mercredi 16 octobre 2024
| Juridiction | Tribunal Administratif de Nice |
| Section | Tribunal Administratif de Nice |
| N° Dossier | TA06-2102394 |
| Type | Décision |
| Recours | Excès de pouvoir |
| Publication | C |
| Formation | 3ème Chambre |
| Avocat requérant | CIAUDO |
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 3 mai 2021, la société civile immobilière (SCI) La Pointe du Cap, représentée par Me Ciaudo, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés, des cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs et de retenues à la source auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2014 et 2015 ainsi que des pénalités correspondantes ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'acte anormal de gestion qui lui est reproché n'est pas démontré ;
- l'administration ne pouvait se fonder sur la valeur vénale du bien réactualisé chaque année mais devait se fonder sur la valeur vénale initiale réactualisée avec l'indice du prix de la construction ;
- l'évaluation de la valeur vénale et de la valeur locative faite par l'administration est erronée ;
- le taux de rendement est surévalué.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 7 juin 2021 et 8 juin 2022, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 22 avril 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 17 juin 2024.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique du 25 septembre 2024 :
- le rapport de Mme Sorin, rapporteure ;
- et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière (SCI) La Pointe du Cap est propriétaire d'une villa située dans le domaine royal du Cap Ferrat, 29 avenue de la corniche, à Saint-Jean-Cap-Ferrat, qu'elle a louée à sa gérante pour onze mois de l'année. Cette société a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, à l'issue de laquelle l'administration fiscale a notamment estimé que le loyer annuel déclaré était inférieur à la valeur locative réelle de la villa et que cette minoration, qui était constitutive d'un acte anormal de gestion, devait être réintégrée dans ses résultats. La société La Pointe du Cap a ainsi été assujettie à des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés, à des cotisations supplémentaires de contribution sur les revenus locatifs et de retenues à la source au titre de la période vérifiée. La SCI La Pointe du Cap demande au tribunal d'être déchargée de ces impositions et des pénalités correspondantes.
Sur les conclusions à fin de décharge :
2. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d'établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.
3. Il résulte de l'instruction que la villa dont la société La Pointe du Cap est propriétaire, est d'une surface habitable de 280 m² comportant trois étages, chacun avec une terrasse, un ascenseur desservant les étages, une piscine, une cave et un parking extérieur. Le bien est édifié sur un terrain de 1 434 m² et a été classé en catégorie cadastrale 3. La villa est donnée en location à Mme A, associée et gérante de la société La Pointe du Cap. Le loyer versé par Mme A s'élevait à 64 167 euros pour une période de onze mois, la villa ayant été louée en août 2014 et 2015 pour, respectivement, 70 000 et 62 000 euros. Pour établir la valeur locative de cette villa, l'administration, en l'absence de termes comparables pertinents sur le marché locatif local, a déterminé la valeur vénale pour chacune des années considérées par comparaison avec d'autres villas situées à Saint-Jean-Cap-Ferrat, de catégorie 3. Suite à cette comparaison, le service a retenu, après l'avis de la commission départementale de conciliation du 16 mai 2019, une valeur vénale de 8 980 454 euros pour 2014 et 9 349 830 euros pour 2015. La valeur locative retenue pour la villa correspond à l'application à cette valeur vénale du taux de rendement de 3,5 %.
4. En premier lieu, si la société requérante demande que soit appliquée une méthode d'évaluation consistant en une actualisation de la valeur d'acquisition de 4 200 000 francs de la villa en 1985 par application du taux de variation de l'indice de la construction qui est utilisé pour l'actualisation des baux d'habitation, elle n'établit pas que cette méthode serait plus adaptée que celle qui a été mise en œuvre, alors que ce taux d'actualisation est dépourvu de pertinence pour évaluer l'évolution de la valeur locative de ce bien, situé sur un marché locatif de luxe très différent de celui auquel est appliqué cet indice.
5. En deuxième lieu, à supposer même qu'un bail verbal puisse être reconnu comme existant entre la société requérante et Mme A, l'existence d'un tel bail, ne saurait s'opposer à ce que l'administration, qui constate l'existence de loyers minorés, puisse procéder à des rehaussements en matière d'impôt sur les sociétés. La société requérante ne saurait d'ailleurs utilement se prévaloir, à cet égard, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dès lors que cette loi vise seulement à régir les obligations réciproques entre bailleurs et locataires et est, par suite, sans incidence sur la qualification de l'acte anormal de gestion résultant de la location d'un bien immobilier moyennant un loyer nettement inférieur à la valeur locative.
6. En troisième lieu, en l'absence de termes de comparaison significatifs avec d'autres locations situées dans le même secteur géographique, l'administration était fondée à évaluer la valeur locative du bien loué à partir de sa valeur vénale ainsi que le reconnaît d'ailleurs l'expertise immobilière produite par la société requérante. Cette dernière conteste l'évaluation faite par l'administration, notamment les termes de comparaison utilisés. Tout d'abord, suite à l'avis de la commission départemental de conciliation, certains termes de comparaison ont été écartés. Ensuite, il résulte de l'instruction que la villa bénéficie d'un emplacement exceptionnel situé à la pointe du Cap Ferrat avec un accès à la mer et une vue dégagée sur la mer des différents étages de la villa et que la vue mer dont bénéficie un bien situé dans ce secteur est un des éléments déterminants de son prix. Par suite, l'expertise immobilière produite par la requérante ne peut être regardée comme remettant en cause les termes de comparaison et donc la valeur vénale du bien en litige dès lors que les villas comparées sont presque exclusivement dépourvues de vue mer et ne bénéficient pas d'un accès mer. Les termes de comparaison retenus ne peuvent donc être contestés dès lors que l'administration a pris en compte des villas de surface habitable et de terrain similaires, disposant d'une vue mer et de même référence cadastrale. Enfin, si la société requérante soutient que la villa ne peut être considérée comme un bien d'exception du fait de sa division en appartements, de la forte déclivité du terrain, des prestations simples de la villa, et de la faible superficie de la piscine, il est constant que le bien ne fait l'objet d'aucune division foncière ou juridique, la déclivité du terrain permettant justement l'accès au chemin des douaniers et à la mer. En outre, pour tenir compte des prestations " simples " de la maison, le service a retenu une décote de 15 % et il ne résulte pas de l'instruction que cette décote serait insuffisante au regard des prestations de la villa en litige. Par ailleurs, si la société requérante soutient que la surface de la maison est de 270 m² et non de 280 m², elle n'établit pas, en produisant une attestation de géomètre datée de 2020, que la superficie en 2014 et 2015 était bien de 270 m² alors que la surface mentionnée au cadastre est de 280 m², que le rapport d'expertise établi en 2012 retient une surface pondérée de 280 m², que l'annonce de location mentionne une surface habitable de 500 m² et que les contrats de location saisonnière mentionnent, quant à eux, une surface de 400 m². Enfin, en appliquant à la valeur vénale le taux de 3,5 % en se fondant sur la situation de la villa et sur son bon état de conservation, l'administration n'a pas fait une appréciation inexacte de la valeur locative et le taux de 2,5 % que retient la société requérante n'apparaît pas justifié. Par conséquent, alors même qu'un bail d'habitation avait été conclu par la société La Pointe du Cap pour un loyer annuel de 70 000 euros, l'administration établit qu'elle était fondée à évaluer la valeur locative du bien à 223 956 euros en 2014 et 235 807 euros en 2015.
7. En quatrième lieu, la société conteste l'annulation des déficits reportables pour 2010. D'une part, ainsi qu'il a été indiqué au point 4, la société n'est pas fondée à soutenir que le service vérificateur devait appliquer comme méthode d'évaluation celle consistant en une actualisation de la valeur d'acquisition de la villa en 1985 par application du taux de variation de l'indice de la construction. D'autre part, pour les mêmes motifs que ceux indiqués au point précédent, la société requérante n'est pas fondée à remettre en cause la valeur locative retenue par l'administration au titre des années 2010 à 2013. Par suite, la société La Pointe du Cap n'est pas fondée à soutenir que l'administration ne pouvait annuler les déficits reportables.
8. Il s'ensuit, d'une part, que l'administration doit être regardée comme démontrant que la société La Pointe du Cap s'est délibérément appauvrie à des fins étrangères à son intérêt en donnant la villa en location au bénéfice de son unique associé en contrepartie d'un loyer nettement inférieur à la valeur locative et, d'autre part, que la société requérante n'est pas fondée à remettre en cause le montant des impositions supplémentaires mises à sa charge.
9. Il résulte de ce tout qui précède que la requête de la société La Pointe du Cap doit être rejetée dans toutes ses conclusions, y compris celles tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI La Pointe du Cap est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI La Pointe du Cap et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.
Délibéré après l'audience du 25 septembre 2024, à laquelle siégeaient :
M. Emmanuelli, président,
Mme Sorin, première conseillère,
M. Loustalot-Jaubert, conseiller,
assistés de Mme Foultier, greffière.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2024.
La rapporteure,
G. SORIN
Le président,
O. EMMANUELLILa greffière,
M. FOULTIER
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
ou par délégation le greffier
2102394
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608292
Le Tribunal Administratif de Marseille a rejeté la requête de M. A... contre l'arrêté du préfet des Hautes-Alpes du 5 mai 2026 prolongeant son assignation à résidence. Le requérant invoquait une atteinte disproportionnée à sa liberté d'aller et venir et une méconnaissance de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et de l'article 3-1 de la Convention internationale des droits de l'enfant. Le tribunal a jugé que les contraintes horaires imposées (présence au domicile de 14h à 17h) n'étaient pas disproportionnées, faute de preuves suffisantes de leur incompatibilité avec le suivi scolaire de sa belle-fille. La décision s'appuie sur les articles L. 731-1 et R. 733-1 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608430
Le Tribunal Administratif de Marseille a rejeté la requête de M. B..., ressortissant égyptien, contestant un arrêté préfectoral du 14 mai 2026 l'obligeant à quitter le territoire français sans délai, avec une interdiction de retour de deux ans. La juridiction a estimé que l'arrêté était suffisamment motivé et ne méconnaissait pas les articles L. 612-6 et L. 612-10 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile (CESEDA), le préfet ayant examiné les critères légaux. La solution retenue est le rejet de l'ensemble des conclusions, y compris la demande d'aide juridictionnelle provisoire et de communication du dossier.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608432
Le Tribunal Administratif de Marseille a rejeté la requête de M. B..., ressortissant sénégalais, contestant un arrêté préfectoral du 15 mai 2026 l'obligeant à quitter le territoire français sans délai, avec une interdiction de retour de deux ans. Le tribunal a jugé que l'arrêté était suffisamment motivé et que la situation personnelle du requérant avait été examinée, notamment son maintien irrégulier après expiration de son visa. La solution retenue est le rejet de l'ensemble des conclusions, sur la base des articles L. 613-1, L. 612-2, L. 612-6 et L. 721-4 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2607881
Le Tribunal administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté la demande de suspension de l’arrêté du sous-préfet d’Istres du 7 avril 2026 mettant en demeure M. et Mme A... de quitter leur logement à Vitrolles. La requête a été jugée irrecevable car elle n’était pas accompagnée de la copie intégrale de la décision contestée, en méconnaissance des exigences procédurales. En conséquence, le juge a appliqué l’article L. 522-3 du même code pour rejeter la requête sans instruction ni audience, et a refusé l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle.
01/06/2026