Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2107037

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 28 mai 2021 et un mémoire, enregistré le 3 janvier 2023, M. B, représenté par le cabinet avocats conseils réunis, agissant par Me Christophe Buffet, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 13 janvier 2021 par lequel la maire de la commune de Vaucresson a préempté le lot 18 de la résidence " Le Bois de la Marche " située 1 avenue du Bois de la Marche et 18 boulevard de Jardy à Vaucresson, ensemble la décision du 31 mars 2021 de rejet de son recours gracieux ;

2°) d'enjoindre à la commune de Vaucresson de proposer au vendeur puis à l'acquéreur évincé d'acquérir ces biens, conformément aux dispositions de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, au prix auquel elle l'a acquis, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, un mois après notification de la décision juridictionnelle à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient :

- le bien en cause n'était pas soumis au droit de préemption urbain ;

- la décision a été signée d'une autorité incompétente ;

- la décision méconnaît l'article L. 211-4 du Code de l'urbanisme ;

- la décision n'a pas été précédée de l'avis du service des domaines ;

- la décision n'est pas suffisamment motivée ;

- la préemption ne répond pas aux finalités de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

- la commune ne justifie pas de la réalité d'un projet à la date de la préemption.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 3 novembre 2022 et 23 mai 2023, la commune de Vaucresson, représentée Me Christophe Cabanes, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge du requérant la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Il fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Baude, rapporteur

- les conclusions de M. Louvel, rapporteur public,

- et les observations de Me Cochelart, représentant la commune de Vaucresson.

Considérant ce qui suit :

1. M. B demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 13 janvier 2021 par lequel la maire de la commune de Vaucresson a préempté le lot 18 de la résidence " Le Bois de la Marche " située 1 avenue du Bois de la Marche et 18 boulevard de Jardy à Vaucresson, lot dont il s'était porté acquéreur, ensemble la décision du 31 mars 2021 de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme : " Les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan, dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d'eau destinée à l'alimentation des collectivités humaines définis en application de l'article L. 1321-2 du code de la santé publique, dans les zones et secteurs définis par un plan de prévention des risques technologiques en application de l'article L. 515-16 du code de l'environnement, dans les zones soumises aux servitudes prévues au II de l'article L. 211-12 du même code, sur tout ou partie des espaces urbains et des secteurs occupés par une urbanisation diffuse délimités conformément aux articles L. 5112-1 et L. 5112-2 du code général de la propriété des personnes publiques, ainsi que sur tout ou partie de leur territoire couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approuvé en application de l'article L. 313-1 du présent code lorsqu'il n'a pas été créé de zone d'aménagement différé ou de périmètre provisoire de zone d'aménagement différé sur ces territoires ". Et aux termes de l'article L. 211-2 du même code : " Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre. / Toutefois, la compétence d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, d'un établissement public territorial créé en application de l'article L. 5219-2 du code général des collectivités territoriales, ainsi que celle de la métropole de Lyon en matière de plan local d'urbanisme, emporte leur compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain ".

3. Par ailleurs, aux termes de l'article L. 511-17 du code général des collectivités territoriales : " Les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale peuvent à tout moment transférer, en tout ou partie, à ce dernier, certaines de leurs compétences dont le transfert n'est pas prévu par la loi ou par la décision institutive () / Ces transferts sont décidés par délibérations concordantes de l'organe délibérant et des conseils municipaux () / Le transfert de compétences est prononcé par arrêté du ou des représentants de l'État dans le ou les départements intéressés () / L'établissement public de coopération intercommunale est substitué de plein droit, à la date du transfert de compétences, aux communes qui le composent dans toutes leurs délibérations et tous leurs actes () ".

4. Il ressort des pièces du dossier que par délibération du 8 décembre 2016 la commune de Vaucresson a institué sur l'ensemble de son territoire le droit de préemption urbain, et qu'elle est membre de l'établissement public territorial Paris Ouest La Défense. Il n'est pas soutenu que cet établissement, compétent en matière de préemption à la date de l'arrêté attaqué par l'effet de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, a modifié ou abrogé la délibération du 8 décembre 2016, dont les dispositions demeuraient par conséquent applicables à la date à laquelle la décision attaquée a été prise. Dès lors, le moyen tiré de ce que le droit de préemption urbain n'a pas été valablement institué sur le territoire de la commune doit être écarté.

5. En second lieu, aux termes de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou à une société d'économie mixte répondant aux conditions définies au deuxième alinéa de l'article L. 300-4 et bénéficiant d'une concession d'aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. / Dans les articles L. 211-1 et suivants, L. 212-1 et suivants et L. 213-1 et suivants, l'expression "titulaire du droit de préemption" s'entend également, s'il y a lieu, du délégataire en application du présent article ". Aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : " Le maire peut, () par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : () / 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire () ".

6. Il ressort des pièces du dossier que par délibération du 29 septembre 2020 le conseil de territoire de l'établissement public territorial Paris Ouest La Défense a délégué à son président l'exercice du droit de préemption, comprenant la faculté de déléguer cet exercice dans les conditions de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme. Sur le fondement de cette délibération le président de l'établissement public a délégué le 22 décembre 2020 à la commune de Vaucresson l'exercice de ce droit en vue de préempter le bien faisant l'objet de la décision attaquée. Il ressort également des pièces du dossier que par délibération du 26 mai 2020, rendue exécutoire le 28 mai 2020, le conseil municipal de la commune de Vaucresson a délégué au maire l'exercice des droits de préemption urbain, " que la commune en soit titulaire ou délégataire ", et que l'arrêté attaqué est signé du maire de Vaucresson. Dès lors le moyen tiré de ce que l'arrêté a été signé par une autorité incompétente doit être écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme : " Ce droit de préemption n'est pas applicable : / a) A l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai ; () ".

8. Il ressort des pièces du dossier que la délibération précitée du conseil municipal de la commune de Vaucresson du 8 décembre 2016 comportait les termes suivants : " décide que le droit de préemption urbain renforcé (lequel concerne les types d'aliénations et de cessions mentionnées à l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme) s'applique sur l'intégralité du territoire communal ". Il en résulte que le droit de préemption en vigueur à la date de la décision attaquée était un droit de préemption dit " renforcé " du fait de l'étendue de son champ matériel d'application, qui incluait les hypothèses d'aliénation énumérées à l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 211-4 précité doit ainsi être écarté.

9. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. / Dans les zones d'aménagement différé les périmètres provisoires de zone d'aménagement différé et dans les secteurs ayant fait l'objet de la délibération prévue par le dernier alinéa de l'article L. 211-4, le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être consulté, quel que soit le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner. / L'avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition. / Les dispositions du présent article s'appliquent également aux propositions faites en application des articles L. 211-5 et L. 212-3 ". L'arrêté du 5 décembre 2016, relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes, fixe le montant auquel il est fait référence à l'article R. 213-21 à 180 000 euros à compter du 1er janvier 2017.

10. Il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée a procédé à la préemption du bien en cause pour un montant de 130 000 euros, somme n'excédant pas le seuil au-delà duquel, en application de l'arrêté du 5 décembre 2016, l'avis du service des domaines devait être recueilli. Dès lors le moyen tiré de ce que la décision est illégale faute pour le maire d'avoir recueilli l'avis préalable de ce service doit être écarté.

11. En cinquième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine () ".

12. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

13. Il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée visait la politique communale d'étendre le parc de logements sociaux par d'autres moyens que la construction neuve, et notamment par le conventionnement de logements existants et leur remise à des bailleurs sociaux, et justifiait cette politique par la situation de carence de la commune au regard de ses obligations légales en matière de réalisation de logements sociaux. Elle décrivait les caractéristiques du bien préempté. Dès lors le requérant n'est pas fondé à soutenir que la décision n'était pas suffisamment motivée et il y a lieu d'écarter le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme sur ce point.

14. En sixième lieu, aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations ".

15. Il ressort des motifs de l'arrêté attaqué qu'il avait pour objet la mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat et constituait un acte de la commune visant à autoriser une action concourant à cette politique. Il ne résulte pas des dispositions précitées, qui définissent l'aménagement comme un ensemble d'actes émanant des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale, qu'elles impliquent nécessairement, pour qu'une action ou opération d'aménagement soit caractérisée, la réalisation de travaux. Dès lors il y a lieu d'écarter le moyen tiré de ce que la décision attaquée n'a pas été exercée en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'une action ou opération répondant aux objets définis à l'article L. 300-1.

16. En dernier lieu, il ressort des pièces du dossier que le maire de la commune de Vaucresson a préempté à huit reprises, entre février 2019 et juillet 2020, des logements situés dans des immeubles d'habitat collectif de la commune, en motivant ces décisions d'une part par la volonté de la commune d'étendre le parc de logements sociaux par d'autres moyens que la construction neuve, et notamment par le conventionnement de logements existants et leur remise à des bailleurs sociaux, et d'autre part par la situation de carence de la commune au regard de ses obligations légales en matière de réalisation de logements sociaux. Il ressort en outre des pièces du dossier qu'un extrait du journal de Vaucresson d'avril-mai 2011, publication émanant de la commune, informait ses lecteurs que l'un des axes de sa politique en matière d'habitat consistait à préempter des biens mis en vente " qui répondent au type de logement social ". Ces éléments, antérieurs à la décision attaquée, attestent suffisamment, notamment par la réitération dans le temps d'actes de même nature poursuivant le même objectif, de la constance et de la réalité d'un projet d'action de politique locale de l'habitat visant à acquérir des biens existants pour les transformer en logements sociaux. Dès lors il y a lieu d'écarter le moyen tiré de ce que la commune ne justifiait pas, à la date à laquelle elle a exercé le droit de préemption à l'égard du bien en cause, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.

17. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu de rejeter la requête.

Sur les conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens :

18. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

19. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. B la somme réclamée par la commune de Vaucresson au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a exposés.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 :Les conclusions de la commune de Vaucresson tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 :Le présent jugement sera notifié à M. A B, à M. D C et à la commune de Vaucresson.

Délibéré après l'audience du 20 juin 2023 à laquelle siégeaient :

M. Thierry, président,

M. Baude, premier conseiller,

Mme Zaccaron Guérin, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2023.

Le rapporteur,

F.-E. Baude Le président,

P. Thierry

La greffière,

S. Le Gueux

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 21070372