Tribunal Administratif de Montreuil — Décision N° TA93-2302890

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 10 mars 2023, la société H.K. M, représentée par Me Rezeau, demande au juge des référés du Tribunal, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision du 12 janvier 2023 par laquelle le président de l'établissement public territorial (EPT) Plaine Commune a exercé son droit de préemption urbain sur des biens situés 18 avenue Lénine à Pierrefitte-sur-Seine, parcelle cadastrée section X n°149 ;

2°) de mettre à la charge de l'EPT Plaine Commune une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société soutient que :

Sur l'urgence :

- la société bénéficie d'une présomption d'urgence en qualité d'acquéreur évincé, laquelle est constituée en l'espèce dès lors que la décision litigieuse constitue une atteinte à son droit de propriété et au versement du prix de vente des biens à la SCI venderesse, placée en liquidation judiciaire, alors que l'EPT Plaine Commune ne fait état d'aucune circonstance particulière justifiant la vente rapide des biens ;

Sur le doute sérieux quant à la légalité de la décision :

- la décision attaquée est tardive, la décision de l'EPT Plaine Commune ayant été notifiée au propriétaire postérieurement au délai prescrit par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;

- la réalité d'un projet précis poursuivi par l'opération n'est pas établi.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mars 2023, l'EPT Plaine Commune, représenté par Me Lherminier, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

L'EPT Plaine Commune soutient que :

- la condition d'urgence n'est pas remplie dès lors que, d'une part, la décision attaquée n'a aucune incidence grave et irrémédiable sur la situation de la société H.K.M et, d'autre part, que l'autorité préemptrice justifie de circonstances particulières du fait de l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide de son projet de construction de logements et à ce qu'il soit rapidement mis fin à la situation de squat de l'ensemble immobilier, de nature à renverser la présomption d'urgence bénéficiant à l'acquéreur évincé ;

- aucun des moyens soulevés dans la requête n'est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée.

Vu :

- les pièces du dossier ;

- la requête, enregistrée le 10 mars 2023 sous le n° 2302892 tendant à l'annulation de la décision attaquée.

Vu :

- les pièces du dossier ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Vu la décision par laquelle le président du tribunal a désigné Mme Renault, première conseillère, pour statuer sur les demandes en référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique du 27 mars 2023 à 14h30, tenue en présence de Mme Valcy, greffière d'audience, Mme Renault a lu son rapport et entendu :

- les observations de Me Rezeau, représentant la société H.K.M, qui persiste dans ses écritures, et fait valoir en outre que la décision de préemption n'a pas été transmise au notaire en charge de la vente de l'ensemble immobilier suivant les modalités prévues par l'article R. 213-25 du code de l'urbanisme et les articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration ;

- les observations de Me Herpin, substituant Me Lherminier, représentant l'EPT Plaine Commune, qui persiste dans ses écritures.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1. La société H.K.M s'est portée candidate à l'acquisition d'un ensemble immobilier situé 18 avenue Lénine à Pierrefitte-sur-Seine, parcelle cadastrée section X n°149. Par ordonnance du 2 juin 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a autorisé le liquidateur judiciaire de la SCI venderesse à régulariser cette vente. La déclaration d'intention d'aliéner l'ensemble immobilier a été notifiée à l'ETP Plaine Commune le 5 octobre 2022. Par décision du 12 janvier 2023, le président de l'ETP Plaine Commune a décidé de préempter l'ensemble immobilier. Par la présente requête, la société H.K.M demande au juge des référés de suspendre l'exécution de cette décision.

Sur les conclusions à fin de suspension :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

En ce qui concerne la condition d'urgence :

3. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets pour l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être regardée comme remplie lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement dans le cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple, s'agissant du droit de préemption urbain, à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.

4. Pour contester la présomption d'urgence s'attachant à la contestation d'une décision de préemption par l'acquéreur évincé, l'EPT Plaine Commune se borne à se prévaloir de la nécessité de réaliser rapidement son projet de construction de logements et de la situation d'occupation des biens par des occupants sans droit ni titre. Ce faisant, et alors que le projet de réalisation de logements n'en est encore qu'à une phase préparatoire d'étude de faisabilité, l'établissement public n'invoque pas de circonstance particulière de nature à faire obstacle à la présomption mentionnée ci-dessus. Il s'ensuit que la condition d'urgence doit être regardée comme remplie.

En ce qui concerne l'existence d'un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée :

5. Aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. () / Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. () ".. Aux termes de l'article R. 213-25 du même code : " Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration. ".

6. Il résulte des dispositions mentionnées ci-dessus de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles précitées du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

7. Il ressort des pièces du dossier que l'EPT Plaine Commune a reçu le 5 octobre 2022 la déclaration d'intention d'aliéner la parcelle cadastrée section X n°149 et qu'il a reçu les pièces demandées, par courrier du 25 novembre 2022, le 13 décembre 2022, ce qui lui permettait, en application des dispositions précitées de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, d'exercer son droit de préemption jusqu'au 13 janvier 2023. L'EPT Plaine Commune fait valoir qu'il a informé par courriel le notaire mandataire de la SCI propriétaire de l'ensemble immobilier le 12 janvier 2023, date de la décision de préemption. Toutefois, ce courriel n'a pas la nature d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'un acte d'huissier, d'un dépôt contre décharge et ne respecte pas les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration des envois par voie électronique. Ainsi, en l'état de l'instruction, le moyen tiré de la tardiveté de la décision de préemption est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de celle-ci.

8. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Aucun autre moyen n'est susceptible de fonder la suspension de la décision attaquée, en l'état du dossier.

9. Il résulte de ce qui précède que les deux conditions posées par l'article L. 521-1 du code de justice administrative sont remplies.

Sur l'étendue de la suspension prononcée :

10. D'une part, lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption avant l'intervention du transfert de propriété au profit de la collectivité publique qui a exercé le droit de préemption, cette suspension a en principe pour effet de faire obstacle au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de cette collectivité et à la prise de possession du bien. Toutefois, le juge des référés, qui doit prendre en considération les incidences de la suspension pour l'ensemble des personnes intéressées, tout en préservant les intérêts du futur propriétaire, quel qu'il soit, peut notamment suspendre la décision de préemption en tant seulement qu'elle permet à la collectivité publique de disposer du bien et d'en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible la décision de préemption, en précisant alors que son ordonnance ne fait pas obstacle à la signature de l'acte authentique et au paiement du prix d'acquisition, ou au contraire la suspendre en tant qu'elle fait obstacle à la vente au bénéfice de l'acquéreur initial, à ses risques et périls et, le cas échéant, sous les mêmes réserves relatives à la disposition et à l'usage du bien.

11. D'autre part, aux termes de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme, issu de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové : " En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption (), le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique () ".

12. En l'espèce, il ne résulte pas de l'instruction que le transfert de propriété au profit de l'EPT Plaine Commune soit intervenu. Par ailleurs, la société requérante ne justifie pas avoir accompli de démarches afin de réaliser un projet à brève échéance, justifiant que cette vente doive être faite avant le jugement au fond. Par suite, la société H.K.M. est seulement fondée à demander la suspension de la décision du 12 janvier 2023 par laquelle l'EPT Plaine Commune a décidé d'exercer le droit de préemption urbain afin d'acquérir l'ensemble immobilier situé 18 avenue Lénine à Pierrefitte-sur-Seine, parcelle cadastrée section X n°149 en tant que cette décision permet à l'EPT Plaine Commune d'exercer les prérogatives s'attachant au droit de propriété, de sorte que la décision de préemption ne soit pas rendue plus difficilement réversible à la date à laquelle il sera statué sur le litige au fond.

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les requérants, qui n'ont pas la qualité de partie perdante, soient condamnés à verser à l'EPT Plaine Commune la somme demandée au titre des frais de justice. L'EPT Plaine Commune versera en revanche une somme de 1 000 euros aux requérants au titre de ces mêmes frais.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de la décision du 12 janvier 2023 par laquelle le président de l'établissement public territorial Plaine Commune a exercé son droit de préemption urbain sur des biens situés 18 avenue Lénine à Pierrefitte-sur-Seine, parcelle cadastrée section X n°149 est suspendue, en tant que cette décision permet à l'établissement public territorial Plaine Commune de disposer du bien et d'en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible la décision de préemption, sans que cette suspension ne fasse obstacle à la signature de l'acte authentique et au paiement du prix d'acquisition.

Article 2 : L'établissement public territorial Plaine Commune versera la somme de 1 000 (mille) euros à la société H.K.M. sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société H.K.M. et à l'établissement public territorial Plaine Commune.

Copie en sera adressée pour information à Me Mandin, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Nunes et Fils.

Fait à Montreuil, le 29 mars 2023.

La juge des référés,

Th. Renault

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.