Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2307784

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 9, 19 et 21 juin 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) Batim Entreprises, représenté par Me Brillat, demande au juge des référés, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision n°2023-153 du 12 mai 2023 par laquelle le maire de la commune d'Enghien-les-Bains a décidé d'exercer le droit de préemption urbain et d'acquérir aux prix de 1 540 000 euros et de 38 000 euros la propriété bâtie située au 45 avenue de Ceinture et le lot de copropriété n°27 situé au 43 ter avenue de Ceinture, à Enghien-les-Bains (Val-d'Oise) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence est présumée remplie dès lors qu'elle agit en qualité d'acquéreur évincée ; la décision contestée fait obstacle à la signature de l'acte de vente avec l'indivision A, propriétaire de l'ensemble immobilier et rend possible la conclusion d'une vente entre le propriétaire et le titulaire du droit de préemption avant l'intervention d'un jugement sur le fond du litige ; la situation de carence en logements sociaux dans laquelle se trouve la commune d'Enghien-les-Bains n'est pas de nature à justifier l'exercice rapide du droit de préemption urbain ; en outre, la circonstance que la promesse de vente soit caduque n'est de nature à remettre en cause ni son intérêt à agir, ni l'urgence à suspendre la décision litigieuse dès lors qu'elle aurait renoncé à acquérir les parcelles litigieuses ou que le vendeur aurait renoncé à aliéner ses biens ;

- il existe plusieurs moyens propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d'un vice de procédure dès lors qu'il n'est pas justifié que l'avis du service des domaines ait été sollicité ;

* elle est tardive au regard de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme dès lors qu'elle n'a pas été notifiée au vendeur dans un délai de deux mois suivant la réception par la commune des déclarations d'intention d'aliéner ;

* elle est dépourvue de base légale dès lors que la délibération du 24 mars 2015 par laquelle la commune d'Enghien-les-Bains a instauré le droit de préemption urbain sur son territoire n'a pas fait l'objet des formalités de publicité mentionnées au premier alinéa de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme ;

* elle est illégale dès lors que la réalité du projet de création d'un hébergement pour sénior, qui n'est pas antérieur à la décision de préemption, n'est pas établie, que ce projet ne constitue pas une opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et qu'il ne poursuit aucun intérêt général ;

* elle est illégale dès lors que le projet d'agrandissement du jardin public dans le cadre d'une opération de renaturation des berges publiques du lac d'Enghien-les-Bains méconnaît les dispositions de l'alinéa 1er de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires en défense enregistrés les 19 et 20 juin 2023, la commune d'Enghien-les-Bains, représentée par Me Bernard, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SARL Batim Entreprises la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la condition d'urgence n'est pas satisfaite dès lors, d'une part, que la décision contestée est fondée sur des circonstances particulières tenant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption et, d'autre part, que l'acquéreur évincé ne démontre pas avoir voulu acquérir l'immeuble, la promesse de vente conclue avec les propriétaires de l'ensemble immobilier étant caduque ;

- aucun des moyens soulevés n'est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle a fait l'objet d'un avis préalable du service des domaines rendu le 28 avril 2023 ;

* elle n'est pas tardive dès lors qu'elle a été notifiée au notaire du vendeur le 19 mai 2023, soit dans le délai de deux mois suivant la réception, par les services municipaux d'Enghien-les-Bains, des déclarations d'intention d'aliéner ;

* la délibération du 24 mars 2015 instaurant un droit de préemption urbain renforcé sur le territoire de la commune d'Enghien-les-Bains a bien été publiée ; en outre, elle bénéficie d'une délégation de compétence du préfet du Val-d'Oise afin d'exercer son droit de préemption sur les biens en litige ;

* le projet de création de logements sociaux pour seniors est réel, réalisable, antérieur à la décision de préempter et revêt un intérêt général ;

* le projet d'agrandissement du jardin public révèle la volonté de la commune de réaménager le secteur situé autour de la Villa du Lac et s'inscrit dans le cadre d'une vaste opération de renaturation des berges publiques.

Par un mémoire enregistré le 21 juin 2023, l'indivision A, représentée par Me Viannay, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SARL Batim Entreprises la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable, faute d'intérêt à agir de la SARL Batim Entreprises contre la décision du 12 mai 2023 ;

- à titre subsidiaire, la condition d'urgence n'est pas remplie dès lors que la promesse de vente est caduque et qu'elle n'envisage pas de céder l'ensemble immobilier litigieux à la société requérante.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête n° 2308080, enregistrée le 8 juin 2023, par laquelle la SARL Batim Entreprises demande l'annulation de la décision du 12 mai 2023.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné, en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, M. Weiswald, premier conseiller, pour statuer sur les requêtes en référé.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience publique du 20 juin 2023 à 10 heures 30.

Ont été entendus, au cours de l'audience publique, tenue en présence de Mme El Moctar, greffière d'audience :

- le rapport de M. Weiswald, juge des référés ;

- les observations de Me Brillat, représentant la SARL Batim Entreprises qui reprend les conclusions et les moyens développés dans les écritures ;

- les observations de Me Gauthier, substituant Me Bernard, représentant la commune d'Enghien-les-Bains qui reprend les conclusions et les moyens développés dans les écritures ; elle précise en outre que la commune fait face à une forte demande de logement sociaux à destination des seniors et insiste sur l'absence d'urgence de la demande présentée par la SARL Batim Entreprises ;

- les observations de Me Roussel représentant l'indivision A qui indique que la promesse de vente est devenue caduque, que les propriétaires ne souhaitent plus vendre leur bien à la SARL Batim Entreprises et qu'une procédure judiciaire opposant les parties est en cours.

La clôture de l'instruction a été différée au 21 juin 2023 à 17 heures.

Considérant ce qui suit :

1. Le 8 janvier 2019, la SARL Batim Entreprises a conclu une promesse unilatérale de vente en vue de l'acquisition d'un ensemble immobilier appartenant à l'indivision A, situé 45 et 43 ter avenue de Ceinture, cadastré section AC n°277 et n°268 à Enghien-les-Bains, au prix de 1 600 000 euros. Cette promesse prévoyait une date limite de réalisation fixée au 8 juillet 2020, date qui a été prorogée par plusieurs avenants successifs et dont la dernière expirait le 15 mars 2023. Les déclarations d'intention d'aliéner afférentes à ces parcelles ont été enregistrées par les services municipaux d'Enghien-les-Bains le 21 mars 2023. Par une décision du 12 mai 2023, le maire de la commune d'Enghien-les-Bains a exercé le droit de préemption urbain sur les parcelles en litige, au prix de 1 540 000 euros renseigné dans la déclaration d'intention d'aliéner s'agissant de la propriété située 45 avenue de Ceinture et, au prix de 38 000 euros fixé par la direction départementale des finances publiques du Val-d'Oise s'agissant du lot sis 43 ter avenue de Ceinture. Par la présente requête, la SARL Batim Entreprises demande au juge des référés, statuant sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de cette décision.

Sur la fin de non-recevoir opposée par l'indivision A :

2. Il ne résulte pas de l'instruction que la SARL Batim Entreprises aurait renoncé à donner suite à la promesse de vente conclue avec l'indivision A le 8 janvier 2019 et modifiée, en dernier lieu, par un avenant du 21 octobre 2021. Dans ces conditions, alors même que cette promesse de vente comportait une clause de caducité dont le délai est atteint, la société requérante justifie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'un intérêt à demander la suspension de la décision de préemption en litige dès lors qu'il reste loisible à cette société et à la propriétaire des biens litigieux de conclure un nouvel accord de cession. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SARL Batim Entreprises doit être écartée.

Sur les conclusions à fin de suspension :

3. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ".

4. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets pour l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être regardée comme remplie lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement dans le cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise. En outre, lorsque le propriétaire du bien préempté renonce, implicitement ou explicitement, à son aliénation, empêchant ainsi la collectivité publique titulaire du droit de préemption de l'acquérir, l'urgence ne peut être regardée comme remplie au profit de l'acquéreur évincé que si celui-ci fait état de circonstances caractérisant la nécessité pour lui de réaliser à très brève échéance le projet qu'il envisage sur les parcelles considérées.

En ce qui concerne la condition d'urgence :

5. En premier lieu, pour justifier de l'urgence qui s'attacherait à ne pas suspendre l'exécution de la décision de préemption en litige, la commune d'Enghien-les-Bains invoque l'intérêt qui s'attache à résorber le déficit en logements sociaux de la commune, caractérisé par l'arrêté préfectoral du 21 décembre 2020 de carence pris en application de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, en se bornant à rappeler les obligations légales qui pèsent sur elle, la commune d'Enghien-les-Bains n'apporte aucun élément tendant à établir l'existence d'un projet précis de création de logements sociaux sur les parcelles préemptées qui serait susceptible d'être réalisé rapidement alors que, par ailleurs, il résulte de l'instruction, d'une part, qu'une grande partie des terrains litigieux se trouvent dans une zone non constructible au sens des dispositions du plan local d'urbanisme de la commune d'Enghien-les-Bains, d'autre part, que la propriété édifiée sur la parcelle n°277 se situe dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable et ne peut être démolie. Dans ces conditions, elle ne fait pas état de circonstances particulières de nature à permettre que la condition d'urgence ne soit pas, en l'espèce, regardée comme satisfaite.

6. En second lieu, ainsi qu'il a été dit au point 2, il ne résulte pas de l'instruction que la SARL Batim Entreprises aurait renoncé à donner suite à la promesse de vente conclue avec l'indivision propriétaire des parcelles litigieuses. En outre, aucune des pièces versées au dossier ne permet d'établir que l'ensemble des propriétaires indivisionnaires aurait renoncé, implicitement ou explicitement, à toute aliénation des biens dont ils sont détenteurs. Par suite, la circonstance que la promesse de vente comporte une clause de caducité dont le délai est atteint n'est pas de nature, par elle-même, à priver de tout caractère d'urgence la suspension de la décision de préemption, cette clause ne faisant pas obstacle à ce que, d'un commun accord, les parties donnent suite aux engagements contenus dans la promesse au-delà du délai prévu.

7. Il résulte de ce qui précède qu'en l'espèce, la condition d'urgence posée par l'article L. 521-1 du code de justice administrative est donc remplie.

En ce qui concerne l'existence de moyens propres à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption :

8. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser () ".

9. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, si elles justifient à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date. Le juge de l'excès de pouvoir vérifie si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit.

10. En l'état de l'instruction, les moyens tirés, d'une part, de ce que la réalité du projet de création d'un hébergement pour sénior n'est pas établie, de ce qu'il ne répond pas à un intérêt général suffisant compte tenu des caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération et du coût prévisible de cette dernière et, d'autre part, de ce que l'agrandissement du jardin public par la fusion des terrains limitrophes afin de renaturer les berges publiques du lac d'Enghien-les-Bains constitue une opération dont l'objet est exclu par les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, sont de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige par laquelle la commune d'Enghien-les-Bains a exercé le droit de préemption urbain.

11. En revanche, pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les moyens tirés de ce que la décision litigieuse serait entachée d'un vice de procédure en l'absence d'avis du service des domaines, de ce qu'elle serait tardive au regard des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et de ce qu'elle serait dépourvue de base légale dès lors que la délibération instituant le droit de préemption sur le territoire communal n'a pas fait préalablement l'objet des mesures de publicité prévues par les dispositions de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme, ne sont pas, en l'état de l'instruction, propre à créer un tel doute.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Batim Entreprises est fondée à demander la suspension de l'exécution de la décision du 12 mai 2023 par laquelle le maire de la commune d'Enghien-les-Bains a exercé son droit de préemption urbain sur l'ensemble immobilier situé sur le territoire de la commune au 45 et 43 ter avenue de Ceinture.

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SARL Batim Entreprise, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, les sommes que la commune d'Enghien les Bains et l'indivision A demandent au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Enghien-les-Bains la somme de 1 000 euros à verser à la SARL Batim Entreprises sur le fondement des mêmes dispositions.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de la décision du 12 mai 2023 par laquelle le maire de la commune d'Enghien-les-Bains a décidé de préempter les biens situés au 45 et 43 ter avenue de Ceinture à Enghien-les-Bains est suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la légalité de cette décision.

Article 2 : La commune d'Enghien-les-Bains versera à la SARL Batim Entreprises une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune d'Enghien-les-Bains et l'indivision A sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SARL Batim Entreprises, à la commune d'Enghien-les-Bains et à l'indivision A.

Fait, à Cergy, le 10 juillet 2023.

Le juge des référés,

Signé

J.-B. Weiswald

La République mande et ordonne au préfet du Val d'Oise en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 2307784