Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2302616

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 30 mai 2023 sous le numéro 2302616 et un mémoire enregistré le 19 juin 2024, M. A... D... et Mme C... B..., représentés par Me Zoleko, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 27 mars 2023 par laquelle le maire de Nice a refusé de faire droit à leur demande d’autorisation de changement d’usage de leur local d’habitation situé 10 Avenue Henri Matis à Nice en local à usage de meublé touristique ;

2°) d’annuler la délibération du 27 juin 2022 n°7.1 du bureau métropolitain de la métropole de Nice Côte d’Azur et notamment son article 2 ;

3°) d’enjoindre au maire de Nice de leur délivrer l’autorisation sollicitée sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
la décision litigieuse a été prise par une autorité incompétente ;
elle est entachée d’une erreur de droit et d’une erreur manifeste d’appréciation ;
et elle est illégale par voie d’exception d’illégalité de la délibération n°7.1 du 27 juin 2022 de la métropole de Nice Côte d’Azur.

Par un mémoire en défense enregistré le 17 juin 2024 la commune de Nice prise en la personne de son maire en exercice conclut au rejet de la requête, dès lors que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 20 juin 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 4 juillet 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- la Constitution, notamment son préambule ;
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 11 décembre 2025 :

- le rapport de M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président ;
- les conclusions de M. Holzer, rapporteur public.


Considérant ce qui suit :

1. M. A... D... et Mme C... B..., épouse D..., demandent au Tribunal d’annuler la décision du 27 mars 2023 par laquelle le maire de la commune de Nice a refusé de faire droit à leur demande d’autorisation de changement d'usage de leur local d’habitation situé à Nice en local à usage de meublé touristique.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. (…) ». Aux termes du même article, dans sa rédaction alors applicable : « L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. / L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. / L'usage des locaux définis à l'article L. 631-7 n'est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l'article 2227 du code civil. / Pour l'application de l'article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement. ».
3. Il ressort des dispositions précitées que l’organe délibérant de la métropole Nice Côte d’Azur peut fixer les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage, sans que celles-ci ne soient exclusivement liées à la durée des contrats de location, aux caractéristiques physiques du local et à sa localisation en fonction des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation qui constituent uniquement les critères de l’autorisation.
4. En l’espèce, le bureau métropolitain de la métropole de Nice Côte d’Azur a approuvé par une délibération n°7.1 en date du 27 juin 2022 le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice, applicable au 1er août 2022, qui prévoit, dans son article 2 que : « Les changements d’usage pourront être accordés à condition que les locaux objets du changement d’usage conservent les aménagements existants indispensables à l’habitation, dès lors que la demande porte sur une autorisation accordée à titre personnel et qu’elle ne fait pas également l’objet d’un changement de destination. ». Ce même article dispose que : « (…) / Il est rappelé que toute autorisation de changement d'usage, qu'elle soit accordée à titre personnel ou à titre réel, est accordée sous réserve des droits des tiers et, en particulier, des stipulations du bail ou du règlement de copropriété. / (…) / Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d'usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l'honneur, / l'extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s'oppose pas au changement d'usage, / à défaut produire l'accord de la copropriété ».
5. L’autorisation de changement d’usage prévue par les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité étant délivrée sous réserve des droits des tiers, il n’appartient en conséquence pas à l’administration de demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier l’existence de ses droits à l’égard de la copropriété de l’immeuble. Or il est constant que le maire de Nice s’est fondé sur la circonstance selon laquelle le changement d’usage sollicité par les requérants ne répondait pas aux conditions énoncées à l’article 2 du règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice, dès lors que le règlement de la copropriété des requérants n’autorisait pas la location touristique. En application des dispositions du code de la construction et de l’habitation, citées au point 2 et analysées au point 4, les pétitionnaires n’avaient pas à justifier, dans leur dossier de demande, de l’obtention de l’accord de la copropriété. Dans ces conditions, le maire de Nice ne pouvait se fonder, pour rejeter la demande de changement d’usage des requérants, sur la circonstance que leur règlement de copropriété n’autorisait pas la location meublée touristique pour en déduire que leur demande devait être refusée en application des dispositions de la délibération n°7.1 du 27 juin 2022 par laquelle le bureau métropolitain de la métropole Nice Côte d’Azur a modifié le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation. Par suite, et sur ce premier fondement, le maire de Nice a entaché la décision attaquée d’une erreur de droit.
6. En second lieu, aux termes de l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 : « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l'oppression ».

7. Les requérants soutiennent, par voie d’exception, que la décision litigieuse est illégale en tant que fondée sur la délibération n°7.1 du 27 juin 2022 du bureau métropolitain de la métropole Nice Côte d’Azur, elle-même illégale car méconnaissant les dispositions de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

8. Des dispositions qui ont pour effet de soumettre discrétionnairement à l’accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage portent, dans des conditions contraires à l'article 2 de la Déclaration de 1789, une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que les dispositions du règlement n°7.1 du 27 juin 2022 précité qui prévoient, pour délivrer l’autorisation de changement d’usage qu’ils ont sollicitée, soit que le règlement de copropriété autorise expressément la location touristique meublée de courte durée, soit qu’il soit nécessaire d’obtenir une autorisation écrite de la copropriété à défaut de cette mention expresse dans le règlement, portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété, en méconnaissance de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Dans ces conditions, la décision litigieuse portant refus de changement d'usage d’un local d’habitation en local touristique, fondée sur le non-respect de l’article 2 de la délibération n°7.1 du 27 juin 2022 de la métropole de Nice Côte d’Azur, est illégale par voie de conséquence de l’illégalité de ces dispositions. Par suite, les requérants sont également fondés à soutenir que le maire de Nice a entaché la décision attaquée d’une erreur de droit.

9. Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, que les requérants sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté attaqué.
Sur les conclusions à fin d’injonction :

10. Compte tenu de son motif, l’annulation prononcée par le présent jugement implique que le maire de la commune de Nice se prononce à nouveau sur la demande de changement d’usage des requérants. Il y a dès lors lieu de lui enjoindre d’y procéder, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. Il n’y a en revanche pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais liés au litige :


11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Nice leur demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de commune de Nice une somme totale de 1 500 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.


DECIDE :

Article 1er : L’arrêté du maire de la commune de Nice en date du 27 mars 2023 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Nice de procéder au réexamen de la demande de M. A... D... et Mme C... B..., épouse D..., dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Il est mis à la charge de la commune de Nice une somme totale de 1 500 euros à verser à M. A... D... et Mme C... B..., épouse D..., sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A... D..., à Mme C... B..., épouse D..., ainsi qu’à la commune de Nice.

Copie en sera adressée à la métropole Nice Côte d’Azur

Délibéré après l’audience du 11 décembre 2025 à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président ;
Mme Cueilleron, conseillère ;
M. Bulit, conseiller ;
Assistés de Mme Sussen, greffière.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 8 janvier 2026.

Le président-rapporteur,
L’assesseure la plus ancienne,
signé

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa
S. Cueilleron


La greffière,
signé
C. Sussen

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
Ou, par délégation, la greffière