Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2301422

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 22 mars, 3 avril, 14 septembre, 15 septembre, 26 octobre 2023 et un mémoire récapitulatif du 8 décembre 2023 produit en application de l'article R. 611-8-1 du code de justice administrative, M. A C, représenté par Me Lauga, doit être regardé comme demandant au tribunal :

1°) d'annuler la décision par laquelle le maire de Valbonne a implicitement délivré un permis de construire à la société Real Immo en vue de la réalisation d'un immeuble collectif de douze logements sur les parcelles cadastrées section BO n°s 305, 307 et 309, situées 363 avenue de Pierrefeu et qui a fait l'objet d'un certificat de permis de construire tacite daté du 16 septembre 2022, ensemble la décision par laquelle le maire de Valbonne a implicitement rejeté son recours gracieux du 25 novembre 2022 formé à l'encontre de ce permis de construire tacite ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Valbonne la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le requérant soutient, dans le dernier état de ses écritures résultant de son mémoire récapitulatif daté du 8 décembre 2023, que :

- sa requête est recevable ;

- la société pétitionnaire ne pouvait, en application des dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l'urbanisme, déposer la demande de permis de construire litigieuse en l'absence de personnalité juridique à la date de dépôt de cette demande ;

- le permis de construire attaqué a été délivré sur la base d'un dossier de demande incomplet, insuffisant et erroné au regard des dispositions du g) de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, de celles des articles R. 431-8, R. 431-9, R. 431-10 et R. 431-14 de ce même code ;

- ledit permis méconnait les règles de hauteur prévues par le règlement du plan local d'urbanisme de la commune pour la zone UDb ;

- il méconnait les dispositions de l'article 3 de la zone UDb du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives aux règles d'emprise au sol ;

- il méconnait les exigences imposées par l'article 16 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme de la commune ainsi que les dispositions de l'article U7 de ce même règlement, relatives aux règles en matière de stationnement ;

- il méconnait les dispositions de l'article U1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune lesquelles imposent, s'agissant des constructions à usage collectif, de prévoir une cave ou un cellier compatible avec la mise en sécurité des bicyclettes ;

- il ne respecte pas les exigences en matière de mixité sociale imposées par le règlement du plan local d'urbanisme de la commune propres à la zone UDb ;

- le projet litigieux, d'une part, ne prend pas en compte les servitudes relatives aux monuments historiques classés et inscrits ainsi que la servitude applicable aux sites inscrits et, d'autre part, ne répond pas à l'exigence d'harmonie architecturale édictée par le règlement du plan local d'urbanisme de la commune et par les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- le permis de construire litigieux méconnait les dispositions de l'article U6 et celles de l'article 4 de la zone UD du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions ;

- il méconnait les dispositions de l'article U9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives aux conditions de desserte par les réseaux ;

- le projet litigieux présente des risques pour la sécurité publique en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et de l'annexe 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune ;

- le permis de construire litigieux méconnait les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives imposées par le règlement du plan local d'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 juillet, 12 octobre, 30 novembre, 4 décembre et 18 décembre 2023, la société à responsabilité limitée Real Immo, représentée par Me Zago, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du requérant la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir :

- à titre principal, que la requête est irrecevable dès lors qu'elle n'est pas dirigée contre le permis de construire qui lui a été tacitement accordé mais seulement contre le certificat de permis de construire tacite du 16 septembre 2022, que le requérant n'a pas respecté les exigences procédurales imposées par les dispositions des articles R. 600-1 et R. 600-4 du code de l'urbanisme et qu'il ne justifie pas d'un intérêt à agir ;

- à titre subsidiaire, que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme en vigueur depuis le 12 janvier 2022 sont inopérants dès lors que de telles dispositions ne sont pas applicables en l'espèce alors, qu'en tout état de cause, ces moyens sont infondés, tout comme les autres moyens de la requête.

La requête a été communiquée à la commune de Valbonne qui n'a pas produit de mémoire en défense.

Vu :

- le jugement n° 2002620 du 15 avril 2022 du tribunal administratif de Nice ;

- l'arrêt n°22MA01740 du 22 juin 2023 de la cour administrative d'appel de Marseille ;

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 14 mars 2024 :

- le rapport de M. Holzer,

- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique,

- les observations de Me Lauga, représentant M. C,

- et les observations de Me Zago, représentant la société Real Immo.

Une note en délibéré présentée pour M. C a été enregistrée le 18 mars 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Le 21 mai 2019, la société à responsabilité limité (SARL) Real Immo a déposé une demande de permis de construire en vue de la réalisation d'un immeuble collectif de douze logements sur les parcelles cadastrées section BO n°s 305, 307 et 309, situées 363 avenue de Pierrefeu. Par un arrêté du 5 décembre 2019, le maire de Valbonne a sursis à statuer sur cette demande de permis de construire. La société Real Immo a alors demandé au tribunal d'annuler cet arrêté du 5 décembre 2019, ainsi que la décision du 12 mars 2020 du maire de Valbonne rejetant son recours gracieux. Par un jugement n° 2002620 du 15 avril 2022, le tribunal administratif de Nice a fait droit à sa demande et a, d'office, enjoint au maire de Valbonne de délivrer à la société Real Immo le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois. Ce jugement a été confirmé par la cour administrative d'appel de Marseille par un arrêt n° 22MA01740 du 22 juin 2023. Par un courrier daté du 19 avril 2022, la société Real Immo a expressément mis en demeure le maire de Valbonne de réexaminer sa demande de permis de construire en application des dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme. Par un certificat de permis de construire tacite du 16 septembre 2022, le maire de la commune a informé la société pétitionnaire qu'elle était titulaire d'un permis de construire tacite depuis le 15 juin 2022. Par un courrier daté du 25 novembre 2022, M. C, propriétaire des parcelles cadastrées section BO n°s 304, 306 et 349, a formé un recours gracieux contre ce permis de construire tacite qui est resté sans réponse de la part du maire de la commune. Par sa requête, M. C doit être regardé comme demandant au tribunal d'annuler la décision par laquelle le maire de Valbonne a implicitement délivré un permis de construire à la société Real Immo, ensemble la décision par laquelle le maire de Valbonne a implicitement rejeté son recours gracieux présenté à l'encontre de ce permis.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne le cadre du litige :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme : "Lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire ".

3. D'une part, il résulte des dispositions citées au point précédent que l'annulation par le juge de l'excès de pouvoir de la décision qui a refusé de délivrer un permis de construire, ou qui a sursis à statuer sur une demande de permis de construire, impose à l'administration, qui demeure saisie de la demande, de procéder à une nouvelle instruction de celle-ci, sans que le pétitionnaire soit tenu de la confirmer. En revanche, un nouveau délai de nature à faire naître une autorisation tacite ne commence à courir qu'à dater du jour de la confirmation de sa demande par l'intéressé. En vertu des dispositions de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme, la confirmation de la demande de permis de construire par l'intéressé fait courir un délai de droit commun de trois mois, à l'expiration duquel le silence gardé par l'administration fait naître un permis de construire tacite, sous réserve de majoration de ce délai.

4. D'autre part, lorsqu'une juridiction, à la suite de l'annulation d'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol, fait droit à des conclusions aux fins d'injonction sur le fondement de l'article L. 911-1 du code de justice administrative, ces conclusions du requérant doivent être regardées comme confirmant sa demande initiale. Lorsqu'est prescrite d'office une mesure d'injonction, la demande initiale du requérant doit également être regardée comme confirmée. Par suite, la condition posée par les dispositions précitées de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme imposant que la demande ou la déclaration soit confirmée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire doit être regardée comme remplie lorsque la juridiction enjoint à l'autorité administrative de délivrer l'autorisation d'urbanisme sollicitée.

5. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que par un jugement n° 2002620 du 15 avril 2022, le tribunal a annulé l'arrêté du 5 décembre 2019 par lequel le maire de Valbonne a sursis à statuer sur la demande de permis de construire déposée le 21 mai 2019 par la société Real Immo et a, d'office, enjoint au maire de Valbonne de délivrer à ladite société le permis de construire sollicité. Par suite et en application du principe énoncé au point précédent, la société Real Immo doit être regardée comme ayant confirmé sa demande conformément à ce qu'imposent les dispositions précitées de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, il résulte de ce qui a été dit au point 3 de ce jugement que la société Real Immo était titulaire d'un permis de construire tacite à la date du 15 juillet 2022 dont le requérant doit être regardé comme demandant, dans cette instance, l'annulation.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme communal du 12 janvier 2022 :

6. Il résulte des dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme citées au point 2 de ce jugement que, lorsqu'un refus d'autorisation d'urbanisme, y compris une décision de sursis à statuer, a été annulé par un jugement ou un arrêt et que le pétitionnaire a confirmé sa demande ou sa déclaration dans le délai de six mois suivant la notification de cette décision juridictionnelle d'annulation, l'autorité administrative compétente ne peut rejeter la demande de permis, opposer un sursis à statuer, s'opposer à la déclaration préalable dont elle se trouve ainsi ressaisie ou assortir sa décision de prescriptions spéciales en se fondant sur des dispositions d'urbanisme postérieures à la date du refus ou de l'opposition annulé. Toutefois, le pétitionnaire ne peut bénéficier de façon définitive du mécanisme institué par l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme que si l'annulation juridictionnelle de la décision de refus ou d'opposition est elle-même devenue définitive, c'est-à-dire, au sens et pour l'application de ces dispositions, si la décision juridictionnelle prononçant cette annulation est devenue irrévocable. Par suite, dans le cas où l'autorité administrative a délivré le permis sollicité ou pris une décision de non-opposition sur le fondement de ces dispositions, elle peut retirer cette autorisation si le jugement ou l'arrêt prononçant l'annulation du refus ou de l'opposition fait l'objet d'un sursis à exécution ou est annulé, sous réserve que les motifs de la nouvelle décision juridictionnelle ne fassent pas par eux-mêmes obstacle à un autre refus, dans le délai de trois mois à compter de la notification à l'administration de cette nouvelle décision juridictionnelle. L'administration doit, avant de procéder à ce retrait, inviter le pétitionnaire à présenter ses observations. L'autorisation d'occuper ou utiliser le sol délivrée au titre de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme peut être contestée par les tiers sans qu'ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l'arrêt ayant annulé le refus ou la décision d'opposition.

7. En application du principe susmentionné, le permis de construire tacitement délivré à la société Real Immo dans les conditions énoncées au point 5 de ce jugement ne pouvait être instruit et délivré sur le fondement de dispositions d'urbanisme postérieures à la date de la décision de sursis à statuer annulée par le jugement n° 2002620 du 15 avril 2022 du tribunal, à savoir le 5 décembre 2019, indépendamment de la circonstance selon laquelle ce jugement était frappé d'appel. En tout état de cause, ce jugement a été confirmé par la cour administrative d'appel de Marseille par un arrêt n° 22MA01740 du 22 juin 2023, lequel est devenu définitif en l'absence de pourvoi en cassation. t Par suite, comme le soutient la société Real Immo, la légalité du permis de construire attaqué doit être appréciée au regard des dispositions d'urbanisme applicables au jour de la décision de sursis à statuer du 5 décembre 2019.

8. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la commune approuvé le 12 janvier 2022 et de ses annexes ne peuvent qu'être écartés comme inopérants.

En ce qui concerne le moyen tiré de l'absence de personnalité morale de la société pétitionnaire :

9. Aux termes de l'article R.* 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire [] sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / () ". Aux termes de l'article R. 431-5 de ce même code : " La demande de permis de construire précise : / a) L'identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ; / () / La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une demande de permis ".

10. Il résulte des dispositions citées au point précédent que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R.* 423-1 du code de l'urbanisme. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction de la demande de permis, la validité de l'attestation établie par le pétitionnaire. Les tiers ne sauraient donc utilement, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, faire grief à l'administration de ne pas en avoir vérifié l'exactitude. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. *423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.

11. En l'espèce, le requérant soutient que la société pétitionnaire a été radiée du registre du commerce et des sociétés (RCS) à compter du 19 mai 2017 et qu'elle n'avait, dès lors, pas d'existence juridique à la date de dépôt de la demande de permis de construire litigieuse. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que Mme D B, représentante légale de la société Real Immo, a déclaré, dans le formulaire CERFA de la demande de permis de construire, être habilitée à présenter celle-ci. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que la commune de Valbonne aurait eu connaissance, lors de l'instruction de la demande, d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de la déclaration présentée ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que la société pétitionnaire ne disposait, contrairement à ce qu'implique l'article R. *423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer. Dans ces conditions, et alors que les autorisations d'urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers, le moyen tiré de ce que la société pétitionnaire ne pouvait déposer la demande d'autorisation d'urbanisme litigieuse faute de personnalité juridique doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du caractère incomplet, insuffisant et erroné du dossier de la demande de permis de construire :

12. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Quant à la notice architecturale du projet :

13. Aux termes de l'article R.* 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

14. En premier lieu, la notice descriptive jointe au dossier de la demande de permis de construire indique que l'environnement bâti immédiat du projet litigieux est composé " d'habitations individuelles de style provençale et d'immeubles d'habitation ". Ce dossier contenait, outre cette notice, un plan de situation, différentes prises de vue permettant d'apprécier la situation du terrain d'assiette du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages ainsi qu'un document graphique d'insertion, coté PC6. Ainsi, contrairement à ce que soutient le requérant, l'ensemble de ces pièces ont permis au service instructeur d'avoir une connaissance de l'état initial du terrain, de ses abords, des constructions existantes ainsi que des éléments paysagers.

15. En deuxième lieu, la circonstance selon laquelle la notice descriptive du projet ne précise ni la présence de monuments historiques inscrits et classés à savoir la " place des Arcades " et " l'Abbaye chalaisienne Sainte-Marie " lesquelles sont situées à plus de 270 mètres du terrain d'assiette du projet, ni le fait que ce terrain se situe dans le site inscrit de la bande côtière de Nice à Théoule, n'est pas suffisante, par elle-même, à caractériser une méconnaissance des dispositions précitées de l'article R.* 431-8 du code de l'urbanisme.

16. En troisième lieu, la notice descriptive, complétée par une " notice des matériaux ", précise les matériaux ainsi que les teintes utilisées pour les façades, les ferronneries, les terrasses et les murs de soubassement. Elle indique également que les toitures seront " végétalisées avec une épaisseur de 80 cm de terre végétale " et que " toutes les parties enterrées seront recouvertes à minima de 80 cm de terre végétale ". Elle précise, en outre, que " la clôture sera composée d'un mur bahut et surmonté d'un grillage, doublé d'une haie vive ". Le plan de masse ainsi que le document graphique d'insertion viennent utilement compléter ces notices et ont ainsi permis au service instructeur d'avoir une connaissance du traitement des constructions, clôtures, végétations et aménagements situés en limite de terrain.

17. En quatrième lieu, la notice descriptive précise que " le projet sera desservi par la voirie existante " et détaille les modalités de stationnement retenues par ce projet. Cette notice est utilement complétée, d'une part, par le plan de masse sur lequel est représenté, en jaune, la voirie existante ainsi que les accès piétons et, d'autre part, par les plans des différents niveaux sur lesquels sont matérialisées les différentes aires de stationnement.

18. En dernier lieu, contrairement à ce que soutient le requérant, l'article R.* 431-8 précité du code de l'urbanisme n'impose pas à la notice mentionnée par ces dispositions de préciser les éléments relatifs à la prise en compte des exigences imposées par le plan de prévention des risques d'incendie de forêt (PPRIF).

19. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré des insuffisances du dossier de la demande de permis de construire au regard des dispositions précitées de l'article R.* 431-8 du code de l'urbanisme doit être écarté dans ses différentes branches.

Quant au plan de masse :

20. Aux termes de l'article R.* 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / () ".

21. En premier lieu, le requérant ne peut utilement soutenir que le plan de masse annexé à la demande de permis de construire, côté PC2, est entaché d'incohérence au seul motif que l'abattage de certains arbres n'est pas justifié par une contrainte technique apparente.

22. En second lieu, la notice descriptive du projet précise que " le nouveau réseau des eaux pluviales sera raccordée à celui existant [situé] 14 avenue de Pierrefeu ". En outre, cette notice est complétée par une " note réseau pluviale " qui détaille les modalités techniques de traitement des eaux pluviales retenues par le projet et exposées dans l'étude hydrologique réalisée par le cabinet 3Ge le 12 juillet 2019. Dans ces conditions, la circonstance alléguée par le requérant selon laquelle le dossier de la demande de permis de construire ne détaille pas les modalités de raccordement au réseau public d'eaux pluviales manque en fait.

23. Il résulte de ce qui a été dit aux deux points précédents que le moyen tiré des insuffisances du dossier de la demande de permis de construire au regard des dispositions précitées de l'article R.* 431-9 du code de l'urbanisme doit être écarté dans ses différentes branches.

Quant au document graphique d'insertion et aux documents photographiques permettant de situer le terrain dans son environnement proche et lointain :

24. Aux termes de l'article R.*431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

25. En l'espèce, en se bornant à soutenir que les éléments du dossier de la demande de permis de construire n'ont pas permis au service instructeur d'apprécier l'incidence du projet litigieux sur son environnement urbain, le requérant ne démontre pas utilement une méconnaissance des dispositions précitées de l'article R.* 431-10 du code de l'urbanisme alors, qu'en tout état de cause, le dossier de la demande de permis de construire contient une notice décrivant l'environnement immédiat du projet tel que rappelait au point 14 de ce jugement, des planches photographiques de cet environnement, cotées PC7, un document graphique d'insertion, côté PC6, complétés par le plan de masse, coté PC2, qui ont permis au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages ainsi que de le situer tant dans son environnement proche que lointain.

26. Il résulte ainsi de ce qui précède que le moyen tiré des insuffisances du dossier de demande de permis de construire au regard des dispositions précitées de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.

Quant à la notice paysagère :

27. En l'espèce, si le requérant soutient que le dossier de la demande de permis de construire ne contient pas l'étude paysagère exigée par le règlement du plan local d'urbanisme, il ne précise toutefois pas les dispositions de ce règlement qui imposeraient la production d'une telle étude. En tout état de cause, il résulte de ce qui a été dit au point 7 de ce jugement, que le requérant ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la commune approuvé le 12 janvier 2022.

Quant à l'indication de la puissance électrique nécessaire au projet :

28. Aux termes de l'article R*. 431-5 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire précise : / () g) La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé ; / () ".

29. En l'espèce, il n'est pas contesté que le formulaire de demande de permis de construire ne précise pas la puissance électrique nécessaire au projet. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire attaqué a été accordé pour une puissance électrique de raccordement tel que mentionné par la société Enedis dans son avis du 25 juin 2019 lequel précise également que la commune ne supportera aucune facturation. Dans ces conditions, l'absence de mention, dans la demande de permis de construire, de la puissance électrique de raccordement n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par le service instructeur qui avait nécessairement connaissance de la puissance électrique nécessaire au projet. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-5 du code de l'urbanisme n'est pas fondé et doit être écarté.

Quant à la notice imposée par l'article R. 431-14 du code de l'urbanisme :

30. Aux termes de l'article R.* 431-14 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l'article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux ".

31. En l'espèce, il est constant que le projet en litige n'entre dans aucune des hypothèses prévues par les dispositions précitées de l'article R.* 431-14 du code de l'urbanisme, lesquelles s'appliquent aux seuls immeubles existants et non aux constructions nouvelles. Ainsi, le requérant ne peut utilement se prévaloir de la circonstance selon laquelle le dossier de la demande de permis de construire ne comprend pas la notice exigée par ces dispositions.

En ce qui concerne le moyen tiré de la mauvaise insertion du projet dans son environnement :

32. En premier lieu, il résulte de ce qui a été dit au point 7 de ce jugement que le requérant ne peut utilement se prévaloir, à l'appui du moyen tiré de la mauvaise insertion du projet litigieux dans son environnement, de la méconnaissance des exigences imposées par le règlement du plan local d'urbanisme de la commune approuvé le 12 janvier 2022.

33. En deuxième lieu, si le requérant soutient que " la composante patrimoniale " issue des servitudes applicables, d'une part, aux monuments historiques et classés et, d'autre part, aux sites inscrits, n'a pas été pris en compte par la société pétitionnaire, il n'invoque toutefois, à l'appui d'une telle allégation, la méconnaissance d'aucune disposition législative ou réglementaire applicable en matière d'urbanisme.

34. En troisième lieu, aux termes des dispositions de l'article R. 111-27 du code de de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Aux termes de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme alors applicable relatif aux règles en matière d'aspect extérieur des constructions : " Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages. / L'architecture contemporaine est autorisée. / 1. Les constructions : / Elles doivent s'efforcer à la plus grande simplicité de volume possible () ". Ces dispositions du règlement plan local d'urbanisme ont le même objet que celles, invoquées par le requérant, de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres. Il convient donc d'apprécier la légalité du permis de construire litigieux au regard de ces dispositions du règlement du plan local d'urbanisme.

35. Par ailleurs, il résulte des dispositions citées au point précédent que, si la construction projetée porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

36. En l'espèce, d'une part, il ressort tant des pièces du dossier que des prises de vues extraites du site Google Maps, accessible tant aux juges qu'aux parties, que le projet a vocation à s'implanter sur une parcelle non bâtie entourée, au nord, à l'est et à l'ouest de trois maisons individuelles de style provençale et, au sud, d'un groupe de constructions implanté le long de l'avenue de Pierrefeu et composé d'immeubles d'habitat collectif et de maisons individuelles dont certaines comportent une construction mitoyenne pouvant s'apparenter à des bâtiments à usage d'habitation collective, sans caractère particulier ni homogénéité architecturale. D'autre part, il ressort toujours des pièces du dossier que le projet consiste en la construction d'un bâtiment collectif à usage d'habitation en R+3 avec un quatrième étage en duplex et dont la volumétrie et la hauteur sont similaires à celles des immeubles collectifs implantés au sud du terrain d'assiette. En outre, le choix d'une architecture sobre et en gradin participe à la bonne insertion du projet dans son environnement en évitant la perception d'une architecture massive. Enfin, il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement de l'arrêté du 5 décembre 2019 du maire de Valbonne mentionné au point 1 de ce jugement que l'architecte des Bâtiments de France avait émis un avis favorable au projet tout en prescrivant seulement la réalisation d'échantillons pour validation des teintes utilisées et en recommandant une attention particulière s'agissant des arbres situés en partie basse de la parcelle en vue de leur protection. Dans ces conditions, le projet litigieux ne saurait être regardé comme portant atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen invoqué en ce sens doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de ce que le projet présente un risque pour la sécurité publique :

37. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".

38. Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent. Lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.

S'agissant du traitement des eaux pluviales :

39. Un permis de construire n'a pas d'autre objet que d'autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. Ainsi, il appartient seulement à l'autorité en charge de la délivrance des autorisations d'urbanisme de vérifier que les déclarations du pétitionnaire sont conformes aux exigences de la réglementation du document d'urbanisme et qu'aucune impossibilité technique ne fait manifestement obstacle à leur respect. En outre, comme le rappelle le dernier alinéa de l'article A. 428-4 du code de l'urbanisme, un permis de construire n'est délivré que sous réserve du droit des tiers.

40. En l'espèce, si, comme cela ressort des termes de la " note réseau pluviale " annexée à la demande de permis de construire, le dispositif technique de traitement des eaux pluviales nécessite l'obtention d'une servitude de tréfonds que la société pétitionnaire s'est engagée à solliciter, le requérant ne peut toutefois, en application des principes énoncés au point précédent, utilement se prévaloir de la circonstance selon laquelle ce dispositif de traitement des eaux pluviales pourrait ne pas être réalisé dans le cas où cette servitude de tréfonds ne serait pas consentie au profit de la société pétitionnaire. Ainsi, la branche du moyen tiré de ce que le projet présente un risque pour la sécurité publique, dans l'hypothèse où la servitude de tréfonds ne serait pas consentie, doit être écartée.

S'agissant de la voie d'accès au projet :

41. Aux termes de l'article 1er de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation et qui a été pris pour l'application du code de la construction et de l'habitation : " Les dispositions du présent arrêté s'appliquent : / -aux bâtiments d'habitation y compris les logements-foyers dont le plancher bas du logement le plus haut est situé au plus à 50 mètres au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l'incendie ; / - aux parcs de stationnement couverts annexes des bâtiments ci-dessus, ayant une surface de plus de 100 mètres carrés, et destinés principalement dans leur conception et leur organisation, à l'usage de leurs résidents () ".

42. En l'espèce, la construction autorisée par le permis de construire attaqué n'entre dans aucune des catégories énoncées par les dispositions précitées de l'article 1er de l'arrêté du 31 janvier 1986. Par suite, les dispositions de cet arrêté ne sont pas au nombre de celles dont il appartenait au service instructeur d'assurer le respect lors de la délivrance du permis de construire litigieux. Il en résulte que le requérant ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance des prescriptions prévues par cet arrêté pour soutenir que le projet litigieux présente un risque pour la sécurité publique au sens des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. Ainsi, cette branche du moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions du code de l'urbanisme doit également être écartée.

43. Il résulte de tout ce qui précède que l'ensemble des conclusions à fin d'annulation présentées par M. C doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par la société Real Immo.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

44. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Valbonne, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, la somme que le requérant demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

45. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du requérant une somme de 2 000 euros à verser à la société Real Immo au titre des frais exposés par cette dernière et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C est rejetée.

Article 2 : M. A C versera à la société Real Immo une somme de 2 000 (deux mille) euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A C, à la société à responsabilité limitée Real Immo et à la commune de Valbonne.

Délibéré après l'audience du 14 mars 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Pouget, présidente,

M. Holzer, conseiller,

M. Combot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024.

Le rapporteur,

signé

M. HOLZER

La présidente,

signé

M. POUGET

La greffière,

signé

C. SUSSEN

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière

N°2301422