Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2112957

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 11 octobre 2021 et 12 mai 2022, la société civile immobilière du gros chêne, représentée par Me Candas, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 21 août 2021 par lequel le maire de la commune d'Andilly a refusé de lui délivrer un permis de construire valant autorisation de démolir en vue de la remise en hors d'eau et hors d'air et du ravalement des façades des 5 logements et des 4 annexes implantées sur la parcelle cadastrée section AB n°8, sise 26 avenue de Domont à Andilly ainsi que de l'extension et de la démolition de certaines de ces constructions ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune d'Andilly de lui délivrer le permis de construire valant autorisation de démolir sollicité ;

3°) de mettre à la charge de la commune d'Andilly la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le maire a entaché sa décision d'une erreur de fait et d'une erreur d'appréciation en considérant que les constructions en cause sont en état de ruine ; contrairement aux motifs invoqués, elles ne sont pas soumises au régime des constructions nouvelles ;

- le maire confond le bâtiment n°2 (logement n°1), qui n'a pas fait l'objet d'une déclaration préalable, et le logement n° 3.

- le logement n° 2 n'est pas en état de ruine et n'a donc pas à être soumis au régime de constructions nouvelles ;

- la circonstance qu'il faille intervenir sur le gros œuvre du logement n°4 ne fait pas obstacle à l'application aux travaux envisagés du régime des travaux sur construction existante ;

- l'arrêté contesté est insuffisamment motivé dès lors qu'il ne précise pas, s'agissant du logement n° 5 identifié en tant que bâtiment n° 7 par le procès-verbal de constat de l'huissier de justice, dressé le 2 novembre 2020, la teneur des travaux dont l'ampleur alléguée ferait obstacle à ce qu'ils soient considérés comme des travaux de réhabilitation et extension d'une construction existante ;

- le maire d'Andilly a entaché son arrêté d'une erreur de fait en considérant que les constructions objet de la demande de permis de construire en litige n'avait pas d'existence fiscale et cadastrale ; en tout état de cause cette circonstance est sans influence sur l'autorisation demandée ;

- il est entaché d'un défaut d'examen dès lors que le maire d'Andilly n'a pas pris en compte les documents et informations qu'elle a produits le 17 mai 2021 en réponse à la demande de pièces complémentaires qu'il lui avait adressée le 16 février 2021 ;

- la parcelle cadastrée AB 8 est située en zone N et UG du plan local d'urbanisme : les constructions numérotées 1, 2, 3, 4 dans le dossier de permis de construire litigieux et les annexes numérotées 0, 1 et 2 dans ce dossier, implantées sur cette parcelle, sont situées en zone UG du plan local d'urbanisme, ainsi que l'attestent le certificat d'urbanisme enregistré le 27 février 2017 sous le n°0950141780028 et le courrier du maire d'Andilly daté du 25 août 2017 ;

- il a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article N-2 du règlement du plan local d'urbanisme d'Andilly ;

- il a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article L. 112-10 du code de l'urbanisme ;

- il est entaché d'un détournement de pouvoir.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 17 décembre 2021 et 15 février 2022, et 30 mai 2022, la commune d'Andilly, représenté par Me Portelli conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société civile immobilière du gros chêne la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société civile immobilière du gros chêne ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Zaccaron Guérin, conseillère rapporteure ,

- les conclusions de Mme Maisonneuve, rapporteure publique ,

- et les observations de Me Candas, représentant la SCI du gros chêne, et de Me Portelli, représentant la commune d'Andilly.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) du gros chêne a déposé, le 19 janvier 2021, une demande de permis de construire valant autorisation de démolir, qu'elle a complétée le 17 mai 2021, en vue de la remise hors d'eau et hors d'air et du ravalement des façades de cinq logements et quatre annexes implantées sur la parcelle cadastrée AB 8 sise 26 avenue de Domont à Andilly, ainsi que de l'extension et de la démolition de certaines de ces constructions. Par un arrêté du 21 août 2021, dont la société requérante demande l'annulation le maire de la commune d'Andilly a rejeté sa demande.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l'insuffisante motivation de l'arrêté litigieux :

2. Aux termes de l'article R. 424-5 du code de l'urbanisme : " () Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s'il s'agit d'un sursis à statuer, elle doit être motivée (). ".

3. En l'espèce, l'arrêté contesté comporte seize motifs de refus et vise l'ensemble des dispositions sur lesquelles il est fondé ainsi que les différents avis rendus par les organismes consultés. Il est ainsi suffisamment motivé. La circonstance alléguée par la société requérante qu'il ne mentionne pas, s'agissant du logement n°5, la teneur des travaux dont l'ampleur alléguée fait obstacle à ce qu'ils soient considérés comme des travaux de réhabilitation et d'extension d'une construction existante est sans influence sur le caractère suffisant de cette motivation au regard des dispositions de l'article R. 424-5 précité. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation de l'arrêté attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de l'erreur de fait :

4. La société requérante soutient que le maire d'Andilly a commis une erreur de fait en considérant dans son arrêté que les bâtiments objet de la demande en litige n'avaient aucune existence fiscale et cadastrale. Toutefois, par les pièces qu'elle produit, elle n'établit pas que les constructions implantées sur la parcelle cadastrée section AB n°8 sont référencées par les services du cadastre en tant que constructions existantes à usage d'habitation, ni qu'elles sont assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Dans ces conditions, c'est sans commettre d'erreur que le maire d'Andilly a relevé dans l'arrêté litigieux, que parmi les bâtiments implantés sur cette parcelle, seul l'un d'entre-deux est référencé sur la matrice cadastrale qu'il produit à l'instance et ainsi en déduire que les autres bâtiments présents sur cette parcelle n'avaient pas d'existence fiscale et n'étaient pas référencés par le cadastre, en tant que construction à destination d'habitation. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du défaut d'examen :

5. Il ressort des mentions de l'arrêté attaqué, que le maire a estimé qu'en dépit de la demande de pièces complémentaires adressée à la société requérante, les plans joints au dossier de demande de permis de construire valant autorisation de démolir en litige, " demeurent peu lisibles et que de nombreuses informations sont manquantes ". Il ressort des pièces du dossier que les photographies et plans du dossier ne font pas apparaître précisément les bâtiments dont la démolition et l'extension sont sollicitées, ni la surface exacte de chacun des bâtiments implantés cette parcelle. En outre ses documents comportent de nombreuses incohérences s'agissant notamment de la structure et de l'état existant de ces bâtiments. Les éléments ainsi produits ne permettent pas d'apprécier la nature et l'ampleur de la plupart des travaux projetés sur les bâtiments implantés sur la parcelle. Par ailleurs, ainsi que le relève le maire d'Andilly dans l'arrêté contesté, la société requérante qui sollicite l'autorisation de démolir l'annexe n° 0, et de rénover l'annexe n°1, n'a produit aucun élément permettant de les localiser de manière suffisamment précise et d'apprécier leurs caractéristiques propres. Dans ces conditions, et alors qu'il ressort clairement des mentions de l'arrêté contesté que le maire d'Andilly a bien pris en compte les pièces produites le 17 mai 2021 par la société requérante, le moyen tiré du défaut d'examen manque en fait et doit dès lors, être écarté.

En ce qui concerne le certificat d'urbanisme du 27 juillet 2017 enregistré sous n°0950141780028 :

6. Aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; () Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. () ".

7. En l'espèce, la société requérante se prévaut d'un certificat d'urbanisme enregistré sous le n°0950141780028 et délivré le 27 juillet 2017, pour soutenir que la parcelle d'assiette du projet litigieux n'est pas classée en totalité en zone N du plan local d'urbanisme mais en zones N et UG de ce plan. Toutefois, en application des dispositions précitées de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, l'absence de remise en cause des dispositions d'urbanisme qui existaient à la date de délivrance d'un certificat d'urbanisme est conditionnée au dépôt d'une demande d'autorisation ou de déclaration préalable dans un délai de dix-huit mois suivant la délivrance de ce certificat. Il ressort des pièces du dossier que la société requérante a déposé son dossier de demande de permis de construire le 19 janvier 2021, soit plus de trois ans après la date de délivrance du certificat d'urbanisme dont elle se prévaut. Dans ces conditions, la société requérante ne peut utilement se prévaloir de ce certificat et elle n'est, par suite, pas fondée à soutenir que sa parcelle est située en zone N et UG du plan local d'urbanisme.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article N-2 du règlement du plan local d'urbanisme :

8. Aux termes de l'article N-1 du règlement du plan local d'urbanisme dans sa version approuvée par délibération du 9 février 2017 : " Tous les types d'occupations et d'utilisations du sol sont interdits, à l'exception de ceux respectant les prescriptions visées à l'article N-2. " L'article N-2 de ce règlement autorise ainsi, dans l'ensemble de la zone, certaines occupations et utilisations du sol, et notamment " L'aménagement, la réhabilitation et l'extension des constructions existantes à destination d'habitation dans la limite de 10% de la surface de plancher existante à la date d'approbation du PLU ".

9. En l'espèce, pour rejeter la demande de permis de construire valant autorisation de démolir présentée par la société requérante, le maire d'Andilly a considéré, dans son arrêté du 21 août 2021, que les bâtiments sur lesquels les travaux sont projetés, qui, pour la plupart, ne sont pas connus des services fiscaux ni référencés par le cadastre comme habitation, ne constituaient pas des constructions à usage d'habitation. Il a déduit de ces circonstances que ces bâtiments n'étaient pas des constructions à usage d'habitation et que, eu égard à leur état de délabrement, les travaux projetés afin de les rendre habitables, ne pouvaient se limiter à de simples travaux de rénovation mais devaient être regardés comme consistant à édifier de nouvelles constructions à usage d'habitation, interdites dans la zone N d'implantation de la parcelle cadastrée section AB n°8 par le plan local d'urbanisme.

S'agissant du logement n°1 :

10. D'une part, la société requérante soutient que le maire a entaché sa décision d'une erreur de fait en mentionnant dans la décision contestée que le logement n°1 a bénéficié d'une déclaration préalable n° 0950141980003, en date du 28 juin 2019 pour la rénovation d'une maison individuelle. Il ressort effectivement des pièces du dossier que la déclaration préalable précitée concerne le logement n° 3, identifié dans le procès-verbal de constat d'huissier du 2 novembre 2020 comme le bâtiment n° 1. Ainsi, la société requérante est fondée à soutenir que le maire d'Andilly a commis une erreur de fait.

11. D'autre part, le bâtiment en litige resté inoccupé pendant une longue période, constitue un bâtiment ancien et les photographies du procès-verbal de constat dressé le 2 novembre 2020 par l'huissier qui décrit ce bâtiment comme une " longère deux habitations avec plomberie WC, cuisine, salle de bains et équipement électrique ancien hors d'état " permettent d'attester que cette construction constitue une construction existante à usage d'habitation. A cet égard, les circonstances alléguées dans les écritures en défense de la commune que cette construction n'a pas d'existence fiscale et cadastrale et qu'elle est restée inoccupée pendant une longue période, ne modifient pas sa destination qui ressort de ses caractéristiques propres. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que le maire d'Andilly a méconnu les dispositions de l'article N-2 du règlement du plan local d'urbanisme en refusant de délivrer l'autorisation sollicitée sur ce logement, au motif pris qu'il constitue une " ruine ".

S'agissant du logement n°2 et des annexes 2 et 3 :

12. Il ressort des pièces du dossier et notamment des photographies produites par les parties, que le logement n° 2 (identifié comme bâtiment n°4 dans le procès-verbal de constat d'huissier précité), et les annexes n°2 et 3 doivent être regardés comme des constructions existantes. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que le maire d'Andilly a méconnu les dispositions de l'article N-2 du règlement du plan local d'urbanisme en refusant de délivrer l'autorisation sollicitée sur ce logement et ces deux annexes, au motif pris qu'ils constituent des " ruines ".

S'agissant des logements n°4, n°5 et des annexes n°0 , n°1 et n° 4 :

13. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le logement n° 4 (identifié dans le procès-verbal de constat d'huissier précité comme le bâtiment n° 3), dont les murs sont en état de délabrement manifeste, la toiture effondrée sur toute la moitié de son bâti et envahie par la végétation, les planchers démolis qui ne conserve plus aucune de ses fenêtres ou huisseries, doit être regardé comme une ruine ne pouvant donner lieu à rénovation.

14. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le logement n° 5 (identifié dans le procès-verbal de constat d'huissier précité comme le bâtiment n° 7) ainsi que l'annexe n° 4 présentent le caractère de simples baraquements, constitués pour partie de matériaux de récupération ou, pour la toiture, d'une bâche en plastique. Dans ces conditions, ils ne sauraient être qualifiés de constructions existantes au sens du code de l'urbanisme.

15. Enfin, ainsi que le fait valoir la commune d'Andilly, aucune pièce du dossier ne permet d'apprécier les caractéristiques des annexes identifiées comme n° 0 et n° 1 sur le plan de masse joint à la demande de permis de construire de la société requérante.

16. Il résulte de ce qui précède, que la société requérante est seulement fondée à soutenir que le maire d'Andilly a méconnu les dispositions de l'article N-2 du règlement du plan local d'urbanisme en refusant de délivrer l'autorisation sollicitée sur les logements n° 1 et n° 2 ainsi que sur les annexes n° 2 et n° 3 au motif pris qu'ils constituent des " ruines ".

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme :

17. Cet article dispose que : " Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ". Le chapitre 2 du règlement du plan local d'urbanisme d'Andilly relatif aux dispositions communes à toutes les zones dispose dans son article 2 que : " La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli après un sinistre, est autorisé dans un délai de 4 ans après la survenance du sinistre s'il a été régulièrement édifié. ".

18. La société civile immobilière du gros chêne soutient que la reconstruction de l'ensemble des logements et annexes de la parcelle cadastrée section AB n° 08 doit être autorisée indépendamment de l'article N-2 du règlement du plan local d'urbanisme, en application de l'article L. 111-15 du plan local d'urbanisme, dont la teneur est reprise par l'article 2 du chapitre 2 relatif aux dispositions communes à toutes les zones du règlement du plan local d'urbanisme. Toutefois, alors que l'article 2 précité n'autorise la reconstruction à l'identique des seuls bâtiments régulièrement édifiés qui ont été détruits ou démolis après un sinistre et ce, dans un délai de quatre ans après la survenance de cet évènement, la société requérante n'apporte aucun élément susceptible d'établir que son projet remplit l'une de ces conditions. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 112-10 du code de l'urbanisme :

19. Aux termes de l'article L. 112-10 du code de l'urbanisme : " Dans les zones définies par le plan d'exposition au bruit, l'extension de l'urbanisation et la création ou l'extension d'équipements publics sont interdites lorsqu'elles conduisent à exposer immédiatement ou à terme de nouvelles populations aux nuisances de bruit. / A cet effet : / 1° Les constructions à usage d'habitation sont interdites dans ces zones à l'exception : () b) En zone C, des constructions individuelles non groupées situées dans des secteurs déjà urbanisés et desservis par des équipements publics dès lors qu'elles n'entraînent qu'un faible accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances, que les normes d'isolation acoustique fixées par l'autorité administrative sont respectées et que le coût d'isolation est à la charge exclusive du constructeur ; / 2° La rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, l'extension mesurée ou la reconstruction des constructions existantes peuvent être admises lorsqu'elles n'entraînent pas un accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances ; () ".

20. Pour rejeter la demande de permis de construire valant autorisation de démolir présentée par la société requérante, le maire d'Andilly a considéré que la consistance du projet en litige portant sur l'édification de neuf constructions nouvelles à usage d'habitation, pour une superficie totale de plus de 900 m², sur une parcelle localisée en zone C du plan d'exposition au bruit de l'aérodrome de Paris-Charles-de-Gaulle, entraînerait nécessairement un accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances de bruit.

21. D'une part, pour contester ce motif, la société requérante fait valoir que l'interdiction de construire des habitations dans cette zone n'est pas absolue, que de telles constructions restent autorisées en zone C, où elles n'entraînent qu'un faible accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances de bruit. Toutefois, les dispositions du 1° b) de l'article L. 112-10 du code de l'urbanisme qui prévoient cette exception au principe d'interdiction des constructions à usage d'habitation, sont uniquement applicables aux constructions individuelles non groupées situées dans des secteurs déjà urbanisés et desservis par des équipements publics. Il s'ensuit que ces dispositions ne sont pas applicables aux bâtiments implantés sur la parcelle AB-8 classée en zone N du plan local d'urbanisme dans un secteur qui n'est pas déjà urbanisé, et dont il n'est pas établi qu'il soit desservi par des équipements publics.

22. D'autre part, les dispositions précitées de l'article L. 112-10 du code de l'urbanisme ne permettent la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, l'extension mesurée ou la reconstruction des constructions existantes que lorsqu'elles n'entraînent pas un accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances. Le projet en litige, qui consiste en l'édification de cinq constructions nouvelles à usage d'habitation et à rendre habitable quatre autres constructions existantes mais restées inoccupées depuis une longue période, pour une superficie totale de plus de 900 m², entraînera nécessairement un important accroissement de la capacité d'accueil d'habitants exposés aux nuisances de bruit. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à soutenir qu'en fondant son refus sur les dispositions précitées de l'article L. 112-10 du code de l'urbanisme le maire les a méconnues.

En ce qui concerne le moyen tiré du détournement de pouvoir :

23. La société requérante soutient que la décision contestée est entachée d'un détournement de pouvoir dans la mesure où d'une part, la décision contestée est fondée sur des motifs fallacieux, et que d'autre part, le maire d'Andilly a retiré une décision de non-opposition à une déclaration préalable qu'elle a déposée pour la pose d'une clôture sur la parcelle cadastrée section AB n° 08 et qu'enfin, le maire d'Andilly a refusé de lui communiquer les autorisations d'urbanisme relatives aux constructions présentes sur les parcelles voisines de la parcelle en litige, et notamment celles qui concernent la construction d'une piscine ainsi que la pose d'une clôture sur une parcelle appartenant à une conseillère municipale. Toutefois, la société requérante n'établit pas, par les seules pièces qu'elle produit, le détournement de pouvoir allégué. Par suite, le moyen tiré du détournement de pouvoir ne peut qu'être écarté.

24. Il résulte de tout ce qui précède que quelles que soient les illégalités relevées aux points 10, 11 et 12 du présent jugement, les motifs tirés de la méconnaissance de l'article L. 112-10 du code de l'urbanisme et de l'incomplétude de son dossier sont propres à justifier légalement la décision litigieuse et il ne résulte pas de l'instruction que le maire d'Andilly aurait pris une décision différente s'il s'était fondé uniquement sur ces deux motifs.

25. Par suite, la SCI du gros chêne n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 21 août 2021 par lequel le maire d'Andilly a rejeté sa demande de permis de construire.

Sur les conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens :

26. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Andilly, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, la somme demandée par la société civile immobilière du gros chêne sur ce fondement.

27. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de la société civile immobilière du gros chêne, sur le fondement de ces mêmes dispositions, la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la commune d'Andilly.

D E C I D E :

Article 1er: La requête de la SCI du gros chêne est rejetée.

Article 2 :La SCI du gros chêne versera à la commune d'Andilly une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière du gros chêne et à la commune d'Andilly.

Délibéré après l'audience du 20 septembre 2022 à laquelle siégeaient :

M. Thierry, président,

Mme Zaccaron Guérin, conseillère,

M. Baud, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 octobre 2022.

La rapporteure,

signé

C. Zaccaron Guérin Le président,

signé

P. Thierry

La greffière

signé

S. Le Gueux

La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 21129572