Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2303292

Vu la procédure suivante :


Par une requête et des mémoires enregistrés les 5 juillet 2023, 28 février et 1er juillet 2024, la société anonyme de droit belge Bradi, représentée par Me Ramponneau, doit être regardée comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) de prononcer le rétablissement partiel du déficit reportable déclaré au titre des exercices clôturés les 30 juin 2016 et 2017 ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- la procédure d’imposition est irrégulière dès lors que la mise en demeure de déposer ses déclarations en date du 31 juillet 2018 ne comportaient pas toutes les indications nécessaires au sens de la doctrine BOI-CF-IOR-50-20 ;
- la villa n’a pas été mise à disposition de M. B... qui était propriétaire d’une villa située à proximité et l’administration ne démontre pas que le bien aurait été occupé sur la période litigieuse ;
- à supposer même que le bien ait été mis à disposition de M. B..., la valeur vénale et la valeur locative estimées par l’administration sont manifestement excessives.


Par deux mémoires en défense enregistrés les 28 décembre 2023 et 19 juin 2024, la directrice du contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens invoqués de la requête n’est fondé.

Un mémoire présenté par la directrice du contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer, enregistré le 13 janvier 2026, après la clôture automatique de l’instruction, n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.


Les parties ont été régulièrement informées du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 15 janvier 2026 :
- le rapport de Mme Zettor, rapporteure,
- et les conclusions de M. Ruocco-Nardo, rapporteur public.



Considérant ce qui suit :


1. La société anonyme de droit belge Bradi, qui exerce une activité de réalisation de d’opérations financières et mobilières, est propriétaire depuis le 14 avril 2003 d’un ensemble immobilier situé chemin de la rampe à Vallauris qui constitue sa seule et unique activité en Belgique et en France. A l’issue de l’examen de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, une proposition de rectification du 21 mars 2019, a été adressée à la société et des rehaussements en base notifiés et ses déficits réduits, selon la procédure de taxation d’office prévue à l’article L. 66-2° du livre des procédures fiscales. Le service s’est fondé sur la circonstance tirée de ce que la villa « Casa Vista », dont la requérante est propriétaire et dont les travaux de reconstruction se sont achevés en 2015, classée dans la catégorie 2 pour les biens dits A... », avait été mise à disposition à titre gratuit à M. B..., détenteur indirect de la société Bradi par l’intermédiaire d’autres sociétés qu’il contrôle entièrement, ce qui révélait l’existence d’un acte anormal de gestion. La société requérante demande au tribunal le rétablissement de son déficit au titre des exercices clos en 2016 et 2017.


Sur la régularité de la procédure d’imposition :

2. L’article L.66 du livre des procédures fiscales dispose que : « Sont taxés d'office : / 2° à l'impôt sur les sociétés, les personnes morales passibles de cet impôt qui n'ont pas déposé dans le délai légal leur déclaration, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L.68 ». Aux termes de l’article L.68 du même livre : « La procédure de taxation d'office prévue aux 2° et 5° de l'article L.66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure. (…) ».

3. Il est constant que l’administration fiscale a adressé à la société requérante, par un courrier du 31 juillet 2018, une mise en demeure de déposer ses déclarations de résultat au titre des exercices 2015 à 2017 et que cette dernière a répondu le 28 septembre 2018 par le dépôt sur la plateforme sécurisée escale des documents sollicités, lesquels n’étaient ni datés, ni signés et ne comportaient aucun chiffre d’affaires. Ces éléments ont été signalés à la requérante par un courrier daté du 9 novembre 2018, réceptionné le 21 novembre 2018. Si, ainsi que le soutient la requérante, l’imprimé 2116 ne comporte pas toutes les indications nécessaires au sens de la doctrine BOI-CF-IOR-50-20, il est constant qu’elle n’a pas répondu utilement à la mise en demeure. En tout état de cause, une doctrine invoquée sur le fondement de l’article L.80 A du livre des procédures fiscales, n’est pas applicable en matière de procédure d’imposition.


Sur le bien-fondé des impositions :

4. Aux termes de l’article 38 du code général des impôts applicable à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 209 du même code : « (…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation (…) ». Il résulte de ces dispositions que le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés provient de toutes les opérations faites par l’entreprise, quelle que soit leur nature, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion commerciale normale. Le fait pour une entreprise de ne pas percevoir un loyer d’un bien, régulièrement inscrit à son actif, ou percevoir un loyer d’un montant inférieur à la valeur locative dudit bien, constitue un acte anormal de gestion sauf s'il apparaît qu'en consentant un tel avantage à un tiers, l'entreprise a agi dans son propre intérêt.

5. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que cette entreprise n’est pas en mesure de justifier qu’elle a bénéficié en retour de contreparties. Ce principe ne peut, toutefois, recevoir application que dans le respect des dispositions législatives et réglementaires qui, dans le contentieux fiscal, gouvernent la charge de la preuve. Ainsi qu’il a été dit au point 1 du présent jugement, la société requérante a été régulièrement taxée d’office en application des dispositions de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales. Il lui incombe donc, en vertu des dispositions des articles L. 193 et R. 193-1 du livre des procédures fiscales, de prouver l’exagération des impositions qu’elle conteste et, partant, de démontrer que les faits invoqués par l’administration fiscale ne relevaient pas d’une gestion anormale.

6. Il résulte de l’instruction que la villa « Casa Vista », achevée le 1er juillet 2015 consécutivement à une opération de démolition et de reconstruction, était entièrement meublée à la date 19 février 2016 avec des meubles dont la valeur avoisine les 300.000 €, qu’elle était raccordée à l’eau et à l’électricité avec une consommation régulière de fluides, et que des contrats avec des opérateurs de télésurveillance et de télécommunication avaient été souscrits. L’administration établit ainsi que la villa en litige était mise à la disposition gratuite d’un tiers au cours de la période en litige ce qui constitue un acte anormal de gestion. Si la société requérante se prévaut du fait que le compteur d’eau n’a été mis en fonctionnement que le 12 octobre 2016, elle ne l’établit pas dès lors que l’une des factures qu’elle verse au débat fait état d’une consommation importante et antérieure à cette date. Elle ne démontre pas davantage que cette consommation importante serait liée à un simple usage agricole. De même, la circonstance que M. B... soit propriétaire d’une autre villa située à proximité ne démontre pas plus qu’il n’aurait pas joui de la villa litigieuse. Par suite, la société requérante, qui n’allègue ni n’établit que l’avantage ainsi procuré à un tiers l’a été dans son intérêt propre, n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que la mise à disposition à titre gratuit de la villa en litige, ne constitue pas un acte anormal de gestion.
7. En l’espèce, la villa « Casa Vista » est une villa contemporaine, neuve, achevée en 2015, qui dispose d’une vue panoramique sur la baie de Cannes, les Iles de Lérins et le Cap d’Antibes avec une surface habitable de 730 m² sur 4.500 m² de terrain. Elle dispose de 7 chambres en suite, de 10 salles d’eau, de 4 annexes, d’un garage de 50 m², d’une piscine de 100 m², d’une salle de cinéma, d’un Spa, d’une salle de gymnastique, d’un hammam, d’un jacuzzi, d’un ascenseur et d’un logement indépendant pour le personnel. Elle est classée dans la catégorie 2 des biens immobiliers qui regroupe les biens dits A... ». Le service, qui n'a pu identifier aucun bien immobilier de même catégorie à proximité, notamment sur la commune de Vallauris, a procédé par comparaison en retenant cinq biens situés à proximité de la propriété, classés dans des catégories moindres pour déterminer la valeur vénale de la villa en litige. Il a procédé à des comparaisons avec des biens de catégorie 3 situés à Vallauris et à Cannes et deux biens de catégorie 4 et 6 sur la commune de Vallauris. Il est ainsi parvenu à déterminer une valeur vénale de 12.759.000 € correspondant à un prix de 17.479 € le m². Afin de parvenir à la valeur locative de la propriété, le service a multiplié cette valeur vénale par un taux de rendement fixé à 3% puis a appliqué une décote de 10% en raison des nuisances générés par des travaux impactant les parties extérieures de la villa pour aboutir à une valeur locative annuelle de 344.493 €. S’agissant de l’exercice clos le 30 juin 2016, il a contingenté cette valorisation à la seule période du 20 février 2016 au 30 juin 2016 dès lors que la villa n’a été meublée qu’à partir du 19 février 2016.
8. Tout d’abord, la société fait valoir, comme il a été dit précédemment, que le compteur d’eau n’a été ouvert que le 12 octobre 2016. Toutefois, l’une des factures qu’elle verse fait état d’une consommation importante et antérieure à cette date ce qui confirme l’occupation de la villa en litige. Au surplus, il est établi que la propriété est alimentée par un autre compteur d’eau que celui qui a été ouvert en octobre 2016.
9. Ensuite, pour contester la valeur vénale déterminée par l’administration fiscale, la société requérante propose d’ajouter une vente réalisée en août 2015 d’une villa située 120 chemin des mimosas à Vallauris au prix de 1.380.000 € soit 7.113 € par m², mais dont les caractéristiques sont totalement différentes de celles de la villa en litige. Elle se réfère également au rapport d'expertise du 5 novembre 2012, remis dans le cadre du contrôle de la société Vertinale services France, sans toutefois le produire, rapport dans lequel, une valeur de 25.000 € au m² est mentionnée pour des propriétés équivalentes. Cette estimation confirme que l’évaluation proposée par l’administration n’est manifestement pas excessive. La société, qui propose une valeur vénale de 8.137.000 €, après avoir écarté deux termes de comparaison retenus par le service s’agissant de biens situés à Cannes et proposé d’ajouter cinq autres biens situés à Vallauris pour aboutir à un prix moyen au mètre carré de 11.147 €, ne parvient pas à remettre sérieusement en cause la valeur vénale définie par le service. Par ailleurs, si elle critique le fait que l’administration ait retenu trois autres comparables à Vallauris, il est constant que ces comparables sont situés dans des catégories très inférieures à la villa litigieuse ce qui est à son avantage dans l’évaluation effectuée. La société se prévaut enfin d’un rapport d'évaluation de l'agence John Taylor qui mentionne deux villas vendues en 2011 et 2012 et 3 ensembles immobiliers « à vendre » pour lesquelles le prix moyen au m² est compris entre 20.119 et 25.947 €. Loin de contester sérieusement la position de l’administration, ce rapport, qui n’est pas une expertise, ne présente pas de caractère probant eu égard à la faiblesse et au caractère non étayé de l’analyse faite.
10. Enfin, si la société requérante soutient qu’il aurait fallu retenir un taux de rentabilité de 2,5% au lieu de 3% appliqué par l’administration, elle n’en justifie aucunement.
11. Par suite, en l’absence de justification de l’existence d’un intérêt pour la société Bradi de mettre sa villa en litige à la disposition gratuite d’un tiers, c’est à bon droit que l’administration a procédé aux rehaussements litigieux.
12. Il résulte de tout ce qui précède, que les conclusions à fin de rétablissement des déficits doivent être rejetées, ensemble celles présentées sur le fondement de l’article L.761-1 du code de justice administrative.


D É C I D E


Article 1er : La requête de société anonyme Bradi est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme Bradi et à la directrice du contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer.


Délibéré après l'audience du 15 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,
Mme Zettor, première conseillère,
Mme Chevalier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

La rapporteure,
signé
V. Zettor
Le président,
signé
G. Taormina

La greffière,


signé

C. Martin

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
ou par délégation, la greffière.