Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 20 février et
28 avril 2023, M. et Mme C... B..., représentés par Me Garrigues, demandent au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 30 août 2022 par lequel la maire de la commune de Neuilly-Plaisance a accordé à M. A... D... un permis de construire portant sur la construction de deux maisons individuelles accolées et des clôtures sur un terrain sis 53 boulevard Fichot, situé sur le territoire de la commune et l’arrêté du 29 mars 2023 de permis modificatif, ensemble la décision implicite de rejet de leurs recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Neuilly-Plaisance une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence ;
- le projet méconnaît les dispositions de l’article UR 3.2 du règlement du Plan local d’urbanisme (PLU) de Neuilly-Plaisance relatives à la hauteur des constructions ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UR.4 du règlement du PLU de Neuilly- Plaisance relatives à l’architecture des toitures ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UR.5.2 du règlement du PLU de Neuilly- Plaisance relatives aux espaces verts ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UR.5.8 du règlement du PLU de Neuilly- Plaisance relatives aux linéaires végétalisés ;
- il méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme et celles de l’article UR.7 du règlement du PLU de Neuilly-Plaisance relatives aux conditions de desserte par les voies publiques ou privées et accès aux voies ouvertes au public ;
- il méconnaît l’article 2.2.4 du plan de prévention du risque inondation (PPRI) de la Marne dans le département de la Seine-Saint-Denis.
Par un mémoire en défense enregistré le 13 avril 2023, la commune de Neuilly- Plaisance, représentée par Me Viannay conclut d’une part, au rejet de la requête et d’autre part, à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.
Ils font valoir que les moyens ne sont pas fondés.
La requête a été communiquée à M. D... qui n’a pas produit d’observations.
Par une ordonnance du 5 février 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 25 février 2025 à 12h.
Le 21 mars 2025, le tribunal a informé les parties, en application de l’article L. 600- 5- 1 du code de l’urbanisme, qu'il est susceptible de surseoir à statuer sur la requête en ce qui concerne le vice, susceptible d’être régularisé, tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UR.5.2 du PLU relatives aux espaces verts et des dispositions de l’article UR 3.2 du PLU relatives à la hauteur des constructions.
Par mémoire enregistré le 24 mars 2025, la commune de Neuilly Plaisance a fait valoir ses observations en soulignant qu’elle était favorable à un sursis à statuer en vue d’une régularisation.
Par mémoire enregistré le 25 mars 2025, les requérants ont fait valoir leurs observations.
Vu :
- la décision attaquée ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le plan de prévention du risque inondation de la Marne dans le département de la Seine-Saint-Denis, approuvé par arrêté préfectoral du 15 novembre 2010 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Delamarre, présidente-rapporteure ;
- les conclusions de M. Löns, rapporteur public ;
- les observations de Me Garrigues pour les requérants.
Considérant ce qui suit :
Par un arrêté du 30 août 2022, la maire de la commune de Neuilly-Plaisance a accordé à M. A... D... un permis de construire portant sur la construction de deux maisons individuelles accolées et des clôtures sur un terrain sis 53 boulevard Fichot, situé sur le territoire de la commune. Par un arrêté du 29 mars 2023, le maire de la commune de Neuilly-Plaisance a délivré à M. D... un permis de construire portant sur la modification des espaces verts et la suppression de la référence à des lots dans le dossier de demande de permis de construire. Par la présente requête, M. et Mme C... B... demandent l’annulation de l’arrêté du 30 août 2022 portant permis de construire et de l’arrêté du 29 mars 2023 portant permis de construire modificatif et la décision implicite rejetant leur recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, aux termes de l’article 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Neuilly-Plaisance : « En zone UR et dans l’ensemble de ses secteurs, la hauteur maximale est limitée à 6 mètres à l’égout du toit et 10 mètres au faîtage. Pour cette hauteur, le nombre de niveaux maximum admis est R+2 ». Le dictionnaire du PLU définit le sous-sol de la manière suivante : « Il s’agit de désigner les volumes de construction bâtis en infrastructure et qui n’émergent pas de plus de 1m compté entre le point le plus bas du sol fini extérieur et le plancher du rez-de-chaussée. Au-delà, le volume est assimilé à un niveau de superstructure. La partie émergeant du sol s’appelle le soubassement de la construction ».
Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la réalisation d’un sous-sol, de deux étages et d’une mezzanine. Toutefois et contrairement à ce que soutiennent la commune défenderesse, la mezzanine doit être considérée comme un niveau dès lors que le plancher de la mezzanine couvre la quasi-totalité de la superficie du logement dont elle fait partie et ajoute ainsi un étage au projet. Dans ces conditions, le projet est un projet en R+3 et méconnaît les dispositions de l’article 3.2 du règlement du PLU. Par suite, le moyen doit être écarté.
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ». Aux termes de l’article 4.1 des dispositions générales du règlement du PLU de Neuilly-Plaisance : « 4.1. Caractéristiques des façades, des toitures et des clôtures Composition d’ensemble et intégration dans le paysage : Toutes constructions nouvelles dans leur ensemble, y compris les ouvrages et édicules techniques et les extensions, doivent par leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur, respecter le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages urbains locaux. (…) Toitures : Les toitures doivent assurer un bon couronnement de la construction et être en harmonie de par leur forme, leur couleur ou leur matériau avec celles des constructions avoisinantes. (…)».
D’une part, les dispositions de l’article 4.1 des dispositions générales du règlement du règlement du PLU de Neuilly-Plaisance ont le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de l'article R. 111-27. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du PLUi que doit être appréciée la légalité du refus de permis de construire en litige.
D’autre part, pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité compétente d’apprécier, dans un premier temps, le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce secteur. Lorsqu’il a été fait usage de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme permettant que la demande de permis de construire porte à la fois sur la construction et sur la démolition d’une construction existante nécessaire à cette opération, il appartient à l’administration d’apprécier l’impact, sur le site, non de la seule démolition de la construction existante mais de son remplacement par la construction autorisée.
Il ressort des pièces du dossier que l’environnement immédiat du projet est constitué majoritairement par des pavillons en R+1 ou R+2, présentant des façades et des toitures diverses. Il ressort de ces mêmes pièces que le projet consiste en la construction d’une maison individuelle avec une toiture mansardée à quatre pans dont la couverture est en bac acier sous forme de plaques. Une telle toiture n’est pas en harmonie de par sa fore et son matériau avec les constructions avoisinantes. Dans ces conditions, le projet méconnaît l’article 4.1 des dispositions générales du règlement du règlement du PLU de Neuilly-Plaisance.
En troisième lieu, aux termes de l’article 5.2 du règlement du PLU de Neuilly-Plaisance : « En zone UR et dans les secteurs URa et URb, 50% minimum de la surface de l’unité foncière doivent être traités en espaces verts décomposés comme suit : / 40% en espaces verts de pleine terre ; / 10% en espaces verts complémentaires ». Le dictionnaire du PLU applicable en l’espèce précise que : « Les aires de stationnement et leurs accès sont exclus des surfaces de pleine terre ».
D’une part, il ressort des pièces du dossier que la surface de l’unité foncière du projet est de 428m² et qu’il est en conséquence exigé 214m² d’espaces verts dont 171,2 m² d’espaces de pleine terre et 42,8m² d’espaces complémentaires. D’autre part, s’il ressort des pièces du dossier et notamment du dossier de demande de permis de construire modificatif, que le projet prévoit la réalisation de 257,3m² d’espaces verts dont 186,8m² d’espaces de pleine terre et 70,50m d’espaces verts complémentaires, il est constant que l’accès à l’aire de stationnement est inclus dans le calcul de ces espaces. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précitées dès lors que les dispositions applicables du PLU précisent que les aires de stationnement et leurs accès sont exclus des surfaces de pleine terre.
En dernier lieu, le PLU de Neuilly-Plaisance prévoit que : « le territoire de Neuilly-Plaisance est impacté par le Plan de Prévention des Risques inondation (PPRi) de la Marne, dont le règlement s’applique indépendamment des dispositions du PLU ». Aux termes de l’article 2.2.4 du PPRi :« objectif 4 : prévenir les dommages sur le bâti : Les murs et revêtements de sols, l’isolation thermique et phonique doivent être réalisés à l’aide de matériaux insensibles à l’eau pour les parties de bâtiments situées en dessous de l’altitude des PHEC. -Toute surface de plancher fonctionnel1e située au-dessous de l’altitude des PHEC doit être conçue de façon à permettre l’écoulement des eaux pendant la crue et l’évacuation rapide des eaux après la crue. -Les sous-sols à usage de stationnement doivent être inondables et conçus de façon à permettre l’évacuation des eaux après la crue (notamment par des dispositifs permettant l’écoulement gravitaire, siphon...) ; ils doivent avoir une hauteur sous plafond suffisante pour que tous les véhicules puissent être évacués. »
Les requérants font valoir que le projet méconnaît les dispositions de l’article 2.2.4 du PPRi dès lors qu’il prévoit la construction d’un sous-sol en dessous du terrain naturel qui constitue un obstacle à l’expansion des crues alors que le projet se situe en zone d’aléa majeur. Alors que la commune de Neuilly-Plaisance ne conteste pas ce moyen et notamment la circonstance que le sous-sol destiné au stationnement est entièrement fermé et qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le projet comporterait des dispositifs spécifiques d’évacuation, les requérants sont fondés à soutenir que l’autorisation délivrée méconnaît les dispositions de l’article 2.2.4 du PPRi.
Aucun des autres moyens soulevés par les requérants n’est de nature à entraîner l’annulation de l’arrêté attaqué.
Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :
13. Les vices tenant à la méconnaissance des articles 3.2, 4.1 et 5.2 du PLU de Neuilly Plaisance, de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article 2.2.4 du PPRi. compte tenu des caractéristiques du projet et notamment du risque d’inondation auquel il était exposé, ne pouvait être regardé comme n’affectant qu’une partie identifiable du projet, mais sa conception même. Une régularisation de ce vice impliquerait dès lors d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Par suite, alors qu’il ne peut être fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il y a lieu de procéder à l’annulation totale de l’arrêté du 30 août 2022 par lequel la maire de la commune de Neuilly-Plaisance a accordé à M. A... D... un permis de construire portant sur la construction de deux maisons individuelles ensemble l’arrêté du 29 mars 2023 de permis modificatif et la décision implicite de rejet de leurs recours gracieux.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Neuilly-Plaisance demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Neuilly-Plaisance une somme globale de 1 500 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : L’arrêté du 30 août 2022 est annulé.
Article 2 : La commune de Neuilly-Plaisance versera aux requérants une somme globale de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions de la commune de Neuilly-Plaisance au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetée.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme C... B..., à la commune de Neuilly-Plaisance et à M. A... D....
Délibéré après l'audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Delamarre, présidente-rapporteure,
Mme Caldoncelli-Vidal première conseillère,
Mme Hardy, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025.
La présidente-rapporteure,
A-L. Delamarre
L’assesseure la plus ancienne,
M. Caldoncelli-Vidal
La greffière,
I. Dad
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis ou au préfet territorialement compétent en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.