Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2103024

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 2 juin 2021 et le 6 septembre 2023, M. C B, représenté par Me Manaigo, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler le permis de construire modificatif du 12 janvier 2021 ;

2°) d'annuler les permis de construire modificatifs du 12 janvier 2021 et du 25 octobre 2021 ;

3°) d'annuler la décision par laquelle le maire de Roquebrune-Cap-Martin a implicitement refusé de faire droit à son recours gracieux tendant au retrait pour fraude du permis de construire et de démolir du 1er mars 2019 et du permis de construire modificatif du 12 janvier 2021 accordé à M. et Mme A ;

4°) d'enjoindre à la commune de Roquebrune-Cap-Martin de procéder au retrait du permis de construire initial dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

5°) de mettre à la charge de la commune de Roquebrune-Cap-Martin une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il justifie d'un intérêt à agir ;

- la décision implicite refusant le retrait du permis de construire est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation ; le permis de construire du 1er mars 2019 a été obtenu par fraude ; la présentation du projet par le pétitionnaire a induit le service instructeur en erreur s'agissant de l'implantation du bâtiment par rapport aux limites de propriété ; les limites légales de distance par rapport aux limites séparatives ne sont pas respectées ; le maire était tenu de procéder au retrait du permis de construire en raison de la fraude ; une fausse déclaration est constitutive d'une fraude ;

- il est fondé à demander le retrait du permis de construire modificatif dès lors que le permis de construire initial est illégal ;

- le permis de construire modificatif ne purge pas les illégalités du permis de construire initial ; les distances prévues à l'article UD7 du plan local d'urbanisme ne sont pas respectées ;

- il méconnaît les dispositions des articles UD7 et UD10 du plan local d'urbanisme ; l'escalier doit être intégré pour le calcul de la hauteur absolue du bâtiment du niveau du sol excavé jusqu'à l'égout du toit ; la hauteur du bâtiment excède la hauteur frontale maximale prévue par le plan local d'urbanisme ; la façade intégrant l'escalier se situe à 4 mètres de la limite séparative, en méconnaissance des dispositions de l'article UD 7 ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UD9 du PLU ; l'emprise au sol de la construction est supérieure au coefficient de 25% prévu par le PLU ;

- le permis de construire modificatif du 25 octobre 2021 ne purge pas les illégalités du permis de construire initial et du permis de construire modificatif du 12 janvier 2021 ;

Par des mémoires en défense, enregistrés le 15 mars 2022 et le 13 septembre 2023, M. et Mme A, représentés par Me Szepetowski, concluent au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de M. B une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 2 mai 2022 et le 6 octobre 2023, la commune de Roquebrune-Cap-Martin, représentée par Me Jacquemin, conclut :

1°) à titre principal, au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à ce qu'il soit prononcé un sursis à statuer sur la demande d'annulation du permis de construire en impartissant à la commune de régulariser les vices constatés sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

3°) à ce qu'il soit mis à la charge de M. B une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune de Roquebrune-Cap-Martin fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par ordonnance du 27 juin 2023 la clôture d'instruction a été fixée au 15 septembre 2023 à 12 heures.

Par un courrier du 2 avril 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office tiré de l'irrecevabilité du moyen nouveau présenté dans le mémoire du 6 septembre 2023 selon lequel le garage n'est pas un garage enterré car il n'est pas implanté intégralement en sous-sol, compte tenu de la cristallisation des moyens intervenue en application du premier alinéa de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme.

Une réponse au moyen d'ordre public a été enregistrée pour M. B le 4 avril 2004.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 9 avril 2024 :

- le rapport de Mme Chaumont, première conseillère,

- les conclusions de Mme Moutry, rapporteure publique,

- et les observations de Me Bessis-Osty, représentant la commune de Roquebrune-Cap-Martin.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 1er mars 2019, le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin a délivré à M. et Mme A un permis de construire n° PC 006 104 18 H 0033 en vue de la démolition et construction d'une maison d'habitation. Puis, par un arrêté du 12 janvier 2021 le maire de la commune leur a délivré un permis de construire modificatif n° 006 104 18 H 0033 M01. M. B a formé un recours gracieux par courrier du 9 mars 2021, réceptionné en mairie le 10 mars 2021. Dans le silence de l'autorité communale, une décision implicite de rejet est née le 10 mai 2021. Par la présente requête, M. B demande au tribunal d'annuler la décision par laquelle le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin a implicitement refusé de faire droit à sa demande, d'annuler le permis de construire modificatif du 12 janvier 2021 et d'enjoindre à la commune de Roquebrune-Cap-Martin de procéder au retrait du permis de construire initial.

Sur les conclusions tendant à l'annulation du refus implicite de retrait du permis de construire :

2. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ". Aux termes du premier alinéa de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. () ". Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". Par ailleurs, aux termes de l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Par dérogation aux dispositions du présent titre, un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré ".

3. Un tiers justifiant d'un intérêt à agir est recevable à demander, dans le délai du recours contentieux, l'annulation de la décision par laquelle l'autorité administrative a refusé de faire usage de son pouvoir d'abroger ou de retirer un acte administratif obtenu par fraude, quelle que soit la date à laquelle il l'a saisie d'une demande à cette fin. Dans un tel cas, il incombe au juge de l'excès de pouvoir, saisi de moyens en ce sens, de vérifier la réalité de la fraude alléguée puis, en cas de fraude, de contrôler que l'appréciation de l'administration sur l'opportunité de procéder ou non à l'abrogation ou au retrait n'est pas entachée d'erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien de l'acte litigieux soit de son abrogation ou de son retrait.

4. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application des règles d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

En ce qui concerne les dispositions d'urbanisme applicables au terrain d'assiette du projet autorisé par le permis de construire du 1er mars 2019 :

5. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet autorisé par le permis de construire délivré à M. et Mme A est cadastré AE 363. Ce terrain est classé en secteur UDa par le plan local d'urbanisme (PLU) de Roquebrune-Cap-Martin approuvé le 15 février 2017, lequel est librement accessible aux parties.

6. En second lieu, aux termes de l'article UD 7 du règlement du PLU relatif aux implantations des constructions par rapport aux limites séparatives : " Tout point de la façade du bâtiment doit être éloignée des limites séparatives du terrain, y compris celles qui touchent une voie, d'une distance au moins égale à sa hauteur calculée conformément aux dispositions de l'article UD 10 diminuée de 4 mètres, cette distance ne pouvant être inférieure à 4 mètres () ". Et aux termes de l'article UD 10 du règlement du PLU relatif à la hauteur des constructions : " La hauteur absolue des constructions ne peut excéder 9 mètres. La hauteur frontale ne peut excéder 11,25 mètres. () ".

En ce qui concerne la fraude :

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits sont insuffisants, imprécis ou comportent des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la règlementation applicable. En outre, l'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation. Enfin, la circonstance qu'un dossier de demande de permis comporte des mentions erronées ne permet pas par elle-même de caractériser une fraude.

8. En l'espèce, pour demander le retrait du permis de construire délivré à M. et Mme A par un arrêté du 1er mars 2019, M. B soutient qu'il a été obtenu par fraude dès lors que l'autorité administrative a été induite en erreur sur le respect des distances règlementaires par rapport aux limites de propriété.

9. Il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive du projet indique que l'implantation de la villa respecte les distances règlementaires par rapport aux limites de propriété et que les plans joints à la demande de permis de construire mentionnent une implantation du projet à 4,50 mètres de la limite nord-ouest du terrain et à 4 mètres de la limite de la propriété de M. B. Toutefois, il ressort des plans joints à la demande de permis de construire que la hauteur de la construction projetée est de 8,85 mètres et qu'elle aurait donc dû, en application des dispositions précitées du règlement du PLU, être implantée à 4,85 mètres des limites de propriété. Néanmoins, il n'est pas établi que le pétitionnaire, en indiquant que l'implantation du projet était conforme au PLU, ait sciemment cherché à induire l'administration en erreur, dès lors que le service instructeur a été régulièrement mis en mesure d'apprécier le positionnement de la construction projetée sur le terrain par rapport aux limites de propriété, celui-ci disposant des informations relatives à la hauteur du bâtiment. Par suite et dès lors que l'information erronée contenue dans la notice descriptive n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la règlementation applicable, M. B n'est pas fondé à soutenir que le permis de construire délivré le 1er mars 2019 est entaché d'une fraude et que le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin aurait commis une erreur manifeste d'appréciation en ne procédant pas à son retrait.

10. Il résulte de ce qui précède que M. B n'est pas fondé à demander l'annulation de la décision implicite de rejet de sa demande de retrait du permis de construire autorisé par l'arrêté du 1er mars 2019 du maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin.

Sur les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 12 janvier 2021 valant permis de construire modificatif :

11. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

12. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous les éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir utilement contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant, le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours, qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la location du projet de construction.

13. Pour contester le permis de construire modificatif délivré le 12 janvier 2021, M. B se prévaut de sa qualité de voisin immédiat du terrain d'assiette du projet de construction et fait valoir que celui-ci aura pour effet de supprimer la vue mer montagne et entrainera une perte de lumière affectant les conditions de jouissance de son bien. Il fait également valoir que la construction projetée disposera de fenêtres et d'une terrasse donnant directement sur sa propriété, en particulier sur sa piscine, et portera atteinte à son intimité. Enfin, il fait valoir que cette construction entrainera une perte de valeur vénale très importante de son bien.

14. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif en litige, qui procède à la réduction de la largeur du garage, à la réduction de la profondeur de la bande de stationnement le long de la voie publique, à la création d'un vide sanitaire vertical au dos de la villa et à la création de trois ouvertures en façade Ouest, n'a pas pour effet de modifier l'implantation de la construction par rapport au bâtiment du requérant, ni de modifier les vues que ce dernier aura du projet en litige. Si le permis de construire modificatif litigieux autorise la création de trois ouvertures en façade Ouest du bâtiment, la propriété de M. B, cadastrée section AE 314, est située au Nord de la parcelle sur laquelle s'inscrit le projet litigieux. Dans ces conditions, les atteintes invoquées par le requérant à ses conditions d'utilisation et de jouissance de son bien ne résultent pas des modifications apportées au projet initial par le permis de construire modificatif. Dès lors, les conclusions à fin d'annulation de ce permis présentées par M. B sont irrecevables, faute pour lui de justifier de son intérêt à agir contre les modifications apportées par l'arrêté du 12 janvier 2021.

15. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 12 janvier 2021 présentées par M. B doivent être rejetées.

Sur les conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du 25 octobre 2021 valant permis de construire modificatif :

16. D'une part, aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ".

17. D'autre part, aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés. Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. () ".

18. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et en particulier du constat d'huissier établi à la demande des pétitionnaires, que le permis de construire modificatif délivré le 25 octobre 2021 à M. et Mme A a fait l'objet d'un affichage en bordure de voie publique pendant une période continue de plus de deux mois à compter du 26 novembre 2021.

19. Il résulte de ce qui précède que le délai de recours contentieux contre le permis de construire modificatif du 25 octobre 2021 a expiré le 27 janvier 2022. Par suite, les conclusions aux fins d'annulation de celui-ci, enregistrées dans le mémoire du 15 mars 2022 au greffe du tribunal sont tardives et, par suite, irrecevables.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Roquebrune-Cap-Martin, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. B demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

21. Il y a lieu de faire droit à la demande présentée à ce titre par la commune de Roquebrune-Cap-Martin et de mettre à la charge du requérant, une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

22. Il y a également lieu de faire droit à la demande présentée à ce titre par M. et Mme A et de mettre à la charge du requérant, une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : M. B versera une somme de 1 000 euros à la commune de Roquebrune-Cap-Martin au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. B versera une somme de 1 000 euros à M. et Mme A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B, à M. et Mme A et à la commune de Roquebrune-Cap-Martin.

Délibéré après l'audience du 9 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M. Pascal, président,

Mme Chaumont, première conseillère,

Mme Duroux, première conseillère,

Assistés de Mme Bianchi, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024.

La rapporteure,

signé

A-C. CHAUMONT

Le président,

signé

F. PASCAL La greffière,

signé

L. BIANCHI

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière.