Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2110141

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 4 août 2021 et 13 décembre 2021, Mme B D et M. C D, représentés par Me Marceau, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 25 mars 2021 par lequel le maire de la commune de l'Isle-Adam a délivré à la société Groupe Jean un permis de construire n° PC 095 313 20 O 1018 en vue de la démolition des constructions existant sur le terrain situé au 25, rue de la Madeleine, de la division de l'unité foncière et de la réalisation d'un ensemble immobilier de douze logements, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre solidairement à la charge de la commune de l'Isle-Adam et de la société Groupe Jean la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir ;

- l'arrêté a été signé par une autorité incompétente ;

- il méconnaît les dispositions du chapitre 6 du titre II du plan local d'urbanisme relatives à la volumétrie et l'implantation des constructions puisque les constructions projetées sont implantées au-delà de la bande constructible ;

- il méconnaît les dispositions du chapitre 6 du titre II du plan local d'urbanisme relatives à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ;

- il méconnaît les dispositions du chapitre 1 du titre II du plan local d'urbanisme relatives au stationnement.

Par deux mémoires, enregistrés les 13 octobre 2021 et 4 février 2022, la commune de l'Isle-Adam conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. et Mme D au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 27 décembre 2021, la société Groupe Jean, représentée par Me Agostini, conclut au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit fait application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ou de l'article L. 600-5-1 du même code, à la condamnation de M. et Mme D aux entiers dépens, et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de ces derniers au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier du 9 mai 2022, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et de ce que l'instruction était susceptible d'être close à compter du 9 juin 2022.

Par une ordonnance du 10 juin 2022, l'instruction a été close avec effet immédiat.

Vu :

- les décisions attaquées ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme L'Hermine, conseillère ;

- les conclusions de M. Charpentier, rapporteur public ;

- les observations de Me Marceau, avocat de M. et Mme D ;

- les observations de Mme E représentant la commune de l'Isle-Adam ;

- et les observations de Me Agostini, avocat de la société Groupe Jean.

Une note en délibéré présentée pour les requérants a été enregistrée le 7 février 2023.

Considérant ce qui suit :

1. Le 25 mars 2021, la société Groupe Jean a obtenu un permis de construire en vue de la démolition des constructions existant sur le terrain situé au 25 rue de la Madeleine à l'Isle-Adam, de la division de l'unité foncière et de la réalisation d'un ensemble immobilier de douze logements. M. et Mme D ont exercé un recours gracieux le 12 mai 2021 à l'encontre de ce permis de construire, qui a été rejeté par une décision du 16 juin 2021. Ils demandent l'annulation du permis de construire délivré le 25 mars 2021 et de la décision de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne l'unité foncière à prendre en compte pour apprécier le respect des règles d'urbanisme :

2. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : () / d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R*431-24 ". Aux termes de l'article R. 431-24 de ce code : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ". Enfin, aux termes de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ".

3. Il résulte de ces dispositions que, par exception à la procédure de lotissement, la division d'une unité foncière prévue à l'article R. 431-24 et au d) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme, dite " de permis valant division ", permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir concomitamment un permis de construire sur l'unité foncière existante et l'autorisation de division de cette unité foncière alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie avant l'achèvement des travaux. Eu égard à l'objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments, l'obtention de l'autorisation d'urbanisme nécessaire au projet et la division de l'unité foncière existante, le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

4. Il ressort des pièces du dossier que la société Groupe Jean a sollicité un permis de construire en vue de la division de la parcelle AM 185, la démolition de la maison d'habitation et de l'abri se trouvant sur celle-ci ainsi que de la construction de dix maisons individuelles et d'un immeuble comprenant deux logements. Il appartenait dès lors à l'autorité administrative d'apprécier le respect des règles d'urbanisme au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date de la demande de la société Groupe Jean sans prendre en compte les effets de la division du terrain d'assiette sollicité à l'appui de cette demande.

En ce qui concerne les dispositions du chapitre 6 du titre II du plan local d'urbanisme relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies :

5. Aux termes des dispositions du chapitre 6 du titre II du plan local d'urbanisme relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies : " Sauf alignements spécifiques indiqués au plan, les constructions doivent être édifiées à une distance d'au moins 6,00 m de l'alignement ou de la limite d'emprise des voies privées. / À partir de ces alignements ou du recul sur alignement de 6,00 m les constructions doivent s'implanter dans une bande constructible de 20,00 m de profondeur ". Le glossaire de ce plan local d'urbanisme définit l'alignement comme : " () la limite entre une propriété privée et une voie publique ou privée ouverte à la circulation. Elle correspond généralement à la ligne d'implantation des clôtures sur rue. Il correspond donc selon les cas à un linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou à l'espace (servitude de passage, bande de terrain) par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain de l'opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation publique ".

6. La conformité d'une autorisation de construire aux règles de ce plan local d'urbanisme doit être appréciée compte tenu des voies publiques et privées existant à la date de cette autorisation, sans tenir compte des droits à construire qui résulteraient des voies créées pour la mise en œuvre de cette dernière.

7. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est desservi par la rue de la Madeleine, voie publique ouverte à la circulation. Si le permis de construire attaqué prévoit la création d'une voie privée dans le cadre de la division de l'unité foncière initiale, cette voie nouvelle, créée par le projet lui-même, ne saurait être prise en compte pour apprécier les règles d'implantation des constructions, prévues par ce même projet, par rapport aux voies publiques ou privées ouvertes à la circulation. Dans ces conditions, les constructions situées au-delà de la bande de constructibilité calculée à compter de l'alignement formé par la rue de la Madeleine ou du recul de six mètres de cet alignement méconnaissent les règles d'implantation définies par les dispositions précitées du chapitre 6 du titre II du plan local d'urbanisme relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être accueilli.

8. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation des actes attaqués.

Sur l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de justice administrative :

9. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de

l'article L 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

10. Pour l'application de ces dispositions, un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

11. Il ressort des pièces du dossier qu'au moins onze des douze logements, dont la construction est projetée, sont situés au-delà de la bande de constructibilité prévues par les dispositions du chapitre 6 du titre II du plan local d'urbanisme relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies. Dans ces conditions, le vice relevé au point 7 nécessite de revoir la nature même du projet. Ce motif d'annulation n'est donc pas susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

12. Il résulte de ce qui précède que l'arrêté du maire de l'Isle-Adam en date du 25 mars 2021 doit être annulé, ainsi que la décision par laquelle il a rejeté le recours gracieux des requérants.

Sur les frais non compris dans les dépens :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et Mme D, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Groupe Jean et la commune de l'Isle-Adam demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de l'Isle-Adam une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par M. et Mme D non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Groupe Jean la somme demandée par M. et Mme D au même titre.

D É C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire de la commune de l'Isle-Adam en date du 25 mars 2021, ensemble la décision de rejet du recours gracieux de M. et Mme D, sont annulés.

Article 2 : La commune de l'Isle-Adam versera à M. et Mme D une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions de la commune de l'Isle-Adam présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Les conclusions de la société Groupe Jean présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à Mme B D, à M. C D, à la commune de l'Isle-Adam et à la société Groupe Jean.

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Pontoise.

Délibéré après l'audience du 3 février 2023, à laquelle siégeaient :

M. Buisson, président ;

Mme Garona, première conseillère ;

Mme L'Hermine, conseillère ;

Assistés de Mme Galan, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 février 2023.

La rapporteure,

signé

M. L'Hermine

Le président,

signé

L. Buisson

La greffière,

signé

M. A

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La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.