COUR ADMINISTRATIVE D'APPEL DE LYON — Décision N° CAA69-24LY01015

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

La commune de Bourgoin-Jallieu a demandé au tribunal administratif de Grenoble, sur le fondement de l'article R. 541-1 du code de justice administrative, de condamner la société Batimur à lui verser une provision de 123 094 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, capitalisés, représentant le produit de l'indexation des loyers qu'elle a renoncé à percevoir sur l'Etat, occupant des locaux de la gendarmerie que gère cette société en tant que titulaire d'un bail emphytéotique administratif (BEA) conclu avec la commune.

Par ordonnance n° 2306245 du 22 mars 2024, le juge des référés du tribunal a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 9 avril et le 17 juillet 2024, la commune de Bourgoin-Jallieu, représentée par Me Vivien (société d'avocats Ernst et Young), demande à la cour :

1°) d'annuler cette ordonnance et de condamner la société Batimur à lui verser une provision de 123 094 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, capitalisés ;

2°) de mettre à la charge de la société Batimur une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1.

Elle soutient que :

- l'ordonnance est insuffisamment motivée ;

- au fond, que sa créance est non sérieusement contestable dès lors qu'en vertu des articles 3.2 et 13.6 du BEA, l'emphytéote est tenu de percevoir des loyers révisés triennalement en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction afin d'abonder le compte d'ajustement ;

- le déficit de ce compte que la commune est tenue de combler provient en partie de cette négligence ;

- contrairement aux allégations du défendeur, l'interprétation du contrat relève de l'office du juge des référés.

Par mémoire enregistré le 16 juillet 2024, la société Batimur, représentée par Me Jullien (Selarl PDGB), conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge de la commune de Bourgoin-Jallieu une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1.

Elle soutient que la créance dont se prévaut l'appelante ne présente pas un caractère non sérieusement contestable dès lors que, d'une part, l'interprétation du contrat excède les limites de l'office du juge des référés, que, d'autre part, les b1 et c de l'article 13.6 du BEA n'obligent à abonder le compte d'ajustement que des loyers effectivement acquittés par l'Etat, qu'enfin, la clause de révision triennale envisage l'indexation sur l'évolution de l'indice du coût de la construction comme un plafond que l'Etat a refusé dans les négociations de révision.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code général de la propriété des personnes publiques ;

- le code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article R. 541-1 du code de justice administrative : " Le juge des référés peut, même en l'absence d'une demande au fond, accorder une provision au créancier qui l'a saisi lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable () ".

Sur les conclusions de la requête :

2. Par BEA d'une durée de trente ans, conclu en 2013 modifié en 2016, la commune de Bourgoin-Jallieu a confié la rénovation et la gestion de la gendarmerie à la société Batimur contre le droit de percevoir auprès de l'Etat, occupant du bien, des loyers indexés triennalement en fonction des variations de l'indice du coût de la construction (ICC). Ces loyers doivent être versés au crédit d'un compte dit d'ajustement permettant de retracer le financement de l'opération et de déclencher, en cas de déficit, un double mécanisme de rétablissement de l'équilibre du compte, à la charge de l'emphytéote dans la limite de 310 000 euros de débit, et d'ouverture de négociations entre les parties dans les situations de déficit supérieur à ce seuil dû, notamment, à la perception de loyers ayant subi une évolution de l'ICC moins favorable que prévu, le comblement du débit incombant, dans cette hypothèse, à la commune de Bourgoin-Jallieu.

3. La société Batimur ayant déclenché, le 24 mars 2020, ce mécanisme de comblement de déficit supérieur à 310 000 euros, la commune de Bourgoin-Jallieu estimant, après échec des négociations, que ce déficit provenait de l'absence d'abondement, au crédit du compte d'ajustement, de la part de loyer représentative de l'évolution de l'ICC qu'il n'aurait pas été demandé à l'Etat d'acquitter, a mis en demeure l'emphytéote de la verser. Elle relève appel de l'ordonnance par laquelle le juge des référés du tribunal de Grenoble a refusé de condamner la société Batimur à lui verser de ce chef la somme de 123 094 euros qu'elle regarde comme ayant été distraite du crédit du compte d'ajustement en méconnaissance des clauses du BEA au cours des années 2019, 2020, 2021 et 2022.

Sur la régularité de l'ordonnance attaquée :

4. Le point 8 de l'ordonnance déduit le rejet de la demande de la commune de Bourgoin-Jallieu du point 7 qui, après citation de la stipulation du BEA relative à l'abondement du compte d'ajustement, regarde comme fondée la lecture qu'en fait la société Batimur limitant l'obligation de l'emphytéote au versement des loyers effectivement acquittés par l'Etat, lesquels sont dépourvus d'indexation, au cas d'espèce. En ce qu'elle permet d'appréhender le motif qui la fonde, l'ordonnance répond à l'exigence de motivation de l'article L. 9 du code de justice administrative et le moyen tiré d'une insuffisance de motivation doit être écarté.

Sur le fond du litige :

5. Aux termes de l'article 13.6 du BEA litigieux : " a) Principe. Les recettes de l'emphytéote sont les loyers payés par l'Etat, indexés triennalement sur l'indice du coût à la construction (ICC) () Pour gérer les écarts inévitables entre dépenses et recettes, l'emphytéote ouvre dans sa comptabilité un compte d'ajustement qui reçoit au crédit les recettes et au débit les dépenses selon les règles détaillées au c) () c) Fonctionnement détaillé du compte d'ajustement : () Le compte d'ajustement enregistrera les opérations suivantes : au crédit () - le montant des loyers effectivement encaissés payés par la gendarmerie () ", tandis qu'aux termes du b) du même article définissant le régime du solde du compte d'ajustement : " Cas des soldes débiteurs () / () pendant toute la durée du bail, si les évolutions réelles de l'ICC () venaient à avoir pour conséquence une variation excessive du compte d'ajustement dans les proportions indiquées ci-dessous [310 000 euros], après épuisement des voies de recours contre l'Etat par l'emphytéote pour faire application de la théorie de l'imprévision () / () la commune supportera immédiatement les coûts nécessaires au rétablissement du compte d'ajustement dans les limites précisées au titre de la théorie de l'imprévision () ".

6. En vertu de ces stipulations, l'emphytéote ne doit abonder le crédit du compte d'ajustement que des loyers qu'il a effectivement perçus. Or, le loyer acquitté par l'Etat ayant été reconduit triennalement sans la variable de l'ICC, la société Batimur n'a pas manqué aux obligations du c) de l'article 13.6 précité en ne créditant pas le compte d'ajustement de ce qu'elle n'a pas perçu. En outre, le manquement à cette stipulation, s'il était constitué, ne pourrait être sanctionné que par la condamnation de l'emphytéote à verser les sommes indument retenues au crédit du compte d'ajustement et non pas, ainsi que le demande la commune de Bourgoin-Jallieu, directement à son bénéfice.

7. La commune de Bourgoin-Jallieu soutient également, il est vrai, qu'en négligeant de percevoir de l'Etat des loyers augmentés de la part d'évolution de l'indice ICC, la société Batimur a manqué aux obligations du BEA afférentes à l'indexation des loyers et a provoqué un déficit excessif du compte d'ajustement, à l'origine d'un préjudice représentant les sommes qu'elle-même a dû affecter au rétablissement de l'équilibre du compte et dont elle demande l'indemnisation.

8. Si le a) de l'article 13.6 précité oblige, de manière inconditionnelle l'emphytéote à percevoir des loyers indexés triennalement sur l'évolution de l'indice ICC, une telle stipulation ne lie pas l'Etat, débiteur des loyers, qui n'est pas partie au BEA. Dans ces conditions, la faute de la société Batimur ne peut avoir résulté que d'une négligence caractérisée dans la négociation de la révision de ces loyers avec les services de la gendarmerie nationale. Or, la société Batimur fait valoir, sans être contredite, s'être heurtée à la volonté de l'Etat d'appliquer l'ICC comme un plafond, la révision étant ajustée, dans cette limite, en fonction de la valeur locative du bien occupé évaluée par le service des Domaines. Ce mécanisme, repris du bail conclu en 2006, antérieur au BEA, était nécessairement connu de la commune de Bourgoin-Jallieu. Or, la commune ne démontre pas en quoi l'emphytéote aurait négligé d'imposer à l'Etat une révision plus avantageuse pour les parties au BEA, et plus conforme au a) de l'article 13.6, qui lui aurait épargné, en tout ou partie, le comblement d'un déficit supérieur à 310 000 euros.

9. Il suit de là que la commune de Bourgoin-Jallieu ne détient sur la société Batimur de créance non sérieusement contestable, au sens des dispositions citées au point 1, ni au titre des obligations contractuelles nées de l'abondement du compte d'ajustement ni en tant que victime d'une négligence fautive de l'emphytéote dans ses relations avec l'Etat, occupant du bien. Elle n'est, par suite, pas fondée à soutenir que c'est à tort que par l'ordonnance attaquée, le juge des référés du tribunal a rejeté sa demande de provision. Les conclusions de sa requête, présentées aux mêmes fins, doivent être rejetées.

Sur les conclusions présentées au titre de L. 761-1 du code de justice administrative :

10. Les conclusions présentées par la commune de Bourgoin-Jallieu, partie perdante, doivent être rejetées. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la société Batimur.

ORDONNE :

Article 1er : La requête de la commune de Bourgoin-Jallieu est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la société Batimur au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la commune de Bourgoin-Jallieu et à la société Batimur.

Fait à Lyon, le 17 octobre 2024.

Le président de la 4ème chambre,

Ph. Arbarétaz

La République mande et ordonne au préfet de l'Isère, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,

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