Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2301990

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 25 avril 2023, le 22 juin 2023, le 9 août 2023 et le 20 septembre 2023, le préfet des Alpes-Maritimes demande au Tribunal d'annuler la décision du 12 décembre 2022 par laquelle le maire de la commune de Sospel a délivré un permis de construire à la SCI Domaine des B, situé chemin Sainte-Marie, ensemble la décision résultant du silence gardé par le maire de Sospel sur son recours gracieux formé le 17 janvier 2023.

Le préfet soutient que :

- le défrichement a été opéré sans autorisation et l'arrêté attaqué méconnaît les articles R.431-19 et L.425-6 du code de l'urbanisme ainsi que l'article L.341-7 du code forestier ;

- l'article L.122-9 du code de l'urbanisme et la directive territoriale d'aménagement des Alpes-Maritimes ont été méconnus ;

- le règlement du plan local d'urbanisme, notamment le caractère de la zone N, l'article 11 des dispositions générales dudit règlement et les articles N2, N9 et N12 de ce règlement ont été méconnus ;

- l'article R.431-16 j du code de l'urbanisme s'agissant de la règlementation thermique a été méconnu ;

- les articles L.425-3 du code de l'urbanisme ainsi que les articles L.111-8 et L.123-2 du code de la construction et de l'habitation ont été méconnus en l'absence de mention claire sur un usage strictement privé du manège, des box et autres installations à vocation équestre ;

- le plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain, notamment ses articles II.3, II.4. II.5.2, II.5.3, II.6.2 et II.6.3 a été méconnu.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 mai 2023, et un mémoire non communiqué enregistré le 14 octobre 2024, la SCI Domaine des B, prise en la personne de son représentant légal en exercice et représentée par Me Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative

La société soutient qu'aucun moyen soulevé n'est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 juillet 2023, la commune de Sospel, prise en la personne de son maire en exercice et représentée par Me Jacquemin, conclut au rejet de la requête.

La commune soutient qu'aucun moyen soulevé n'est fondé.

Par ordonnance du 2 octobre 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 16 octobre 2024 à 12 heures.

Par une lettre du 20 mars 2025, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer sur la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, afin de permettre la délivrance éventuelle d'un permis de construire modificatif régularisant les vices tirés de ce que le projet méconnaît les dispositions des articles L. 425-6 et R. 431-19 du code de l'urbanisme en raison de la délivrance du permis de construire sans une autorisation préalable de défrichement, méconnaît les dispositions de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme en l'absence d'une mention par le permis de construire du fait que la société pétitionnaire aura l'obligation d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture des bâtiments au public, et méconnaît les dispositions de l'article N2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Sospel, en ce que le permis de construire autorise la régularisation de bâtiments implantés en zone naturelle.

Par un courrier, enregistré le 24 mars 2025, le préfet des Alpes-Maritimes a présenté des observations.

Vu :

- l'ordonnance n° 2301991 du juge des référés du tribunal administratif de Nice en date du 16 mai 2023 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le nouveau code forestier ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le décret n° 2003-1169 du 2 décembre 2003 ;

- l'arrêté du 28 avril 1976 portant classement de communes et parties de communes en zone de montagne ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique 27 mars 2025 :

- le rapport de M. Bulit,

- les conclusions de M. Holzer, rapporteur public,

- et les observations de M. A, pour le préfet des Alpes-Maritimes, et de Me Bessis-Osty, pour la commune de Sospel.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (ci-après, " SCI ") " Domaine des B " a déposé le 21 juillet 2022 une demande de permis de construire auprès de la mairie de Sospel, complétée le 13 octobre 2022, concernant les parcelles cadastrées OB-0779, OC-1436, OB-0785, OB-0788, 0B-0782, 0B-0780, OB0781, OB-0786, OB-0787, OC-1435, OB-0783, OB-0789, OB-0784. Le projet porte sur différentes régularisations de constructions existantes, la rénovation de plusieurs bâtiments, la création de terrasses et aménagements et l'extension de bâtiments existants. Par un arrêté du 12 décembre 2022, le maire de Sospel a accordé le permis de construire. L'ensemble des pièces a été transmis à la préfecture des Alpes-Maritimes à la date du 19 décembre 2022 dans le cadre du contrôle de légalité. Le préfet a formé un recours gracieux contre cette décision le 17 janvier 2023. A la suite de la décision implicite de rejet du recours gracieux, le préfet des Alpes-Maritimes demande l'annulation du permis de construire délivré le 12 décembre 2022 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne la nécessité alléguée d'une autorisation préalable de défrichement :

2. Aux termes de l'article R. 431-19 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés nécessitent une autorisation de défrichement en application des articles L. 341-1, L. 341-3 ou L. 214-13 du code forestier, la demande de permis de construire est complétée par la copie de la lettre par laquelle le préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d'autorisation de défrichement est complet, si le défrichement est ou non soumis à reconnaissance de la situation et de l'état des terrains et si la demande doit ou non faire l'objet d'une enquête publique ". Aux termes de l'article L. 425-6 du même code : " Conformément à l'article L. 341-7 du nouveau code forestier, lorsque le projet porte sur une opération ou des travaux soumis à l'autorisation de défrichement prévue aux articles L. 341-1 et L. 341-3 du même code, celle-ci doit être obtenue préalablement à la délivrance du permis ". Par ailleurs, aux termes de l'article L. 341-3 du nouveau code forestier : " Nul ne peut user du droit de défricher ses bois et forêts sans avoir préalablement obtenu une autorisation. / () ". L'article L. 341-1 du nouveau code forestier précise : " Est un défrichement toute opération volontaire ayant pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière. / () / La destruction accidentelle ou volontaire du boisement ne fait pas disparaître la destination forestière du terrain, qui reste soumis aux dispositions du présent titre ". Enfin, aux termes de l'article L. 342-1 du nouveau code forestier alors en vigueur : " Sont exemptés des dispositions de l'article L. 341-3 les défrichements envisagés dans les cas suivants : / 1° Dans les bois et forêts de superficie inférieure à un seuil compris entre 0,5 et 4 hectares, fixé par département ou partie de département par le représentant de l'Etat, sauf s'ils font partie d'un autre bois dont la superficie, ajoutée à la leur, atteint ou dépasse ce seuil ; / 2° Dans les parcs ou jardins clos et attenants à une habitation principale, lorsque l'étendue close est inférieure à 10 hectares. Toutefois, lorsque les défrichements projetés dans ces parcs sont liés à la réalisation d'une opération d'aménagement prévue au titre Ier du livre III du code de l'urbanisme ou d'une opération de construction soumise à autorisation au titre de ce code, cette surface est abaissée à un seuil compris entre 0,5 et 4 hectares, fixé par département ou partie de département par le représentant de l'Etat ; () ". L'arrêté du 9 octobre 2012 fixant les seuils de surface en deçà desquels les défrichements des bois de particuliers sont exemptés du régime d'autorisation préalable dans les Alpes-Maritimes précise que dans les communes littorales, sont exemptés d'autorisation préalable les bois de superficie inférieure à 1 hectare sauf s'ils font partie d'un autre bois dont la superficie, ajoutée à la leur, atteint ou dépasse ce seuil de 1 hectare et les défrichements projetés dans les parcs et jardins clos attenants à une habitation principale et liés à une opération de construction lorsque l'étendue close est inférieure à 0,5 hectare.

3. D'une part, il résulte des dispositions citées au point précédent que, lorsqu'un projet nécessite une autorisation de défrichement, elle doit être obtenue préalablement à la délivrance du permis de construire autorisant ce projet. D'autre part, il résulte de ces mêmes dispositions que la réalisation d'une opération de défrichement sur un terrain sans l'autorisation requise n'a ni pour objet ni pour effet de faire disparaître la destination forestière de ce terrain qui reste soumis aux dispositions du titre IV du livre III du code forestier relatives aux défrichements.

4. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet fait partie du boisement constitué par le massif de l'Estérel auquel il est attenant. Ainsi, le défrichement de la parcelle ne peut bénéficier de l'exemption prévue au 1° de l'article L. 342-1 du nouveau code forestier dès lors que la superficie du bois dans lequel il est procédé au défrichement est supérieure à 1 hectare.

5. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier et du jugement correctionnel du 15 mars 2023 qu'un défrichement sans autorisation a été réalisé en vue de la réalisation d'un remblai, de bâtiments, d'un jacuzzi et d'autres équipements, dans le but de réaliser une partie du projet litigieux. Au surplus, les photographies aériennes du dossier et le procès-verbal du 31 janvier 2018 permettent de constater qu'un défrichement sans autorisation a été réalisé en vue de réaliser le projet en litige entre octobre 2016 et septembre 2017. Or, conformément au principe énoncé au point 3, ladite société ne peut utilement se prévaloir d'une telle circonstance dès lors qu'il résulte de ce qui précède que ces opérations de défrichement ont nécessairement été achevées par cette dernière de manière irrégulière en l'absence de l'autorisation de défrichement requise par les dispositions précitées de l'article L. 341-3 du code forestier.

6. En tout état de cause, il résulte de ce qui a été dit au point 3 que le défrichement de la parcelle était bien soumis à l'obligation d'obtenir une autorisation de défrichement en application des articles L. 341-1 et L. 341-3 du nouveau code forestier. Par suite, en application des dispositions précitées de l'article R. 431-19 du code de l'urbanisme, la demande de permis de construire devait être complétée par la copie de la lettre par laquelle le préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d'autorisation de défrichement est complet, si le défrichement est ou non soumis à reconnaissance de la situation et de l'état des terrains et si la demande doit ou non faire l'objet d'une enquête publique. Or il n'est pas contesté en défense qu'aucune autorisation de défrichement n'a été sollicitée auprès du service compétent de la préfecture et que, par suite, la copie de la lettre exigée par les dispositions de l'article R.* 431-19 du code de l'urbanisme n'était pas jointe à la demande de permis de construire. Le préfet est ainsi fondé à soutenir que les dispositions de l'article R.* 431-19 du code de l'urbanisme ont été méconnues.

7. Par ailleurs, en l'absence de demande à ce titre, aucune autorisation n'a pu être obtenue. Dans ces circonstances, le maire était tenu de refuser le permis de construire sollicité.

Le préfet est ainsi fondé à soutenir que les dispositions de l'article L. 425-6 du code de l'urbanisme ont également été méconnues.

En ce qui concerne l'absence d'une autorisation relative aux établissements destinés à accueillir du public :

8. Aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 143-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ". Aux termes de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation : " Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d'accessibilité prévues à l'article L. 161-1 et, lorsque l'effectif du public et la nature de l'établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l'incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. () Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de la même autorité administrative. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire doit être obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. () ".

9. Il résulte des dispositions précitées que lorsque l'aménagement intérieur de locaux constitutifs d'un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation, n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l'autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public et ce, alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux consiste notamment en la rénovation de différents bâtiments sur un vaste terrain d'assiette, l'extension entre différents bâtiments, la création d'une piscine de 12m2 et également la création d'un bâtiment à usage de box à chevaux de 312 m2. Si la société pétitionnaire soutient que ledit projet a pour vocation d'être uniquement à usage d'habitation, les pièces du dossier de permis de construire permettant de connaître toutefois les différents aménagements devant être réalisés, tant dédiés à différentes habitations qu'à la pratique d'activités équestres permettent de constater, comme le soutient le préfet des Alpes-Maritimes, que ces installations seront dédiées à du tourisme équestre. Or, si la société pétitionnaire était en droit de déposer une demande sans préciser si l'aménagement intérieur concernait des bâtiments destinés à accueillir du public et que le maire de Sospel pouvait légitimement se prévaloir du fait qu'il n'avait pas connaissance de la future destination des bâtiments, il devait néanmoins alors prescrire à la société pétitionnaire d'obtenir une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de l'urbanisme. Dès lors, l'autorité compétente ne pouvait délivrer le permis de construire sans mentionner expressément que le pétitionnaire aurait l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public. Or, le permis de construire en litige ne comporte pas cette mention. Par suite, le préfet des Alpes-Maritimes est fondé à soutenir que le permis de construire litigieux est, pour ce motif, entaché d'illégalité.

En ce qui concerne l'absence au dossier de permis de construire d'un formulaire attestant de la prise en compte de la réglementation environnementale " RE 2020 " :

11. Aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au litige : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () j) L'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu'elle est exigée en application de l'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation et, pour les projets soumis aux dispositions de l'article R. 122-2-1 du même code, l'attestation de réalisation de l'étude de faisabilité relative aux solutions d'approvisionnement en énergie réalisée en application de l'article R. 122-24-2 de ce code, ou, lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées aux articles R. 172-11 et R. 172-12 de ce code, un document établi par le maître d'ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l'article R. 122-22 de ce code, et pour les projets concernés par l'article R. 122-2 ou l'article R. 122-3 du même code, la réalisation de l'étude de faisabilité relative aux solutions d'approvisionnements en énergie, en application de l'article R. 122-23 dudit code ;(). ". Par ailleurs, aux termes de l'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation également dans sa version applicable au présent litige : " Le maître d'ouvrage de toute construction de bâtiments ou parties de bâtiments mentionnés aux articles R. 172-1 et R. 172-3 établit, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment concerné, un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération, les exigences de performance énergétique et environnementale définies aux articles R. 172-4 et R. 172-5, en conformité avec l'article R. 172-6. () ". Aux termes de l'article R. 172-1 du même code dans sa version applicable : " Les dispositions de la présente section s'appliquent à la construction, au sens de l'article L. 122-2, de bâtiments ou parties de bâtiments d'habitation qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2022, à l'exclusion des cas où la construction a donné lieu à la signature, avant le 1er octobre 2021, d'un contrat de louage d'ouvrage, au sens de l' article 1787 du code civil et dont la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est déposée avant le 1er septembre 2022, ou d'un contrat de construction de maison individuelle régi par les articles L. 231-1 et L. 232-1 du présent code. Les dispositions de la présente section s'appliquent à la construction de bâtiments ou parties de bâtiments de bureaux ou d'enseignement primaire ou secondaire qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er juillet 2022. " Et aux termes des dispositions de l'article R. 172-3 de ce code alors en vigueurs : " Pour les constructions de bâtiments d'une surface inférieure à 50 m2 et pour les extensions de bâtiments d'une surface inférieure à 150 m2 les dispositions de la section 2 du présent chapitre s'appliquent jusqu'au 31 décembre 2022. A compter du 1er janvier 2023, ils sont soumis aux dispositions de la présente section. ".

12. Il résulte des dispositions qui précédent, que contrairement aux dires du préfet des Alpes-Maritimes, la société pétitionnaire n'avait pas à fournir une attestation de la prise en compte de la réglementation environnementale RE 2020 dans le dossier de permis de construire tel que déposé le 21 juillet 2022 puisque le projet en cause porte uniquement sur la rénovation et l'extension de constructions d'une surface inférieure à 150 m2.

13. Par suite, le dossier de permis de construire ne souffre pas d'incomplétude sur ce point et le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article L. 122-9 du code de l'urbanisme et de la directive territoriale d'aménagement des Alpes-Maritimes :

14. Aux termes de l'article L. 122-9 du code de l'urbanisme : " Les documents et décisions relatifs à l'occupation des sols comportent les dispositions propres à préserver les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard ".

15. Il résulte de ces dispositions que les documents et décisions relatives à l'occupation du sol projetée et les aménagements s'y rapportant doivent être compatibles avec les exigences de préservation de l'environnement montagnard prévues par la loi.

16. En l'espèce, les éléments caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard à préserver au sens des dispositions précitées selon de la directive territoriale d'aménagement des Alpes-Maritimes sont énoncés à son article III-132-4-3 dédié aux espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard précisant que sont concernés : " les vieux villages, les socles des villages ainsi que les prés et jardins familiaux délimitant les fonts urbains, les olivaies, les restanques et murs de pierre sèche qui sculptent les versants, les espaces concernés par des richesses fluoritiques et faunistiques remarquables ". Or, d'une part, le préfet des Alpes-Maritimes ne soutient pas que la réalisation du projet litigieux conduirait à la destruction de l'un de ces éléments et, d'autre part, il ne peut utilement se prévaloir des orientations générales de la directive territoriale d'aménagement définissant à son article III-132-3 les espaces naturels, lesquelles ne sont pas opposables à une autorisation d'urbanisme. Dans ces conditions, le moyen formulé à ce titre doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Sospel :

S'agissant de la première branche du moyen tirée du non-respect des prescriptions de l'article 11 et de l'article N2 du plan local d'urbanisme :

17. D'une part, aux termes de l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme (ci-après, " PLU ") de Sospel, sont interdits, " tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements ". D'autre part, aux termes de l'article N 2 de ce même règlement : " Dans l'ensemble des zone N, Na, Nb, Nd , NI et Nm à l'exception du secteur Np les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions ci-après : / () / Dans les zones N : Les extensions mesurées des constructions à usage d'habitation existantes dans la limite de 30% de la surface de plancher existante et sans que la surface de plancher totale de la construction n'excède 220m2 ".

18. Le préfet des Alpes-Maritimes soutient que le projet litigieux conduit à la destruction d'espaces boisés protégés par les prescriptions précitées et qu'il ne serait pas conforme aux prescriptions de l'article 11 puisqu'il autoriserait une construction dont la surface de plancher totale atteindrait 626,17 m2. Or l'autorisation d'urbanisme en litige n'a pas pour objet d'autoriser le défrichement d'une zone boisée.

19. Toutefois, le préfet des Alpes-Maritimes soutient également que la décision en litige permettrait de régulariser des constructions, autres que celles admises par les dispositions précitées de l'article N2 du règlement du PLU, qui ont été réalisées. En effet, la construction d'un bâtiment à usage de box à chevaux et stockage de foin d'une emprise au sol de 312 m2 et d'une surface plancher de 134 m2, qui ne s'apparente pas à un bâtiment à usage d'habitation et qui n'est d'ailleurs pas considéré comme étant une installation liée et directement nécessaire à une exploitation agricole et forestière, ne pouvait être autorisée en zone N du PLU. En outre, eu égard aux caractéristiques de cette construction, contrairement à l'allégation de la société pétitionnaire, une telle construction ne peut être considérée comme étant une annexe à la maison d'habitation. Dans ces conditions, le permis de construire attaqué méconnaît, au moins pour le bâtiment précédemment décrit, les dispositions de l'article N2 du règlement du PLU communal.

S'agissant de la deuxième branche du moyen tirée du non-respect des prescriptions de l'article N9 du PLU :

20. Aux termes des dispositions de l'article N9 du règlement du PLU de Sospel, les constructions " ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ". Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

21. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du dossier de demande de permis de construire, que l'environnement du projet est situé en zone N du PLU, qui qualifie cette zone comme correspondant " aux zones naturelles forestières de la commune, équipés ou non, à protéger en raison, soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espace naturels, soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles, soit de la nécessité de prévenir les risques naturels". Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que le projet consiste en l'extension et la rénovation de différentes constructions existantes. Or, les documents photographiques du dossier de permis de construire permettent de constater que les constructions litigieuses vont s'insérer dans le paysage existant sans porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants. En outre, le préfet des Alpes-Maritimes se borne à soutenir que l'étalement des différentes constructions et installations autorisées porte nécessairement atteinte au milieu naturel forestier défriché sans une autorisation préalable. D'une part, comme énoncé au point 18 du présent jugement, le permis de construire litigieux n'a pas pour objet d'autoriser le déboisement d'une partie du terrain d'assiette et d'autre part la circonstance que les bâtiments rénovés seraient étalés sur le terrain d'assiette du projet est sans incidence sur la légalité du permis accordé dès lors qu'ils étaient déjà existants.

22. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que les constructions projetées, de par leur situation, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur, seraient de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants et aux paysages urbains. Il résulte de ce qui précède que le préfet n'est pas fondé à soutenir que le maire de la commune de Sospel a commis une erreur manifeste d'appréciation des dispositions de l'article N9 du PLU en délivrant le permis litigieux.

S'agissant de la dernière branche du moyen tirée du non-respect des prescriptions de l'article N 12 du PLU :

23. Aux termes des dispositions de l'article N9 du règlement du PLU de Sospel : " Les espaces boisées classés, figurant sur le document graphique, sont soumis aux dispositions de l'article L. 113-1 du code de l'urbanisme ". Et aux termes de l'article L. 113-1 du code de l'urbanisme : " Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements. ".

24. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet litigieux serait situé sur un espace boisé classé du PLU de Sospel. Dès lors l'autorisation d'urbanisme en litige ne méconnaît pas les prescriptions précitées.

25. Il résulte de tout ce qui précède que le permis en construire en litige ne méconnaît pas les prescriptions citées du règlement du PLU de la commune de Sospel. Le moyen formulé en ce sens doit donc être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance du plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain de la commune de Sospel :

26. D'une part, aux termes de l'article II-3 du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain (ci-après, " PPRMT "), approuvé par un arrêté du préfet des Alpes-Maritimes du 7 aout 2012, dans les sous-zone R* correspondant à la présence d'au moins un autre aléa (glissement de terrain, ravinement, effondrement, etc.) que la chute de blocs et/ou de pierres, sont interdits : "L'évacuation des eaux usées, pluviales, de drainage, de vidange de piscines ou de bassins par infiltration dans le sol. A l'exception de ceux mentionnés à l'article II-4, tous ouvrages ou constructions, toutes occupations et utilisations du sol, tous travaux, aménagements ou installations de quelque nature qu'ils soient, y compris les déblais et remblais de tout volume et autres dépôts de matériaux ou matériels non ou difficilement déplaçables, le stockage de produits polluants, dangereux ou vulnérables, les extensions ou la création des bâtiments de classe 1 et 2 définies à l'article 1.5. ". Aux termes du point 3° de l'article II.4 de ce document relatif aux projets sur les biens et activités existants, sont autorisés : " les travaux d'entretien et de gestion courants des bâtiments implantés antérieurement à l'approbation du présent plan (notamment les traitements de façades, la réfection des toitures ". D'autre part, aux termes de l'article II.5.3 de ce même document, dans les zones exposées à l'aléa d'effondrement de la zone dite bleue sont interdits " toute action dont l'ampleur est susceptible de déstabiliser le sol : déboisement, excavation, remblais, etc. ". Enfin, aux termes de l'article II.6.2 : " Pour tous les projets nouveaux ou les extensions de constructions existantes de plus de 15m2 de surface de plancher, une étude géologique et géotechnique devra être réalisée préalablement au projet ".

S'agissant de la première branche du moyen, tirée du non-respect des prescriptions précitées par le bâtiment E :

27. Le préfet des Alpes-Maritimes soutient que le bâtiment E qui fait l'objet du permis de construire en litige est destiné à être habité or une telle construction, située sur la sous-zone R* du PPRMT, est interdite par l'article II-3 précité. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le préfet ne peut utilement se prévaloir de ces prescriptions puisque le permis de construire autorise uniquement la réalisation de travaux sur le bâtiment E qui était déjà existant. D'ailleurs, l'article II.4 précité relatif à la sous-zone R* autorise de tels travaux.

S'agissant de la deuxième branche du moyen, tirée du non-respect des prescriptions précitées par la réalisation d'un jacuzzi et d'une piscine au sein de la sous-zone rouge R* :

28. Contrairement aux dires du préfet des Alpes-Maritimes soutenant que la décision en litige autoriserait des installations prévoyant une évacuation des eaux par infiltration dans le sol, il ne ressort pas des pièces du dossier que la société pétitionnaire aurait prévu un tel système.

S'agissant de la troisième branche du moyen, tirée du non-respect des prescriptions précitées par un défrichement sur la zone bleue exposée à un aléa d'effondrement :

29. D'une part, comme il a été dit au point 18 du présent jugement, l'autorisation d'urbanisme en litige n'a pas pour objet d'autoriser un défrichement ou un déboisement qui ne serait pas conforme à l'article II.5.3 du PPRMT. D'autre part, le préfet des Alpes-Maritimes n'apporte aucun commencement de preuve de ce que les travaux en litige seraient de nature à déstabiliser le sol, en méconnaissance des prescriptions précitées du PPRMT.

S'agissant de la dernière branche du moyen, tirée du non-respect des prescriptions précitées par un défrichement sur la zone bleue exposée à un aléa d'effondrement :

30. Aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme dispose : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du code de l'environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d'une étude préalable permettant d'en déterminer les conditions de réalisation, d'utilisation ou d'exploitation, une attestation établie par l'architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception () ".

31. Il appartient au juge, saisi d'un moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, de s'assurer de la production, par le pétitionnaire, d'un document établi par l'architecte du projet ou par un expert attestant qu'une étude a été menée conformément aux exigences de la règlementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet. Il ne saurait en revanche dans ce cadre porter une appréciation sur le contenu de l'étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation, en l'occurrence les exigences prévues par les dispositions applicables à la zone bleue du plan de prévention des risques de mouvement de terrains de la commune de Sospel, lequel est effectivement annexé au plan local d'urbanisme de la commune et classe en zone bleue une partie du terrain d'assiette du projet.

32. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de permis de construire comporte l'attestation du 23 septembre 2022 de l'architecte du projet selon laquelle celui-ci certifie qu'une étude géologique et une étude hydraulique ont été réalisées et que ces études ont été prises en compte dans la conception du projet. Il résulte toutefois de ce qui vient d'être rappelé que le Tribunal ne saurait porter une appréciation sur le contenu de l'étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté comme inopérant.

33. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des prescriptions du PPRMT de la commune de Sospel doit être écarté.

34. Il résulte de tout ce qui précède que le préfet des Alpes-Maritimes est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 12 décembre 2022 par lequel le maire de Sospel a délivré un permis de construire à la SCI Domaine des B, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux, dès lors que ceux-ci méconnaissent les articles L. 425-6 et R. 431-19 du code de l'urbanisme ainsi que l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

35. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ". Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

36. La régularisation des vices affectant le permis de construire en litige relevés aux points 7, 10 et 19 du présent jugement, n'impliquent pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il peut donc faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Les parties ayant été avisées, par courrier du 20 mars 2025, de la possibilité de mettre en œuvre les dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et invitées à présenter leurs observations, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dirigées contre l'arrêté litigieux et d'impartir à la SCI Domaine des B un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement pour obtenir un permis de construire modificatif régularisant ces vices.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté du 12 décembre 2022 du maire de la commune de Sospel jusqu'à l'expiration du délai fixé à l'article 2 pour permettre à la société civile immobilière Domaine des B de justifier auprès du Tribunal de l'obtention d'un permis de construire modificatif régularisant les vices mentionnés aux points 7, 10 et 19 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifié au Tribunal est fixé à six mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Domaine des B, au préfet des Alpes-Maritimes et à la commune de Sospel.

Délibéré après l'audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Bulit, conseiller,

Mme Cueilleron, conseillère,

Assistés de Mme Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025.

Le rapporteur,

signé

J. Bulit

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa La greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière

No2301990