Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2305036

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 14 et le 24 avril 2023, Mme D A, M. I A, Mme E A, Mme H A épouse B et M. F B, représentés par Me Caillet, demandent au juge des référés sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision du 10 mars 2023 par laquelle le maire de la commune de Garges-lès-Gonesse a décidé d'exercer, au nom de la commune Garges-lès-Gonesse, le droit de préemption urbain sur la vente du bien cadastré section AN n°102 et AN n°158, sis 11 rue Pasteur et de faire une proposition d'acquisition au prix de 150 000 € ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Garges-lès-Gonesse la somme de 4 000 euros, à verser à Mme D A, M. I A, Mme E A, Mme H A épouse B et M. F B, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la condition d'urgence est remplie, dès lors que la décision leur cause un préjudice financier puisqu'elle fait échec pour la seconde fois à la vente du bien dans des conditions qui leur causent un préjudice direct et certain dès lors que la seconde offre est nettement inférieure au prix proposé lors de la première offre et que la commune propose un prix encore inférieur à la seconde offre et nettement inférieur à la valeur du bien estimée par France domaine ; au surplus le marché de l'immobilier présente une nette tendance à la baisse ;

- il existe des moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée aux motifs que :

* Le maire ne disposait pas d'une délégation de compétence régulière du conseil municipal de Garges-lès-Gonesse pour prendre à la décision de préemption contestée, faute d'établir que la délibération du conseil municipal du 14 février 2022 consentant cette délégation de compétence et celle du 1er février 2017 instituant un droit de préemption urbain sur le secteur objet de la décision d'intention d'aliéner seraient exécutoires à la suite de leur publication et de leur transmission au contrôle de légalité ;

* La décision de préemption est tardive, dès lors qu'à supposer même que le délai de deux mois aurait été suspendu par la demande de communication de documents et de visite reçue le 3 février 2023, la réception de la décision de préemption notifiée le 22 mars 2023 au notaire des requérants est intervenue après le délai légal de deux mois, qui avait commencé à courir à compter du 10 janvier 2023, date à laquelle la commune de Garges-lès-Gonesse a réceptionné par voie dématérialisée la déclaration d'intention d'aliéner des requérants ;

* elle est insuffisamment motivée, dès lors que la commune ne justifie pas du besoin réel de réaliser un projet ni ne justifie de l'objectif poursuivi par l'exercice du droit de préemption sur l'immeuble concerné ;

* Elle est entachée d'un détournement de pouvoir manifeste, dès lors que la commune ne démontre ni la vétusté du bien ni qu'il aurait fait l'objet d'aménagements en rez-de-chaussée en infraction aux règles d'urbanisme ni qu'il aurait servi à une activité de " marchand de sommeil ", alors que la commune n'a aucun projet d'aménagement et n'a que pour seul mobile d'empêcher la vente à des personnes étrangères à qui elle impute l'intention de se livrer à des activités de locations frauduleuses.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 avril 2023, la commune de Garches-lès-Gonesse, représentée par Me Garrigues, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) de mettre à la charge des consorts G une somme de 2000 euros an application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

-la maire dispose d'une délégation régulière pour prendre la décision de préemption ;

-la décision de préemption exécutoire a été notifiée au notaire des requérants le 22 mars 2023 ;

-la décision de préemption contient les motifs de droit et de fait qui en constituent le fondement, elle est, par suite, suffisamment motivée ;

-le détournement de pouvoir n'est pas établi ;

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête n° 2305590 enregistrée le 14 avril 2023 par laquelle Mme A et autres demande l'annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. C, premier vice-président, en application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les requêtes en référé.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience du 27 avril 2023 à 10h30.

Ont été entendus au cours de l'audience publique, tenue en présence de Mme Soulier, greffière d'audience :

- le rapport de M. Beaufaÿs, juge des référés ;

- les observations de Me Caillet représentant des consorts G, qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens mais qui déclare toutefois renoncer au moyen tiré de ce que la décision attaquée aurait été prise par une autorité incompétente ;

- les observations de Me Héral, représentant de la commune de Garges-lès-Gonesse.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1. Au décès de leur père en décembre 2020, les consorts G ont décidé, dans le cadre de la liquidation de la succession, de vendre le pavillon occupé par leur père situé sur la parcelle cadastrée AN n°102 et AN n°158, au 11, rue Pasteur à Garges-lès-Gonesse, dans un secteur compris dans une zone d'aménagement différé où s'exerce le droit de préemption urbain de la commune. Un premier compromis de vente signé avec un tiers acquéreur pour un montant de 300000 euros a donné lieu à la notification d'une déclaration d'aliéner à la mairie de Garches-lès-Gonesse le 21 janvier 2022. La commune a sollicité le droit de visiter le bien, visite effectuée le 15 mars 2022 après accord des propriétaires. La commune a notifié une décision de préemption le 8 avril 2022 à hauteur de 150000 euros, montant refusé par les propriétaires du bien. Postérieurement à ce refus, la commune n'a pas saisi le juge de l'expropriation dans les délais alors que les vendeurs ont perdu l'offre de l'acquéreur. Les requérants n'ont trouvé un nouvel acquéreur avec lequel ils ont contracté un compromis de vente pour un prix de 275000 euros. Les requérants ont notifié une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner reçue par la mairie le 10 janvier 2023. Une demande de documents complémentaires et de visite du bien a été reçue par le notaire des consorts G le 3 février 2023. Les documents demandés ont été réceptionnés par la mairie le 5 février 2023 et elle a reçu un refus de visite du bien le 10 février 2023. Le notaire des consorts G a réceptionné le 22 mars 2023 une décision de préemption du maire de la commune de Garches-lès-Gonesse de nouveau au prix de 150000 euros. Par la présente requête, les consorts G demandent au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, d'ordonner la suspension de cette décision.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

En ce qui concerne l'urgence :

3. L'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi de conclusions tendant à la suspension d'un acte administratif, d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. L'urgence doit être appréciée objectivement compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'affaire.

4. Il résulte de l'instruction que la décision de préemption contestée préjudicie de façon suffisamment grave et immédiate aux intérêts des consorts G dès lors que le prix proposé de 150000 euros, que les requérants avaient la possibilité, en application de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme de refuser, est très inférieur au prix de 275000 euros figurant sur la déclaration d'intention d'aliéner et au prix évalué pour ce bien à hauteur de 224200 euros par la direction des finances publiques du Val-d'Oise. Eu égard à l'ensemble des circonstances de l'espèce et notamment au fait que le titulaire du droit de préemption a maintenu un prix nettement inférieur à celui demandé par les propriétaires lors de leur deux tentatives de vente, que la commune n'a pas saisi le juge de l'expropriation quand elle en avait la possibilité après sa première décision de préemption en 2022, que le titulaire du droit de préemption ne justifie pas de circonstances particulières nouvelles tenant notamment à l'intérêt qui s'attacherait à la réalisation rapide du projet qui a donné à nouveau lieu à l'exercice du droit de préemption après que la commune n'a pas donné suite à la précédente procédure, la condition d'urgence, au regard de la situation des requérants et des justifications fournies par la commune, doit être regardée comme remplie.

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision :

5. L'article L. 213-2 du code de l'urbanisme prévoit que : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée (). Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble (). / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / () / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. / () ". Et aux termes de l'article D. 213-13-1 du même code : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. / Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire ". Il résulte de ces dispositions que le délai de deux mois ouvert au titulaire du droit de préemption est suspendu lorsque celui-ci formule une demande unique de documents complémentaires ou une demande de visite des lieux.

6. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d'intention d'aliéner souscrite par les requérants a été réceptionnée par voie électronique par la mairie de Garges-lès-Gonesse le 10 janvier 2023. Par courrier du 2 février 2023, réceptionné par le notaire des vendeurs le 3 février, la commune de Garges-lès-Gonesse a présenté une demande unique de communication de documents et une demande de visite du bien. Les documents complémentaires demandés ont été réceptionnés par la commune le 5 février 2023 et les propriétaires lui ont notifié un refus exprès de visite du bien, réceptionné par la commune le 10 février 2023. Ainsi, le délai de deux mois prévu au troisième alinéa de l'article L.213-2 précité du code de l'urbanisme a été suspendu le 3 février 2023 et a repris le 10 février de la même année. À cette date le délai restant était supérieur à un mois et le maire de Garches-les-Gonesse disposait d'un délai expirant le 17 mars 2023 à minuit pour prendre sa décision de préemption exécutoire et la notifier au notaire des requérants qui l'avaient désigné comme leur mandataire dans la déclaration d'intention d'aliéner. Il est constant que la décision de préemption exécutoire du maire de Garches-lès-Gonesse a été notifiée au notaire des requérants le 22 mars 2023. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision de préemption exécutoire a été notifiée aux requérants postérieurement au délai de deux mois prévu au troisième alinéa de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et propre à faire naitre, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

7. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Aucun autre moyen n'est susceptible de fonder, en l'état du dossier, la suspension de la décision attaquée.

8. Il résulte de ce qui précède que les deux conditions prévues par l'article L. 521-1 du code de justice administrative sont remplies.

Sur les effets de la suspension :

9. Lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle au transfert de propriété ou à la prise de possession du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption, mais également de permettre au propriétaire et à l'acquéreur évincé de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent ces dispositions de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets mentionnées ci-dessus.

10. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à demander la suspension de la décision litigieuse, en tant qu'elle permet à la commune de Garches-lès-Gonesse de disposer ou d'user du bien en cause dans des conditions qui rendraient irréversible cet acte. En revanche, aucun élément suffisant et précis n'a été fourni par les propriétaires du bien de nature à justifier de l'urgence à poursuivre la réalisation rapide de leur projet de vente, d'autant qu'il a été dit à l'audience que la promesse de vente du tiers acquéreur comporte une réserve du droit de préemption, avant qu'il soit statué sur sa demande d'annulation. Il n'y a donc pas lieu, en l'état, de suspendre cette décision en tant qu'elle fait obstacle à l'aliénation du bien concerné au profit des requérants.

Sur les frais liés au litige :

11. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".

12. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Garges-lès-Gonesse la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées par le défendeur sur le même fondement doivent, en revanche, être rejetées eu égard à sa qualité de partie perdante dans l'instance.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de la décision du 10 mars 2023 par laquelle le maire de la commune de Garges-lès-Gonesse a décidé d'exercer, au nom de la commune Garges-lès-Gonesse, le droit de préemption urbain sur la vente du bien cadastré section AN n°102 et AN n°158, sis 11 rue Pasteur et de faire une proposition d'acquisition au prix de 150 000 €, est suspendue uniquement en tant que cet acte permet à la commune de Garches-lès-Gonesse de disposer ou d'user du bien litigieux dans des conditions qui rendraient irréversible cette décision.

Article 2 : La commune de Garches-lès-Gonesse versera aux consorts G la somme de 2000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Garches-lès-Gonesse présentées en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme D A, M. I A, Mme E A, Mme H A épouse B, M. F B et à la commune de Garges-lès-Gonesse.

Fait à Cergy, le 28 avril 2023.

Le juge des référés,

signé

F. C

La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.,