Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2301381

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 mars et 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Clos de Valbonne, pris en la personne de son syndic en exercice, représenté par Me Lesage, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision par laquelle le maire de Valbonne a implicitement délivré un permis de construire à la société à responsabilité limitée Real Immo en vue de la réalisation d'un immeuble collectif de douze logements sur les parcelles cadastrées section BO n°s 305, 307 et 309, situées 363 avenue de Pierrefeu, ensemble le certificat de permis de construire tacite du 16 septembre 2022 et la décision par laquelle le maire de Valbonne a implicitement rejeté son recours gracieux du 25 novembre 2022 formé à l'encontre de ce permis de construire tacite ;

2°) de donner acte de ce qu'il se réserve la possibilité de réclamer la réparation des préjudices qu'il estime avoir subis du fait de la délivrance la société Real Immo d'un permis de construire tacite par ;

3°) de condamner la commune de Valbonne aux entiers dépens ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Valbonne la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

- sa requête est recevable ;

- les décisions attaquées sont illégales dès lors que le permis de construire délivré tacitement à la société pétitionnaire a été irrégulièrement affiché sur le terrain d'assiette ;

- le permis de construire attaqué a été délivré sur la base d'un dossier de demande incomplet au regard du g) de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme ;

- ledit permis a été délivré en violation de son droit de propriété qui constitue un droit fondamental protégé par les dispositions des articles 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen (DDHC), 544 et 545 du code civil ;

- il méconnait les dispositions de l'article 16 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune et de l'article 7 de la zone U de ce même règlement, relatives aux règles en matière de stationnement ;

- il méconnait les dispositions de l'article 17 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives à l'obligation de logements en faveur de la mixité sociale ;

- il méconnait les dispositions de l'article 3 de la zone UD du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives aux règles d'emprise au sol et de hauteur des constructions ;

- il méconnait les exigences imposées par le plan local d'urbanisme de la commune s'agissant de l'aspect extérieur des constructions ;

- il méconnait les dispositions de l'article 4 de la zone UD du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions ;

- à titre subsidiaire, ledit permis de construire méconnait les dispositions des articles 2, 3, 7, 8, 9, 10, 11, 12 et 13 de la zone UB du règlement du plan local d'urbanisme de la commune antérieur, à savoir celui approuvé le 12 décembre 2006.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 juillet, 22 septembre, 29 septembre et 8 décembre 2023, la société à responsabilité limité Real Immo, représentée par Me Zago, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires requérant la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société pétitionnaire fait valoir :

- à titre principal, que la requête est irrecevable dès lors qu'elle n'était dirigée, jusqu'à l'expiration du délai de recours, à l'encontre d'aucune décision existante, ni d'aucune décision faisant grief, que le syndicat des copropriétaires requérant ne justifie pas d'un intérêt à agir suffisant et que les dispositions de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme n'ont pas été respectées ;

- à titre subsidiaire, que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme en vigueur depuis le 12 janvier 2022 sont inopérants dès lors que de telles dispositions ne sont pas applicables en l'espèce et que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la commune approuvé le 12 décembre 2006 sont irrecevables en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ;

- en tout état de cause, aucun des moyens de la requête n'est fondé.

La requête a été communiquée à la commune de Valbonne qui n'a pas produit de mémoire en défense.

Par une ordonnance du 7 novembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 21 décembre 2023 à 12 heures.

Par un courrier du 31 janvier 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur le moyen relevé d'office tiré de l'irrecevabilité des conclusions tendant à ce que le tribunal donne acte de ce que le syndicat des copropriétaires requérant se réserve la possibilité d'une action indemnitaire dès lors qu'il n'appartient pas à la juridiction administrative de donner acte de la possibilité d'une telle action.

Vu :

- le jugement n° 2002620 du 15 avril 2022 du tribunal administratif de Nice ;

- l'arrêt n° 22MA01740 du 22 juin 2023 de la cour administrative d'appel de Marseille ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 14 mars 2024 :

- le rapport de M. Holzer,

- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique,

- les observations de Me Lesage, représentant le syndicat des copropriétaires requérant ;

- et les observations de Me Zago, représentant la société Real Immo.

Considérant ce qui suit :

1. Le 21 mai 2019, la société à responsabilité limité Real Immo a déposé une demande de permis de construire en vue de la réalisation d'un immeuble collectif de douze logements sur les parcelles cadastrées section BO n°s 305, 307 et 309, situées 363 avenue de Pierrefeu à Valbonne. Par un arrêté du 5 décembre 2019, le maire de Valbonne a sursis à statuer sur cette demande de permis de construire. La société Real Immo a alors demandé au tribunal d'annuler cet arrêté du 5 décembre 2019, ainsi que la décision du 12 mars 2020 par laquelle le maire de Valbonne avait rejeté son recours gracieux. Par un jugement n° 2002620 du 15 avril 2022, le tribunal a fait droit à sa demande et a, d'office, enjoint au maire de Valbonne de délivrer à la société Real Immo le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois. Ce jugement a été confirmé par la cour administrative d'appel de Marseille par un arrêt n° 22MA01740 du 22 juin 2023. Par un courrier du 19 avril 2022, la société Real Immo a expressément mis en demeure le maire de Valbonne de réexaminer sa demande de permis de construire en application des dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme. Par un certificat de permis de construire tacite du 16 septembre 2022, le maire de la commune a informé la société pétitionnaire qu'elle était titulaire d'un permis de construire tacite depuis le 15 juin 2022. Par un courrier du 25 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Clos de Valbonne a formé un recours gracieux contre ce permis de construire tacite qui est resté sans réponse de la part du maire de la commune. Par sa requête, ledit syndicat demande au tribunal d'annuler la décision par laquelle le maire de Valbonne a implicitement délivré un permis de construire à la société Real Immo, ensemble le certificat de permis de construire tacite du 16 septembre 2022 et la décision par laquelle le maire de Valbonne a implicitement rejeté son recours gracieux du 25 novembre 2022.

Sur les conclusions tendant à ce que le tribunal donne acte au syndicat des copropriétaires requérant de ce qu'il se réserve la possibilité d'exercer une action indemnitaire :

2. En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Clos de Valbonne demande au tribunal qu'il lui donne acte de ce qu'il se réserve la possibilité d'une action indemnitaire en réparation des préjudices qu'il estime avoir subis du fait de la délivrance tacite du permis de construire sollicité par la société Real Immo, il n'appartient pas au juge administratif de donner acte de la possibilité d'une telle action. Les conclusions présentées en ce sens par le syndicat des copropriétaires requérant doivent, dès lors, être rejetées comme étant irrecevables.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne le cadre du litige :

3. Aux termes de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire ".

4. D'une part, il résulte des dispositions citées au point précédent que l'annulation par le juge de l'excès de pouvoir de la décision qui a refusé de délivrer un permis de construire, ou qui a sursis à statuer sur une demande de permis de construire, impose à l'administration, qui demeure saisie de la demande, de procéder à une nouvelle instruction de celle-ci, sans que le pétitionnaire soit tenu de la confirmer. En revanche, un nouveau délai de nature à faire naître une autorisation tacite ne commence à courir qu'à dater du jour de la confirmation de sa demande par l'intéressé. En vertu des dispositions de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme, la confirmation de la demande de permis de construire par l'intéressé fait courir un délai de droit commun de trois mois, à l'expiration duquel le silence gardé par l'administration fait naître un permis de construire tacite, sous réserve de majoration de ce délai.

5. D'autre part, lorsqu'une juridiction, à la suite de l'annulation d'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol, fait droit à des conclusions aux fins d'injonction sur le fondement de l'article L. 911-1 du code de justice administrative, ces conclusions du requérant doivent être regardées comme confirmant sa demande initiale. Lorsqu'est prescrite d'office une mesure d'injonction, la demande initiale du requérant doit également être regardée comme confirmée. Par suite, la condition posée par les dispositions précitées de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme imposant que la demande ou la déclaration soit confirmée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire doit être regardée comme remplie lorsque la juridiction enjoint à l'autorité administrative de délivrer l'autorisation d'urbanisme sollicitée.

6. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que par un jugement n° 2002620 du 15 avril 2022, le tribunal administratif de Nice a annulé l'arrêté du 5 décembre 2019 par lequel le maire de Valbonne a sursis à statuer sur la demande de permis de construire déposée le 21 mai 2019 par la société Real Immo et a, d'office, enjoint au maire de Valbonne de délivrer à ladite société le permis de construire sollicité. Par suite et en application du principe énoncé au point précédent, la société Real Immo doit être regardée comme ayant confirmé sa demande conformément à ce qu'imposent les dispositions précitées de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que par un courrier du 19 avril 2022 et réceptionné le 22 avril suivant par les services de la commune de Valbonne, ladite société a expressément confirmé sa demande de permis de construire. Dans ces conditions, il résulte de ce qui a été dit au point 4 de ce jugement que la société Real Immo était titulaire d'un permis de construire tacite à la date du 15 juillet 2022 dont le syndicat des copropriétaires requérant doit être regardé comme demandant, dans cette instance, l'annulation.

En ce qui concerne les dispositions d'urbanisme applicables :

7. Il résulte des dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme citées au point 3 de ce jugement que, lorsqu'un refus d'autorisation d'urbanisme, y compris une décision de sursis à statuer, a été annulé par un jugement ou un arrêt et que le pétitionnaire a confirmé sa demande ou sa déclaration dans le délai de six mois suivant la notification de cette décision juridictionnelle d'annulation, l'autorité administrative compétente ne peut rejeter la demande de permis, opposer un sursis à statuer, s'opposer à la déclaration préalable dont elle se trouve ainsi ressaisie ou assortir sa décision de prescriptions spéciales en se fondant sur des dispositions d'urbanisme postérieures à la date du refus ou de l'opposition annulé. Toutefois, le pétitionnaire ne peut bénéficier de façon définitive du mécanisme institué par l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme que si l'annulation juridictionnelle de la décision de refus ou d'opposition est elle-même devenue définitive, c'est-à-dire, au sens et pour l'application de ces dispositions, si la décision juridictionnelle prononçant cette annulation est devenue irrévocable. Par suite, dans le cas où l'autorité administrative a délivré le permis sollicité ou pris une décision de non-opposition sur le fondement de ces dispositions, elle peut retirer cette autorisation si le jugement ou l'arrêt prononçant l'annulation du refus ou de l'opposition fait l'objet d'un sursis à exécution ou est annulé, sous réserve que les motifs de la nouvelle décision juridictionnelle ne fassent pas par eux-mêmes obstacle à un autre refus, dans le délai de trois mois à compter de la notification à l'administration de cette nouvelle décision juridictionnelle. L'administration doit, avant de procéder à ce retrait, inviter le pétitionnaire à présenter ses observations. L'autorisation d'occuper ou utiliser le sol délivrée au titre de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme peut être contestée par les tiers sans qu'ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l'arrêt ayant annulé le refus ou la décision d'opposition.

8. En application du principe susmentionné, le permis de construire tacitement délivré à la société Real Immo dans les conditions énoncées au point 6 de ce jugement ne pouvait être instruit et délivré sur le fondement de dispositions d'urbanisme postérieures à la date de la décision de sursis à statuer annulée par le jugement n° 2002620 du 15 avril 2022 du tribunal, à savoir le 5 décembre 2019, indépendamment de la circonstance selon laquelle ce jugement était frappé d'appel. En tout état de cause, ce jugement a été confirmé par la cour administrative d'appel de Marseille par un arrêt n° 22MA01740 du 22 juin 2023, lequel est devenu définitif en l'absence de pourvoi en cassation.t. Par suite, comme le soutient la société Real Immo, la légalité du permis de construire attaqué doit être appréciée au regard des dispositions d'urbanisme applicables au jour de la décision de sursis à statuer du 5 décembre 2019.

En ce qui concerne les moyens relatifs à la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme communal du 12 janvier 2022 :

9. Il résulte de ce qui a été dit au point 8 de ce jugement que la légalité du permis de construire attaqué ne peut être examinée que sur le fondement des dispositions d'urbanisme applicables à la date du 5 décembre 2019. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la commune approuvé le 12 janvier 2022 ne peuvent qu'être écartés comme inopérants.

En ce qui concerne les moyens relatifs à la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme communal du 12 décembre 2006 :

10. Aux termes de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative. / () ". Il résulte de ces dispositions que la cristallisation des moyens qu'elles prévoient intervient à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense produit dans l'instance par l'un quelconque des défendeurs.

11. En l'espèce, la requête introductive d'instance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Clos de Valbonne ne contenait aucun moyen tiré de la méconnaissance des dispositions contenues dans le règlement du plan local d'urbanisme de la commune approuvé le 12 décembre 2006. Si de tels moyens ont été présentés dans son mémoire complémentaire, il est constant que ce mémoire n'a toutefois été enregistré par le greffe du tribunal que le 2 novembre 2023, soit plus de deux mois après la communication faite le 26 juillet 2023 du premier mémoire en défense de la société Real Immo, lequel avait été consulté le 28 juillet suivant par le syndicat des copropriétaires requérant. Dans ces conditions, et comme le soutient la commune de Valbonne dans ses écritures, ces moyens doivent être écartés comme irrecevables en application des dispositions précitées de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme.

En ce qui concerne les autres moyens de la requête :

12. En premier lieu, dans la mesure où la régularité de l'affichage d'un permis de construire sur le terrain d'assiette n'a d'incidence que sur l'opposabilité du délai de recours contentieux à l'égard de ce permis, le syndicat des copropriétaires requérant ne peut utilement se prévaloir, pour contester la légalité du permis litigieux, de l'irrégularité de son affichage. Par suite, ce moyen ne peut qu'être écarté.

13. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article R*. 431-5 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire précise : / () g) La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé ; / () ". D'autre part, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

14. En l'espèce, il n'est pas contesté que le formulaire de demande de permis de construire ne précise pas la puissance électrique nécessaire au projet. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire attaqué a été accordé pour une puissance électrique de raccordement tel que mentionné par la société Enedis dans son avis du 25 juin 2019 lequel précise également que la commune ne supportera aucune facturation. Dans ces conditions, l'absence de mention, dans la demande de permis de construire, de la puissance électrique de raccordement n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par le service instructeur qui avait nécessairement connaissance de la puissance électrique nécessaire au projet. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-5 du code de l'urbanisme n'est pas fondé et doit être écarté.

15. En troisième lieu, aux termes de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : " () / Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. ".

16. Il résulte des dispositions du code de l'urbanisme citées au point précédent que les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme et non le respect des autres réglementations, notamment les règles de droit privé, sont accordées sous réserve du droit des tiers. Par suite, le syndicat des copropriétaires requérant ne peut utilement se prévaloir de la prétendue méconnaissance de son droit de propriété en raison d'un empiètement du projet sur ses parcelles cadastrées section BO n°s 249 et 256. Ce moyen ne peut qu'être écarté.

17. Il résulte de ce qui précède que l'ensemble des conclusions à fin d'annulation présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Clos de Valbonne doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées par la société Real Immo, ni de statuer sur la recevabilité de ces conclusions.

Sur les frais liés au litige :

18. En premier lieu, la présente instance ne comprenant pas de dépens, les conclusions présentées en ce sens par le syndicat des copropriétaires requérant doivent être rejetées.

19. En second lieu, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Valbonne, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, la somme que le syndicat des copropriétaires requérant demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

20. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires requérant une somme de 2 000 euros à verser à la société Real Immo au titre des frais exposés par cette dernière et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Clos de Valbonne est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Clos de Valbonne versera à la société Real Immo une somme de 2 000 (deux mille) euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Clos de Valbonne, à la société à responsabilité limitée Real Immo et à la commune de Valbonne.

Délibéré après l'audience du 14 mars 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Pouget, présidente,

M. Holzer, conseiller,

M. Combot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024.

Le rapporteur,

signé

M. HOLZER

La présidente,

signé

M. POUGET

La greffière,

signé

C. SUSSEN

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,

N°2301381