Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 27 décembre 2022 et 8 octobre 2025, M. C... B... et Mme D... A..., représentés par Me Lambert, demandent au tribunal :
1°) d’annuler la décision du 25 juin 2022 par laquelle le maire de Nice a refusé de faire droit à leur demande d’autorisation de changement d'usage de leur local d’habitation situé 144 rue de France, en local à usage de meublé touristique ;
2°) d’enjoindre au maire de la commune de Nice de leur délivrer l’autorisation sollicitée ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la décision attaquée est entachée d’une erreur de droit puisque le règlement de copropriété autorise un tel changement d’usage et que le maire n’était pas compétent pour interpréter le règlement de copropriété ;
- et elle est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation.
Par un mémoire en défense, enregistré le 3 octobre 2025, la commune de Nice, prise en la personne de son maire en exercice, conclut au rejet de la requête, aucun des moyens n’étant fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code des relations entre le public et l’administration ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique 11 décembre 2025 :
le rapport de Mme Cueilleron,
les conclusions de M. Holzer, rapporteur public,
et les observations de Me Aubert, pour les requérants.
Considérant ce qui suit :
M. C... B... et Mme D... A... demandent au Tribunal d’annuler la décision du 25 juin 2022 par laquelle le maire de Nice a refusé de faire droit à leur demande d’autorisation de changement d'usage de leur local d’habitation situé 144 rue de France à Nice, en local à usage de meublé touristique, ensemble la décision de rejet de leur gracieux du 2 novembre 2022 formé à l’encontre de cette décision.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. (…) ». Aux termes dudit article L. 631-7-1, dans sa rédaction alors applicable : « L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. / L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. / L'usage des locaux définis à l'article L. 631-7 n'est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l'article 2227 du code civil. / Pour l'application de l'article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement. ».
3. Il ressort des dispositions de L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précitées que l’organe délibérant de la métropole peut fixer les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage, sans que celles-ci ne soient exclusivement liées à la durée des contrats de location, aux caractéristiques physiques du local et à sa localisation en fonction des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation qui constituent uniquement les critères de l’autorisation.
4. Le bureau métropolitain de la métropole de Nice Côte d’Azur a, en application de ces dispositions, approuvé par une délibération n°7.1 en date du 31 mai 2021, le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice, applicable au 1er juillet 2021, qui prévoit, dans son article 2, que : « Les changements d’usage pourrons être accordés à condition que les locaux objets du changement d’usage conservent les aménagements existants indispensables à l’habitation, dès lors que la demande porte sur une autorisation accordée à titre personnel et qu’elle ne fait pas également l’objet d’un changement de destination. ». Ce même article prévoit «(…) / Il est rappelé que toute autorisation de changement d'usage, qu'elle soit accordée à titre personnel ou à titre réel, est accordée sous réserve des droits des tiers et, en particulier, des stipulations du bail ou du règlement de copropriété. / (…) / Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d'usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l'honneur, / l'extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s'oppose pas au changement d'usage, / à défaut produire l'accord de la copropriété ».
5. L’autorisation de changement d’usage prévue par les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation cité au point 2 du présent jugement est délivrée sous réserve des droits des tiers. Il n’appartient en conséquent pas à l’administration de demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier l’existence de ses droits à l’égard de la copropriété de l’immeuble.
6. En l’espèce, pour refuser de délivrer l’autorisation sollicitée par les requérants en vue d’un changement d’usage de leur local d’habitation en local à usage de meublé touristique, il est constant que le maire de Nice s’est fondé sur la circonstance selon laquelle ce changement d’usage ne répondait pas aux conditions énoncées à l’article 2 du règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice, dès lors que le règlement de la copropriété des requérants n’autorisait pas la location touristique. En application des dispositions du code de la construction et de l’habitation, citées au point 2 et analysées au point 5, les pétitionnaires n’avaient pas à justifier, dans leur dossier de demande, de l’obtention de l’accord de la copropriété. Dans ces conditions, le maire de Nice ne pouvait se fonder, pour rejeter la demande de changement d’usage des requérants sur la circonstance que leur règlement de copropriété n’autorisait pas la location meublée touristique pour en déduire que leur demande devait être refusée en application des dispositions de la délibération n°7.1 du 31 mai 2021 par laquelle le bureau métropolitain de la métropole Nice Côte d’Azur a modifié le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le maire de Nice a entaché la décision attaquée d’une erreur de droit.
7. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen de la requête, que les requérants sont fondés à demander l’annulation de la décision attaquée du 25 juin 2022.
Sur les conclusions à fin d’injonction :
8. Compte tenu de son motif, l’annulation prononcée par le présent jugement implique que le maire de la commune de Nice se prononce à nouveau sur la demande de changement d’usage de M. B... et Mme A.... Il y a dès lors lieu de lui enjoindre d’y procéder, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.
Sur les frais liés au litige :
9. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Nice une somme de 1 500 euros au profit des requérants, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La décision du maire de la commune de Nice du 25 juin 2022 est annulée.
Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune Nice de procéder au réexamen de la demande de M. B... et Mme A..., dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : La commune de Nice versera à M. B... et Mme A... une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. C... B..., à Mme D... A... et à la commune de Nice.
Délibéré après l'audience du 11 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,
M. Bulit, conseiller,
Mme Cueilleron, conseillère,
Assistés de Mme Sussen greffière.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 8 janvier 2026
La rapporteure,
signé
S. Cueilleron
Le président,
signé
F. Silvestre-Toussaint-Fortesa
La greffière,
signé
C. Sussen
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
Ou, par délégation, la greffière