Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2303289

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 10 mars 2023, M. A B, représenté par Me Ouldali, demande au juge des référés sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) à titre principal, d'ordonner la suspension de l'exécution de la délibération du conseil municipal de la commune de Neuville-sur-Oise en date du 15 décembre 2022 portant exercice du droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section AN n° 639 située 9 rue des Grouettes ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Neuville-sur-Oise une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la condition d'urgence est présumée dès lors qu'il a le statut d'acquéreur évincé, qu'il bénéficie d'une promesse de vente et qu'il fait face au risque imminent que la vente soit conclue au bénéfice de la commune alors qu'il souhaite acquérir le bien en son nom propre en vue d'y établir sa résidence familiale ;

- il existe des moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée aux motifs que :

* elle a été prise par une autorité incompétente, le conseil municipal ne pouvant se substituer au maire pour prendre une décision de préemption dès lors que ce droit lui a été délégué par ledit conseil à l'issue d'une délibération du 11 juin 2020, délibération qu'il n'a pas rapportée ;

* elle a été prise au-delà du délai légal de deux mois courant à partir de la déclaration d'intention d'aliéner transmise à la commune ;

* elle est insuffisamment motivée dès lors qu'elle ne développe pas la nature du projet, ni que ce dernier serait suffisamment réel pour justifier l'exercice du droit de préemption ;

Par des mémoires en défense enregistrés les 24 mars 2023, la commune de Neuville-sur-Oise, représentée par Me Laplante, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge du requérant la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; et à titre subsidiaire, de limiter la suspension éventuellement prononcée au seul transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité territoriale titulaire du droit de préemption dans l'attente du jugement à intervenir au fond et en ne permettant pas la vente à son terme avant qu'il soit statué sur la requête en annulation ;

Elle fait valoir que :

- A titre principal, l'irrecevabilité de la requête dès lors que la décision attaquée n'est pas un acte faisant grief au requérant ; cette délibération a pour seul objet d'approuver l'acquisition du bien préempté et la prise en charge des frais liés à cette acquisition et d'autoriser le maire à signer l'acte de vente et les documents afférents ;

- A titre subsidiaire, aucun des moyens soulevés n'est de nature à créer un doute sérieux sur sa légalité, lesquels sont soit inopérants soit infondés ;

- A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la limitation des effets de la suspension dans la mesure ou le requérant ne se prévaut d'aucune urgence à poursuivre le projet d'acquisition avant qu'il ne soit statué sur la requête à fin d'annulation de la délibération en litige ;

- La promesse de vente est caduque le requérant ne dispose d'aucun droit au bénéfice de cette vente, et celle-ci était assortie d'une réserve du droit de préemption prévoyant la caducité de la promesse de vente en cas d'exercice par la commune de son droit de préemption même en cas d'annulation de la préemption ou renonciation ultérieure à l'exercice de ce droit de la part de la commune

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête n° 2303502 enregistrée le 10 mars 2023 par laquelle M. B demande l'annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Le Griel, vice-présidente, en application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les requêtes en référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique, tenue en présence de Mme Soulier, greffière d'audience :

- le rapport de Mme Le Griel, juge des référés ;

- les observations orales de Me Oualdali représentant M. B qui reprend et développe les moyens de la requête. Il soutient que l'urgence est présumée le requérant étant l'acquéreur évincé. Il rappelle que la visite des lieux s'est tenue le 1er décembre 2022 et que la décision d'exercer son droit de préemption par la commune n'a été notifiée au notaire du requérant que le 12 janvier 2023 soit tardivement au regard des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ; il insiste sur l'incompétence , en l'espèce, du conseil municipal pour prendre la délibération en litige dès lors qu'il a délégué ce pouvoir au maire de la commune par délibération du 11 juin 2020 et sur le défaut de motivation dès lors que, s'il est fait état d'un aménagement du cœur du village, l'acte en litige n'apporte aucun élément sur la nature du projet. Il fait valoir en outre que si la promesse de vente est caduque, il suffit de signer une nouvelle promesse de vente ; il fait également état de ce que le requérant un proche de la famille de Mme C, la propriétaire, entend acquérir ce bien pour y résider avec sa famille et qu'il est en attente de pouvoir s'y installer.

- Les observations orales de Me Laplante pour la commune de Neuville-sur-Oise qui confirme également ses écritures et insiste sur l'inopérance des moyens soulevés dès lors que la délibération en litige ne constitue pas la décision d'exercer son droit de préemption par la commune. Seul l'acte pris le 26 octobre 2022 par le maire de la commune, lequel a été transmis au contrôle de légalité, vaut décision de préemption. La délibération en litige a pour seul objet l'approbation de l'exercice par la commune de son droit de préemption et d'autoriser le maire à procéder à l'acquisition du bien et à prendre tout acte y afférent ;

- les observations orales de Me Chemla pour Mme C, qui fait état de ce que les charges liées aux biens continuent à courir en ce qui la concerne, alors qu'elle réside en EHPAD.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Une note en délibéré a été enregistrée le 26 mars 2023 pour M. B.

Considérant ce qui suit :

1. M. B a signé une promesse de vente le 9 septembre 2022 afin d'acquérir le bien appartenant à Mme C, correspondant à la parcelle cadastrée AN n° 639, situé 9 rue des Grouettes à Neuville-sur-Oise (95000). La déclaration d'intention d'aliéner correspondante a été transmise à la commune de Neuville-sur-Oise le 20 septembre suivant et une visite du bien a été organisée à la demande du maire de la commune le 1er décembre 2022. Par un courrier du 26 octobre 2022, le maire de Neuville-sur-Oise a fait état du souhait de la commune d'exercer son droit de préemption urbain sur la parcelle en cause. Par une délibération en date du 15 décembre 2022, le conseil municipal de la commune de Neuville-sur-Oise a décidé d'approuver l'exercice par la commune de son droit de préemption sur ce bien et d'autoriser le maire à procéder à son acquisition. Par la présente requête, M. B demande au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, d'ordonner la suspension de cette délibération.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Neuville-sur-Oise :

2. La commune de Neuville-sur-Oise soutient que la délibération attaquée ne constitue pas un acte faisant grief dès lors qu'elle n'a pour seul objet que l'approbation de l'exercice par la commune de son droit de préempter le bien en cause, et d'autoriser le maire à procéder aux opérations d'acquisition du bien et que seul l'acte du 26 octobre 2022 signé par le maire de Neuville-sur-Oise vaut décision d'exercer le droit de préemption, et lequel a été transmis au contrôle de légalité. Toutefois, il apparaît aux termes de ce courrier du 26 octobre 2022, ainsi que l'a relevé le juge des référés par son ordonnance du 17 février 2023, que celui-ci se borne à informer que la commune " souhaite acquérir, et donc exercer son droit de préemption urbain sur la totalité de la parcelle cadastrée section AN n° 639 " et " cette parcelle située au cœur du Village revêt une importance stratégique dans le cadre de l'aménagement du quartier et en matière de préservation du cadre de vie des habitants " faisant ainsi état d'une intention de la commune d'exercer ce droit. En revanche, la délibération en litige, laquelle selon les échanges de courriers électroniques du 27 décembre 2022 produits au dossier a également été transmise au contrôle de légalité, mentionne très précisément notamment le bien en cause, prend acte de l'avis émis des domaines le 5 décembre 2022, expose l'intérêt pour la commune de cette opération énonçant l'existence d'un projet d'aménagement s'en référant au plan local d'urbanisme et précise le prix d'acquisition. Dans ces conditions, la délibération du 15 décembre 2022 constitue la décision par laquelle la commune a entendu exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée AN n° 639. Il s'ensuit que la fin de non-recevoir opposée en défense ne peut être accueillie.

3. Par ailleurs, la circonstance que la promesse de vente produite au dossier par le requérant est caduque ne saurait le priver d'un intérêt à agir, en qualité d'acheteur évincé dès lors qu'il reste loisible à M. B et à la propriétaire du bien de conclure un nouvel accord de cession. Il s'ensuit, en admettant que la commune ait entendu opposée une telle fin de non recevoir, que celle-ci ne peut qu'être écartée.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

4. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

En ce qui concerne l'urgence :

5. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.

6. En l'espèce, si la commune de Neuville-sur-Oise fait valoir que la promesse de vente produite au dossier par le requérant est caduque du fait de la décision de la commune de Neuville-sur-Oise, cette circonstance ne s'oppose pas à ce que l'urgence persiste dès lors qu'en l'état de l'instruction, seule cette décision s'oppose à ce que la vente directe se poursuive et qu'il reste loisible aux parties de conclure un nouvel accord de cession. Par ailleurs, la commune n'établit nullement l'urgence qu'il y aurait à réaliser le projet dont elle se prévaut et donc l'existence d'un intérêt public qui prévaudrait sur l'urgence à statuer sur la requête. Dans ces conditions, la condition d'urgence énoncée à l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme satisfaite.

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision :

7. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. ". Aux termes de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme : " () Les conseils municipaux des communes dotées d'une carte communale approuvée peuvent, en vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération d'aménagement, instituer un droit de préemption dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte. La délibération précise, pour chaque périmètre, l'équipement ou l'opération projetée. () ". Aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : " Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat () : 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues aux articles L. 211-2 à L. 211-2-3 ou au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal ;() ".

8. D'autre part, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble () Le délai est suspendu à compter () de la demande de visite du bien. Il reprend à compter () de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. (..) ". Aux termes de l'article D. 213-13-1 du même code : " () Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien (..) ".

9. Les moyens tirés de l'incompétence du conseil municipal pour exercer le droit de préemption de la commune compte tenu de l'adoption le 11 juin 2020 de la délégation au profit du maire pour exercer cette compétence, ainsi que le moyen tiré de la méconnaissance du délai prescrit par les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme dès lors que la visite du bien, sollicitée le 26 octobre 2022, s'est tenue le 1er décembre 2022 et qu'il résulte de l'instruction que la notification de la délibération du 15 décembre 2022, dans sa version définitive et revêtue du tampon des services préfectoraux, est intervenue le 11 janvier 2023 auprès du notaire en charge de la vente pour la propriétaire du bien, sont de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la délibération du 15 décembre 2022 en litige.

10. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen de la requête n'est, en l'état de l'instruction, de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige.

11. Lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle au transfert de propriété ou à la prise de possession du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption, mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent ces dispositions de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets mentionnées ci-dessus.

12. Il résulte de ce qui précède que le requérant est fondé à demander la suspension de la délibération du 15 décembre 2022 en litige, en tant qu'elle permet à la commune de Neuville-sur-Oise de disposer ou d'user du bien en cause dans des conditions qui rendraient difficilement réversible cet acte. En revanche, aucun élément suffisant et précis n'a été fourni tant par le requérant que par la propriétaire du bien de nature à justifier de l'urgence à poursuivre la réalisation rapide de leur projet, d'autant ainsi qu'il a été rappelé précédemment que la promesse de vente est devenue caduque, ayant expiré le 9 décembre 2022 et en outre que celle-ci comporte une réserve du droit de préemption, avant qu'il soit statué sur sa demande d'annulation. Il n'y a donc pas lieu, en l'état, de suspendre cet arrêté en tant qu'il fait obstacle à l'aliénation du bien concerné au profit du requérant.

13. Par suite, l'exécution de la délibération du 15 décembre 2022 est suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité, en tant uniquement qu'il permet à la commune de Neuville-sur-Oise de disposer ou d'user de la parcelle cadastrée AN n° 639 dans des conditions qui rendraient irréversible cet acte.

Sur les frais irrépétibles :

14. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Neuville-sur-Oise le versement de la somme de 1 000 euros à M. B sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées par la commune de Neuville-sur-Oise sur ce même fondement ne peuvent qu'être rejetées.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de la délibération du conseil municipal de Neuville-sur-Oise du 15 décembre 2022 est suspendue en tant seulement que cet acte permet à cette collectivité de disposer ou d'user de la parcelle cadastrée AN n° 639 dans des conditions qui rendraient irréversible cet acte.

Article 2 : La commune de Neuville-sur-Oise versera la somme de 1 000 euros à M. B sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. B est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Neuville-sur-Oise au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée à M. A B, à la commune de Neuville-sur-Oise et à Mme D C.

Fait à Cergy, le 11 avril 2023.

La juge des référés,

signé

H. Le Griel

La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.