Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2009356

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 18 septembre 2020 et un mémoire récapitulatif, enregistré le 15 juillet 2021, des mémoires enregistrés les 24 et 25 octobre 2021 et un mémoire récapitulatif enregistré le 23 novembre 2021 et un mémoire enregistré le 26 janvier 2023, Mme E G et M. F C , représentés par la SAS Huglo Lepage avocats, agissant par Me Corinne Lepage, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 7 janvier 2020 par lequel le maire de la commune de Châtillon a délivré à M. A B un permis de construire sur un terrain situé 48 rue des Fauvettes ; ensemble, la décision implicite de rejet de leur recours gracieux à l'encontre de cette décision, l'arrêté du 25 novembre 2020 ayant délivré un permis de construire modificatif à M. B et la décision implicite de rejet de leur recours gracieux à l'encontre de cet arrêté.

2°) de mettre à la charge de la commune et de M. B la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- les surfaces de plancher déclarées dans la demande de permis de construire sont inexactes ;

- les pièces graphiques et photographiques du permis de construire sont contradictoires quant à la nature de la baie existante en façade nord-est de la maison ;

- les erreurs dont la demande de permis est entachée sont constitutives d'une fraude ;

- le projet d'extension porte sur une construction juridiquement inexistante et ne peut faire l'objet d'un permis de construire qu'à condition de régulariser la construction existante ;

- le projet méconnaît l'article UD7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Châtillon ;

- le projet méconnaît l'article UD7.3.3 du règlement du PLU ;

- le projet méconnaît l'article UD12 du règlement du PLU ;

- le projet méconnaît UD11 du règlement du PLU ;

- le projet méconnaît UD13 du règlement du PLU ;

- le projet méconnaît l'article 49 du règlement sanitaire départemental.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 28 mai 2021, 22 septembre 2021, 6, 11 et 19 janvier 2023, la Commune de Châtillon, représentée par la SELARL Goutal Alibert et Associés, agissant par Me Philippe Peynet, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

Par des mémoires en défense enregistrés les 28 mai 2021, 22 septembre 2021, 24 novembre 2021, 18 janvier 2023, M. B, représenté par Me Bernard Poujade, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de prononcer un sursis à statuer sur le fondement des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 septembre 2021 par ordonnance du 20 juillet 2021.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Baude, rapporteur,

- les conclusions de Mme Maisonneuve, rapporteure public,

- et les observations de Me Petit dit D, représentant la commune de Châtillon.

Considérant ce qui suit :

1. M. C et Mme G demandent au tribunal d'annuler le permis de construire du 7 janvier 2020 par lequel le maire de Chatillon a autorisé M. B à réaliser une extension et la surélévation d'une maison d'habitation située 48 rue des Fauvettes dans cette commune, ainsi que l'arrêté du 25 novembre 2020 par lequel le maire de la commune de Chatillon a délivré à M. B un permis de construire modificatif.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes des dispositions de l'article UD7-3-3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Chatillon : " L'extension ou la surélévation d'une construction existante à la date d'approbation du présent règlement ne respectant pas les dispositions figurant au 7-1 et 7-2, peut être autorisée dans le prolongement de la façade ou du pignon existant, sans pour autant se rapprocher des limites séparatives et à condition que les façades créées dans ce prolongement ne comportent pas de baies autres que des jours de souffrance ".

3. Il ressort des pièces du dossier que la maison d'origine a été construite avant l'entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 ayant institué le permis de construire et que sa construction n'était par conséquent pas soumise à la délivrance préalable d'un tel permis. Elle doit dès lors être regardée comme une construction existante. Il ressort également des pièces du dossier que cette construction ne respecte pas les dispositions des articles 7-1 et 7-2 du règlement, des baies étant situées sur sa façade nord-est à moins de 3 mètres de la limite séparative. Il en résulte que les travaux d'extension de cette construction entrent dans le champ d'application de l'article UD7-3-3 du règlement et doivent être soumis à ses dispositions.

4. Sont en outre implantées sur le terrain d'assiette du projet, d'une part, à l'angle des limites séparatives nord-est et sud-est, une construction à usage de garage, et d'autre part, au sud, une construction à usage de cuisine accolée à la maison d'origine. Il n'est pas établi que ces constructions, édifiées postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 ayant institué le permis de construire, ont fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme. Il ressort en outre de la demande de permis de construire qu'elle ne porte pas sur la régularisation de l'existence de ces deux constructions mais uniquement sur leur démolition. Dans ces conditions les façades et les pignons de ces deux constructions ne peuvent pas être prises en considération pour apprécier la conformité du projet par rapport à l'obligation pour l'extension de s'inscrire dans le prolongement d'une façade ou d'un pignon existant. Il en résulte que le respect de cette condition doit être appréciée exclusivement au regard de la configuration architecturale de la maison d'origine.

5. Il ressort des pièces du dossier que sur sa façade sud-ouest l'extension ne se situe pas dans le prolongement de la façade sud-ouest de la maison d'origine. Sur sa façade sud-est, l'extension ne se situe pas non plus dans le prolongement de la façade de la maison d'origine. Le volume de l'extension ne se situe pas davantage dans le prolongement du pignon sud-est de la maison d'origine. Enfin, le projet d'extension se rapproche des limites séparatives sud-est et sud-ouest. Dès lors le moyen tiré de la non-conformité du projet au regard des dispositions de l'article UD7.3.3 est fondé.

6. Aux termes de l'article UD7-1-2 du règlement : " Article UD 7 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. 7-1. En UD (hors secteur UDt et UDs), les constructions peuvent s'implanter : 7-1-1. sur les limites séparatives, si la façade sur la limite ne comporte pas de baies ; 7-1-2. en retrait de ces limites. Dans ce cas, elles doivent s'en écarter conformément aux règles suivantes : · de 8 mètres minimum si la façade comporte des baies principales ; · de 3 mètres minimum en l'absence de baie principale ".

7. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la transformation d'une fenêtre de la façade nord-est de la maison d'origine, laquelle est située à moins de huit mètres de la limite séparative, en baie de plain-pied qui présente une surface de vitrage supérieure à celle de la fenêtre d'origine. Cette transformation aura ainsi pour effet d'aggraver la non-conformité de la construction existante par rapport au règlement. Dès lors le moyen tiré de la non-conformité du projet au regard des dispositions de l'article UD7-1-2 doit être accueilli.

8. En quatrième lieu, aux termes de l'article UD12 - Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement : " 12-1. Dispositions générales : le stationnement des véhicules motorisés, ainsi que des deux roues non motorisés et poussettes correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessous est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables. Le nombre de place doit être arrondi à l'entier supérieur dès que la première décimale est supérieure ou égale à 4 et ne peut en aucun cas être inférieur à une place. Néanmoins, il est arrondi à l'entier inférieur pour les extensions et les surélévations des constructions à vocation d'habitation existantes. Lors de toute opération de construction ou de transformation de locaux, toute place de parking supprimée doit être rétablie en plus des besoins nouveaux qu'entraîne la construction nouvelle et dont les normes minimales sont définies ci-après. (). Toute opération de création de logements dans une construction existante doit respecter les normes définies au 12-2 et au 12-3 ". En outre aux termes de l'article UD12.2.2 " normes de stationnement " " habitation " : 1 place pour 50m2 de surface de plancher, avec un minimum d'une place par logement ".

9. Aux termes de l'article L.151-33 du code de l'urbanisme : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. Lorsqu'une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d'une concession à long terme ou d'un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 151-32, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l'occasion d'une nouvelle autorisation ".

10. Il résulte de ces dispositions que le maire peut, dès lors que le pétitionnaire est dans l'impossibilité technique de réaliser les emplacements de stationnement auxquels il est tenu en application du plan local d'urbanisme, accorder le permis sollicité si le demandeur justifie de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération.

11. Il ressort des pièces du dossier qu'avec une surface de plancher de cent soixante-quinze mètres carrés, le pétitionnaire est tenu de réaliser trois places de stationnement. Il ressort également des pièces du dossier que le projet prévoit la démolition d'une construction de plain-pied de trois mètres de largeur et de 5,2 mètres de longueur située en limite séparative nord-est du terrain d'assiette du projet. Cette construction est présentée dans le formulaire CRFA du permis de construire modificatif comme " une place intérieure restreinte " et identifiée dans l'acte de vente de la maison dressé en 2010 comme un " garage ". Une telle construction doit dès lors être regardée comme une place de parking supprimée au sens des dispositions de l'article UD12.1 précité. Il en résulte que le pétitionnaire devait réaliser quatre places de stationnement pour assurer la conformité du projet avec les dispositions précitées.

12. Pour s'acquitter de ses obligations en matière de stationnement, le pétitionnaire a fait l'acquisition de trois places dans un parc privé de stationnement située Allée Edgard Brandt à Châtillon, et matérialisé une place de stationnement en surface dans le terrain d'assiette du projet. Il n'établit toutefois pas avoir été dans l'impossibilité technique, tenant à la configuration ou à la localisation du terrain, de réaliser les places de stationnement sur le terrain d'assiette du projet, ni ne démontre que les dispositions du PLU faisaient obstacle à ce que puisse être conçu, sur le terrain d'assiette, un projet d'extension conciliant à la fois les exigences réglementaires en matière de stationnement, d'espaces verts et d'emprise au sol des constructions. Dès lors les requérants sont fondé à soutenir que le projet méconnaît l'article UD12 du règlement et à l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme.

13. En dernier lieu, aux termes de l'article UD13-2-1 du règlement : " En UD uniquement (hors UDt et UDs) : au moins 40 % de la superficie du terrain devant rester non bâtie, résultant de l'application de l'emprise au sol à l'article UD 9, doivent être traités en espace vert ; au moins 50 % de la superficie du terrain devant rester non bâtie, résultant de l'application de l'emprise au sol à l'article UD 9, doivent être traités en espace vert de pleine terre ; ". Le règlement précise en outre dans son chapitre " définitions " : " Espaces verts : les espaces verts sont constitués par des terrains aménagés sur terre végétale ou substrat d'une épaisseur minimale de 80 cm. La surface de ces terrains doit recevoir des plantations herbacées, arbustives ou arborées, et être située au rez-de-chaussée des constructions. Les surfaces destinées aux aires de stationnement ne pourront en aucun cas être comptabilisées en espace vert. Espace vert de pleine terre Un espace de pleine terre permet d'éviter une trop forte imperméabilisation du sol, donc de limiter les ruissellements des eaux de pluie et de reconstituer les nappes phréatiques. Ainsi, à titre d'exemple, un parking réalisé en sous-sol et dépassant l'emprise de la construction, fait perdre la qualité de pleine terre au sol resté libre en surface. Les parties de terrain en pleine terre ne peuvent supporter des constructions en sous-sol. Les éventuels réseaux existants ou projetés dans son sous-sol sont autorisés afin qu'ils ne portent pas atteinte à l'équilibre pédologique du sol ".

14. Il résulte des dispositions précitées, éclairées par les exemples d'application figurant au titre 6 du règlement intitulé " exemples de calcul des emprises au sol et des surfaces d'espaces verts et d'espaces verts de pleine terre ", que le terrain d'assiette du projet est situé en zone UD, qu'il présente une superficie de cent trente-neuf mètres carrés dont cinquante-neuf mètres carrés doivent demeurer libres de toute construction, et que 90 % de cette surface de cinquante-neuf mètres carrés, soit 53,1 mètres carrés, doit être traitée en espaces verts, dont 50 % au moins en espaces verts de pleine terre. Il ressort des pièces du dossier que la surface d'espaces verts prévue par le projet, lesquels ne peuvent inclure ni la surface de la place de stationnement extérieure, ni la surface végétalisée envisagée en toiture, est de 43,5 mètres carrés.

15. La circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d'urbanisme régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.

16. Il n'est pas établi que le projet rend la construction initiale plus conforme aux dispositions de l'article UD13-2-1 du règlement. Dès lors il y a lieu d'accueillir le moyen tiré de la non-conformité du projet avec les dispositions de celui-ci.

17. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible, en l'état de l'instruction, d'entraîner l'annulation de l'arrêté contesté.

Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

18. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. () ".

19. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces dispositions,de mettre à la charge de M. B le versement de la somme globale de 2 000 euros qu'il versera à Mme E G et à M. F C à charge pour eux de se répartir cette somme.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

20. L'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme dispose que : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

21. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

22. Les vices dont le présent jugement constate qu'ils entachent d'illégalité le permis de construire en litige sont relatifs à l'implantation et au volume de l'extension, à la transformation d'une fenêtre en baie de plain-pied sur la façade nord-est de la maison d'origine, à la non justification de l'impossibilité technique de réaliser les aires de stationnement sur le terrain d'assiette du projet et à l'existence d'un déficit en espaces verts de l'ordre de dix mètres carrés. Ces vices impliquent de revoir l'économie générale du projet en cause sans toutefois lui apporter un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et de fixer à M. B et à la commune de Châtillon un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à M. B et à la commune de Châtillon pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 2 à 16 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : M. B versera la somme de 2 000 euros à Mme E G et à M. F C en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative à charge pour eux de se répartir cette somme.

Article 4 :Le présent jugement sera notifié à Mme G et M. C, à M. B et à la Commune de Chatillon.

Délibéré après l'audience du 14 février 2023 à laquelle siégeaient :

M. Thierry, président,

M. Louvel, premier conseiller,

M. Baude, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mars 2023.

Le rapporteur,

F.-E. Baude Le président,

P. Thierry

La greffière,

S. Le Gueux

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 20093562