Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-1902433

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 23 mai 2019, la société civile immobilière Sophipolis, prise en la personne de son représentant légal, représentée par Me Renaux de la SELAS Wilhelm et Associés, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté en date du 19 avril 2019 par lequel le maire de la commune de Vallauris a retiré le permis de construire modificatif qui lui avait été tacitement accordé le 29 janvier 2019 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Vallauris une somme de 8 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société soutient que :

- l'arrêté attaqué est insuffisamment motivé ;

- l'arrêté attaqué a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration dès lors qu'elle n'a pas pu faire valoir ses observations orales ;

- l'arrêté litigieux méconnait les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme dès lors que le permis de construire tacite dont elle était titulaire ne pouvait être retiré passé un délai de trois mois, la demande de pièces complémentaires du 12 octobre 2018 étant illégale car tardive et portant sur des pièces qui ne sont pas de celles limitativement énumérées par le code de l'urbanisme, et l'intégralité des pièces demandées ayant au demeurant été produites le 3 août 2018 ;

- le permis de construire tacite ne pouvait être retiré dès lors qu'il n'était entaché d'aucune illégalité, la méconnaissance des articles UZ6 et UZ10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Vallauris n'étant pas établie.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 juillet 2021, la commune de Vallauris, prise en la personne de son maire en exercice, représentée par la SARL Genesis Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 23 mars 2023 :

- le rapport de Mme A ;

- et les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté en date du 21 mars 2014, le maire de la commune de Vallauris a délivré à la société civile immobilière (ci-après, " SCI ") Sophipolis un permis de construire portant sur un ensemble immobilier de bureaux, commerces et hôtel pour une superficie de 28 052 m² sur la parcelle cadastrée AD 507, située chemin de Biot à Vallauris. Par une demande du 5 juillet 2018, la SCI Sophipolis a sollicité un permis de construire modificatif n°2. Ce permis modificatif a été tacitement obtenu. Par un courrier du 7 février 2019, le maire de Vallauris a informé ladite société de sa volonté de procéder au retrait du permis de construire qu'il a considéré acquis au 29 janvier 2019. Par une décision du 19 avril 2019, dont la SCI Sophipolis demande l'annulation, le maire de Vallauris a procédé au retrait du permis modificatif tacite. Par une ordonnance n°1902431 en date du 19 juin 2019, le juge des référés du tribunal de céans a rejeté le référé-suspension formé à l'encontre de la décision du 19 avril 2019, confirmée par une décision n°4322671 du Conseil d'Etat en date du 29 juillet 2020.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6 () ". L'article R. 424-5 du même code dispose que : " () Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s'il s'agit d'un sursis à statuer, elle doit être motivée () ". L'article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration dispose que : " Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : () 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits () ". En application des dispositions précitées, la décision portant retrait d'un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées.

3. Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté du 19 avril 2019 retirant le permis de construire modificatif accordé tacitement à la SCI Sophipolis mentionne les considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement, en visant les dispositions applicables, notamment celles de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme, et en précisant les motifs ayant conduit le maire à retirer le permis, qui tiennent à la méconnaissance des dispositions, d'une part, de l'article UZ 6 et, d'autre part, de l'article UZ 10 du règlement du plan local d'urbanisme (ci-après, " PLU ") de la commune de Vallauris-Golfe-Juan. Ainsi, contrairement à ce que soutient la société requérante, cet arrêté énonce les motifs sur lesquels s'est fondé le maire pour prendre la décision attaquée. Par ailleurs, un arrêté de retrait d'un permis de construire modificatif n'a pas à faire figurer les réponses à l'ensemble des arguments soulevés par le pétitionnaire lors du débat contradictoire préalable à l'arrêté de retrait. Dès lors, le moyen tiré du défaut de motivation ne peut qu'être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Les décisions mentionnées à l'article L. 211-2 n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales () ". Ainsi qu'il a été indiqué au point 2, la décision portant retrait d'un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de l'article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration. Elle doit, par suite, être précédée d'une procédure contradictoire, permettant au titulaire du permis de construire d'être informé de la mesure qu'il est envisagé de prendre, ainsi que des motifs sur lesquels elle se fonde, et de bénéficier d'un délai suffisant pour présenter ses observations. Les dispositions précitées font également obligation à l'autorité administrative de faire droit, en principe, aux demandes d'audition formées par les personnes intéressées en vue de présenter des observations orales, alors même qu'elles auraient déjà présenté des observations écrites. Ce n'est que dans le cas où une telle demande revêtirait un caractère abusif qu'elle peut être écartée.

5. Si la SCI Sophipolis, invitée à présenter ses observations par une lettre du 7 février 2019, a présenté des observations écrites par un courrier du 26 février 2019, en formant le souhait que soit organisée une réunion en concertation avec le préfet en vue de prévenir de nouveaux contentieux, elle ne peut par ce seul fait être regardée comme ayant demandé à présenter des observations orales. Par suite, la SCI Sophipolis n'est pas fondée à soutenir que les dispositions de l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration ont été méconnues.

6.En troisième lieu, aux termes de l'article L. 424-2 du code de l'urbanisme : " Le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction () ". En vertu de l'article R. 423-23 du même code, le délai d'instruction de droit commun est de trois mois pour les demandes de permis de construire autres que ceux portant sur une maison individuelle ou ses annexes. L'article R. 423-19 de ce code prévoit que : " Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet ". Aux termes de l'article R. 423-38 de ce même code : " Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception () indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes " et aux termes de son article R. 423-39 : " L'envoi () précise : / a) que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; / b) qu'à défaut de production de l'ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l'objet d'une décision tacite de rejet en cas de demande de permis () ; / c) que le délai d'instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie ". Aux termes de son article R. 423 41 : " Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d'un mois prévu à l'article R. 423 38 n'a pas pour effet de modifier les délais d'instruction () notifiés () ".

7. L'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dispose que : " La demande de permis de construire précise : (.) d) La nature des travaux ; " et l'article R. 431-8 du même code dispose que : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

8. Enfin, aux termes de l'article L. 424-5 du même code : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ".

9. D'une part, il résulte de ces dispositions qu'une décision de permis tacite naît trois mois après le dépôt de la demande de permis de construire, en l'absence d'une demande de pièces complémentaires. En cas de demande de pièces complémentaires, ce délai est interrompu, à la condition toutefois que cette demande intervienne dans le délai d'un mois, qu'elle porte sur l'une des pièces limitativement énumérées par le code de l'urbanisme et qu'elle invite le demandeur à compléter sa demande en lui indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. Si le demandeur adresse, dans le délai de trois mois à compter de la réception de ce courrier, l'ensemble des pièces manquantes, le délai d'instruction commence à courir à la date à laquelle la commune reçoit ces pièces et, si aucune décision n'est notifiée à l'issue du délai d'instruction, un permis de construire est tacitement accordé. A l'inverse, si le demandeur n'adresse pas à la commune l'ensemble des pièces manquantes dans le délai de trois mois, une décision tacite de rejet de la demande de permis de construire naît à l'expiration du délai d'instruction.

10. D'autre part, la circonstance que les pièces produites en réponse à la demande de pièces complémentaires seraient insuffisantes, imprécises ou comporteraient des inexactitudes n'a pas d'incidence sur la satisfaction de la demande de pièces si ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ne sont pas de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. En revanche, lorsque, eu égard aux omissions, inexactitudes ou insuffisances dont elle est entachée, la pièce complémentaire fournie par le pétitionnaire ne peut mettre à même l'administration d'apprécier la conformité d'une partie du projet à la réglementation applicable, la demande de pièce formulée par l'autorité administrative compétente ne saurait être regardée comme ayant été satisfaite.

11. En l'espèce, la société requérante soutient que l'article L. 425-5 du code de l'urbanisme aurait été méconnu dès lors que le permis de construire tacite dont elle était titulaire ne pouvait être retiré passé un délai de trois mois.

12. Il ressort des pièces du dossier qu'une demande de permis de construire modificatif a été déposée le 12 juillet 2018 par la société requérante. Une demande de pièces complémentaires, contenant l'ensemble des mentions prévues à l'article R. 423-39 du code de l'urbanisme précité, lui a été adressée dans le délai d'un mois, par courrier du 26 juillet 2018, reçu le 30 juillet 2018. Etait notamment demandé de compléter le document Cerfa de demande de permis modificatif ainsi que la notice du projet architectural afin qu'ils comportent l'ensemble des modifications apportées au permis initial qui apparaissaient dans les documents graphiques et dans la notice PCM04 au motif qu'il était indispensable, pour le service instructeur, de connaitre l'étendue exacte des modifications, en vue notamment de déterminer si la demande relevait bien du champ d'application du permis de construire modificatif. La SCI Sophipolis a produit des éléments le 3 août 2018. Par courrier du 12 octobre 2018, le maire de la commune de Vallauris a informé la société pétitionnaire du caractère encore incomplet du dossier, les pièces fournies étant insuffisantes pour apprécier la conformité du projet à la réglementation d'urbanisme. Plus précisément, il était indiqué que " le formulaire Cerfa ne fait pas état des nombreuses modifications qui apparaissent dans la notice PCM04 et sur les documents graphiques " en précisant l'ensemble des modifications identifiées par le service instructeur à la lecture des autres pièces du dossier. Ce courrier, intitulé " relance ", s'est borné à constater les insuffisances des pièces produites par la société requérante et a rappelé à la requérante la nécessité de produire l'intégralité des éléments requis avant l'expiration du délai de trois mois qui lui avait été précédemment indiqué. Ledit courrier ne peut dès lors être qualifié de nouvelle demande de pièces complémentaires, notifiée après la fin du délai d'un mois conformément aux dispositions de l'article R. 423-41 du même code. Dans ces conditions, la société requérante, qui ne soulève en tout état de cause pas l'illégalité de la demande de pièces complémentaires initiale en date du 26 juillet 2018, n'est pas fondée à soutenir que cette lettre du 12 octobre 2018 constituerait une demande de pièces complémentaire qui serait illégale au motif qu'elle serait tardive ou qu'elle porterait sur des pièces qui ne sont pas de celles limitativement énumérées par le code.

13. La société requérante soutient également, à l'appui du moyen mentionné au point 11, que la demande de pièces complémentaires en date du 26 juillet 2018 devait être regardée comme étant satisfaite dès le 3 août 2018. A ce titre, si elle ne conteste pas ne pas avoir mentionné l'intégralité des modifications projetées dans le document Cerfa et dans la notice fournis le 3 août 2018, elle fait valoir que cette circonstance n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative dès lors que la commune a pu apprécier l'ensemble de ces modifications au regard des autres pièces du dossier de permis de construire, ainsi que cela ressort du courrier de relance du 12 octobre 2018, qui énumère les modifications apparaissant dans les documents graphiques et dans la notice PCM04. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la demande de pièces complémentaires en date du 26 juillet 2018, visant à faire compléter le document Cerfa et la notice architecturale du projet, avait justement pour objet de faire confirmer par la pétitionnaire les modifications qui apparaissaient dans les autres documents graphiques et ainsi de permettre à la commune de d'apprécier l'ampleur des modifications projetées et de déterminer, notamment, si la demande relevait bien du champ d'application du permis de construire modificatif. Dans ces conditions, ces insuffisances étaient de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable et c'est à bon droit que la commune a considéré que la première demande de pièce n'avait pas été satisfaite et a ainsi rappelé à la requérante, par un courrier 12 octobre 2018, la nécessité de fournir les précisions manquantes avant l'expiration du délai de trois mois qui lui avait été précédemment indiqué. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que les pièces fournies le 29 octobre 2018, suite à la lettre de relance ont mentionné l'ensemble des modifications projetées (15 modifications alors même que les pièces envoyées le 3 août 2018 n'en identifiaient que 7). Ainsi, en faisant courir le délai d'instruction à compter du 29 octobre 2018, date de réception de l'intégralité des éléments sollicités, la commune n'a pas méconnu les dispositions précitées. Par suite, c'est à bon droit que la commune a considéré qu'un permis tacite était acquis à la date du 29 janvier 2019 et non à celle du 3 novembre 2018. Dans ces conditions, le retrait litigieux du 19 avril 2019 est régulièrement intervenu dans le délai de trois mois prévu par les dispositions de l'article L. 425-5 du code de l'urbanisme précitées.

14. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme doit être écarté.

15. En quatrième lieu, concernant les motifs du retrait litigieux, l'article UZ 10 du règlement du PLU de la commune de Vallauris-Golfe-Juan dispose que : " La hauteur des constructions est mesurée en tout point des façades, du sol naturel ou excavé jusqu'au niveau de l'égout du toit, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. () Dans tous les secteurs UZ, la hauteur ne pourra excéder 9 mètres, hormis pour les exceptions visées ci-dessous. () Dans le secteur UZa, la hauteur des constructions à destination hôtelière ne devra pas excéder 12 mètres ".

16. En l'espèce, il ressort des plans de coupe BB du permis de construire modificatif que l'égout de toit du bâtiment à destination hôtelière situé à l'Est, même en excluant le niveau supplémentaire en attique, se situe à la cote 173,36 mètres NGF et que le niveau de terrain excavé se situe à 160,91 mètres NGF. Ainsi, ce bâtiment est d'une hauteur de 12,45 mètres par rapport au terrain excavé, de sorte que les prescriptions de hauteur à l'égout maximale ont été méconnues. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le motif de retrait tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article UZ 10 susmentionné serait erroné.

17. Il résulte de l'instruction que le maire de Vallauris aurait pris la même décision s'il s'était fondé sur le seul motif exposé au point précédent. Par suite, et à supposer même que l'autre motif de retrait retenu dans l'arrêté attaqué, tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UZ 6 du règlement du PLU de la commune soit erroné, la SCI Sophipolis n'est en tout état de cause pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 19 avril 2022.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la commune de Vallauris, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la SCI Sophipolis la somme demandée par la commune de Vallauris-Golfe-Juan au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1 : La requête de la société civile immobilière Sophipolis est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Vallauris au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société civile immobilière Sophipolis et à la commune de Vallauris-Golfe-Juan.

Délibéré après l'audience du 23 mars 2023, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

Mme Le Guennec, conseillère,

M. Combot, conseiller,

Assistés de Mme Suner, greffière.

Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 13 avril 2023.

La rapporteure,

signé

B. A

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

V. Suner

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne

ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun,

contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation, la greffière,