeuble situé à proximité immédiate, au 118 avenue Pasteur.

13. Par suite, la construction litigieuse s'insère dans le paysage urbain et ne porte pas atteinte, au regard de l'absence d'unité architecturale des constructions voisines et en dépit de la présence, à proximité, de deux immeubles remarquables protégés implantés aux 98 et 120 avenue Pasteur, et d'un ensemble bâti urbain et paysager remarquable entre l'avenue Pasteur et la rue de Romainville, au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants. Il s'ensuit que la société requérante est fondée à soutenir que le maire des Lilas a commis une erreur d'appréciation en refusant le permis de construire en litige sur ce fondement.

14. En troisième lieu, aux termes de l'article IV. 3. b. du règlement du PLUi d'Est Ensemble alors applicable : " Dispositions particulières applicables aux zones urbaines (hors zones de projet) / 3. Fiches d'indices : / b. Implantation par rapport aux limites séparatives et implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain / () Nom de l'indice / 4 / Dispositions qui s'appliquent aux secteurs régis par cet indice : / Implantation par rapport aux limites séparatives : / () Sur la commune des Lilas / () En zones UC, UM et UH : / Les constructions peuvent s'implanter sur les limites séparatives de fond de terrain si elles s'adossent à une construction ou à un mur séparatif existant, dans la limite des héberges de cette construction ou de ce mur séparatif. / En zone UH : / Lorsque la façade ou partie de façade comporte au rez-de-chaussée et/ou au sous-sol un ou plusieurs éléments créant des vues, la distance minimale entre la façade au droit des ouvertures et la limite séparative en vis-à-vis est au moins égale à 3 mètres. Cette disposition n'est applicable qu'à la condition que le point le plus haut de l'ouverture soit situé à 3 mètres du terrain avant travaux. La distance minimale de retrait de 3 mètres vis-à-vis de la limite séparative, s'applique également pour les terrasses dont la hauteur, en vis-à-vis de la limite séparative, est inférieure ou égale à 1 mètre par rapport au terrain avant travaux ".

15. Il ressort des pièces du dossier que le projet se situe en zone UH 34E10 et que les règles de retrait vis-à-vis des limites séparatives applicables au projet sont celles relatives à l'indice n° 4. Par suite, en refusant de délivrer le permis de construire sollicité au motif que le projet méconnait la règle de retrait de 4 mètres des façades vis-à-vis des limites séparatives, alors que cette dernière est inapplicable à la zone au sein de laquelle s'implante le projet, le maire des Lilas a commis une erreur de droit.

16. En quatrième lieu, aux termes de l'article IV. 3. d. du règlement du PLUi d'Est Ensemble alors applicable : " Le premier niveau de plancher des constructions (ou parties de constructions) à usage de logement doit être situé à une hauteur au minimum égale au niveau du terrain avant travaux compté en tout point à l'aplomb du plancher. Le premier niveau de plancher à usage de logement en vis-à-vis de la rue doit être situé au minimum à une hauteur égale à celle du trottoir ". Il résulte de ces dispositions que les règles de hauteur ainsi instituées sont applicables aux seuls premiers niveaux de plancher à usage de logement.

17. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la construction d'un sous-sol avec fenêtres donnant sur une cour anglaise, destiné à accueillir une piscine privée. Ce sous-sol n'étant pas destiné à un usage de logement, il ne saurait, par suite, constituer un niveau de plancher à usage de logement au sens des dispositions du règlement du PLUi précitées, et la société requérante est fondée à soutenir que le motif tiré de ce que le projet méconnait les dispositions de l'article IV. 3. d. du règlement du PLUi est entaché d'illégalité.

18. En cinquième lieu, aux termes de la note technique sur les préconisations de la gestion des déchets à l'échelle des habitations et établissements annexée au PLUi d'Est Ensemble alors applicable, à laquelle renvoie le h du 1 du III du règlement du PLUi, dispose que : " [t]oute nouvelle construction individuelle devra inclure dans son projet, un emplacement pour l'entreposage des bacs de collecte au sein-même de la propriété ".

19. La SCI Namawa soutient que les dispositions de la note technique sur les préconisations de la gestion des déchets ne sont pas impératives, qu'il est prévu, dans le volume de la construction, un espace pour les bacs de collecte des déchets ménagers, et que la commune ne pouvait exiger qu'elle produise une pièce permettant de s'assurer du respect de cette règle. Toutefois, il ressort des termes du règlement du PLUi que cette note, annexée à ce dernier, et à laquelle renvoie l'article III. 1. h. en mentionnant que toute nouvelle construction individuelle devra inclure dans son projet un emplacement pour l'entreposage des bacs de collecte au sein même de la propriété, présente un caractère réglementaire et est opposable à la pétitionnaire. Par conséquent, le maire des Lilas a pu opposer la méconnaissance de ses dispositions à la société pétitionnaire, dès lors qu'il ressort des pièces du dossier que le projet ne prévoit aucun emplacement pour l'entreposage des bacs de collecte au sein-même de la propriété. Par suite, le moyen tiré de ce que le maire ne pouvait refuser le permis sollicité au motif que le projet méconnaît les dispositions de l'article III. 1. h. du règlement du PLUi et de la note technique sur les préconisations de la gestion des déchets à l'échelle des habitations et établissements annexée à ce règlement, doit être écarté.

20. Toutefois, par son mémoire en défense enregistré le 15 avril 2022, la commune des Lilas a suggéré la neutralisation de l'ensemble des motifs de l'arrêté attaqué, à l'exception de celui tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et de l'article III. 1. b. du règlement du PLUi d'Est Ensemble alors applicable. Il s'ensuit que si le motif de refus tiré de ce que le projet méconnait les dispositions de l'article III. 1. h. du règlement du PLUi et de la note technique sur les préconisations de la gestion des déchets à l'échelle des habitations et établissements annexée au PLUi est, comme il a été dit au point 19, fondé, il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire des Lilas aurait pris la même décision en se fondant sur ce seul motif. Par suite, il n'y a pas lieu de neutraliser les quatre motifs illégaux de l'arrêté attaqué, dont celui tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et de l'article III. 1. b. du règlement du PLUi d'Est Ensemble alors applicable.

21. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Aucun autre moyen n'est susceptible de fonder, en l'état du dossier, l'annulation de la décision attaquée.

22. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 2 septembre 2021 par lequel le maire des Lilas a rejeté sa demande de permis de construire, ensemble la décision du 7 décembre 2021 portant rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'injonction sous astreinte :

23. Comme il a été dit au point 20, quatre motifs fondant l'arrêté du 2 septembre 2021 portant refus de permis de construire sont entachés d'illégalité. Toutefois, il résulte de l'instruction que la circonstance que le projet ne prévoit pas d'emplacement pour l'entreposage des bacs de collecte au sein-même de la propriété est susceptible de faire obstacle à la délivrance d'un permis de construire. Par suite, les conclusions à fin d'injonction présentées par la SCI Namawa et tendant à ce que la commune des Lilas lui délivre le permis de construire sollicité doivent être rejetées.

24. Il y a en revanche lieu d'enjoindre au maire de la commune des Lilas de procéder au réexamen de la demande de permis de construire de la SCI Namawa dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'assortir cette injonction d'une astreinte.

Sur les frais liés au litige :

25. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune des Lilas le versement d'une somme de 2 000 euros à la SCI Namawa en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 2 septembre 2021 par lequel le maire de la commune des Lilas a refusé de délivrer un permis de construire à la SCI Namawa pour la réalisation d'une maison individuelle sur un terrain situé 116 avenue Pasteur, ensemble la décision du 7 décembre 2021 portant rejet implicite de son recours gracieux, sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint à la commune des Lilas de procéder au réexamen de la demande de permis de construire de la SCI Namawa dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune des Lilas versera une somme de 2 000 (deux-mille) euros à la SCI Namawa en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Namawa et à la commune des Lilas.

Délibéré après l'audience du 9 mars 2023, à laquelle siégeaient :

- Mme Katia Weidenfeld, présidente,

- Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère,

- Mme Marjorie Hardy, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 mars 2023.

La rapporteure,

M. B

La présidente,

K. Weidenfeld

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.