Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2206139

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 13 avril 2022 la SCI Saint Vincent, représentée par son gérant en exercice M. B A et par Me Soudri, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 10 décembre 2021 par lequel le maire de la commune d'Ermont a préempté le lot de copropriété n° 2 dont elle est propriétaire sis 17 mail Auguste Rodin et Arthur Rimbaud, 1ere avenue à Ermont, au rez-de-chaussée de l'immeuble cadastré section AM n° 498 ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Ermont la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient :

- la notification de la décision de préempter est tardive ;

- les caractéristiques du local préempté ne correspondent pas aux motifs invoqués dans la décision de préemption ;

- la motivation de la décision de préemption n'est ni exacte, ni précise, ni réelle ;

- la décision de la commune est exclusivement motivée par la modicité du prix de vente.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 juillet 2022, la commune d'Ermont conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er octobre 2022 par une ordonnance du 8 août 2022.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Baude, rapporteur,

- les conclusions de M. Tual Louvel, rapporteur public,

- et les observations de M. C, représentant la commune d'Ermont.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Saint-Vincent demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 10 décembre 2021 par lequel le maire de la commune d'Ermont a préempté le lot de copropriété à usage commercial dont elle est propriétaire dans un ensemble immobilier situé au 17 mail Auguste Rodin et rue Arthur Rimbaud à Ermont.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

1. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement / () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. () ". Aux termes de l'article R. 213-7 du code de l'urbanisme : " I. Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit. Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R. 213-5. II. -Il est suspendu, en application de l'article L. 213-2, à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique formée par le titulaire du droit de préemption en vue d'obtenir la communication de l'un ou de plusieurs des documents suivants :1° Le dossier mentionné à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ; 2° S'il y a lieu, l'information prévue au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ; (); 5° L'indication de la superficie des locaux prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif à l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou, s'il existe, le mesurage effectué par un professionnel ; 6° Les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble ; 7° Sous réserve qu'ils soient mentionnés dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 : -la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; -; () ".

2. Le titulaire du droit de préemption dispose pour exercer ce droit d'un délai de deux mois, prévu à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, qui court à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner. Ce délai ne peut être prorogé par la demande de précisions complémentaires que si la déclaration initiale était incomplète ou entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation. Dans ce cas, le délai de deux mois au-delà duquel le silence de l'administration vaut renonciation au droit de préemption, court à compter de la réception par l'administration d'une déclaration complétée ou rectifiée.

3. Il ressort des pièces du dossier qu'une déclaration d'intention d'aliéner le lot de copropriété (n°2) dont la SCI Saint Vincent est propriétaire dans un ensemble immobilier situé 17 mail Auguste Rodin et rue Arthur Rimbaud à Ermont été réceptionnée par la commune d'Ermont le 4 octobre 2021. La réception de cette déclaration a fait courir le délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage. Une demande de cinq pièces complémentaires a été adressée par la commune au vendeur le 2 novembre 2021, interrompant ce délai. Si la requérante soutient qu'elle a communiqué le 24 novembre 2021 la copie de la promesse de vente et la copie des annexes de la promesse de vente dont la copie des diagnostics, qui avaient déja été jointes sa déclaration d'intention d'aliéner et qui ont ainsi été demandées à des fins purement dilatoires, elle ne l'établit pas, alors qu'en outre elle ne soutient ni n'établit avoir communiqué à la commune s'il y avait lieu, l'information prévue du IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, les conventions constitutives de droits réels sur le bien et si elles existent leurs annexes et les plans et indication de la superficie des locaux prévus par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ou un mesurage effectué par un professionnel. L'ensemble des pièces demandées figurant toutes parmi celles énumérées à l'article R. 213-7 du code de l'urbanisme, la commune était donc fondée à les réclamer. Il en résulte que la demande de ces pièces, intervenue alors que le cours du délai d'exercice du droit de préemption n'était pas expiré, a valablement suspendu celui-ci. Les pièces transmises par la SCI ont été réceptionnées par la commune le 25 novembre 2021, date à compter de laquelle le délai a alors recommencé à courir pour expirer le 25 décembre 2021. La décision par laquelle le maire a décidé de préempter le bien de la SCI a été transmise au sous-préfet d'Argenteuil, représentant de l'Etat, le 10 décembre 2021, et notifiée à la SCI le 16 décembre 2021, soit avant que n'expire le délai ayant recommencé à courir à compter de la réception des pièces. Le maire a ainsi exercé le droit de préemption dans les délais qui lui étaient impartis par l'article L. 213-2 précité. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision contestée serait tardive manque en fait et doit être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". En vertu de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre () une politique locale de l'habitat ". Il résulte de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Par ailleurs, il résulte également de cet article L. 210-1 que la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre tant aux finalités mentionnées à l'article L. 300-1 de ce code qu'à un intérêt général suffisant.

5. D'une part, la décision attaquée vise les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ainsi que le PLU de la commune. Elle indique que le droit de préemption urbain est exercé pour la réalisation du projet communal de garantir l'accessibilité au logement, que la zone dans laquelle est situé le bien préempté souffre d'une insuffisance de logements accessibles aux personnes âgées et aux personnes à mobilité réduite, et qu'en raison de la situation en rez-de-chaussée du logement, la commune entend proposer le bien préempté à des personnes entrant dans ces deux catégories. La décision litigieuse fait ainsi faire apparaître la nature du projet en vue duquel le droit de préemption a été exercé. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision ne comportait pas la motivation requise par l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme doit être écarté.

6. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la délibération du 29 janvier 2021 du conseil municipal d'Ermont prescrivant la mise en révision du PLU fait figurer parmi les objectifs de cette révision, celui d'agir pour la solidarité, la mixité sociale et les parcours résidentiels. Le conseil municipal a ainsi a nécessairement entendu développer sur son territoire une offre de logements qui réponde non seulement aux capacités contributives de ses habitants mais aussi aux besoins afférents aux différents âges de la vie et aux contraintes de mobilité. En outre le conseil municipal a émis le 21 mars 2019 un avis favorable au projet de plan local de l'habitat adopté par le conseil communautaire de la communauté d'agglomération de VALPARISIS le 8 avril 2019. Celui-ci comportait, au titre de l'orientation " diversifier et adapter l'offre en logements, afin de répondre à l'ensemble des besoins dans le respect des règles de l'urbanisme " une action 4, visant à " favoriser l'accès au logement autonome - ou le maintien à domicile - pour les personnes âgées en perte de mobilité et les personnes handicapées ". Ces éléments établissent la réalité, à la date de la décision de préempter, d'un projet communal d'accessibilité en faveur des personnes âgées et des personnes à mobilité réduite répondant aux objectifs de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Dès lors le moyen tiré de ce que la commune n'avait pas, à la date de la décision, de projet réel justifiant la préemption doit être écarté.

7. Enfin, il ne résulte pas des pièces du dossier que le maire, en décidant de préempter le bien, ait été exclusivement motivé par le caractère modique du prix de vente et ait ainsi agi pour des motifs étrangers aux objectifs de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Dès lors le moyen tiré de l'existence d'un détournement de pouvoir doit être écarté.

8. En dernier lieu, il ressort des pièces du dossier que le local préempté comporte un point d'eau, des baies, un accès en rez-de-chaussée, dispose d'une superficie de 50 m² et fait partie d'un immeuble de logements situé dans une zone urbaine de la commune. Il est en outre proche d'un centre commercial. Dès lors ce local, alors même qu'il était utilisé jusqu'à présent à des fins commerciales, pouvait être transformé en logement et était de nature à répondre aux objectifs en vue desquels le maire a décidé de le préempter. Par suite le moyen tiré de la non-conformité du projet d'acquisition avec les objectifs poursuivis par la décision de préempter manque en fait et doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Saint-Vincent n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision du 10 décembre 2021 du maire de la commune d'Ermont.

Sur les frais liés au litige :

9. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la commune d'Ermont, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Saint-Vincent la somme demandée par la commune d'Ermont à ce même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Saint-Vincent est rejetée.

Article 2 :Les conclusions de la commune d'Ermont tendant à ce qu'il soit fait application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 :Le présent jugement sera notifié à la SCI Saint-Vincent et à la commune d'Ermont.

Délibéré après l'audience du 18 avril 2023 à laquelle siégeaient :

Mme Edert, présidente,

M. Baude, premier conseiller,

Mme Zaccaron Guérin, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 mai 2022.

Le rapporteur,

F.-E. Baude La présidente,

S. Edert

La greffière,

M. D

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 22061392