Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2304425

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 11 septembre 2023 et 6 février 2024, la société par actions simplifiées Sunset investissements (ci-après " société Sunset Investissements "), représentée par Me Willm, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'ordonner à la commune du Cannet de produire l'avis défavorable du 10 mai 2023 du pôle " cycle de l'eau " de la communauté d'agglomération des Cannes et des pays de Lérins (CACPL) ;

2°) d'annuler l'arrêté du 6 juin 2023 par lequel le maire du Cannet a refusé de lui délivrer le permis de construire un immeuble collectif de 10 logements, valant également permis de démolir, selon demande du 7 février 2023, ensemble la décision tacite du 27 août 2023 par laquelle le maire de la commune du Cannet a rejeté son recours gracieux reçu en mairie le 27 juin 2023 ;

3°) d'enjoindre au maire de la commune du Cannet de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;

4°) de mettre à la charge de la commune du Cannet une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision attaquée est entachée d'une erreur de droit et d'une erreur manifeste d'appréciation en ayant considéré que le projet de construction envisagé méconnait les dispositions du projet d'aménagement et de développement durable ;

- elle est entachée d'une erreur de droit, dès lors que le projet de construction envisagé comporte une étude hydrogéologique et, ainsi, ne méconnait pas les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 20 janvier 2024, la commune du Cannet, représentée par Me Olandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la société Sunset Investissements au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- aucun des moyens soulevés par société Sunset investissements n'est fondé ;

- en tout état de cause, la décision attaquée est justifiée, dès lors que le refus de permis de construire aurait pu être fondé également sur la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.

Par ordonnance du 22 févier 2024, la clôture d'instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitat ;

- le code de l'environnement ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement informées du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 15 mai 2024 :

- le rapport de Mme Sandjo, rapporteure,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- les observations de Me Karbowiak, représentant la société Sunset Investissements, et de Me Orlandini, représentant la commune du Cannet.

Considérant ce qui suit :

1. Le 14 avril 2022, la société Sunset Investissements a déposé une première demande de permis de construire valant permis de démolir, complétée le 29 juillet 2022, ayant pour objet la construction d'un immeuble de 12 logements avec une surface plancher totale de 790 m² ainsi que 24 places de stationnement, sur la parcelle cadastrée AL 0495 située sur le territoire de la commune du Cannet. Par un arrêté du 15 novembre 2022, le maire du Cannet s'est opposé à la demande. Tirant les conséquences de cet arrêté de refus, la société requérante a déposé une nouvelle demande de permis, le 7 février 2023, rejetée par un arrêté du 6 juin 2023. Le recours gracieux présenté par la société requérante, le 27 juin 2023, a également été implicitement rejeté. La société Sunset Investissements demande au tribunal d'annuler l'arrêté de refus du 6 juin 2023, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la méconnaissance du projet d'aménagement et de développement durable et de l'article R 111-27 du code de l'urbanisme :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage au sens de ces dispositions, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction pourrait avoir sur le site, compte tenu de sa nature et de ses effets.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 151-2 du code de l'urbanisme : " Le plan local d'urbanisme comprend : / 1° Un rapport de présentation ; / 2° Un projet d'aménagement et de développement durable ; / 3° Des orientations d'aménagement et de programmation ; / 4° Un règlement ; / 5° Des annexes () ". Aux termes de l'article L.152-1 du même code : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ". Il résulte des dispositions précitées que seuls le règlement d'un plan local d'urbanisme et ses documents graphiques sont opposables aux autorisations d'urbanisme, à l'exclusion de son projet d'aménagement et de développement durable et de son rapport de présentation.

4. D'une part, pour justifier la légalité de l'arrêté du 6 juin 2023 refusant la délivrance du permis de construire sollicité, la décision attaquée indique que le projet de construction de la société Sunset Investissements méconnait les orientations du plan d'aménagement et de développement durable qui fixe notamment comme objectif de préserver les jardins existants, poumons verts à l'échelle des quartiers, afin de maintenir une harmonie entre les espaces bâtis et les espaces libres de toute construction. Or, ainsi qu'il ressort des dispositions de l'article L.151-2 du code de l'urbanisme, le projet d'aménagement et de développement durable d'un plan local d'urbanisme n'est pas, contrairement au règlement et à ses documents graphiques, directement opposable aux autorisations d'urbanisme. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que ce motif ne pouvait légalement fonder une décision de refus de sa demande d'un permis de construire. Toutefois, considérant la circonstance, soulevée par la commune du Cannet, dans ses écritures en défense, que ces références au projet d'aménagement et de développement durable ne constituent pas un motif de refus mais des éléments de contexte qui mettent l'accent sur son souhait de favoriser un développement urbain équilibré et de préserver un équilibre entre espaces bâtis et espaces végétalisés, elle doit être regardée comme s'étant fondée sur la méconnaissance des dispositions de l'article R.111-27 du code de l'urbanisme visées au point 2 du présent jugement.

5. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet se situe dans un secteur urbanisé et résidentiel de la commune du Cannet situé en contrebas de l'autoroute A8. Ce secteur se caractérise par la mixité de l'environnement immédiat du terrain d'assiette du projet marqué notamment par la présence d'immeubles collectifs en R+5 et de maisons de ville sur 3 niveaux. Dès lors, l'environnement du projet ne présente pas d'harmonie particulière ni d'intérêt remarquable spécifique.

6. Par ailleurs, le projet litigieux vise à réaliser un immeuble en R+1 dont la volumétrie est bien moins imposante que les résidences environnantes. Il ressort également des pièces du dossier qu'à la suite du premier refus qui lui a été opposé sur son projet de construction d'un immeuble collectif de 12 logements par décision du 15 novembre 2022, la société pétitionnaire a limité son projet à 10 logements, dans le cadre de la sa demande déposée le 7 février 2023 et augmenté corrélativement le pourcentage d'espaces verts en le faisant passer de 38 à 50 %, représentant ainsi 521 m² d'espaces verts (au lieu de 399 m² seulement) sur les 1038 m² de l'assiette foncière, et créé rehaussé le nombre d'arbres prévus sur la parcelle constituant le terrain d'assiette du projet. En outre, l'architecte des bâtiments de France a émis un avis favorable sur le nouveau projet le 2 mars 2023 assorti de la condition du respect de prescriptions dont une éventuelle décision de délivrance aurait pu être assortie également. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le maire de Cannet a entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation en se fondant sur la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :

7. En premier lieu, aux termes de l'article R.431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend :/ a) Les informations mentionnées aux articles

R. 431-5 à R. 431-12 ;/ b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ;/ c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1./ Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus./ Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. " Selon l'article R. 431-8 du même code : "Le projet architectural comprend une notice précisant :/1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;/2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :/a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;/b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;/c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;/d) Les matériaux et les couleurs des constructions ;/e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;/f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.". Et aux termes de l'article R. 431-10 du même code : "Le projet architectural comprend également :/ a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain;/ d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse.". La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". En vertu de ces dispositions, lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.

9. En l'espèce, et d'une part, si la commune du Cannet fait valoir, en se fondant sur un avis défavorable de la communauté d'agglomération de Cannes et des Pays de Lérins, non produit au demeurant, que le dossier de demande présenté par la société pétitionnaire était incomplet car ne comportant pas une étude hydrogéologique pour la gestion intégrée des eaux pluviales, il résulte des dispositions citées au point 7, que ce document ne figure pas au nombre des pièces exigées par la législation en vigueur. D'autre part, s'il est constant que l'étude hydrogéologique exigée par la commune n'a pas été produite dans le cadre de la demande déposée du 7 février 2023, il ressort cependant des pièces de ce dossier, en particulier du plan de masse des constructions côté PC2, que les eaux pluviales collectées en toiture seront raccordées au bassin de rétention situé en sous-sol du bâtiment, que le volume de ce bassin respecte le ratio de 100 l/m2 de surface imperméabilisée, lesquelles surfaces imperméabilisées représentent un volume de 500 m², et que le volume de rétention est fixé à 52 m3 et l'ajutage à 1.23 L/s. D'après le plan de masse, le dimensionnement de ce bassin a été calculé à partir d'une hypothèse extrême, correspondant à un épisode pluvieux d'occurrence centennale, de sorte que son ratio de stockage atteint ainsi 100 litres par mètre carré imperméabilisé collecté. Ces prévisions renseignées sur ce plan figuraient déjà dans l'étude géotechnique, produite par la société requérante dans le cadre de sa première demande de permis relative à la construction de 12 logements et des éléments d'analyse hydrogéologique du site, dont la pertinence n'a pas été remise en cause par la commune du Cannet, et qui faisaient état d'un volume de rétention de 61,5 m3 appliqué à une surface imperméabilisée de 615 m² et un ajutage de 1,23 L/s avec pompe de relevage. La commune du Cannet n'établit ainsi pas le caractère insuffisant du dispositif de gestion des eaux pluviales retenu par la société requérante. En tout état de cause, et même à supposer que le dispositif eut été insuffisance, il appartenait à la commune de déterminer des prescriptions spéciales à cet égard. Par suite, la société Sunset Investissement est fondée à soutenir que le maire du Cannet a procédé à une inexacte application de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en se fondant sur l'absence d'étude hydrogéologique établissant la prise en compte de l'hydromorphologie du site et des risques associés.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la société Sunset Investissements est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 6 juin 2023 par lequel le maire du Cannet a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité, ensemble la décision rejetant le recours gracieux présenté le 27 juin 2023.

Sur les conclusions aux fins d'injonction et d'astreinte :

11. Aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution. / La juridiction peut également prescrire d'office cette mesure ". Aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables ". Par ailleurs, aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Il résulte de ces dispositions, que lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article

L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui, eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

12. En l'espèce, il ne résulte pas de l'instruction que les dispositions en vigueur à la date de l'arrêté refusant la délivrance du permis de construire sollicité par la société Sunset Investissement dont l'annulation est prononcée interdisaient la délivrance de l'autorisation en cause pour un autre motif que ceux que censure la présente décision. Il ne résulte pas non plus de l'instruction qu'un changement dans les circonstances de fait se soit produit depuis l'édiction de l'arrêté annulé ni que la situation de fait existant à la date du présent jugement fasse obstacle à la délivrance du permis de construire demandé par la société requérante. Par suite, il y a lieu d'enjoindre au maire du Cannet de délivrer le permis de construire sollicité à la société requérante, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour, passé ce délai.

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Sunset Investissements, qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, la somme que la commune du Cannet demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune du Cannet une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société requérante et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La décision du maire du Cannet du 6 juin 2023, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux de la société par actions simplifiées Sunset Investissements sont annulées.

Article 2 : Il est enjoint au maire du Cannet de délivrer un permis de construire à la société par actions simplifiées Sunset Investissements, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Une astreinte de 100 euros par jour est prononcée à l'encontre de la commune du Cannet s'il n'est pas justifié de l'exécution du présent jugement dans le délai mentionné à l'article 2

ci-dessus. Le maire du Cannet communiquera au tribunal copie des actes justifiant des mesures prises pour exécuter le présent jugement.

Article 4 : La commune du Cannet versera la somme de 1 500 euros à la société par actions simplifiée Sunset Investissements sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 6 : Les conclusions de la commune du Cannet présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 7 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiées Sunset Investissements et à la commune du Cannet.

Délibéré après l'audience du 15 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,

Mme Soler, première conseillère,

Mme Sandjo, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 juin 2024.

La rapporteure,

signé

G. SANDJO

Le président,

signé

G. TAORMINALa greffière,

signé

O. MOULOUD

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,