Tribunal Administratif de Montreuil — Décision N° TA93-2302026

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 17 février 2023, 9 mai 2023 et 12 septembre 2024, M. A et la société " La pharmacie du Pont de Bondy ", représentés par Me Marques, demandent au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 1er février 2023 par laquelle le directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) a exercé son droit de préemption urbain sur un bien situé 18/20 avenue C Vaillant à Bobigny, cadastré AV n°88 ;

2°) d'enjoindre à l'EPFIF de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision de préemption du 1er février 2023 et de s'abstenir de signer tout acte de vente ou tout compromis de vente avec le propriétaire et, le cas échéant, de revendre le bien à un tiers.

3°) de mettre à la charge de l'EPFIF une somme de 3 000 euros au titre de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

- M. A a intérêt à agir en qualité d'acquéreur évincé et la société " La pharmacie du Pont de Bondy " en qualité de locataire d'une partie des locaux concernés par la décision de préemption, laquelle aura un impact sur son activité ;

- la décision attaquée est tardive, l'EPFIF ne justifiant pas avoir transmis la décision de préemption au préfet de la Seine-Saint-Denis avant l'expiration du délai de préemption ;

- la décision a été prise par une autorité incompétente dès lors que, d'une part, il n'est pas établi que la délibération du 16 juillet 2020 par laquelle le conseil communautaire de l'établissement public territorial (EPT) Est Ensemble a délégué sa compétence en matière de préemption à son président et la décision du président de l'EPT Est Ensemble du 16 janvier 2023 délégant à l'EPFIF l'exercice du droit de préemption urbain sur le bien, aient fait l'objet d'une publication régulière, et que, d'autre part, l'EPFIF n'établit pas que son conseil d'administration a délégué à son directeur général sa compétence pour exercer la préemption sur l'ensemble immobilier ;

- l'avis du service des domaines n'a pas été reçu par le titulaire du droit de préemption préalablement à sa décision ; en tout état de cause, le délai écoulé entre la réception de l'avis et la décision attaquée est insuffisant ;

- la décision est insuffisamment motivée ;

- la réalité et le caractère préexistant de l'opération projetée ne sont pas établis.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 avril 2023, l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF), représenté par Me Charbonnel, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros en application de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

La requête et les mémoires ont été communiqués à la société civile immobilière Angkor, qui n'a pas présenté d'observations.

Un nouveau mémoire a été enregistré le 19 septembre 2024 pour l'établissement public foncier d'Ile-de-France mais n'a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Delamarre ;

- les conclusions de M. Löns, rapporteur public ;

- les observations de Me Campana, représentant M. A et la Pharmacie du pont de Bondy ;

- les observations de Me Charbonnel représentant l'établissement public foncier d'Ile-de-France.

Considérant ce qui suit :

1. M. B A, docteur en pharmacie, est président de la société d'exercice libéral par actions simplifiée unipersonnelle " La pharmacie du pont de Bondy ", devenue propriétaire le 9 mars 2021 d'un fonds de commerce d'officine de pharmacie, situé 20 avenue C Vaillant à Bobigny. Le 13 août 2022, M. A s'est porté acquéreur de l'ensemble immobilier situé 18/20 avenue C Vaillant, parcelle cadastrée AV n°88, et a signé une promesse de vente le 15 novembre 2022 avec le propriétaire de l'ensemble immobilier, la SCI Angkor, sous la condition suspensive de l'exercice du droit de préemption urbain. Par décision du 1er février 2023, le directeur général de l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France a décidé de préempter l'ensemble immobilier situé 18/20 avenue C Vaillant à Bobigny. M. A et la société " La pharmacie du pont de Bondy " demandent au tribunal l'annulation de cette décision du 1er février 2023.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France produit, d'une part, des certificats administratifs d'affichage, établis par le président de l'établissement public territorial Est Ensemble, concernant tant la décision du 16 janvier 2023 relative à la délégation du droit de préemption urbain renforcé au profit de l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France dans le cadre de l'aliénation des biens situés 18/20 avenue C Vaillant à Bobigny et la délibération du 16 juillet 2020 relative à la délégation de compétences du conseil de territoire au Président et, d'autre part, la délibération du 8 octobre 2015 par laquelle l'établissement public délègue à son directeur général l'exercice des droits de préemption dont l'établissement est délégataire. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision attaquée, signée par le directeur général de l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France a été prise par une autorité incompétente doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 213-6 du code de l'urbanisme : " Dès réception de la déclaration, le maire en transmet copie au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis ". Aux termes de l'article R. 213-21 du même code : " le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques () L'avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition. ".

4. Il ressort des pièces du dossier que l'avis du service des domaines émis le 1er février 2023 en application des dispositions de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme a été transmis à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France par courriel du même jour. Il ne ressort pas des pièces du dossier, alors que la décision en litige vise cet avis et indique avoir été prise au vu de celui-ci, que l'établissement public n'en aurait pas pris connaissance au moment où il a pris la décision attaquée. Le moyen tiré du vice de procédure et de l'absence de garantie en raison de l'intervention rapprochée de l'avis et de la décision doit par suite être écarté.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien (). Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption ".

6. Il résulte de ces dispositions que dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les dispositions susvisées, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

7. La commune de Bobigny a été destinataire de la déclaration d'intention d'aliéner en date du 15 novembre 2022, transmise et reçu en mairie le 16 novembre 2022. La décision de préemption a été prise le 1er février 2023 à la suite d'un avis du service des domaines du même jour. Il ressort des pièces du dossier et notamment de la signification du droit de préemption que ladite décision a été transmise et reçue en préfecture de la région Ile-de-France le 2 février 2023. Dès lors, l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France justifie avoir transmis la décision de préemption au préfet de la Seine-Saint-Denis avant l'expiration du délai de préemption et le moyen tiré de la tardiveté de la décision doit être écarté.

8. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations ".

9. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

10. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la décision de préemption contestée, après avoir visé les textes applicables, mentionne que le plan de zonage et le règlement du PLUi Est Ensemble classent la parcelle préemptée en zone UH, qui est destinée prioritairement à l'habitat et aux activités et services nécessaires au fonctionnement de la commune, que le programme pluriannuel d'intervention, arrêté par le conseil d'administration de l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France le 24 mars 2021, fixe pour objectif prioritaire à l'établissement de " contribuer à accélérer et à augmenter la production de logements et en particulier de logements sociaux", que " le bien faisant objet de la DIA est situé dans le périmètre d'intervention foncière à l'intérieur duquel l'EPFIF intervient " et que " l'EPFIF s'est déjà rendu propriétaire dans la convention d'intervention foncière des biens sis 6-8 et 14 rue Jean-Pierre Timbaud et 433 avenue Paul Vaillant Couturier () en vue de la réalisation d'opérations de logements à proximité immédiate d'une future gare du Grand Paris Express ". Enfin, la décision mentionne également le schéma directeur de la région d'Île-de-France visant " notamment à favoriser l'urbanisation par le renouvellement urbain et la densification dans les tissus urbains existants, en particulier à proximité des gares ". Au vu de l'ensemble de ces mentions, qui permettent d'identifier la nature de l'opération d'aménagement poursuivie, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la décision de préemption attaquée est insuffisamment motivée au regard des exigences posées par les dispositions de l'article L. 210- 1 du code de l'urbanisme.

11. D'autre part, il ressort des termes de la décision de préemption, qui se réfère à la convention d'intervention foncière conclue entre la ville de Bobigny, l'établissement public territorial Est Ensemble et l'EPFIF, dont le périmètre d'intervention inclut les périmètres dits " C D " et " C Vaillant sud ", dans lesquels se situent les biens objets de la décision de préemption, et au programme pluriannuel d'intervention, arrêté par l'EPFIF le 24 mars 2021, qui fixe pour objectif prioritaire l'accélération et la production de logements et en particulier de logements sociaux, que celle-ci vise à la réalisation d'une opération de construction de logements à proximité immédiate d'une future gare du Grand Paris Express " Pont de Bondy ", dans le cadre du programme de renouvellement urbain du secteur " l'Abreuvoir - C Vaillant ", ayant fait l'objet d'études préalables. Par suite, les caractéristiques du projet d'aménagement urbain poursuivi, qui répond à l'un des objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme précité, étaient suffisamment définies à la date de la décision attaquée. La circonstance que, postérieurement à la date de la décision contestée, une parcelle de dimension plus réduite et située en bordure d'îlot n'a pas été préemptée, n'est pas susceptible de remettre en cause la réalité du projet en vue duquel le droit de préemption a été exercé, et dont les caractéristiques étaient suffisamment définies à cette date. Par suite, le moyen tiré de l'absence de projet suffisamment précis, s'inscrivant dans le cadre d'une action ou d'une opération d'aménagement doit être écarté.

Sur les frais lités au litige :

12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'EPFIF, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que lui réclament les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

13. Il y a en revanche lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société " la pharmacie du pont de Bondy " et de M. A le versement à l'EPFIF d'une somme de 1 200 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par M. A et la société " la pharmacie du pont de Bondy " est rejetée.

Article 2 : M. A et la société " la pharmacie du pont de Bondy " verseront une somme de 1 200 euros à l'établissement public foncier d'Ile-de-France en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A, à la société " la pharmacie du pont de Bondy ", à l'établissement public foncier d'Ile-de-France et à la SCI Angkor.

Délibéré après l'audience du 26 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Delamarre, présidente-rapporteure,

Mme Renault, première conseillère,

Mme Hardy, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.

La présidente-rapporteure,

A-L. Delamarre

La première assesseure,

Th. Renault

La greffière,

I. Dad

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis ou au préfet territorialement compétent en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2302026