Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2112399

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 27 septembre 2021, la société civile immobilière JR2S (SCI JR2S) demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 23 juillet 2021 par laquelle la société CDC Habitat social a exercé le droit de préemption urbain sur les lots 264, 311 et 621 de l'immeuble en copropriété " Le Rouget " sis 24 avenue Léon Paul Fargues à Sarcelles ;

2°) de mettre à la charge de la société CDC Habitat social les frais irrépétibles qu'elle aura exposés au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision attaquée n'est pas justifiée par un projet d'intérêt public ;

- le titulaire du droit de préemption n'a pas informé les tiers enchérisseurs de son intention de se prévaloir de son droit de préemption.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 décembre 2021, la société CDC Habitat social, représentée par Me Lecomte, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SCI JR2S au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision attaquée s'inscrit dans une convention de portage d'urgence, la résidence " Le Rouget " étant sinistrée et considérée comme prioritaire par la commune de Sarcelles ;

- dans le cadre de l'exercice du droit de préemption urbain, aucune information des tiers préalablement à la décision attaquée n'est prévue, ni par la loi, ni par le règlement, ni par la jurisprudence.

Par une ordonnance du 23 décembre 2021, la clôture de l'instruction a été fixée au 24 janvier 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Mettetal-Maxant, première conseillère ;

- les conclusions de Mme Saïh, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Zavaro, représentant la société CDC Habitat social.

Considérant ce qui suit :

1. Par jugement du 29 juin 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a déclaré la SCI JR2S adjudicataire d'un ensemble comprenant un appartement, une cave et un emplacement de parking formant les lots de copropriété nos 264, 311 et 621 de l'immeuble situé 24 avenue Léon Fargue à Sarcelles, résidence " Le Rouget ". Par une décision du 23 juillet 2021, dont la SCI JR2S demande l'annulation, la société CDC Habitat social a exercé le droit de préemption urbain afin d'acquérir l'ensemble immobilier.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé ". Aux termes de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels ".

3. Il résulte des dispositions précitées que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Par ailleurs, la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. Le juge de l'excès de pouvoir vérifie si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit.

4. Si la requérante soutient que la décision attaquée du 23 juillet 2021 ne répond pas à la réalisation d'un projet réel d'intérêt public, il ressort des pièces du dossier qu'une convention de portage d'urgence immobilier et foncier a été passée le 23 avril 2021 entre la commune de Sarcelles, la communauté d'agglomération Roissy Pays de France et la société CDC Habitat social, laquelle bénéficie d'une délégation du droit de préemption de la commune de Sarcelles sur le périmètre du quartier des Lochères suivant délibération du conseil municipal du 14 avril 2021. Cette convention vise à accompagner le redressement de copropriétés, dans l'attente de la mise en place éventuelle d'une concession d'aménagement ou d'une opération de requalification de copropriété dégradée (ORCOD), parmi lesquelles figure la résidence " Le Rouget " qui connaît de graves difficultés de trésorerie, faute de recouvrer ses charges auprès des copropriétaires, de payer ses fournisseurs et de pouvoir engager des travaux dont le coût est estimé à 37 000 euros par lot de copropriété. Dans ces conditions, le droit de préemption doit être regardé comme ayant été exercé en vue de la réalisation d'un projet réel répondant à l'un des objets définis par l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, conformément à l'article L. 210-1 du même code. Par suite, le moyen tiré du défaut d'intérêt public de la décision attaquée doit être écarté.

5. En second lieu, Aux termes de l'article R. 213-15 du code de l'urbanisme : " Les ventes soumises aux dispositions de la présente sous-section doivent être précédées d'une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente faisant connaître la date et les modalités de la vente. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites par l'arrêté prévu par l'article R. 213-5. Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L.112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration. La déclaration fait l'objet des communications et transmissions mentionnées à l'article R. 213-6. Le titulaire dispose d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l'adjudicataire. La substitution ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère ou de la surenchère. La décision de se substituer à l'adjudicataire est notifiée au greffier ou au notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration. Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l'acte d'adjudication et publiée au fichier immobilier en même temps que celui-ci ". Aux termes de l'article R. 213-6 de ce code : " Dès réception de la déclaration, le maire en transmet copie au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis. Le maire transmet également copie de la déclaration au délégataire éventuel du droit de préemption lorsque le titulaire de ce droit est la commune. Dans les autres cas, il transmet copie de la déclaration au titulaire du droit de préemption, à charge pour ce dernier de la transmettre à son tour à l'éventuel délégataire. Les transmissions visées aux deux alinéas précédents, qui peuvent être effectuées par voie électronique, indiquent la date de l'avis de réception postal, du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application des articles L.112-11 et L.112-12 du code des relations entre le public et l'administration ou de la décharge de la déclaration ".

6. Si la requérante fait valoir que la société CDC Habitat social titulaire d'un droit de préemption devait faire connaître aux tiers, avant l'audience d'adjudication, l'existence de son droit et son intention d'en faire usage, une telle exigence ne ressort d'aucune disposition légale, ni règlementaire. Par suite, ce moyen doit être écarté comme inopérant.

Sur les frais liés au litige :

7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société CDC Habitat social, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, une somme au titre des frais exposés par la SCI JR2S en lien avec la présente instance et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette dernière la somme que demande la société CDC Habitat social sur le fondement des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI JR2S est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la société CDC Habitat social présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière JR2S et à la société CDC Habitat social.

Délibéré après l'audience du 25 avril 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Buisson, président ;

- Mme Mettetal-Maxant, première conseillère ;

- M. Ausseil, conseiller ;

assistés de Mme Duroux, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

La rapporteure,

signé

A. Mettetal-MaxantLe président,

signé

L. Buisson

La greffière,

signé

C. Duroux

La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2112399