Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2200582

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 14 janvier 2022, M. A, représenté par Me Carre, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 23 juillet 2021 par lequel le maire de Fontenay-aux-Roses a délivré à Mme C B le permis de construire enregistré sous le numéro 92032 21 00006 en vue de construire deux maisons de ville sur une parcelle sise 4 rue des Sorrières à Fontenay-aux-Roses, ensemble, la décision née le 15 novembre 2021, par laquelle le maire de Fontenay-aux-Roses a implicitement rejeté son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Fontenay-aux-Roses une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable dès lors qu'il justifie du respect des prescriptions des articles R. 600-1, R. 600-2, R. 600-4 et L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté attaqué a été pris sur la base d'un dossier incomplet dès lors que le plan de situation du terrain à l'intérieur de la commune qui doit, en application de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, être joint au dossier de demande de permis de construire, ne représente pas de manière fidèle le terrain d'assiette du projet, de sorte qu'il n'a pas permis au service instructeur d'apprécier avec précision le positionnement de ce terrain sur le territoire de la commune ;

- il méconnait les dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que, contrairement à ce qui est indiqué dans la rubrique n°5.2 du formulaire Cerfa, la construction sur la parcelle en cause, d'une maison individuelle dont Mme B serait propriétaire et d'une maison individuelle dont M. B serait propriétaire, impliquait l'obtention préalable d'une autorisation de lotir et consiste en outre, en une division fictive de la parcelle d'assiette du projet motivée par la volonté de Mme B de contourner l'application des règles d'urbanisme ;

- aucune autorisation de lotir au sens de l'article L. 442-1 et suivants du code de l'urbanisme n'a été délivrée préalablement à l'édiction de l'arrêté attaqué de sorte que la conformité du projet en litige aux dispositions d'urbanisme doit s'apprécier à l'échelle de l'unité foncière et non " lot par lot " ;

- il a été pris en méconnaissance de l'article UD 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Fontenay-aux-Roses dès lors que l'emprise au sol des constructions projetées excède 40 % de la superficie de l'unité foncière ;

- il a été pris en méconnaissance de l'article UD 3.4.2 du règlement du plan local d'urbanisme de Fontenay-aux-Roses dès lors que les constructions projetées ne respecteront pas le retrait minimal de trois mètres par rapport à la limite de fond de parcelle fixé par cet article ;

- le maire de Fontenay-aux-Roses était tenu de refuser le permis de construire litigieux qu'il porte notamment sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie d'un garage construit sans autorisation d'urbanisme ;

- il a été pris en méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors qu'il ne prévoit aucune prescription spéciale alors même que les constructions projetées s'implanteront sur un terrain situé dans une zone soumise à un fort aléa retrait-gonflement argile et qu'en outre, aucune des pièces du dossier de demande de permis de construire ne permet de s'assurer que ce risque a été pris en compte ni même de justifier des modalités de construction adaptées qui ont été prévues pour limiter l'exposition à ce risque.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 16 février et 29 avril 2022 Mme B, représentée par Me Lathoud, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. A, une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 mai 2022, la commune de Fontenay-aux-Roses, représentée par Me Blanc, conclut au rejet de la requête à titre principal, et à titre subsidiaire à ce qu'il soit fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que soit mise à la charge de M. A, une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 18 novembre 2022, la clôture de l'instruction a été fixée le 19 décembre 2022 à 12 heures.

Le mémoire complémentaire enregistré le 6 mai 2024 pour Mme B, postérieurement à la clôture de l'instruction, n'a pas été communiqué.

Une note en délibéré enregistrée le 7 mai 2024 pour Mme B n'a pas été communiquée.

Une note en délibéré enregistrée le 14 mai 2024 pour M. A n'a pas été communiquée.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Zaccaron Guérin, rapporteure,

- les conclusions de M. Louvel, rapporteur public,

- les observations de Me Carre, représentant M. A ;

- et les observations de Me Lathoud, représentant Mme B.

Considérant ce qui suit :

1. Le 19 avril 2021, Mme B a déposé une demande de permis de construire portant sur la construction de deux maisons individuelles sur une parcelle sise 4 rue des Sorrières à Fontenay-aux-Roses. Par un arrêté du 23 juillet 2021, le maire de Fontenay-aux-Roses a accordé ce permis de construire. Le recours gracieux formé par M. A à l'encontre de cet arrêté, réceptionné le 15 septembre 2021, a été implicitement rejeté par une décision du maire de Fontenay-aux-Roses née le 15 novembre 2021. Par la présente requête, M. A demande au tribunal l'annulation des décisions des 23 juillet et 15 novembre 2021.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : () 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; () ". Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables. A la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable.

3. Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

4. D'une part, il ressort du formulaire Cerfa de demande de permis de construire, qu'il indique que le projet consiste en la construction de deux maisons de ville sur un terrain qui fera l'objet d'une division et en la démolition partielle du bâtiment existant et précise que la toiture et les portes en bois de la construction existante seront démontées et les murs conservés pour l'édification du projet. Ces éléments déclaratifs établissent ainsi que le projet n'a pas pour objet d'édifier une nouvelle construction mais de réaliser des travaux sur une construction existante.

5. D'autre part, ainsi que le soutient le requérant, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'un permis de construire aurait été délivré pour l'édification du bâtiment faisant office de garage, existant sur le terrain d'assiette du projet, et ce alors que ce permis de construire était requis et que la pétitionnaire fait valoir que les travaux de construction litigieux portent sur cette construction existante. En outre, la prescription décennale prévue à l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme n'est pas applicable aux constructions réalisées sans avoir obtenu de permis de construire. Dans ces conditions, alors qu'il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que la construction de ce bâtiment existant, constitué d'un rez-de-chaussée accueillant six garages aurait été autorisée par la délivrance d'un permis de construire, M. A est fondé à soutenir que le maire de Fontenay-aux-Roses était tenu de refuser le permis de construire sollicité par Mme B et de l'inviter à présenter une demande portant sur le garage existant et les maisons individuelles projetées. Il s'ensuit que le maire de Fontenay-aux-Roses se trouvait en situation de compétence liée pour refuser le permis de construire déposé par Mme B. Par suite, les autres moyens de la requête sont inopérants et ne peuvent qu'être écartés.

6. Il résulte de ce qui précède, que M. A est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 23 juillet 2021 par lequel le maire de Fontenay-aux-Roses a délivré le permis de construire sollicité par Mme B ainsi que de la décision du 15 novembre 2021 rejetant son recours gracieux formé à l'encontre de cet arrêté.

Sur l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

7. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. " Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. "

8. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

9. Toutefois, lorsque l'autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point 2 du présent jugement d'une demande ne portant pas sur l'ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l'autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou d'une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du même code. Par suite, eu égard au motif d'annulation retenu par le présent jugement, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions précitées des articles L. 600-5-1 et L. 600-5 du code de l'urbanisme.

Sur les conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens :

10. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

11. Les dispositions précitées font obstacle à ce que soit mises à la charge de M. A qui n'est pas partie perdante à l'instance, les sommes demandées à ce titre par Mme B et la commune de Fontenay-aux-Roses.

12. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Fontenay-aux-Roses une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative au titre des frais que M. A a exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 23 juillet 2021 du maire de Fontenay-aux-Roses est annulé.

Article 2 :La commune de Fontenay-aux-Roses versera à M. A une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par Mme B et la commune de Fontenay-aux-Roses sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 :Le présent jugement sera notifié à M. D A, à Mme C B et à la commune de Fontenay-aux-Roses.

Délibéré après l'audience du 7 mai 2024 à laquelle siégeaient :

Mme Edert, présidente,

Mme Chaufaux, première conseillère,

Mme Zaccaron Guérin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024.

La rapporteure,

signé

C. Zaccaron Guérin La présidente,

signé

S. Edert

La greffière,

signé

S. Le Gueux

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 22005822