Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2215308

Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 7 novembre 2022, 21 et 31 août 2023, M. C B et Mme G D, représentés par Me Lucas, demandent au tribunal :

1°) à titre principal, d'annuler l'arrêté en date du 6 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Sceaux a procédé au retrait du permis de construire tacite obtenu par la SCCV A Desgranges le 11 août 2022, enregistré sous le numéro PC 092 071 21 00034, en vue de la construction de trois bâtiments comprenant sept logements collectifs, et la démolition de deux maisons individuelles sur un terrain sis 2 rue Mademoiselle A à Sceaux ;

2°) d'enjoindre à la commune de Sceaux de délivrer un certificat de permis tacite, obtenu par la SCCV A Desgranges le 11 août 2022 ;

3°) à titre subsidiaire, d'annuler l'arrêté en date du 6 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Sceaux a refusé de délivrer le permis de construire, enregistré sous le numéro PC 092 071 21 00034 sollicité par la SCCV A Desgranges pour la construction de trois bâtiments comprenant sept logements collectifs, et la démolition de deux maisons individuelles sur un terrain sis 2 rue Mademoiselle A à Sceaux ;

4°) d'enjoindre à la commune de Sceaux de délivrer le permis de construire sollicité ;

5°) de mettre à la charge de la commune de Sceaux la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d'un intérêt à agir contre le refus de permis de construire contesté ;

- la décision contestée doit être regardée comme une décision de retrait d'une autorisation tacite de construire, laquelle a été prise en l'absence de procédure préalable contradictoire en méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-1 du code des relations entre le public et l'administration ;

- le motif tiré de la non-conformité du projet au rapport de présentation du plan local d'urbanisme est entaché d'erreur de droit ;

- le motif tiré de l'intérêt des constructions à démolir et de l'absence de démonstration de dommages irrémédiables imposant leur démolition est entaché d'erreur et d'abus de droit ;

- les motifs tirés du caractère densément planté du terrain d'assiette du projet, de ce que les espaces extérieurs seront à usage collectif et non individuel, de ce que le parking collectif souterrain neutralise une partie importante du terrain d'assiette et supprime les espaces de pleine terre ne sont pas fondés ;

- l'arrêté contesté a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 mars 2023, la commune de Sceaux conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée à la SCCV A Desgranges qui, en qualité d'observateur, n'a pas produit d'écritures.

Par une ordonnance du 3 octobre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 18 octobre 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code du patrimoine ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Saïh, première conseillère,

- les conclusions de M. Boriès, rapporteur public,

- les observations de Me Drago, représentant la commune de Sceaux,

- et les observations de Me Poilvet, représentant la SCCV A Desgranges.

Considérant ce qui suit :

1. Le 27 août 2021, la SCCV A Desgranges, bénéficiaire d'une promesse de vente concernant un bien immobilier situé 2 rue Mademoiselle A, a déposé une demande de permis de construire en vue de la construction de trois bâtiments comprenant sept logements collectifs, et la démolition de deux maisons individuelles, comprenant celle des requérants. Par un arrêté du 6 septembre 2022, le maire de la commune de Sceaux a refusé de délivrer à ladite société le permis de construire sollicité. Par la présente requête, M. B et Mme D, propriétaires du bien immobilier, demandent l'annulation de cet arrêté.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense par la commune de Sceaux :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. /Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. ". Aux termes de l'article R. 600-4 du même code : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant. ".

3. Il ressort des pièces du dossier que M. B et Mme D, propriétaires d'un bien immobilier située sur la parcelle cadastrée section AO 129 située 2 rue Mademoiselle A à Sceaux, ont signé le 3 août 2021 une promesse de vente concernant ce bien immobilier au bénéfice de la SARL GFLBI dont le gérant est M. E, valable jusqu'au 15 avril 2022, le délai de validité de ladite promesse de vente étant prorogé automatiquement en cas de suspension du délai d'instruction de la demande de permis de construire par la commune. Cette promesse était affectée d'une condition suspensive liée à l'obtention par la société bénéficiaire d'un permis de construire valant permis de démolir en vue de l'édification d'un ensemble immobilier comportant sept logements, le dossier de demande d'autorisation de construire devant être déposé avant le 31 août 2021.

4. Il résulte des documents analysés au point précédent que M. B et Mme D avaient intérêt à demander l'annulation du refus opposé le 6 septembre 2022 à la demande de permis de construire valant permis de démolir formée par la société SCCV A Desgranges, représentée également par M. E. Par suite, M. B et Mme D justifient d'un intérêt pour agir à l'encontre de l'arrêté contesté. La fin de non-recevoir opposée en défense ne peut donc qu'être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne l'existence d'un permis de construire qui serait né tacitement le 11 août 2022 :

5. Aux termes de l'article R. 423-23 du code de l'urbanisme : " Le délai d'instruction de droit commun est de : () c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager. ". Aux termes de l'article R. 423-24 du même code : " Le délai d'instruction de droit commun prévu par l'article R. 423-23 est majoré d'un mois : () c) Lorsque le projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ; (). ". Aux termes de l'article R. 423-42 du même code : " Lorsque le délai d'instruction de droit commun est modifié en application des articles R. 423-24 à R. 423-33, l'autorité compétente indique au demandeur ou à l'auteur de la déclaration, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie : a) Le nouveau délai et, le cas échéant, son nouveau point de départ ; b) Les motifs de la modification de délai ; () ". Aux termes de l'article L. 621-30 du code du patrimoine : " I. - Les immeubles ou ensembles d'immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. /La protection au titre des abords a le caractère de servitude d'utilité publique affectant l'utilisation des sols dans un but de protection, de conservation et de mise en valeur du patrimoine culturel. /II. - La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative dans les conditions fixées à l'article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. /En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. (). ".

6. En l'espèce, dans son courrier du 23 septembre 2021, dont les mentions sont suffisamment précises et qui a été adressé dans le délai d'un mois suivant le dépôt de la demande de permis de construire en litige, la commune de Sceaux a informé la société pétitionnaire que le délai d'instruction de la demande de permis de construire était majoré d'un mois en raison de la nécessité de recueillir l'accord de l'architecte des Bâtiments de France en application de l'article R. 423-24 du code de l'urbanisme, le projet étant situé dans le périmètre de protection des monuments historiques, étant au surplus relevé que ces périmètres constituent des servitudes d'utilité publique annexées aux documents d'urbanisme. En outre, il ressort des pièces du dossier, et n'est pas sérieusement contesté, que le projet est situé dans un périmètre de 500 mètres par rapport au lycée Marie-Curie - Maison Cauchy, immeuble protégé au titre des monuments historiques. La consultation de l'architecte des Bâtiments de France était dès lors obligatoire, alors même qu'il a finalement estimé que le projet en litige n'était pas en covisibilité avec cet établissement. Ce faisant, le délai d'instruction de la demande de permis de construire étant porté à quatre mois et le dossier de demande étant complet à la date du 11 mai 2022, la société requérante n'est donc pas fondée à soutenir que, à la date de la décision en litige du 6 septembre 2022, elle bénéficiait d'un permis de construire tacite. Ainsi, l'arrêté contesté du 6 septembre 2022 ne constitue pas un retrait de ce permis de construire tacite qui n'est pas née et qui aurait été tardivement retiré. Il s'ensuit que les conclusions aux fins d'annulation de la décision attaquée, inexistante, ne peuvent qu'être rejetées.

En ce qui concerne la légalité de l'arrêté du 6 septembre 2022 portant refus de délivrance d'un permis de construire :

7. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".

8. Il résulte de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu'il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d'intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d'urbanisme de la commune.

9. Pour édicter la décision attaquée, le maire de la commune de Sceaux s'est fondé sur un motif tiré de ce que le projet, situé en zone UE constituée de quartiers d'habitat pavillonnaire, est en rupture avec l'image pavillonnaire et végétalisé de ce secteur par la démolition de deux pavillons présentant certaines qualités architecturales, par la suppression de la végétation, par la densité et la volumétrie du projet, par sa forme urbaine du fait de l'insertion d'une toiture-terrasse " étrangère à la section paysagère existante ", par " la présence d'un parking collectif souterrain qui neutralise une partie importante du terrain et supprime des espaces de pleine terre " et par la création d'espaces collectifs " qui ne permettent pas l'appropriation des espaces extérieurs ".

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux s'implante en zone UE du plan local d'urbanisme de la commune de Sceaux, sans être néanmoins situé dans le sous-secteur UEa correspondant au secteur pavillonnaire homogène. Il ressort également des pièces du dossier, et notamment des photographies des abords, produites par la société requérante, que le bâti avoisinant du lieu d'implantation du projet est composé majoritairement de maisons individuelles d'architecture hétérogène, de style traditionnel ou contemporain, et comporte aussi des immeubles collectifs, implantés notamment rue Mademoiselle A et boulevard Desgranges, lesquels ne sont d'ailleurs pas interdits en zone UE, ainsi que des équipements collectifs.

11. Le projet en litige prévoit la démolition de deux pavillons, et la construction à l'angle de la rue Mademoiselle A et du boulevard Desgranges de trois bâtiments, comprenant sept logements collectifs, deux bâtiments étant en R+3 et le troisième en R+2. Il ressort des pièces du dossier que ce projet, qui comporte ainsi trois volumes principaux d'une emprise au sol de 67 m2, 130 m2 et 135 m2 et en retrait de quatre mètres par rapport à l'alignement, est d'architecture sobre, d'une hauteur maximale de dix mètres, conforme aux dispositions de la zone, et s'articule autour de " failles végétalisées ". En outre, le projet litigieux prévoit une proportion importante de plantes de façon à conserver une ossature végétale sur le site, que ce soit à l'avant de l'ensemble immobilier, dans les voies d'accès aux logements et aux locaux annexes, dans les jardins, ou à l'arrière de la parcelle par la création d'une niche écologique. De plus, si le projet prévoit la réalisation de toiture-terrasses, celles-ci ne sont pas davantage interdites par le règlement de la zone UE du plan local d'urbanisme de la commune. Par ailleurs, seule une partie des toitures sera réalisée en toiture-terrasses, lesquelles seront accessibles et végétalisées, tandis que l'autre partie sera réalisée en toitures à deux pentes. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que la réalisation d'un parking souterrain a pour effet de neutraliser des espaces de pleine terre, alors que le projet litigieux d'une emprise au sol de 332,74 m2, envisagé sur un terrain d'une surface de 1 197,50 m2, prévoit que, dans la bande de constructibilité, 693,57 m2 des espaces libres seront traités en espaces verts, dont 547,41 m2 en pleine terre. Enfin, si le projet présente une surface de plancher de 710,08 m², il est constant que le projet litigieux respecte les règles d'emprise au sol des constructions ainsi que celles relatives aux obligations en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs et de plantations du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Sceaux. Au surplus, il ressort aussi des pièces du dossier que le maire de la commune a délivré, par un arrêté du 14 décembre 2018, un permis de construire en vue de la démolition d'une maison existante aux qualités architecturales similaires à celles dont la démolition est sollicitée et la construction de deux bâtiments de douze logements d'une hauteur de douze mètres, impliquant la création de 984,74 m² de surface de plancher sur une parcelle de 1 038 m2, située à proximité immédiate du terrain d'assiette du projet litigieux. Dans ces conditions, en estimant que le projet était de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, le maire de Sceaux a commis une erreur d'appréciation dans l'application des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.

12. Il résulte de tout ce qui précède que M. B et Mme D sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 6 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Sceaux a refusé de délivrer à la SCCV A Desgranges le permis de construire sollicité.

13. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est de nature à conduire à l'annulation de l'arrêté contesté.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

14. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

15. Le présent jugement censure le motif sur lequel le maire de Sceaux a fondé son arrêté portant refus de permis de construire. Il ne résulte pas de l'instruction qu'un autre motif serait susceptible de justifier une décision de refus, ni qu'un changement de circonstances serait intervenu et ferait obstacle à la délivrance de l'autorisation d'urbanisme sollicitée. Par suite, il y a lieu d'enjoindre au maire de Sceaux de délivrer à la SCCV A Desgranges le permis de construire sollicité, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune de Sceaux demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Sceaux une somme globale de 1 000 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 6 septembre 2022 du maire de la commune de Sceaux portant refus de permis de construire est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Sceaux de délivrer à la SCCV A Desgranges le permis de construire sollicité, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Sceaux versera à M. B et Mme D la somme globale de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Sceaux au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M. C B, à Mme G D, à la commune de Sceaux et à la SCCV A Desgranges.

Délibéré après l'audience du 3 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

Mme Saïh, première conseillère,

M. Amazouz, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2023.

La rapporteure,

signé

Z. Saïh

Le président,

signé

T. BertonciniLa greffière,

signé

M. F

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.