Tribunal Administratif de Montreuil — Décision N° TA93-2302034

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 17 février 2023 et le 8 mars 2023, M. B A et la société " La pharmacie du pont de Bondy ", représentés par Me Marques, demandent au juge des référés du Tribunal, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision du 1er février 2023 par laquelle le directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) a exercé son droit de préemption urbain sur un bien situé 18/20 avenue C Vaillant à Bobigny, cadastré AV n°88 ;

2°) d'enjoindre à l'EPFIF de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision de préemption du 1er février 2023 et de s'abstenir de signer tout acte de vente ou tout compromis de vente avec le propriétaire et, le cas échéant, de revendre le bien à un tiers ;

3°) de mettre à la charge de l'EPFIF une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

- M. A a intérêt à agir en qualité d'acquéreur évincé et la société " La pharmacie du Pont de Bondy " en qualité de locataire d'une partie des locaux concernés par la décision de préemption, laquelle aura un impact sur son activité ;

Sur l'urgence :

- M. A bénéficie d'une présomption d'urgence en qualité d'acquéreur évincé, qui, de surcroît, a engagé des frais importants dans la perspective d'une extension de l'officine de pharmacie qu'il exploite et la création d'un cabinet médical attenant, qui n'est pas renversée par l'EPFIF qui ne fait état d'aucune circonstance particulière ; la décision attaquée a par ailleurs pour effet d'empêcher la croissance de l'activité de la pharmacie ;

Sur le doute sérieux quant à la légalité de la décision :

- la décision attaquée est tardive, l'EPFIF ne justifiant pas avoir transmis la décision de préemption au préfet de la Seine-Saint-Denis avant l'expiration du délai de préemption ;

- la décision a été prise par une autorité incompétente dès lors que, d'une part, il n'est pas établi que la délibération du 16 juillet 2020 par laquelle le conseil communautaire de l'établissement public territorial (EPT) Est Ensemble a délégué sa compétence en matière de préemption à son président et la décision du président de l'EPT Est Ensemble du 16 janvier 2023 délégant à l'EPFIF l'exercice du droit de préemption urbain sur le bien, aient fait l'objet d'une publication régulière, et que, d'autre part, l'EPFIF n'établit pas que son conseil d'administration a délégué à son directeur général sa compétence pour exercer la préemption sur l'ensemble immobilier ;

- l'avis du service des domaines n'a pas été reçu par le titulaire du droit de préemption préalablement à sa décision ; en tout état de cause, le délai écoulé entre la réception de l'avis et la décision attaquée est insuffisant ;

- la décision est insuffisamment motivée ;

- la réalité et le caractère préexistant de l'opération projetée ne sont pas établis.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 mars 2023, l'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF), représenté par Me Charbonnel, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

L'EPFIF soutient que :

- la condition d'urgence n'est pas remplie dès lors que, d'une part, la décision attaquée n'a aucune incidence sur la situation de la société " La pharmacie du pont de Bondy " et, d'autre part, que l'autorité préemptrice justifie de circonstances particulières tenant à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet de construction de logements sociaux qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption, de nature à renverser la présomption d'urgence bénéficiant à l'acquéreur évincé ;

- aucun des moyens soulevés dans la requête n'est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée.

Vu :

- les pièces du dossier ;

- la requête n°2302034 par laquelle les requérants demandent l'annulation de la décision du 1er février 2023.

Vu :

- les pièces du dossier ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Vu la décision par laquelle le président du tribunal a désigné Mme Renault, première conseillère, pour statuer sur les demandes en référé ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique du 9 mars 2023 à 145h00, tenue en présence de Mme Mohammad, greffière d'audience, Mme Renault a lu son rapport et entendu :

- les observations de Me Marques, représentant M. A et la société " La pharmacie du pont de Bondy ", qui indique renoncer au moyen tiré de la tardiveté de la décision attaquée et maintenir, pour le reste, ses conclusions et moyens, et de M. A, présent, qui a précisé le projet d'extension de la pharmacie qu'il exploite et de création d'un cabinet médical y attenant ;

- les observations de Me Charbonnel, représentant l'EPFIF.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Une note en délibéré, produite par l'EPFIF, a été enregistrée le 10 mars 2023 et communiquée le même jour aux requérants.

Considérant ce qui suit :

1. M. B A, docteur en pharmacie, est président de la société d'exercice libéral par actions simplifiée unipersonnelle " La pharmacie du pont de Bondy ", devenue propriétaire le 9 mars 2021 d'un fonds de commerce d'officine de pharmacie situé 20, avenue C Vaillant à Bobigny. Le 13 août 2022, M. A s'est porté acquéreur de l'ensemble immobilier situé 18/20 avenue C Vaillant, parcelle cadastrée AV n°88, et a signé une promesse de vente le 15 novembre 2022 avec le propriétaire de l'ensemble immobilier, la SCI Angkor, sous la condition suspensive de l'exercice du droit de préemption urbain. Par décision du 1er février 2023, le directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) a décidé de préempter l'ensemble immobilier situé 18/20 avenue C Vaillant à Bobigny. Par la présente requête, M. A et la société " La pharmacie du pont de Bondy " demandent au juge des référés de suspendre l'exécution de cette décision du 1er février 2023.

Sur les conclusions à fin de suspension :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

3. En premier lieu, l'EPFIF produit, d'une part, des certificats administratifs d'affichage, établis par le président de l'établissement public territorial Est Ensemble, concernant tant la décision du 16 janvier 2023 relative à la délégation du droit de préemption urbain renforcé au profit de l'EPFIF dans le cadre de l'aliénation des biens situés 18/20 avenue C Vaillant à Bobigny que la délibération du 16 juillet 2020 relative à la délégation de compétences du conseil de territoire au Président et, d'autre part, la délibération du 8 octobre 2015 par laquelle l'établissement public délègue à son directeur général l'exercice des droits de préemption dont l'établissement est délégataire. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision attaquée, signée par le directeur général de l'établissement public foncier d'Ile-de-France a été prise par une autorité incompétente, n'est pas de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision de préemption attaquée.

4. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que l'avis du service des domaines émis le 1er février 2023 en application des dispositions de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme a été transmis à l'EPFIF par courriel du même jour et il ne ressort pas des pièces du dossier, alors que la décision en litige vise cet avis et indique avoir été prise au vu de celui-ci, que l'EPFIF n'en aurait pas pris connaissance au moment où il a pris la décision attaquée. Le moyen tiré de ce que la décision n'a pas été précédée de l'avis du service des domaines n'est ainsi pas de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Aux termes du premier alinéa de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels ". Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

6. Il ressort des termes de la décision de préemption, qui se réfère à la convention d'intervention foncière conclue entre la ville de Bobigny, l'établissement public territorial Est Ensemble et l'EPFIF, dont le périmètre d'intervention inclut les périmètres dits " C D " et " C Vaillant sud ", dans lequel se situent les biens objets de la décision de préemption, et au programme pluriannuel d'intervention, arrêté par l'EPFIF le 24 mars 2021 qui fixe pour objectif prioritaire l'accélération et la production de logements et en particulier de logements sociaux, que celle-ci vise à la réalisation d'une opération de construction de logements à proximité immédiate d'une future gare du Grand Paris Express " Pont de Bondy ", dans le cadre du programme de renouvellement urbain du secteur " l'Abreuvoir - C Vaillant ", ayant fait l'objet d'études préalables. Ainsi, en l'état de l'instruction, les moyens tirés de l'insuffisante motivation de cette décision et de l'absence de projet suffisamment précis, s'inscrivant dans le cadre d'une action ou d'une opération d'aménagement, ne sont pas de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision.

7. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de de rechercher si la condition d'urgence est remplie que les conclusions à fin de suspension de la décision du 1er février 2023 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'EPFIF, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamné à verser à aux requérants la somme que ceux-ci demandent au titre des frais de justice. Il n'y a pas non plus lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative au profit de l'EPFIF.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de M. A et de la société " La pharmacie du pont de Bondy " est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par l'établissement public foncier d'Ile-de-France sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. B A, à la société " La pharmacie du pont de Bondy " et à l'établissement public foncier d'Ile-de-France.

Fait à Montreuil, le 14 mars 2023.

La juge des référés,

Signé

Th. Renault

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2302034