Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2202064

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 26 avril 2022, la société en nom collectif BPI et la société d'exploitation résidence hôtelière Villa Maupassant, prises en les personnes de leurs gérants en exercice respectifs, représentées par Me Crepeaux, demandent au tribunal :

1°) d'annuler, d'une part, l'arrêté du 11 février 2022 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a délégué à l'office public de l'habitat Cannes Pays de Lérins l'exercice du droit de préemption urbain pour l'acquisition d'un bien immobilier situé 6 rue de la Verrerie à Cannes et, d'autre part, l'arrêté du 7 mars 2022 par lequel le conseil d'administration de cet office public a autorisé son directeur général à exercer ce droit de préemption urbain délégué par le préfet des Alpes-Maritimes en vue de l'acquisition dudit bien ;

2°) de leur allouer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les sociétés requérantes soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- les décisions attaquées sont entachées d'un " détournement de la loi " ou, à tout le moins, d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors que l'acquisition d'un bien dépendant d'une résidence de tourisme, donné à bail commercial à son exploitant, ne saurait être regardée comme contribuant à l'objectif de réalisation de logements locatifs sociaux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 septembre 2023, l'office public de l'habitat Cannes Pays de Lérins, pris en la personne de sa présidente en exercice, représenté par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, conclut, à titre principal, à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond et, en tout état de cause, à ce que soit mise à la charge de chacune des sociétés requérantes la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

L'office public fait valoir que :

- les sociétés requérantes ne sauraient justifier d'un intérêt à agir à l'encontre des arrêtés attaqués ;

- aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 septembre 2023, le préfet des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête dès lors qu'aucun des moyens de cette requête n'est fondé.

Par une ordonnance du 18 septembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 2 novembre 2023 à 12 heures.

Un mémoire présenté pour la société en nom collectif BPI et la société d'exploitation résidence hôtelière Villa Maupassant a été enregistré le 22 avril 2024, postérieurement à la clôture de l'instruction.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 6 juin 2024 :

- le rapport de M. Holzer,

- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique,

- et les observations de Me Crepeaux, représentant les sociétés requérantes.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 11 février 2022, le préfet des Alpes-Maritimes a délégué à l'office public de l'habitat (ci-après " OPH ") " Cannes Pays de Lérins ", l'exercice du droit de préemption urbain pour l'acquisition d'un bien immobilier situé 6 rue de la Verrerie à Cannes. Par un arrêté du 7 mars 2022, le conseil d'administration de cet office a autorisé son directeur général à exercer ce droit de préemption urbain délégué par le préfet des Alpes-Maritimes en vue de l'acquisition du bien immobilier précité. Par leur requête, la société d'exploitation résidence hôtelière (ci-après " SERH ") " Villa Maupassant ", propriétaire du bien immobilier litigieux et la société en nom collectif (ci-après " SNC ") " BPI ", future acquéreuse de ce bien au regard de la déclaration d'intention d'aliéner du 23 décembre 2021 transmise à la commune de Cannes par Me Hervet, demandent au tribunal d'annuler les arrêtés des 11 février et 7 mars 2022.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 , à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé par le représentant de l'Etat dans le département lorsque l'aliénation porte sur un des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l'article L. 213-1 du présent code, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L. 302-9-1 précité. Le représentant de l'Etat peut déléguer ce droit à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ayant conclu une convention mentionnée au deuxième alinéa de l'article L. 301-5-1 du même code, au II de l'article L. 5217-2 , au II de l'article L. 5218-2 ou au VI de l'article L. 5219-1 du code général des collectivités territoriales, à la métropole de Lyon ayant conclu une convention mentionnée à l'article L. 3641-5 du même code, à un établissement public foncier créé en application des articles L. 321-1 ou L. 324-1 du présent code, à l'office foncier de la Corse mentionné à l'article L. 4424-26-1 du code général des collectivités territoriales, à une société d'économie mixte agréée mentionnée à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation, à un des organismes d'habitations à loyer modéré prévus par l'article L. 411-2 du même code ou à un des organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-2 dudit code. Les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa doivent être utilisés en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L. 302-8 du même code () ". Aux termes du premier alinéa de l'article L. 300-1 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () ".

3. Il résulte des dispositions citées au point précédent que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

4. En l'espèce, par un arrêté du 22 décembre 2020, le préfet des Alpes-Maritimes a prononcé la carence de la commune de Cannes en matière de logements locatifs sociaux au titre de la période triennale 2017-2019 sur le fondement des dispositions de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation. A la suite de la déclaration d'intention d'aliéner du 23 décembre 2021 transmise à la commune de Cannes et mentionnée au point 1 de ce jugement, le préfet des Alpes-Maritimes, compétent pour exercer le droit de préemption sur le territoire de la commune pendant la durée d'application de l'arrêté de carence du 22 décembre 2020 en application des dispositions précitées de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, a, par l'arrêté attaqué du 11 février 2022, décidé de déléguer l'exercice de ce droit à l'OPH Cannes Pays de Lérins pour l'acquisition du bien immobilier, objet de cette déclaration d'intention d'aliéner, situé 6 rue de la Verrerie à Cannes. Pour autoriser son directeur général, par l'arrêté du 7 mars 2022, à exercer ce droit de préemption, le conseil d'administration dudit OPH s'est fondé sur la circonstance selon laquelle l'acquisition de ce bien " présente un intérêt pour développer le patrimoine de l'OPH " lequel est notamment chargé, en application des dispositions de l'article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation, de la construction, de l'aménagement, de l'attribution et de la gestion des logements locatifs sociaux. Ainsi, comme l'évoque l'arrêté préfectoral du 11 février 2022, une telle acquisition participe à la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant d'atteindre les objectifs de production et d'acquisition de logements sociaux déterminés notamment par le plan local de l'habitat (PLH), adopté le 17 juillet 2020 par le conseil communautaire de la communauté d'agglomération Cannes Pays de Lérins, et plus particulièrement l'objectif chiffré " d'acquérir publiquement et transformer en logement social 113 logements privés " (p. 128 du plan local de l'habitat ) ". Dans ces conditions, il ressort des pièces du dossier que la réalité du projet porté par l'OPH Cannes Pays de Lérins était suffisamment justifié à la date des arrêtés attaqués et qui, ayant pour objet la mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat, répond à ce titre aux objets définis à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Par suite, en se bornant à soutenir, sans même invoquer la méconnaissance d'aucun principe ni d'aucune disposition législative ou réglementaire, que l'acquisition d'un bien dépendant d'une résidence de tourisme, donné à bail commercial à son exploitant, ne saurait être regardée comme contribuant à l'objectif de réalisation de logements locatifs sociaux, les société requérantes ne sont pas fondées à soutenir que les arrêtés attaquées sont entachées d'un " détournement de la loi ", ni d'une erreur manifeste d'appréciation. Ces moyens doivent alors, en tout état de cause, être écartés comme étant infondés.

5. Il résulte de ce qui précède que les sociétés requérantes ne sont pas fondées à soutenir que les arrêtés des 11 février et 7 mars 2022 sont entachés d'illégalité. Par suite, leurs conclusions à fin d'annulation de ces arrêtés doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée par l'OPH Cannes Pays de Lérins.

Sur les frais liés au litige :

6. Les conclusions formulées par les sociétés requérantes tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées dès lors qu'elles ne sont dirigées à l'encontre d'aucune partie. En tout état de cause, à supposer que de telles conclusions puissent être regardées comme étant dirigées à l'encontre des parties défenderesses, ces mêmes dispositions feraient obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat et de l'OPH Cannes Pays de Lérins, qui ne sont pas les parties perdantes dans cette instance, le versement aux sociétés requérantes d'une quelconque somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

7. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de chacune des sociétés requérantes une somme de 1 000 euros à verser à l'OPH Cannes Pays de Lérins au titre des frais qu'il a exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société en nom collectif BPI et de la société d'exploitation résidence hôtelière Villa Maupassant est rejetée.

Article 2 : La société en nom collectif BPI et la société d'exploitation résidence hôtelière Villa Maupassant verseront chacune une somme de 1 000 (mille) euros à l'office public de l'habitat Cannes Pays de Lérins en application des dispositions de l'article L. 761-1 code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif BPI, à la société d'exploitation résidence hôtelière Villa Maupassant, à l'office public de l'habitat Cannes Pays de Lérins et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires.

Copie sera adressée au préfet des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l'audience du 6 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Holzer, conseiller,

M. Combot, conseiller,

Assistés de Mme Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 27 juin 2024.

Le rapporteur,

signé

M. Holzer

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière