Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2303126

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 26 juin 2023 et 18 septembre 2023, M. D G, Mme F C, épouse G et Mme B G, épouse A E, représentés par Me Kattineh-Borgnat, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 16 janvier 2023 par lequel le maire d'Eze a délivré à la société en nom collectif Marignan Immobilier un permis de construire autorisant la démolition d'une construction existante et la réalisation d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments comprenant vingt-deux logements, d'une piscine collective et de deux piscines privatives, sur les parcelles cadastrées section AK n°s 14 et 225, situées 609 boulevard du Maréchal Leclerc à Eze, ensemble la décision du 28 avril 2023 par laquelle le maire d'Eze a rejeté leur recours gracieux daté du 9 mars 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Eze la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

- leur requête est recevable dès lors qu'elle a été introduite dans le délai de recours contentieux et qu'ils justifient d'un intérêt à agir ;

- le permis de construire attaqué a été délivré sur la base d'un dossier de demande incomplet et insuffisant au regard des dispositions des articles L. 431-2, R.* 431-8 et R.* 431-13 du code de l'urbanisme ;

- ledit permis de construire a été délivré à la suite d'une procédure d'instruction irrégulière dès lors que les pièces complémentaires déposées par la société pétitionnaire le 7 décembre 2022 n'ont pas été transmises à l'ensemble des services préalablement consultés ;

- il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- il méconnait les dispositions de l'article 2.1.1 de la zone UFa2 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain ;

- il méconnait les dispositions de l'article 2.1.2 de la zone UFa2 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain ;

- il méconnait les dispositions de l'article 2.1.3.1 de la zone UFa2 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain ;

- il méconnait les dispositions de l'article 2.2.3 de la zone UFa2 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain ;

- il méconnait les dispositions des articles 2.2.8 et 2.2.9 de la zone UFa2 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain ;

- il méconnait les dispositions de l'article 2.4 de la zone UFa2 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain ;

- il méconnait les dispositions de l'article 3.1 de la zone UFa2 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 juillet 2023, 21 juillet 2023 et 19 octobre 2023, la société en nom collectif Marignan Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, représentée par Me Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société pétitionnaire fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 novembre 2023, la commune d'Eze, prise en la personne de son maire en exercice, représentée par Me Hauret, conclut, à titre principal, à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire, à son rejet au fond, à titre infiniment subsidiaire, à ce que le tribunal fasse application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir :

- à titre principal, que les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir ;

- à titre subsidiaire, qu'aucun des moyens de la requête n'est au demeurant fondé.

La clôture immédiate de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 2 janvier 2024.

Par un courrier du 5 juin 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office relatif à l'irrecevabilité du moyen de légalité externe tiré de ce que le permis de construire a été délivré à la suite d'une procédure d'instruction irrégulière soulevé dans le mémoire complémentaire des requérants du 18 septembre 2023 dès lors que ce moyen, qui n'est pas d'ordre public, repose sur une cause juridique distincte des moyens de légalité interne soulevés dans la requête introductive d'instance et dans le délai de recours contentieux.

Les requérants ont produit leurs observations par un mémoire enregistré le 10 juin 2024.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 24 juin 2024 :

- le rapport de M. Holzer,

- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique,

- les observations de Me Borgnat, substituant Me Kattineh-Borgnat, représentant les requérants ;

- et les observations de Me Poggio, substituant Me Hauret, représentant la commune d'Eze.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 16 janvier 2023, le maire de la commune d'Eze a délivré à la société en nom collectif (ci-après " SNC ") " Marignan Immobilier " un permis de construire autorisant la démolition d'une construction existante et la réalisation d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments comprenant vingt-deux logements, d'une piscine collective et de deux piscines privatives, sur les parcelles cadastrées section AK n°s 14 et 225, situées 609 boulevard du Maréchal Leclerc à Eze. Par un courrier daté du 9 mars 2023, M. G, Mme C, épouse G et Mme G, épouse A E, voisins du projet, ont formé un recours gracieux contre cet arrêté du 16 janvier 2023. Par une décision du 28 avril 2023, le maire d'Eze a rejeté ce recours gracieux. Par leur requête, M. et Mme G et Mme A E demandent au tribunal d'annuler, d'une part, l'arrêté du 16 janvier 2023 portant délivrance d'un permis de construire à la société Marignan Immobilier et, d'autre part, la décision du 28 avril 2023 portant rejet de leur recours gracieux formé contre ledit arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré du caractère irrégulier de la procédure d'instruction du permis de construire litigieux :

2. D'une part, il est constant que la contestation de la régularité de la composition du dossier de demande de permis de construire constitue, contrairement à ce qu'indiquent les requérants, un moyen de légalité interne. Ainsi, le moyen invoqué par les requérants selon lequel le permis de construire attaqué a été délivré sur la base d'un dossier de demande incomplet et insuffisant au regard des dispositions des articles L. 431-2, R.* 431-8 et R.* 431-13 du code de l'urbanisme, relève de la légalité interne.

3. D'autre part, les requérants soutiennent que le permis de construire attaqué a été délivré à la suite d'une procédure d'instruction irrégulière dès lors que les pièces complémentaires déposées par la société pétitionnaire le 7 décembre 2022 n'ont pas été transmises à l'ensemble des services préalablement consultés. Un tel moyen, qui n'est pas d'ordre public, a été présenté pour la première fois dans le mémoire complémentaire des requérants enregistrés le 18 septembre 2023 et se rattache à la légalité externe de l'arrêté attaqué, alors que ces mêmes requérants n'ont soulevé dans leur requête introductive d'instance, que des moyens de légalité interne. Par suite, un tel moyen invoqué postérieurement à l'expiration du délai de recours contentieux, qui relève d'une cause juridique distincte de celle à laquelle se rattachent les moyens soulevés dans ce délai, est irrecevable et doit, par suite, être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du caractère incomplet et insuffisant de la demande de permis de construire :

4. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Quant à l'ensemble des pièces de la demande de permis de construire :

5. Aux termes de l'article L. 431-2 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords ". Aux termes de l'article R.* 431-7 de ce même code : " Sont joints à la demande de permis de construire : / () b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 ".

6. En l'espèce, la circonstance que la société pétitionnaire ait produit, de manière spontanée, des pièces complémentaires le 7 décembre 2022 et celle selon laquelle l'architecte des Bâtiments de France a émis, dans son avis du 13 octobre 2022, une prescription tendant à ce que " les pignons, implantés en limite, [soient] impérativement traités qualitativement " ne sauraient, à elles-seules, comme le soutiennent les requérants, démontrer le caractère incomplet et insuffisant du dossier de la demande de permis de construire. En outre, si les requérants soutiennent que la prescription susmentionnée de l'architecte des Bâtiments de France, qui a été reprise à l'article 3 de l'arrêté attaqué du 16 janvier 2023, constitue en réalité une simple recommandation, ils ne justifient pas, ni même n'allèguent, qu'une telle circonstance serait de nature à révéler le caractère incomplet et insuffisant du dossier de la demande de permis de construire litigieux.

Quant à la notice architecturale :

7. Aux termes de l'article R.* 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

8. En premier lieu, en se bornant à soutenir que le dossier de la demande de permis de construire litigieux serait imprécis dès lors que " certaines pièces ", sans préciser lesquelles, font figurer en espaces verts de pleine terre des zones qui sont " seulement végétalisées ", les requérants ne mettent pas à même le tribunal d'apprécier le bien-fondé d'une telle branche du moyen tiré de l'incomplétude et de l'insuffisance du dossier de la demande de permis de construire.

9. En deuxième lieu, la notice descriptive, cotée " PC4 ", jointe au dossier de la demande de permis de construire, indique que le terrain d'assiette du projet litigieux " se compose de plusieurs constructions existantes " dont notamment une villa et sa piscine, accessible depuis le haut du terrain sur le boulevard du Maréchal Leclerc. Ce dossier contenait, outre cette notice, un plan de situation, côté " PC1 ", différentes prises de vue permettant d'apprécier la situation du terrain d'assiette du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, tant dans son environnement proche que lointain, ainsi qu'un document graphique d'insertion comprenant plusieurs photos, cotées " PC6a ", " PC6b " et " PC6c ", et faisant apparaitre les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l'ensemble de ces pièces ont permis au service instructeur d'avoir une connaissance non seulement de l'état initial du terrain et de ses abords ainsi que des constructions existantes mais également des éléments paysagers existants.

10. En troisième lieu, si la notice descriptive se borne uniquement à détailler les modalités de stationnement retenues par le projet litigieux sans évoquer l'organisation et l'aménagement des accès à ce projet, il ressort toutefois des pièces du dossier qu'étaient joints à la demande de permis de construire, d'une part, un " plan accès ", côté " PC annexe 2 ", et, d'autre part, un plan de masse, côté " PC2b ", sur lesquels sont représentés les accès réservés tant aux véhicules qu'aux piétons ainsi qu'aux services de secours depuis le boulevard du Maréchal Leclerc. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l'ensemble de ces pièces ont permis au service instructeur d'avoir connaissance de l'organisation et de l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.

11. En dernier lieu, la circonstance selon laquelle la notice descriptive du projet ne précise pas le caractère pavillonnaire des lieux, à supposer d'ailleurs que cela soit établi, n'est pas suffisante, par elle-même, à caractériser une méconnaissance des dispositions précitées de l'article R.* 431-8 du code de l'urbanisme.

Quant à l'accord du gestionnaire du domaine public pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public :

12. Aux termes de l'article R.* 431-13 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public ".

13. Il résulte des dispositions citées au point précédent que lorsqu'un permis de construire est demandé pour l'édification d'un ouvrage sur le domaine public ou le surplombant, il ne peut être légalement accordé que si le pétitionnaire justifie d'un accord exprès du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public pour l'ouvrage qu'il se propose d'édifier.

14. En l'espèce, si les plans joints à la demande de permis de construire matérialisent l'existence d'un trottoir le long du terrain d'assiette, il ressort de ces mêmes plans que ledit trottoir est toutefois exclu de ce terrain d'assiette. En outre, il est constant que le service voirie, dans sa subdivision " Est littoral " de la métropole Nice Côte d'Azur, gestionnaire de la voirie, a émis un avis favorable s'agissant du projet litigieux le 19 décembre 2022, sans que ce service ne fasse état de la circonstance selon laquelle le projet litigieux impliquerait l'édification d'un ouvrage sur le domaine public ou alors qu'un tel ouvrage serait de nature à le surplomber.

15. Il résulte alors de ce qui a été dit aux points 4 à 14 de ce jugement que le moyen tiré du caractère incomplet et insuffisant du dossier de la demande de permis de construire au regard des dispositions précitées des articles L. 431-2, R.* 431-8 et R.* 431-13 du code de l'urbanisme doit être écarté dans ses différentes branches.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des règles d'emprise au sol des constructions :

16. Aux termes de l'article 2.1.1 de la zone UFa2 du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice Côte d'Azur (ci-après, " PLUm "), relatif aux règles d'emprise au sol maximale des constructions : " L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 30% ". Aux termes du lexique prévu à l'article 49 des dispositions générales du règlement du PLUM : " L'emprise au sol d'une construction correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus () / Les piscines ne sont pas incluses dans le calcul de l'emprise au sol, à condition qu'elles ne dépassent pas 1 mètre de hauteur mesurée à partir du sol naturel. / () ".

17. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement de la notice descriptive du projet que celui-ci prévoit la création de constructions présentant une emprise au sol totale de 759 m² sur une unité foncière de 2531 m², soit une emprise au sol de 29,99%, respectant ainsi les prescriptions imposées par les dispositions précitées de l'article 2.1.1 de la zone UFa2 du règlement du PLUm. Si les requérants soutiennent que le calcul de cette emprise au sol du projet serait erroné dès lors que les piscines prévues par le projet litigieux n'y ont pas été comptabilisées, il ressort toutefois, d'une part, du plan de masse, côté " PC2b ", lequel matérialise par un trait de couleur bleue les constructions entrant dans le calcul de l'emprise au sol, que les deux piscines privatives des bâtiments A et B y ont été comptabilisées et, d'autre part, du plan de coupe, côté " PC3a ", que la piscine collective, d'une hauteur de 0,82 mètres mesurée à partir du terrain naturel, n'avait pas à être comptabilisée dans le calcul de l'emprise totale au sol du projet, en application des dispositions générales du règlement du PLUm énoncées au point précédent. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le permis de construire litigieux méconnait les dispositions précitées de l'article 2.1.1 de la zone UFa2 du règlement du PLUm doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des règles de hauteur des constructions :

18. Aux termes de l'article 2.1.2 de la zone UFa2 du règlement du PLUm, relatif aux règles de hauteur des constructions : " La hauteur maximale des constructions à l'égout est fixée à 9 m ". Aux termes de l'article 37 des dispositions générales de ce même règlement et relatif aux modalités de calcul des hauteurs : " () / Quel que soit le type de définition concerné, les éléments de superstructures ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur, tels que notamment () les acrotères nécessaires à l'étanchéité des toitures terrasses dont la hauteur ne dépasse pas 0,50 m () / Hauteur à l'égout : / () / Dans le cas de toiture terrasse, la hauteur à l'égout est mesurée à l'aplomb depuis l'étanchéité jusqu'au pied de façade et ceci en tout point. / ()/ Hauteur frontale : / () La hauteur frontale est la différence d'altitude entre le point le plus bas de la construction mesuré depuis le sol et l'égout du toit le plus élevé, ou le niveau d'étanchéité, en cas de toiture terrasse. A défaut de précision dans les règlements de zone, la hauteur frontale ne devra pas dépasser de plus de 2 m la hauteur à l'égout. / () ".

19. En premier lieu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les plans joints à la demande de permis de construire et plus particulièrement les plans de coupes, côtés PC3a et PC3b, indiquent tant les hauteurs à l'égout que les hauteurs frontales des constructions projetées. La circonstance que ces mêmes plans de coupes indiquent, de manière erronée, la mention " hauteur absolue " qui ne correspond à aucune des hauteurs mentionnées par les dispositions générales du PLUm, en lieu et place de la mention " hauteur à l'égout " est sans incidence sur le respect par le projet litigieux des règles de hauteur mentionnées au point précédent dès lors que les indications de mesure, retranscrites sur ces plans, ont permis au service instructeur d'être en mesure d'appréhender la hauteur à l'égout des constructions.

20. En deuxième lieu, en se bornant à soutenir, dans leur seule requête introductive d'instance, que la hauteur à l'égout des constructions n'a pas été mesurée dans les conditions prévues par l'article 37 des dispositions générales du PLUm précité, sans apporter aucun autre élément à l'appui d'une telle allégation, les requérants ne sauraient utilement soutenir que le projet litigieux méconnaitrait les prescriptions imposées par les dispositions précitées de l'article 2.1.2 de la zone UFa2 du règlement du PLUm alors, qu'en outre, les plans de coupes, côtés " PC3a " et " PC3b ", indiquent, pour chacun des bâtiments projetés, des hauteurs à l'égout inférieures à 9 mètres et des acrotères dont la hauteur ne dépasse pas 0,50 mètres.

21. Il résulte alors de ce qui a été dit aux points 19 et 20 de ce jugement que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 2.1.2 de la zone UFa2 du règlement du PLUm doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des règles d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques :

22. Aux termes de l'article 2.1.3.1 de la zone UFa2 du règlement du PLUm, relatif aux règles d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : " Les constructions doivent s'implanter à une distance minimale de 5m de la limite d'emprise publique des voies. / () Spécificités locales : / () Eze : Peuvent être autorisés dans les reculs induits : / Les aires de stationnement à l'air libre ou en toiture et les constructions (ou parties de bâtiment) à usage de stationnement à l'air libre en contrebas des voies, sans dépasser le niveau de la voie et sans excavation de plus de 1 m de profondeur / Les accès et leurs dalles de couvertures, s'ils sont limités au strict minimum et s'ils ne remettent pas en cause la dominante d'espaces verts des marges de recul () ". Aux termes de l'article 37 des dispositions générales de ce même règlement : " Les voies ou emprises publiques correspondent à tous les types de voies et espaces, ouverts à la circulation publique ". Aux termes de ce même article des dispositions générales du PLUm : " Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d'assiette de la construction, constitué d'une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. / En sont exclues les limites de l'unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques ".

23. En premier lieu, les requérants se prévalent des dispositions précitées de l'article 2.1.3.1 de la zone UFa2 du règlement du PLUm, relatif aux règles d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, pour soutenir que le bâtiment A est implanté dans la marge de recul de 5 mètres imposée par ces dispositions. Toutefois, les requérants ne peuvent, en l'espèce, se prévaloir de la méconnaissance de ces dispositions, qui régissent exclusivement les règles d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, dès lors que la régularité de l'implantation du bâtiment A litigieux qui ne débouche sur aucune voie ou emprise publique, ne peut s'analyser qu'au regard des règles relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives prévues par les seules dispositions de l'article 2.1.3.2 du règlement du PLUm.

24. En second lieu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement du " plan accès " que les ascenseurs situés au niveau de l'accès au projet depuis le boulevard du Maréchal Leclerc permettant aux véhicules d'entrer et de sortir du parking sont implantés à une distance supérieure à 5 mètres par rapport à la limite de la voie publique, sans que cette marge de recul n'empiète sur le trottoir longeant le boulevard du Maréchal Leclerc et matérialisé par une zone orangée par ledit plan.

25. Il résulte ainsi de ce qui a été dit aux points 23 et 24 de ce jugement que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 2.1.3.1 de la zone UFa2 du règlement du PLUm doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des règles relatives aux façades des constructions :

26. Aux termes de l'article 2.2.3 de la zone UFa2 du règlement du PLUm : " () Les balcons sont tolérés sur les façades sous réserve de conserver des dimensions limitées : pas plus de 1,2 mètre de saillie et pas plus de 2/3 de la longueur de la façade () ". Aux termes de l'article 37 des dispositions générales de ce même règlement, une loggia se définit comme : " [un] balcon couvert, disposé en renfoncement dans la façade " alors que le balcon se définit, toujours aux termes de ce même article comme " [une] plate-forme en saillie sur la façade laquelle est accessible par une ou plusieurs ouvertures ".

27. En l'espèce, si le requérant soutiennent que les balcons prévus par le projet litigieux ne respectent pas les dimensions imposées par les dispositions précitées l'article 2.2.3 de la zone UFa2 du règlement du PLUm, à savoir 1,2 mètres de saillie, ils n'apportent toutefois aucun élément à l'appui d'une telle allégation de nature à contredire les plans de coupes, côtés " PC3a ", faisant figurer l'existence de balcons de dimensions inférieures ou égales à 1,2 mètres mesurées à compter de " la ligne de façade " laquelle est matérialisée par un trait de couleur bleue et situés dans le prolongement de loggias disposées en renfoncement de la façade. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 2.2.3 de la zone UFa2 du règlement du PLUm doit être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des règles relatives aux murs de soutènement et aux clôtures :

28. D'une part, aux termes de l'article 2.2.8 de la zone UFa2 du règlement du PLUm, relatif aux murs de soutènement : " Les murs de soutènement doivent être traités avec le même soin que les bâtiments et être en harmonie avec leur environnement et ne pourront excéder 3 mètres de hauteur ". Aux termes de l'article 37 des dispositions générales de ce même règlement : " Un mur de soutènement est un ouvrage destiné à retenir les terres () ".

29. D'autre part, aux termes de l'article 2.2.9 de la zone UFa2 du règlement du PLUm, relatif aux clôtures : " () dans le cas de clôtures de type grillage, palissade, grille, édifiées sur un muret (mur-bahut), celui-ci doit avoir une hauteur maximale hors sol limitée à 0,50 mètre et doit intégrer des ouvertures et des aspérités () / Leur hauteur maximale est fixée à 50 centimètres à partir du sol existant. La hauteur totale des clôtures, mur-bahut compris, ne doit pas excéder 2 mètres. / () ".

30. En l'espèce, les requérants soutiennent, dans leur seule requête introductive d'instance, que, d'une part, les murs de soutènement dépassent la limite de hauteur de 3 mètres prévue par les dispositions précitées de l'article 2.2.8 de la zone UFa2 du règlement du PLUm et, d'autre part, que " le nouveau mur-bahut surmonté d'un grillage présente une hauteur supérieure à 0,50 mètres " alors que sa hauteur totale avec le grillage dépasse la limite de hauteur de 2 mètres. Toutefois, les requérants n'apportent aucun élément de nature à justifier de ces allégations permettant notamment au tribunal d'identifier les murs de soutènement et le mur-bahut pour lesquels les limites de hauteur ne seraient pas respectées. En outre, il est constant que les requérants n'ont pas apporté d'éléments de nature à compléter de telles allégations dans le cadre de leur mémoire complémentaire malgré la production de l'ensemble des pièces du dossier par la société pétitionnaire. Dans ces conditions, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles 2.2.8 et 2.2.9 de la zone UFa2 du règlement du PLUm, qui ne sont pas assortis des précisions permettant au tribunal d'en apprécier leur bien-fondé, ne peuvent qu'être écartés.

En ce qui concerne le moyen relatif à la méconnaissance des règles relatives au traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions :

31. D'une part, aux termes de l'article 2.4 de la zone UFa2 du règlement du PLUm relatif au traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions : " 40% au moins de la superficie du terrain doit être aménagé en espaces verts. / Dans les espaces concernés par la " trame verte et bleue " () / - le pourcentage d'espace vert est augmenté de 5%. / - 60% des espaces verts doivent être traités en pleine terre. / () ".

32. D'autre part, un permis de construire n'a pas d'autre objet que d'autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. Ainsi, la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés n'est pas par elle-même, sauf le cas d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci.

33. En l'espèce, il ressort de l'annexe 1 du permis de construire, intitulée " calcul des espaces verts et d'emprises au sol ", que le projet prévoit 1174 m² d'espaces verts, représentés par des zones hachurées sur ladite annexe, soit plus de 46% de la surface totale du terrain d'assiette du projet litigieux. En outre, il ressort de cette même pièce que les espaces verts de pleine terre, matérialisés en vert sur ce plan, représentent une surface totale de 1147 m², soit plus de 97% de la surface totale d'espaces verts. Dans ces conditions, et alors, ainsi qu'il a été dit au point précédent, qu'un permis de construire n'a pas d'autre objet que d'autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, les requérants, qui n'invoquent au demeurant aucune manœuvre frauduleuse, ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire litigieux méconnait les dispositions précitées de l'article 2.4 de la zone UFa2 du règlement du PLUm. Ce moyen doit, dès lors, être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des règles de desserte par les voies publiques ou privées des constructions :

34. Aux termes de l'article 3.1 de la zone UFa2 du règlement du PLUm relatif aux conditions de desserte par les voies publiques ou privées des constructions : " Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. Les caractéristiques des voies de desserte doivent être compatibles avec la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. / Les accès ne doivent pas présenter de risque pour la sécurité des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement, ni pour celle des personnes utilisant ces accès. / Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. / () ".

35. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que l'accès au projet litigieux se fait depuis le boulevard du Maréchal Leclerc lequel ne présente pas de dangerosité notable alors que la vitesse de circulation y est limitée, au droit du terrain d'assiette litigieux, à 30 kilomètres/heure. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, au demeurant de manière peu étayée, l'existence d'un quelconque obstacle de nature à obstruer la visibilité des usagers s'engageant sur le boulevard du Maréchal Leclerc depuis le projet litigieux ne ressort d'aucune pièce du dossier. En outre, il ressort toujours des pièces du dossier qu'une aire d'attente d'une largeur de deux fois 2,50 mètres et d'une longueur supérieure à 5 mètres, tel que cela ressort du " plan accès ", coté " PC annexe 2 ", est située devant les ascenseurs permettant aux véhicules de stationner soit dans l'attente d'accéder au parking, soit dans l'attente de s'engager sur le boulevard du Maréchal Leclerc. Enfin, la seule circonstance que le projet porte sur la réalisation de vingt-deux logements collectifs alors que le terrain d'assiette du projet n'accueillait, jusque-là, qu'une maison individuelle, n'est pas suffisante, par elle-même, pour démontrer l'existence d'un quelconque risque pour la sécurité des usagers de la voie de desserte et de celles des personnes accédant au projet. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les conditions d'accès au projet litigieux présenteraient un risque pour la sécurité des usagers de la voie de desserte, ni pour celle des personnes utilisant ledit accès au projet. Ce moyen doit alors être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme :

36. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Aux termes de l'article 2.2.1 de la zone UFa2 du règlement du PLUm : " L'expression architecturale peut recourir en façades et en toitures à des matériaux contemporains et à des techniques modernes dès lors qu'elle présente un aspect compatible avec le caractère de l'environnement bâti, qu'elle s'inscrit harmonieusement dans le paysage urbain ou naturel et qu'elle respecte la topographie. Exceptionnellement, un recours à un pastiche d'une architecture locale peut être admis. / La création et la recherche architecturales peuvent intégrer l'innovation et les solutions énergétiques nouvelles, bioclimatiques et environnementales. / Toutes les parties visibles depuis l'espace extérieur employées pour le traitement des façades et des couvertures doivent répondre à un souci de qualité architecturale et être en harmonie avec le caractère des constructions existantes dans l'environnement proche. / L'implantation des constructions sera choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits au strict minimum nécessaire à l'implantation du bâti ". Les dispositions précitées du règlement du PLUm ont le même objet que celles, invoquées par les requérants, de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres. Il convient, dès lors, d'apprécier la légalité du permis de construire litigieux au regard de ces dispositions du règlement du PLUm.

37. Par ailleurs, il résulte des dispositions citées au point précédent que, si la construction projetée porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

38. Enfin, l'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.

39. En l'espèce, et d'une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est situé dans le périmètre du site inscrit du littoral de Nice à Menton et en zone UFa2 du PLUm définie comme une " zone pavillonnaire dense ". En outre, il ressort de ces mêmes pièces ainsi que des prises de vues extraites du site Google Maps, accessible tant aux juges qu'aux parties, que le projet a vocation à s'implanter dans un secteur composé tant de maisons individuelles, telles que celles implantées à l'Ouest du terrain d'assiette du projet litigieux, que d'immeubles d'habitat collectif tels que ceux implantées au Nord de ce même terrain d'assiette, notamment le long du boulevard du Maréchal Leclerc. Par ailleurs, il est constant qu'est située, à l'Est, sur les parcelles voisines de celles sur lesquelles à vocation à s'implanter les constructions objets du permis de construire attaqué, une caserne de sapeurs-pompiers composée de plusieurs bâtiments qui, de par leurs tailles, peuvent s'apparenter à des bâtiments à usage d'habitation collective, et que, par ailleurs, un immeuble d'habitat collectif a vocation à s'implanter en contrebas de ladite caserne tel que cela ressort notamment du document graphique d'insertion, côté " PC6a ". Ainsi, le secteur dans lequel a vocation à s'implanter le projet, objet du permis de construire attaqué, qui s'ouvre, au Sud, sur un large espacé boisé, ne présente aucun caractère particulier ni aucune homogénéité architecturale.

40. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la réalisation d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments distincts en R+3 lesquels présentent des volumes et hauteurs similaires aux constructions collectives et aux équipements collectifs avoisinants et mentionnés au point précédent. En outre, le choix d'une implantation respectueuse des courbes de niveaux et d'une architecture sobre et contemporaine participe à la bonne insertion du projet dans son environnement alors qu'à cet effet, l'architecte des Bâtiments de France a émis un avis favorable au projet tout en prescrivant que les " pignons, implantés en limite, [soient] impérativement traités qualitativement " et " l'ajout de 5 pins d'Alep et 5 chênes verts ", prescriptions intégralement reprises à l'article 3 de l'arrêté attaqué du 16 janvier 2023. De telles prescriptions, suffisamment précises, qui portent sur des points limités du projet et dont il appartiendra au service de la commune de vérifier le respect dans le cadre de l'exécution du permis de construire litigieux, doivent ainsi être regardées, contrairement à ce que soutiennent les requérants, comme de nature à permettre, d'une part, la préservation du secteur dans lequel a vocation à s'implanter le projet litigieux et, d'autre part, la bonne insertion dudit projet dans cet environnement.

41. Il résulte ainsi de ce qui a été dit aux points 39 et 40 du jugement que le projet litigieux ne saurait être regardé comme portant atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 36 du jugement doit être écarté.

42. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 16 janvier 2023 et de la décision du 28 avril 2023 portant rejet de leur recours gracieux formé contre cet arrêté. Par suite, l'ensemble des conclusions à fin d'annulation présentées par les requérants doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée par la commune d'Eze.

Sur les frais liés au litige :

43. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Eze, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais qu'ils ont exposés et non compris dans les dépens.

44. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 1 500 euros à verser tant à la société Marignan Immobilier qu'à la commune d'Eze au titre des frais qu'ils ont respectivement exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. G, de Mme G et de Mme A E est rejetée.

Article 2 : Les requérants verseront solidairement tant à la société Marignan Immobilier qu'à la commune d'Eze une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. D G, représentant unique des requérants, à la commune d'Eze et à la société en nom collectif Marignan Immobilier.

Délibéré après l'audience du 24 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Holzer, conseiller,

Mme Cueilleron, conseillère,

Assistés de Mme Sussen, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024.

Le rapporteur,

signé

M. Holzer

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

C. Sussen

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière

N°2303126