Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2301022

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des pièces complémentaires, enregistrées les 28 février 2023 et 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires " Le Plein Ciel ", pris en la personne de son syndic en exercice et représenté par Me Orengo, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 7 septembre 2022 par lequel le maire de Nice a délivré, au nom de l'Etat, un permis de construire n° PC 006 088 22 S0077 à la société par actions simplifiée Emerige Méditerranée pour la démolition de constructions existantes et la construction de deux bâtiments de logements pour un total de dix-sept appartements et d'un parking sous-terrain sur un terrain cadastré n° NM5 situé 239, avenue de la Lanterne à Nice, ensemble les décisions implicites de rejet de ses recours administratifs formé le 2 novembre 2022 ;

2°) de mettre à la charge de la société par actions simplifiée Emerige Méditerranée la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le syndicat soutient que :

- l'arrêté litigieux a été obtenu par fraude au regard des servitudes de passage permettant la création de l'accès et l'implantation des réseaux d'eaux pluviales et électrique ;

- il a été délivré sur la base d'un dossier incomplet ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 3.1 de la zone UDh du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice-Côte d'Azur relatives aux accès ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 3.2.2 de la zone UDh du même règlement relatives au réseau d'eau pluvial ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme au regard du risque incendie ;

- l'établissement public administratif Nice EcoVallée n'a pas été consulté.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 juin 2023, la société par actions simplifiée Emerige Méditerranée, prise en la personne de son représentant légal et représentée par Me Szepetowski-Polirsztok, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires Le Plein Ciel au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 octobre 2023, le préfet des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Le préfet fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

La procédure a été communiquée à la commune de Nice qui n'a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 14 mars 2024 :

- le rapport de M. Combot ;

- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Bertaudeau substituant Me Orengo, représentant le syndicat des copropriétaires Le Plein Soleil.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 7 septembre 2022 le maire de Nice a délivré, au nom de l'Etat, un permis de construire n° PC 006 088 22 S0077 à la société par actions simplifiée (ci-après ; " SAS ") " Emerige Méditerranée " pour la démolition de constructions existantes et la construction de deux bâtiments de logements pour un total de dix-sept appartements et d'un parking sous-terrain sur un terrain cadastré n° NM5 situé 239, avenue de la Lanterne à Nice. Par courriers du 28 octobre 2022 reçus le 2 novembre 2022 en mairie de Nice et à la préfecture des Alpes-Maritimes, le syndicat des copropriétaires (ci-après ; " SDC ") " Le Plein Ciel " a formé des recours administratifs auprès du maire de la commune de Nice et du préfet des Alpes-Maritimes, lesquels les ont implicitement rejetés. Le SDC Le Plein Ciel demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 7 septembre 2022 ainsi que les décisions de rejet implicite de ses recours administratifs.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, le SDC Le Plein Ciel soutient que l'arrêté litigieux a été obtenu par fraude concernant, d'une part, la création de la voie d'accès au terrain d'assiette du projet et, d'autre part, l'implantation des réseaux d'eaux pluviales et d'électricité.

3. Premièrement, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " Par ailleurs, l'article R. 431-5 du même code dispose : " () La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. " Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. Enfin, si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai. La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

4. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet de la SAS Emerige Méditerranée appuie la création de l'accès au terrain d'assiette du projet sur une servitude de passage prévue par un acte notarial du 3 octobre 1986. Si par courriers du 12 juillet 2022 adressés à la société pétitionnaire et à l'autorité administrative, le SDC Le Plein Ciel a indiqué en cours d'instruction de la demande qu'elle contestait la validité de cette servitude, une contestation sur ce point ne peut être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Cette contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude de la société pétitionnaire entachant d'irrégularité la demande d'autorisation d'urbanisme.

5. Deuxièmement, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. () " Les autorisations d'urbanisme étant accordées sous réserve des droits des tiers, ces dispositions n'ont pas pour objet et ne sauraient avoir pour effet d'imposer aux pétitionnaires de justifier, dans leurs demandes d'autorisations d'urbanisme, des autorisations éventuellement nécessaires sur le fondement du droit privé pour assurer le raccordement aux réseaux publics des ouvrages projetés.

6. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du document PC02 plan de masse - VRD du dossier de demande de permis de construire, que le projet présente les raccordements aux réseaux conformément aux dispositions citées au point précédent. Le SDC Le Plein Ciel ne peut utilement invoquer la fraude s'agissant de l'implantation des réseaux des eaux pluviales et d'électricité, dès lors que le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, n'a pas pour objet de vérifier les éventuelles autorisations nécessaires à ces raccordements.

7. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la fraude doit être écarté dans ses deux branches.

8. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / () 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / () f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " Par ailleurs, l'article R. 431-9 du même code dispose : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. () / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. () "

9. Si la régularité de la procédure d'instruction d'une autorisation d'urbanisme requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l'un de ces documents au regard desdites dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l'autorisation si l'autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées.

10. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive du projet laquelle comporte un plan présentant l'accès depuis le chemin de l'Arieta, du document PC02 - plan de masse du projet et du plan de coupe n° 4, que les caractéristiques de l'accès au terrain d'assiette du projet par la voie privée interne à la copropriété Le Plein Ciel utilisée par les véhicules pour y accéder, sont suffisamment précisées dans le dossier de demande de permis de construire de sorte que l'autorité administrative était à même de les apprécier. Par suite, le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.

11. En troisième lieu, aux termes de l'article 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice-Côte d'Azur (ci-après ; " PLUM ") pour la zone UDh : " 3.1 DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES. / Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. / Les caractéristiques des voies de desserte doivent être compatible avec la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. / Les accès ne doivent pas présenter de risque pour la sécurité des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement, ni pour celle des personnes utilisant ces accès. / Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et e l'intensité du trafic. / Lorsque le terrain est riverain d'au moins deux voies publiques et/ou privée ouvertes à la circulation, l'accès doit se faire sur celle qui présente le moins de gêne ou de risque pour la circulation. Lorsqu'un transport en commun en site propre utilise l'une de ces voies, l'accès soit se faire en priorité par l'autre. () "

12. Le syndicat requérant soutient que l'accès par la voie interne à la copropriété Le Plein Ciel ne répond pas aux exigences des dispositions citées au point précédent en tant que cette voie n'est pas adaptée à l'augmentation de la fréquentation induite par le projet, qu'elle comporte un risque pour les usagers de cette voie et qu'elle n'est pas compatible à la circulation des engins de lutte contre l'incendie. Toutefois, le SDC Le Plein Ciel n'établit pas ces allégations alors que le service départemental d'incendie et de secours des Alpes-Maritimes a émis un avis favorable le 15 juin 2022. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 3.1 du règlement du PLUM pour la zone UDh doit être écarté.

13. En quatrième lieu, aux termes de l'article 3.2.2 du règlement du PLUM pour la zone UDh : " Conditions pour limiter l'imperméabilisation, maîtriser le débit et l'écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ; installations de collecte, stockage, traitement des eaux pluviales et de ruissellement. / La gestion des eaux pluviales et de ruissellement de la propriété devra être conforme aux prescriptions du Règlement d'Assainissement Métropolitain et du zonage d'assainissement pluvial en vigueur dans le secteur du projet. / Dans les espaces concernées par la " trame verte et bleue ", document n° 5 des pièces règlementaires du PLU métropolitain, seront privilégiées toutes les solutions possibles de gestion alternative (noue, tranchée, puits d'infiltration ) des eaux pluviales à la parcelle, par infiltration dans le sous-sol de tout ou partie des ruissellements pluviaux permettant ainsi de favoriser les zones humides, et ce dans la mesure du possible et sauf contraintes liées aux caractéristiques du sol, à un risque de mouvement de terrain ou de pollution, etc. "

14. Le SDC Le Plein Ciel soutient que l'arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l'article 3.2.2 citées au point précédent au motif que le projet ne permet pas de respecter les prescriptions de l'avis favorable de la Métropole de Nice Côte d'Azur du 2 mai 2022. Toutefois, en se limitant à contester la possibilité de mettre en œuvre ces prescriptions, le syndicat requérant n'établit pas que la société pétitionnaire ne serait pas à même de s'y conformer. Par ailleurs, comme le précise le syndicat requérant, l'avis de la Métropole de Nice Côte d'Azur prévoit qu'une priorité sera donnée à l'infiltration dans le sous-sol avant d'envisager un rejet dans un exutoire public. Dès lors que cet avis donne une préférence sans toutefois interdire les rejets dans les exutoires publics, le SDC Le Plein Ciel n'est pas fondé à soutenir que cette prescription ne serait pas réalisable. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3.2.2 du règlement du PLUM pour la zone UDh doit être écarté.

15. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. "

16. En vertu de ces dispositions, lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.

17. En l'espèce, il ressort des pièces du dossiers que le projet a reçu un avis favorable assorti de prescriptions du service départemental d'incendie et de secours des Alpes-Maritimes le 15 juin 2022, lesquelles ont fait l'objet d'une prescription spéciale dans l'arrêté litigieux du 7 septembre 2022. D'une part, le syndicat requérant n'établit pas que la voie interne de la copropriété n'est pas adaptée dans sa dimension, sa topographie et ses conditions de stationnement à la circulation des véhicules et des engins de lutte contre l'incendie permettant une desserte du projet. D'autre part, il n'est pas davantage établi que la prescription tenant au débit de l'hydrant impliquerait le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme est infondé et doit être écarté.

18. En sixième et dernier lieu, il ne ressort pas des dispositions réglementaires dont se prévaut le SDC Le Plein Ciel ni d'aucune autre disposition législative ou réglementaire que l'établissement public d'aménagement Nice Ecovallée aurait dû être consulté sur la demande de permis de construire autorisée par l'arrêté litigieux. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que l'établissement public a été consulté et qu'il a émis un avis favorable le 19 mai 2022. Les circonstances que le dossier de demande de permis de construire ait été modifié après cet avis s'agissant des plans des façades et que l'établissement ait indiqué par courrier du 5 août 2022 qu'il n'avait pas été sollicité pour émettre un avis sur cette demande de permis de construire ne sont pas de nature à entacher l'arrêté du 7 septembre 2022 d'un vice de procédure. Par suite, le moyen tiré du vice de la consultation de l'établissement public d'aménagement Nice Ecovallée doit être écarté.

19. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le SDC Le Plein Ciel n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 7 septembre 2022 et des décisions implicites rejetant ses recours administratifs.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SAS Emerige Méditerranée, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que le SDC Le Plein Ciel demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du SDC Le Plein Ciel une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SAS Emerige Méditerranée et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires Le Plein Ciel est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires Le Plein Ciel versera à la société par actions simplifiée Emerige Méditerranée une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires Le Plein Ciel, à la société par actions simplifiée Emerige Méditerranée et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires.

Copie en sera adressée au préfet des Alpes-Maritimes et à la commune de Nice.

Délibéré après l'audience du 14 mars 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Pouget, présidente ;

M. Holzer, conseiller ;

M. Combot, conseiller.

Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2024.

Le rapporteur,

signé

J. Combot

La présidente,

signé

M. Pouget

La greffière,

signé

C. Sussen

La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière