Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2200945

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 14 janvier 2022 et 19 mai 2022, M. B, représenté par Me Vrioni, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 10 août 2021 par lequel le maire de la commune de Luzarches a délivré à Mme C A un permis de construire une maison d'habitation 22 bis rue de Rocquemont , ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux à l'encontre de cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la Commune de Luzarches la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l'article L.761-1 du Code de justice administrative.

Il soutient que :

- le projet autorisé par le permis de construire porte atteinte à son droit de propriété ;

- le projet autorisé par le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UA6 et UA7 et UA8 et UA9 du règlement du PLU de la commune

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 5 avril 2022 et 31 août 2022, la commune de Luzarches, représentée par la SELARL Goutal Alibert et associés, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de M. B la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les es moyens ne sont pas fondés

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 15 avril et 29 avril 2022 Mme A conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens ne sont pas fondés

Par deux mémoires en intervention, enregistrés les 5 avril 2022 et 31 août 2022, M. F, Nicolas et D E, :

1°) s'associent aux conclusions de rejet de la requête de la commune de Luzarches et de Mme A ;

2°) demandent au tribunal :

- la condamnation de M. B à leur verser une somme de 5 000 euros au titre du préjudice qu'ils estiment subir en raison des conséquences de l'introduction du recours contentieux sur la promesse de vente qu'ils ont consentie à Mme A

- que soit mise à la charge de M. B une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 novembre 2022 par ordonnance du 14 octobre 2022.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Baude, rapporteur

- les conclusions de M. Louvel, rapporteur public,

- et les observations de Me Vrioni, représentant M. B, et de Me Mascré, représentant la commune de Luzarches et de M. H pour Mme A.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 10 août 2021 le maire de la commune de Luzarches a délivré un permis de construire une maison d'habitation au 22 bis Rue de Rocquemont à Mme C A, bénéficiaire d'une promesse de vente du terrain d'assiette du projet consentie par l'indivision E. M. B demande au tribunal d'annuler cet arrêté, ensemble le rejet de son recours gracieux contre cet arrêté.

Sur l'intervention volontaire des consorts E :

2. Les consorts E, propriétaires du terrain d'assiette du projet, ont consenti à Mme A une promesse de vente de ce terrain, sous condition suspensive de l'obtention du permis de construire. Leur intervention au soutien des conclusions de la commune de Luzarches et de Mme A doit donc être admise.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

3. En premier lieu, en vertu de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme, le permis de démolir et le permis de construire sont délivrés sous réserve du droit des tiers et toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. Dès lors la circonstance, à la supposer avérée, que le projet autorisé par le permis de construire porte atteinte à une servitude de passage d'une canalisation constituée au profit du fonds du requérant est sans incidence sur sa légalité. Il y a lieu, par conséquent, d'écarter le moyen tiré de l'atteinte au droit de propriété de M. B comme inopérant.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article Article UA7 : " Dans le secteur Uap : Les constructions à usage d'habitation doivent être implantées avec une marge de recul d'au moins 10 M par rapport aux limites séparatives. Si elles ne sont pas accolées ou intégrées dans le volume d'une construction existante où projetée, les annexes doivent être édifiées en limites séparatives ". Et aux termes de l'article UA6 : " Les constructions seront implantées : - soit à l'alignement de la voie ouverte à la circulation publique automobile qui dessert la construction. L'alignement peut se faire soit par le pignon, soit par la façade. Quand la construction projetée n'occupe pas la totalité de la façade du terrain concernée par l'alignement, une continuité visuelle devra être conservée par l'édification en façade d'une clôture minérale dont les caractéristiques sont développées à l'article 11 ; - soit avec un retrait qui ne pourra excéder 7 m par rapport à l'alignement de la voie ouverte à la circulation publique automobile qui dessert la construction. Quand la construction est implantée avec un retrait, une continuité minérale doit être conservée par l'édification d'un mur de clôture dont les caractéristiques sont détaillées à l'article 11 ou par l'édification d'une dépendance. Lorsque la dépendance n'occupe pas la totalité de la façade du terrain concernée par l'alignement, l'édification d'une clôture minérale, dont les caractéristiques sont détaillées à l'article 11, est imposée ". Enfin, en vertu de aux termes de l'article UA3 du règlement, une voie est une infrastructure équipée, carrossable en tous temps, qui peut être utilisée par tous les usagers, sans restrictions particulières, la voie permet notamment aux riverains d'accéder à leur habitation.

5. Il ressort des pièces du dossier que l'unité foncière sur laquelle sont projetées les constructions est bordée au sud-ouest, de la rue Rocquemont jusqu'aux deux accès privatifs situés à une vingtaine de mètres de celle-ci, par une voie privée carrossable qui peut être utilisée par tous usagers sans restrictions particulières. Si cette voie constitue ainsi une voie ouverte à la circulation publique automobile, il est toutefois constant que le projet ne comporte aucun accès depuis cette voie à l'unité foncière, l'accès au garage figurant sur le plan de masse étant situé sur la rue de Rocquemont. Dès lors la voie privée qui longe l'unité foncière ne peut être regardée comme en assurant la desserte, laquelle implique nécessairement l'existence d'un accès. Il en résulte que la limite entre l'unité foncière et cette voie privée n'est pas une limite d'alignement soumise aux dispositions de l'article UA6, mais une limite séparative soumise aux dispositions de l'article UA7 du règlement. Il est établi que la distance entre la maison d'habitation et cette limite, de moins de dix mètres, méconnaît le retrait minimal prévu à l'article UA7. Les requérants sont ainsi fondés à soutenir que le projet autorisé par le permis méconnait l'article UA7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Luzarches.

6. En troisième lieu, aux termes de L'article UA 6 du règlement : " aucune construction à usage d'habitation ne peut être implantée au-delà d'une bande de 18 m de profondeur comptée à partir de l'alignement de la voie ouverte à la circulation publique automobile qui dessert la construction projetée. La disposition ci-avant ne s'applique pas : - en cas d'extension sans création de logement supplémentaire, en cas de réparation ou en cas de modification d'une habitation existante, - en cas d'affectation à usage d'habitation d'une construction existante présentant un réel intérêt architectural, - aux vérandas ".

7. La limite entre la voie privée située au droit du terrain d'assiette du projet au sud-ouest et l'unité foncière du projet constitue, pour les raisons exposées au point 4, une limite séparative soumise aux dispositions de l'article UA7, et non une limite d'alignement soumise aux dispositions de l'article UA6. Le projet n'entre ainsi pas dans le champ d'application de cet article, peu importe que les caractéristiques du bâtiment projeté au nord de l'unité foncière, et notamment ses dimensions, sa façade ajourée de larges baies et les équipements sanitaires qu'il comporte, ne soient pas celles du simple local technique mentionné dans la notice architecturale. Dès lors le requérant n'est pas fondé à soutenir que le projet méconnaît l'interdiction d'implanter un bâtiment d'habitation au-delà d'une bande de dix-huit mètres à compter de l'alignement, et il y a lieu d'écarter comme inopérant le moyen tiré de ce que le projet méconnaît l'article UA6 du règlement.

8. En quatrième lieu, aux termes de l'article UA9 du règlement du PLU : " Dans le secteur Uap ; l'emprise au sol de l'ensemble des constructions ne doit pas excéder 15% de la surface totale du terrain classé dans la zone ".

9. Il ressort des pièces du dossier que le plan de masse, qui comportait les dimensions en largeur et en longueur des constructions projetées, permettait au service instructeur de calculer leur emprise au sol sans difficulté et de s'assurer de leur conformité avec les dispositions précitées. Dès lors il y a lieu d'écarter le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis sur ce point, et en tout état de cause, à le supposer soulevé, de la non-conformité du projet par rapport à l'emprise maximale autorisée, l'emprise du projet étant légèrement supérieure à 258 m² pour une contenance du terrain d'assiette de 2280 m².

10. En cinquième lieu, aux termes de l'article UA8 du règlement du PLU : " Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété. La distance entre deux constructions non contiguës implantées sur un même terrain doit être au moins égale à 4 mètres. Les dispositions ci-dessus ne s'appliquent pas pour les équipements publics où d'intérêt collectif construction, et ouvrages installation, pour les équipements d'infrastructures et de superstructures et pour les annexes ".

11. Il ressort des pièces du dossier que la maison d'habitation est implantée à moins de quatre mètres du bâtiment présenté dans la notice architecturale comme un local technique, lequel ne peut être regardé comme une annexe. La circonstance que les deux constructions jouxtent toutes deux une même terrasse n'est pas de nature à les faire regarder comme constituant un seul et même bâtiment, dont les éléments ne seraient pas soumis aux dispositions précitées. Dès lors il y a lieu d'accueillir le moyen tiré de la non-conformité du projet avec les dispositions de l'article UA8 du règlement.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

12. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

13. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

14. Les vices mentionnés aux points 5 et 11 du jugement, tirés respectivement de la méconnaissance des dispositions des articles UA7 et UA8 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Luzarches, sont susceptibles de faire l'objet d'un permis de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et de fixer à Mme A et à la commune de Luzarches un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.

Sur les conclusions de Mme A et des consorts E tendant à ce qu'il soit fait application de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :

15. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. () ".

16. Il ne résulte pas de l'instruction que l'action du requérant aurait été mis en œuvre pour nuire à la bénéficiaire du permis de construire ou dans des conditions excédant la défense de ses intérêts légitimes. Par suite, les conclusions indemnitaires présentées par Mme A, d'autre part, sur le fondement des dispositions précitées doivent être rejetées.

17. Pour les mêmes raisons et en tout état de cause, les conclusions indemnitaires des consorts E, doivent également être rejetées.

Sur les conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens :

18. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".

19. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Luzarches et les consorts E demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

20. Par ailleurs il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Luzarches les sommes demandées par la commune de Luzarches et par les consorts E au titre des frais qu'ils ont exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'intervention des consorts E est admise.

Article 2 :Il est sursis à statuer sur les conclusions aux fins d'annulation de l'arrêté du maire de Luzarches du 10 août 2021 jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date de notification du présent jugement en vue de la régularisation du permis de construire.

Article 3 :Les conclusions des consorts E, et de Mme A tendant à ce qu'il soit fait application des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.

Article 4 : Les conclusions des parties sur lesquelles il n'est pas expressément statué par la présente décision sont réservées jusqu'à la fin de l'instance

Article 5 :Le présent jugement sera notifié à M. G B, à la commune de Luzarches, à Mme C A et à M. D E.

Délibéré après l'audience du 4 juillet 2023 à laquelle siégeaient :

M. Thierry, président,

M. Baude, premier conseiller,

Mme Zaccaron-Guerin, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2023.

Le rapporteur,

signé

F.-E. Baude Le président,

signé

P. Thierry

La greffière,

signé

S. Le Gueux

La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 22009452